TRIBUNALE CIVILE DI MODENA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MICHELE CIFARELLI * * * N. 169/2016 PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE.

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1 TRIBUNALE CIVILE DI MODENA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MICHELE CIFARELLI N. 169/2016 PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da: con l Avv. Alberto Lotti R.G. ESEC. Udienza 11/07/2018 Ore contro. con l Avv. Milanese Lucia Il Giudice dell Esecuzione in oggetto, in data 10/08/2016 nominava Consulente Tecnico d Ufficio la scrivente Geom. Gelati Alessia, con studio in Modena in Via Righi Riva n.8, e gli conferiva l incarico di rispondere ai seguenti quesiti: L'esperto, prima di ogni attività, dovrà controllare la completezza dei documenti di cui all'articolo 567, secondo comma, cpc. All esito di tale controllo preliminare: 1. se per tutti i beni pignorati tale documentazione è mancante od inidonea, segnali tempestivamente al GE detta circostanza, senza procedere oltre; 2. se per tutti i beni pignorati tale documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i successivi quesiti; 3. se solo per alcuni beni pignorati tale documentazione è mancante od inidonea, segnalata tempestivamente al GE detta circostanza, proceda secondo i successivi quesiti soltanto in relazione ai beni per cui detta documentazione è invece completa ed idonea.

2 2 di Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea, provveda alla redazione della relazione di stima, nella cui premessa indicherà il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, e dalla quale devono risultare: 1) l'identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 2) una sommaria descrizione del bene; 3) lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4) l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 5) l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; 6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; 7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto

3 3 di 14 istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n.47 ovvero dall art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. Di ciò faccia inoltre menzione nel riepilogo, aggiungendo la specifica avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; 9) l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato. Sulla base di quanto accertato determini il valore di mercato dei beni, formando, se opportuno al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Nella determinazione di tale valore, proceda al calcolo della superficie

4 4 di 14 dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute. La scrivente, dopo aver prestato giuramento mediante sottoscrizione del verbale di accettazione presso la cancelleria delle esecuzioni immobiliari in data 29/08/2016, dopo aver preso visione dei documenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Fiorano Modenese in data 02/03/2017, dei documenti catastali ed ipotecari agli atti presso l Agenzia del Territorio, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, avvenuti in data 06/05/2017, espone quanto segue: PREMESSA Per la presente procedura esecutiva si propone la vendita in un lotto unico. I beni oggetto di esecuzione immobiliare saranno presi in considerazione, specificando: 1. DATI DI PIGNORAMENTO 2. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI 3. IDENTIFICAZIONE CATASTALE 4. CONFINI

5 5 di PROPRIETÀ 6.CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO 7. PARTI COMUNI E SERVITU 8. REGIME FISCALE 9. PROVENIENZA DEL BENE 10. ATTI PREGIUDIZIEVOLI 11. INDAGINE AMMINISTRATIVA URBANISTICA 12. SPESE CONDOMINIALI 13. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE 14. DESCRIZIONE DEL BENE 15. CONSISTENZA COMMERCIALE 16. STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, in altre parole del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo sintetico comparativo. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiaria dei beni. Trattandosi di beni sottoposti a procedura esecutiva, lo scrivente, dopo aver determinato i valori commerciali dei beni, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, tenendo conto dell assenza di garanzia per vizi, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 5%

6 6 di 14 Lotto Unico 1.DATI DI PIGNORAMENTO Con pignoramento del 24/02/2016 Repertorio 1650/2016 trascritto a Modena il 23/03/ Registro Particolare 4705 Registro Generale 6765, è stata pignorata la piena proprietà sui seguenti beni immobiliari, a favore del creditore procedente: N.C.E.U. del Comune di Fiorano Modenese (MO): Foglio 5 - particella 152 sub.1 (cat.c/6, cl.8, consistenza mq.34, Via Cameazzo n.79, P.T.) - particella 152 sub.2 (cat.a/7,cl.3, consistenza vani 8, Via Cameazzo n.79, P.T.- P.1.-P.2) - particella 153 sub.3 (cat.f/1,consistenza mq.91, Via Cameazzo n.79, P.T.) beni intestati a: - cod.fisc.:. - proprietario per 3/3. 2.CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Consistenza: Abitazione in villino al piano terra, primo e secondo, autorimessa al piano terra ed area urbana di mq.91 al piano terra. Superficie commerciale 263 mq. circa. Ubicazione: Comune di Fiorano Modenese (MO), Via Cameazzo n IDENTIFICAZIONE CATASTALE

7 7 di 14 I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Fiorano Modenese (MO): Foglio 5 - particella 152 sub.1, Via Cameazzo n.79, piano terra, z.c. unica, Cat.C/6, cl.8, mq.34, rendita euro 86,04; - particella 152 sub.2, Via Cameazzo n.79, piano T-1-2, z.c. unica, Cat.A/7, cl.3, vani 8, rendita euro 805,67; - particella 153 sub.3, Via Cameazzo n.79, piano terra, z.c. unica, Cat.F/1, mq.91; beni intestati a: -cod.fisc.: - proprietario per 3/3. 4. CONFINI Abitazione (part.152 sub.2): autorimessa (sub.1), area esterna su 3 lati; Autorimessa (part.152 sub.1): abitazione (sub.2), area esterna su tre lati; Area Urbana (part.153 sub.3): Via Cameazzo, Particella 326, area cortiliva particella 152; 5. PROPRIETÀ.. -cod.fisc.:..- proprietario per 3/3. 6. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO Esatta corrispondenza.

8 8 di ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Come da atto di Divisione del 12/01/2001 Rep Not. Diener Antonio. 8. REGIME FISCALE Vendita soggetta a imposta di registro. 9. PROVENIENZA DEL BENE Con atto di divisione del notaio Diener Antonio del 12/01/2001 Rep.5050, trascritto a Modena in data 08/02/2001 Reg. Part. n.2201 e Reg. Gen.2989, il sig.. acquisiva la piena proprietà dei beni oggetto della presente procedura esecutiva. 10. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Come da certificazione notarile del 20/05/2016 del Not. Casarini Francesco: - Trascrizione del 23/03/2016 Reg. Part Reg. Gen Verbale di Pignoramento immobili Rep. 1650/2016 del 24/02/2016; - Iscrizione del 03/12/2012 Reg. Part Reg. Gen Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario a Favore di.; - Iscrizione del 25/06/2012 Reg. Part Reg. Gen Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario a Favore di..; - Iscrizione del 18/06/2009 Reg. Part Reg. Gen Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo a Favore di ; 11. INDAGINE AMMINISTRATIVA URBANISTICA Dalla verifica della documentazione presente presso gli uffici del Comune di

9 9 di 14 Fiorano Modenese risultano presentati i seguenti titoli abilitativi: - Licenza Edilizia rilasciata il 22/04/1967 Prot. n.1857 Pratica n.84/67 per la costruzione un fabbricato rurale ; - Autorizzazione di Abitabilità richiesta presentata in data 29/01/1968 Prot. n.571 e rilasciata il 16/02/1968; - Art.26 Legge 47 del 28/02/1985 Pratica n.436/87 del 06/08/1987 per opere interne di sistemazione di alcuni locali d abitazione,nel fabbricato civile sito in Fiorano Modenese Via Cameazzo n.79 - Richiesta di allacciamento alla rete fognaria comunale Prot. n.8673 del 29/05/1996 Pratica n.362/96 di fabbricato ad uso civile abitazione posto in Via Cameazzo n.79. A sopralluogo si rileva: - nella cantina al piano terra è stata chiusa la finestra sul prospetto nord; - il locale ripostiglio al piano terra è in realtà un w.c/lavanderia la cui apertura sul prospetto nord è una finestra e non una porta; Si precisa che la finestra al piano primo dell attuale zona soggiorno, nei disegni della Licenza del 1967 non è stata rappresentata ma risulta presente già nello stato legittimato del Art.26 Legge 47 del 28/02/1985 Pratica n. 436/87 del 06/08/1987 relativo però solo ad opere interne; - Le due scale esterne di accesso all abitazione presentano un errato numero di gradini; -al piano sottotetto manca la parete divisoria tra la soffitta e il disimpegno; - al piano sottotetto è stato creato un piccolo vano tra l abbaino e la portafinestra di accesso al balcone; - al piano sottotetto inoltre ci sono altri tre locali (di cui si allegano le

10 10 di 14 fotografie) non rappresentati negli elaborati grafici depositati in comune, né nella planimetria catastale agli atti, - sempre al piano sottotetto ci sono due finestre una sul prospetto sud e una sul prospetto nord oltre a due lucernari non legittimati. Si precisa che l area cortiliva della particella 152 non risulta identifica né come area esclusiva dell abitazione, né come bcnc. Conclusioni urbanistica Per regolarizzare le difformità rilevate occorre presentare titolo abilitativo in sanatoria, costi stimati, comprensivi di spese tecniche e oblazioni, in 5000,00. L aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del T.U. n.380/2001 e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/ SPESE CONDOMINIALI Unità indipendente pertanto senza spese condominiali. 13. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immobile risulta occupato dal Sig.., dalla moglie e dai due figli maggiorenni. 14. DESCRIZIONE DEL BENE Trattasi di abitazione in villino disposta su tre livelli, al piano terra cantina, magazzeno e w.c./lavanderia (legittimato ripostiglio), al piano primo ingresso su soggiorno, zona pranzo e cucina, tre camere da letto ed un bagno

11 11 di 14 e piano secondo (sottotetto) ad uso soffitta suddiviso in quattro locali; - autorimessa al piano terra collegata internamente con l abitazione; - area urbana di mq.91 al piano terra. Sono presenti macchie di umidità ben visibili anche esternamente sul prospetto ovest. Lo scrivente non è in grado di definire se dovute a infiltrazioni dalla copertura o altro. Per quanto riguarda la distribuzione degli spazi e la descrizione delle finiture si rimanda inoltre alle planimetrie catastali ed alla documentazione fotografica allegati. 15. CONSISTENZA COMMERCIALE La superficie commerciale del bene in oggetto, al lordo delle murature, puramente a titolo indicativo, è la seguente: Lotto unico Via Cameazzo n.79 Fiorano Modenese catastale destinazione sel (mq) coeff. merc. sup. comm.le(mq) foglio 5 particella 152 sub.2 cantina/rip/mag. 76,40 0,50 38,20 pt abitazione p1 123, ,71 balconi p1 21,12 0,50 10,56 sottotetto 68,37 0,15 10,26 h<1,50m. sottotetto h> 45,60 0,30 13,68 1,50m. area esterna 352 0,10 35,20 balcone 9,35 0,30 2,80 p.sottotetto foglio 5 particella 152 sub.1 autorimessa 38,10 0,50 19,05 foglio 5 particella 153 sub.3 area urbana 91,00 0,10 9,10 Totale 262,56

12 12 di 14 arrotondata a 263mq. 16. STIMA DEL BENE Il lotto di vendita è composto un abitazione in villino disposta su tre livelli, da un autorimessa al piano terra e da un area urbana di mq.91 al piano terra, siti nel Comune di Fiorano Modenese (MO), Via Cameazzo n.79. Per la determinazione del valore commerciale dei beni, in altre parole del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiaria dei beni. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: Valore iniziale dell intero bene ,00. Al valore dell intero bene come sopra stimato corrisponde un valore per metro quadro di superficie commerciale pari a euro 1.000,00 circa. Detrazione per assenza garanzia vizi Trattandosi di bene sottoposto a procedura esecutiva, si provvede ad una

13 13 di 14 riduzione percentuale del 5 % sul valore del bene oggetto di esecuzione, ,00 * 5% = ,00. Detrazione per spese sanatoria Presentazione titolo abilitativo in sanatoria, costi stimati, comprensivi di spese tecniche e oblazioni, in. 5000,00. Riepilogo: Valore iniziale intero bene ,00. Detrazione per assenza garanzia vizi ,00. Detrazione per spese sanatoria ,00. Valore finale del lotto di vendita ,00. arrotondato a ,00. (diconsi euro duecentoquarantacinquemila/00) Al valore dell intero bene,come sopra stimato, corrisponde un valore per mq di superficie commerciale medio pari ad 932 circa. Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Modena, 09 Luglio 2018 IL CONSULENTE TECNICO (Geom. Alessia Gelati) Allegati: - documentazione fotografica; - planimetrie catastali; - visure catastali;

14 14 di 14 - elaborato planimetrico; - ispezione ipotecaria; - pratiche edilizie.