TRIBUNALE DI PERUGIA. ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 171/2015 promossa OMISSIS. Con l udienza in data 23 Maggio 2016, al sottoscritto Geometra

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1 TRIBUNALE DI PERUGIA ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 171/2015 promossa OMISSIS contro OMISSIS. GIUDICE: DOTT. SSA FRANCESCA ALTRUI C.T.U.: Geometra Omissis Con l udienza in data 23 Maggio 2016, al sottoscritto Geometra omissis, iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Perugia al n. omissis e residente nel Comune di Castiglione del Lago omissis, dopo aver prestato il Giuramento di rito veniva sottoposto dal Giudice delegato all Esecuzione Immobiliare Dott.ssa Francesca Altrui ai seguenti quesiti tecnici cui rispondere con Relazione Peritale: PROVVEDA Prima di ogni altra attività, a controllare la completezza dei documenti di cui all articolo 567, 2 c.p.c., segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei; - 2 All esatta individuazione dei beni oggetto di pignoramento immobiliare secondo le risultanze dei pubblici registri immobiliari, comprensiva dei confini e all identificazione catastale dell immobile, distinguendo, in caso di più debitori comproprietari o esecutati, la natura del diritto a ciascuno spettante e le rispettive quote di spettanza, evidenziando l eventuale non corrispondenza delle certificazioni catastali, ai dati indicati all atto di pignoramento ed indicando tutti gli ulteriori elementi necessari per l emissione del decreto di trasferimento, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto (ivi compresa la denuncia 1

2 al N.C.E.U. in relazione alla legge 1249/39) acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; Ad una sommaria elencazione e descrizione sintetica dei beni, mediante l indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), del contesto in cui esso si trovano, delle caratteristiche e della destinazione della zona dei servizi da essa offerti, degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni identificando ciascun immobile con una lettera dell alfabeto e gli accessori della medesima lettera con un numero progressivo; - 4 A verificare il titolo di proprietà e la sussistenza di eventuali diritti di comproprietà (specificando se si tratta di comunione legale tra coniugi o altro) o di altri diritti parziali, ovvero indicando chiaramente il diverso diritto o quota pignorata, distinguendola per ciascuno dei debitori esecutati; Ad individuare lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato dall esecutato o da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e alla data di scadenza per l eventuale disdetta, ovvero alla sussistenza di eventuali controversie pendenti e all eventuale data di rilascio fissata; Ad individuare l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di 2

3 natura condominiale, gravanti sul bene distinguendo tra quelli che resteranno a carico dell acquirente (domande giudiziali, atti di asservimento urbanistico e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge, pesi o limitazioni d uso oneri reali obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, vincoli derivati da contratti incidenti sull attitudine edificatoria, vincoli connessi con il carattere storico artistico) e quelli che saranno cancellati o regolarizzati dalla procedura ovvero risulteranno non opponibili all acquirente (iscrizioni, pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli, difformità urbanistico edilizie, difformità catastali); - 7 A fornire informazioni per l acquirente concernenti: - a l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione, - b eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute, - c eventuali spese condominiali già scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, - d eventuali cause in corso. - 8 Ad individuare i precedenti proprietari nel ventennio, elencando coscun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile prodotta dal creditore procedente; - 9 alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione 3

4 urbanistica previsto dalle vigenti normative. In caso di esistenza di opere abusive, ad indicare l eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi 47/85 e 724/94 e i relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli Uffici Comunali competenti; Ad esprimere il proprio motivato parere sulla opportunità di disporre la vendita in uno o più lotti e, in caso affermativo procedere alla formazione di uno o più lotti identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; - 11 A descrivere analiticamente ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile), ad indicare la tipologia del bene, l altezza utile interna, la composizione interne, la superficie netta, l esposizione, le condizioni di manutenzione, ad indicare le caratteristiche strutturali del bene e le caratteristiche interne precisando lo stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari per il loro adeguamento; ad indicare le eventuali dotazioni condominiali; Accertare, con adeguata motivazione, il valore di mercato dell immobile con indicazione del criterio di stima utilizzato, anche in relazione ad eventuale incidenza sul valore dello stesso della condizione di regolarità (o meno) amministrativa, e di stato libero o meno esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo 4

5 stato d uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura e la assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossici o nocivi; altri oneri o pesi; e prefigurando le tre diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura ovvero siano assunti dalla procedura limitatamente a carico dell acquirente; - 13 a valutare, nel caso di pignoramento immobiliare in quota indivisa, la sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise, e ad esprimere il proprio motivato parere sulla comoda divisibilità del bene, identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura; a predisporre, qualora ritenga il bene non comodamente divisibile, bozza di ordinanza di divisione secondo il modello reperibile in cancelleria; - 14 Ad inviare, contestualmente al deposito della perizia in cancelleria, e comunque almeno quarantacinque giorni prima dell udienza, copia della perizia al debitore, ai creditori procedenti ed intervenuti, a mezzo fax, posta o , e ad allegare all originale della perizia una attestazione di aver proceduto a tale invii a sospendere le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere all immobile e ad avvertire il giudice ed il creditore procedente, ai fini della nomina di custode giudiziario; - 16 a riferire immediatamente al giudice circa ogni richiesta di 5

6 sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscono tutti gli altri creditori; - 17 a formulare tempestiva istanza di rinvio della udienza in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito, provveda altresì alla notifica delle parti Sulla corta dei rilievi effettuati, dal controllo della documentazione a disposizione e da considerazioni di carattere generale e quindi particolare, lo scrivente ritiene di essere in grado di rispondere ai quesiti posti e ad effettuare la procedura valutativa. IDENTIFICAZIONE DEL BENE Dagli atti di compravendita e di pignoramento immobiliari la proprietà della omissis con sede in Perugia omissis risulta così distinta - A1 Locali ad uso ufficio ubicato nel Comune di Corciano Via Amilcare Ponchielli, snc censito al catasto Urbano dl medesimo comune al Foglio 39 Particella 1701 Sub 12 (Categoria A/10 Classe 1 Consistenza 3 vani Superficie catastale mq. 99,00 Rendita catastale Euro 805,67 (vedi Visura Catastale Allegato 3); Il bene oggetto di pignoramento immobiliare sono pervenuti alla omissis (Quota di proprietà 1/1) con atto di compravendita del 22/11/2010 a rogito notaio omissis di Perugia registrato a Perugia in data 23/11/2010 registro generale n.ro registro particolare n.ro Alla data del sopralluogo, come risulta anche dal Contratto di Affitto 6

7 allegato il bene è occupato dalla società omissis con sede in omissis (vedi Contratto di Affitto Allegato 5) STATO ATTUALE DELL IMMOBILE Immobile A1 Trattasi di una porzione di immobile, posta al piano primo di un edificio di maggiore consistenza, ad uso ufficio ubicata nel Comune di Corciano Via Amilcare Ponchielli, 6 (vedi Documentazione Fotografica Allegato 1). L unità immobiliare è composta da locali ad uso ufficio, bagno e antibagno per una superficie complessiva di mq circa al netto delle murature perimetrali. Il pavimento è stato realizzato in pronto parquet di colore scuro mentre le pareti sono realizzate in parte in vetro ed in parte con pannelli di cartongesso tinteggiato di vari colori (vedi documentazione fotografica allegata allegato 1). Gli infissi dl bagno e antibagno sono in legno impiallacciato e verniciato di colore bianco, il portone d ingresso è in legno del tipo blindato mentre gli infissi esterni sono in alluminio di colore grigio con vetrocamera. L unità immobiliare è provvista dell impianto idrico, elettrico e di riscaldamento. FORMALITA VINCOLI - ONERI In base alle verifiche effettuate ed in base alle informazioni assunte, alla data della presente, non risulterebbero essere in corso domande giudiziali ne a livello condominiale ne nei confronti di altri soggetti 7

8 gravanti sulla porzione di immobile pignorato. RELAZIONE IPOTECARIA Storia (vedi Relazione notarile) Da oltre il ventennio, l area in cui è stato edificato l immobile oggetto di pignoramento immobiliare era di proprietà del Sig. omissis. - 2 Con atto di compravendita a rogito notaio omissis del 18/01/1976 trascritto in data 14/02/1976 al registro generale al n.ro 2419 e al registro particolare al n.ro 1893 il Sig. omissis ha venduto alla società omissis i terreni posti nel comune di Corciano Località Olmo e distinti al Catasto terreni del medesimo comune al Foglio 39 Particelle 122 (ex 122/a), 123, 124 (ex 124/a) e 785 (ex 120/b); - 3 Con atto di trasformazione di denominazione a rogito notaio omissis del 18/07/1981 registrato a Perugia in data 13/05/1982 al registro generale n.ro 8578 e la registro particolare n.ro 6182 la società omissis veniva trasformata in omissis. Gli immobili interessati risultano censiti al Catasto terreni del medesimo comune al Foglio 39 Particelle 122, 123, 124 e 785; - 4 Con atto di trasformazione di denominazione a rogito notaio omissis del 18/07/1981 registrato a Perugia in data 19/06/1982 al registro generale n.ro e al registro particolare n.ro veniva cambiata la denominazione da omissis a favore di omissis gli immobili interessati sono un terreno di mq ,00 con sovrastante opificio industriale in comune di Corciano località Olmo Strada Vicinale dell Olmo individuato al catasto al Foglio 39 Particelle 122, 123, 124 e

9 - 5 Con atto di trasformazione di società a rogito notaio omissis del 27/10/1988 registrato a Perugia in data 03/06/1998 al registro generale n.ro e registro particolare 7343 la società omissis veniva trasformata in omissis gli immobili interessati alla trasformazione era l intera proprietà delle unità immobiliari distinte al catasto terreni di Corciano al Foglio 39 Particelle e al catasto fabbricati del medesimo comune al Foglio 39 Particella 124 sub 2 e Con atto di compravendita a rogito notaio omissis di Perugia in data 19/05/0998 registrato a Perugia in data 03/06/1988 al registro generale n.ro e registro particolare n.ro 7344 la società omissis ha venduto al Sig. omissis l intera proprietà delle unità immobiliari in Corciano distinte al Catasto Terreni del medesimo comune al Foglio 39 particelle 1461 e Con atto di compravendita a rogito notaio omissis di Perugia in data 15/07/2002 registrato a Perugia in data 30/07/2002 al registro generale n.ro e registro particolare n.ro il Sig. omissis ha venduto alla omissis l intera proprietà delle unità immobiliari distinte al catasto fabbricati del Comune di Corciano al Foglio 39 Particella 1701 sib (unità immobiliari in corso di costruzione) unitamente al sub 1 (ente urbano). - 8 Con atto di compravendita a rogito notaio omissis di Perugia in data 31/08/2004 registrato a Perugia in data 04/09/2004 al registro generale n.ro e al registro particolare n.ro la omissis con sede in Perugia vendeva alla Società omissis lunitò immobiliare posta 9

10 nel Comune di Corciano Via Amilcare Ponchielli e censita al catasto fabbricati del medesimo comune al Foglio 39 Particella 1701 Sub Con atto di compravendita a rogito notaio omissis di Terni in data 27/02/2006 trascritto in data 08/03/2006 al registro generale n.ro 8342 e la registro particolare n.ro 4618 la omissis vendeva alla omissis con sede in Terni l immobile oggetto della presente esecuzione immobiliare Con atto di compravendita del 22/11/2010 a rogito notaio omissis di Perugia registrato in data 23/11/2010 registro generale n.ro registro particolare n.ro 18938, la società omissis (creata dalla fusione di omissis con omissis) vendeva alla omissis l unità immobiliare posta nel Comune di Corciano Via A. Ponchielle e distinta al Catasto Urbano del medesimo Comune al Foglio 39 Particella 1701 Sub 12. Pertanto, allo stato attuale, i beni della presente relazione, appartengono alla omissis per una quota di proprietà di 1/1. Gravami ipotecari In riferimento ai beni oggetto di pignoramento immobiliare, a carico della omissis, risultano le seguenti ipoteche: - 1 Ipoteca volontaria del 04/09/2004 registro generale n.ro registro particolare n.ro 6615 a favore della omissis per Euro ,00 a fronte dell erogazione di un mutuo di Euro ,00 da rimborsare in dieci anni. L ipoteca veniva iscritta sull unità immobiliare ubicata nel comune di Corciano Via A. Ponchielli e censita al catasto fabbricati al Foglio 39 Particella 1701 Sub

11 - 2 Ipoteca volontaria del 23/11/2010 registro generale n.ro registro particolare 6853 a favore omissis per Euro ,00 a fronte dell erogazione di un mutuo di Euro ,00 da rimborsare in 15 anni. L ipoteca veniva iscritta sull unità immobiliare ubicata nel comune di Corciano Via A. Ponchielli e censita al catasto fabbricati al Foglio 39 Particella 1701 Sub Ipoteca legale del 02/02/2015 registro generale n.ro 1994 registro particolare n.ro 249 a favore di omissis per Euro ,88 a garanzia della somma di Euro ,94. L ipoteca veniva iscritta sull unità immobiliare ubicata nel comune di Corciano Via A. Ponchielli e censita al catasto fabbricati al Foglio 39 Particella 1701 Sub 12. Trascrizioni pregiudizievoli In riferimento ai beni oggetto di pignoramento immobiliare, a carico della omissis, risultano le seguenti trascrizioni pregiudizievoli: - 1 Pignoramento Immobiliare trascritto in data 21/05/2015 registro generale registro particolare n.ro 7977 a favore della omissis con sede in Ancona e contro omissis in virtù di atto dell Ufficiale Giudiziario di Perugia in data 06/05/2015 repertorio n.ro Il pignoramento ricadeva sull unità immobiliare ubicata nel comune di Corciano Via A. Ponchielli e censita al catasto fabbricati al Foglio 39 Particella 1701 Sub 12. SITUAZIONE URBANISTICA Dalle verifiche effettuate presso l Ufficio Tecnico del Comune di 11

12 Corciano, risulta che l immobile, alla data odierna, è stato realizzato in conformità del Permesso a Costruire protocollo n.ro 3989/2004 (Pratica Edilizia n.ro 96/2004) che in copia si allega alla presente (Allegato 7). Contestualmente, dalle verifiche effettuate, non è stato possibile rintracciare il documento attestante l agibilità dell immobile. Vista la conformità urbanistica dell unità immobiliare, a parere dello scrivente, non esistono elementi ostativi al rilascio del medesimo certificato di agibilità. SPESE ORDINARIE CONDOMINIALI Dalle verifiche effettuate dallo scrivente le spese condominiali ammontano a circa Euro 1.500,00 (diconsi euro millecinquecento/00) annue. Alla data della presente non dovrebbero essere in corso cause condominiali. STIMA SINTETICA DEL BENE Lo scrivente ritiene opportuno disporre la vendita dei beni pignorati in un unico lotto. Precisa altresì che le valutazioni di seguito riportate tengono conto dell ubicazione degli immobili, il grado di finitura degli stessi, le dimensioni delle unità immobiliari, lo stato di conservazione delle stesse Da indagini di mercato effettuate nel territorio del comune di Corciano, dai dati dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate e dal Listino dei prezzi degli immobili della Camera di 12

13 Commercio Industria e Artigianato di Perugia, lo scrivente ritiene giusto ed equo attribuire le seguenti valutazioni unitarie. LOTTO UNICO Immobile A1 Locali ad uso Ufficio Mq. 96,00 x /mq ,00 = Euro ,00 Sommano Euro ,00 complessivi CONCLUSIONI Si ribadisce che il valore complessivo dei beni esecutati di proprietà della omissis (Quota di proprietà 1/1) è di Euro ,00 (diconsi Euro centocinquantatremila/00) a cifra tonda. ALLEGATI - 1 Documentazione Fotografica; - 2 Estratto di Mappa Foglio 39; - 3 Visura Catastale; - 4 Planimetria Catastale; - 5 Copia del Contratto di Affitto; - 6 Copia della Concessione Edilizia; - 7 Comunicazione alle parti di inizio delle operazioni peritali; - 8 Attestazione di invio della perizia al creditore e al debitore. La presente si compone di n. 14 pagine dattiloscritte. Perugia, lì 27 Settembre 2016 Letto, confermato, sottoscritto. IL C.T.U. Geometra omissis 13