INTRODUZIONE... pag. 1

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2 INDICE INTRODUZIONE... pag. 1 parte i: richiami base degli standard estimativi 1. IL VALORE...» Estimo come scienza metodologica del valore...» Prezzo e valore...» Il valore nel mercato...» I livelli di mercato e il valore...» Livello edilizio...» Livello immobiliare...» Livello reddituale...» Livello speculativo...» PERCORSI DI STIMA...» Paradigmi, postulati e criteri di stima...» Primo postulato: postulato del valore...» Secondo postulato: postulato della previsione...» Terzo postulato: postulato della permanenza delle condizioni...» Quarto postulato: postulato dello scopo...» Quinto postulato: postulato dell ordinarietà...» Criteri di stima...» Criterio di stima fondamentale: il valore di mercato...» Criterio di stima fondamentale: il valore di costo...» Criterio di stima: il valore di trasformazione...» Criterio di stima: il valore complementare...» Criterio di stima: il valore di sostituzione o di surrogazione...» Criterio di stima: il valore di accumulo dei redditi futuri...» Metodi di stima...» Ricerca del tasso di capitalizzazione...» Metodo elementare di calcolo del tasso di capitalizzazione...» Metodo di ricerca remota del tasso di capitalizzazione...» Metodo della media aritmetica valutazioni del tasso di capitalizzazione...» Metodo della sommatoria delle componenti del tasso di capitalizzazione...» Metodo del rapporto tra costi dell abitare e tasso di capitalizzazione...» Metodo di calcolo attraverso l equivalenza dei tassi...» 43 III

3 Manuale operativo degli standard di stima immobiliare 3. APPROCCI DI STIMA... pag Metodi orientati al mercato (Market Approach MA)...» Stima per Market Comparison Approach...» Stima per apprezzamenti e detrazioni...» Sistema generale di stima...» Metodi orientati al costo (Cost Approach CA)...» Metodo ibrido indiretto...» Computo metrico estimativo...» Metodi orientati al reddito (Income Approach IA)...» Direct capitalization...» Yeld capitalization...» Discounted cash flow analisys...» UNITÀ DI MISURA E NOMENCLATORI...» La misurazione e le unità di misura...» Le scale di misura e i nomenclatori...» I RAPPORTI TRA GRANDEZZE ESTIMATIVE ED ECONOMICHE...» I rapporti mercantili...» I rapporti strumentali...» 70 parte ii: operazioni valide per tutti i metodi 6. LA CONSISTENZA...» La consistenza nel residenziale...» Stima per apprezzamenti e detrazioni...» Stima per MCA...» La consistenza nel terziario...» La consistenza nel commerciale...» La consistenza nell industriale...» Il rapporto tra popolazione e campione...» LE FONTI DISPONIBILI...» La classificazione delle fonti d informazione...» Le fonti dirette...» Fonti dirette mercantili...» Fonti dirette strumentali...» Le fonti indirette...» Fonti indirette strumentali...» Fonti indirette mercantili...» 126 parte iii: valutazioni con approccio al mercato 8. LA STIMA PER MCA...» La stima per mca spiegata senza formule...» 131 IV

4 Indice 8.2 Stima di un appartamento... pag Stima per MCA...» Esame della caratteristica: superficie...» Esame della caratteristica: data del contratto...» Esame della caratteristica: livello di piano...» Esame della caratteristica: stato di manutenzione generale...» Esame della caratteristica: orientamento prevalente...» Esame della caratteristica: affacci...» Esame della caratteristica: stato di manutenzione elementi...» Esame della caratteristica: grado estetico elementi...» Analisi dei prezzi marginali, differenziali e corretti...» Riconciliazione della stima...» Verifiche di stima...» Stima delle pertinenze...» Stima di un ufficio...» Esame della caratteristica: data del contratto...» Esame della caratteristica: superficie commerciale...» Esame della caratteristica: livello finiture...» Esame della caratteristica: dotazione d impianti...» Esame della caratteristica: funzionalità complessiva...» Esame della caratteristica: dotazione media di parcheggi...» Analisi dei prezzi marginali, differenziali e corretti...» Riconciliazione della stima...» Verifiche della stima...» Stima di un negozio...» Esame della caratteristica: data del contratto...» Esame della caratteristica: superficie commerciale...» Esame della caratteristica: livello di attrazione...» Esame della caratteristica: qualità del front shop...» Esame della caratteristica: centralità...» Analisi dei prezzi e verifica della stima...» Valutazione dell avviamento commerciale...» Stima immobiliare di un bene produttivo...» Esame della caratteristica: data del contratto...» Esame della caratteristica: superfici industriali...» Esame della caratteristica: grado efficienza degli impianti...» Esame della caratteristica: struttura portante...» Esame della caratteristica: vicinanza strategica...» Analisi dei prezzi marginali, differenziali e corretti...» Riconciliazione della stima e verifiche...» SISTEMA GENERALE DI STIMA...» Il sistema generale di stima in breve...» Stima di un appartamento...» Stima di un ufficio...» 243 V

5 Manuale operativo degli standard di stima immobiliare 9.4 Il sistema delle differenze... pag Il sistema misto: MCA e sistema generale di stima...» la STIMA PER APPREZZAMENTI E DETRAZIONI...» La stima per apprezzamenti e detrazioni in breve...» Stima di un appartamento...» Stima di un ufficio...» Stima di un negozio...» Stima di un bene produttivo immobiliare...» 349 parte iv: valutazioni con approccio al costo 11. le STIME CON APPROCCIO AL COSTO...» Le stime con approccio al costo in breve...» Computo metrico estimativo...» Stima del costo di costruzione per computo metrico...» LE STIME DELLE AREE FABBRICABILI...» Stima di un area fabbricabile...» Stima delle aree fabbricabili a valore di trasformazione...» Valore fiscale di un area fabbricabile...» Il metodo diretto o per comparazione...» Metodo del valore medio dei beni edificabili...» Stima dell indice di edificabilità...» LE STIME DEI DEPREZZAMENTI...» I vari deprezzamenti in breve...» Il deprezzamento lineare e non lineare del valore...» Costo di riproduzione deprezzato...» Costo di sostituzione...» Stima del deprezzamento funzionale del reddito...» Deprezzamento funzionale temporaneo...» Deprezzamento funzionale del valore per mancato completamento...» Stima del deprezzamento economico del reddito...» Deprezzamento economico per unità residenziale occupata...» Deprezzamento economico per la presenza di abusi edilizi...» Deprezzamento economico cauzionale o prudenziale...» 394 VI

6 Indice parte V: valutazioni con approccio al reddito 14. LA STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DIRETTA DEL REDDITO... pag Stima di un appartamento...» Stima di un parcheggio a pagamento...» Stima di un ufficio...» Stima di un negozio...» Stima di un terreno agricolo e dell azienda agraria...» I dati del bilancio agrario...» Determinazione della PLV...» Determinazione delle spese complessive...» Stima di terreno destinato a colture erbacee avvicendate a rotazione regolare su un unico appezzamento...» Stima di terreno destinato a colture erbacee avvicendate a rotazione regolare su più lotti di un unico appezzamento...» Stima di grande terreno destinato a colture erbacee a rotazione libera...» Stima di terreno destinato a coltura specializzata per il pascolo...» Stima di terreno destinato a coltura specializzata a prato...» Stima di terreno destinato a coltura specializzata a risaia...» Stima di terreno destinato a coltura... specializzata a orto...» Stima dei terreni incolti...» Valutazione dell avviamento di un azienda agraria...» Determinazione del tasso di capitalizzazione...» Stima di un industria in base al reddito...» Calcolo del tasso di capitalizzazione...» Stima di un albergo (sistema misto)...» L Income Multiplier Hotel...» Stima di un cinema o teatro...» 460 Bibliografia essenziale...» 467 Fonti statistiche...» 468 Sitografia essenziale...» 469 VII

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