Presentazione Prefazione Introduzione Investimento immobiliare

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1 Presentazione Prefazione Introduzione Investimento immobiliare xiii xv xvii Capitolo 1 Mercati e beni immobiliari Introduzione Importanza e dimensione dell immobiliare Caratteristiche dell immobiliare Caratteristiche dei beni immobiliari Immobilità Indistruttibilità del suolo Eterogeneità Localizzazione Investimenti a lungo termine Valore unitario elevato Illiquidità Elevato livello di indebitamento L abitazione quale bisogno fondamentale Caratteristiche dei mercati immobiliari Assenza di un mercato centralizzato Trasparenza ridotta Mercati in frequente disequilibrio 16 V

2 vi VI I N V E S T I M E N T O I M M O B I L I A R E - M A R T I N H O E S L I, G I A C O I M N O D I M C E O R R I Forte presenza dello Stato Costi di transazione elevati Numero limitato di transazioni Modalità di investimento immobiliare Investimenti diretti e indiretti Investimenti diretti Investimenti indiretti non quotati Investimenti indiretti quotati Prodotti derivati con sottostante immobiliare Tipologie di beni immobiliari Terreni e aree Residenziale Uffici Commerciale Industriale e logistica Immobili agricoli Immobili con destinazione d uso speciale Immobili pubblici Tipologie di investitori Privati Investitori istituzionali Fondi non quotati Società e fondi immobiliari quotati Aziende Stato Conclusione 44 Capitolo 2 Rendimento e rischio di un investimento immobiliare Introduzione Rendimenti immediati Principio I rendimenti immediati nella prassi immobiliare Utilità dell approccio dei rendimenti immediati Rendimenti complessivi nel periodo Calcolo del rendimento immediato Calcolo del rendimento in conto capitale Stima del rendimento e del rischio Effetti della modalità di finanziamento 59

3 I N D I C E vii Il benchmarking immobiliare Attribuzione di performance Altre dimensioni del benchmarking immobiliare Rendimenti multiperiodali Internal rate of return Principio Effetto del finanziamento Rischio immobiliare Tipologie di rischi Rischio di mercato Rischio ambientale Rischio legato alla costruzione Rischio legislativo Rischio di liquidità Rischio di gestione Rischio finanziario Misurazione del rischio Conclusione 79 Capitolo 3 Valutazione dei beni immobiliari Introduzione Principi e filoni metodologici Metodologia comparativa Criterio comparativo di mercato Ambiti di utilizzo, vantaggi e limiti del criterio comparativo di mercato Esempio di utilizzo del criterio comparativo di mercato Criterio dei prezzi edonici Ambiti di utilizzo, vantaggi e limiti del criterio edonico Metodologia del costo di ricostruzione Ambiti di utilizzo, vantaggi e limiti del criterio del costo di ricostruzione Esempio di utilizzo del criterio del costo di ricostruzione Metodologia economica Criterio reddituale 105

4 viii I N V E S T I M E N T O I M M O B I L I A R E - M A R T I N H O E S L I, G I A C O M O M O R R I Il beneficio economico e la differenza tra reddito e flusso di cassa Esempio di utilizzo del criterio reddituale Il tasso di capitalizzazione La determinazione dei tassi di capitalizzazione Estrazione dal mercato Build-up approach 121 Tasso privo di rischio (tasso risk-free) 123 Premio per il rischio specifico Ambiti di utilizzo, vantaggi e limiti Criterio finanziario Scelta del periodo di analisi Definizione dei flussi di cassa del periodo Determinazione del tasso di attualizzazione Determinazione del valore finale Processo di attualizzazione dei flussi e calcolo del valore del bene Ambiti di utilizzo, vantaggi e limiti La simulazione Monte Carlo Un caso di valutazione con la metodologia economica Analisi del mercato di riferimento Descrizione sintetica dell immobile oggetto di stima Estrazione dei valori comparabili dal mercato Applicazione del criterio reddituale Determinazione del reddito Determinazione del tasso di capitalizzazione e calcolo del valore del bene Applicazione del criterio finanziario Determinazione dei ricavi Sfitto e perdita su credito Determinazione delle spese operative Determinazione degli investimenti Determinazione del valore e flusso finale Determinazione del tasso di attualizzazione Calcolo del valore del bene Valore di mercato e valore di investimento Conclusione 165

5 I N D I C E ix Capitolo 4 Fondi comuni di investimento immobiliare italiani Introduzione Principali caratteristiche Inquadramento giuridico dei fondi immobiliari italiani Le diverse tipologie di fondi immobiliari Fondi ordinari e fondi ad apporto Fondi retail, riservati e speculativi Regolamento del fondo I soggetti coinvolti Gestione Società di Gestione del Risparmio Altri soggetti coinvolti nella gestione Controllo Banca d Italia Consob Banca Depositaria Esperti indipendenti Governance Assemblea dei Sottoscrittori Advisory Committee Le caratteristiche di natura economica Le commissioni di gestione Le quote Struttura finanziaria Fiscalità Fiscalità sui redditi del fondo Fiscalità nelle operazioni Documenti contabili Mercato italiano dei fondi immobiliari Differenza tra valore del NAV e prezzo di mercato Conclusione 208 Capitolo 5 Società di investimento immobiliare quotate Introduzione Il quadro giuridico delle SIIQ Il regime speciale delle SIIQ 212

6 x I N V E S T I M E N T O I M M O B I L I A R E - M A R T I N H O E S L I, G I A C O M O M O R R I Requisiti per l adozione del regime Requisiti soggettivi Requisiti oggettivi Requisiti statutari Struttura partecipativa Modalità di adozione del regime Effetti dell adozione del regime Componenti di reddito pregressi Trattamento delle perdite fiscali Disciplina delle riserve Consolidato nazionale di SIIQ e SIINQ Cause di cessazione dal regime Le Società di Investimento Immobiliare Non Quotate (SIINQ) L obbligo di quotazione in Borsa Il regime speciale in capo agli investitori Trattamento fiscale dei dividendi Trattamento fiscale delle plusvalenze Conferimenti di immobili in SIIQ SIIQ e fondi immobiliari Criticità relative al regime SIIQ Conclusioni 233 Capitolo 6 Indici immobiliari Introduzione Classificazione degli indici immobiliari La costruzione di un indice Scelta del campione Tipologia Inserimento dei componenti Calcolo della media Costruzione e calcolo del numero indice Problematiche di raccordo e fattori di rettifica Indici nel mercato immobiliare commerciale Indici appraisal Un esempio di indice appraisal: NPI (NCREIF Property Index) Esempio di indice appraisal: IPD (Investment Property Databank) 248

7 I N D I C E xi Vantaggi e limiti Il processo di de-smoothing Indici di transazioni nel mercato immobiliare commerciale Indici immobiliari nel mercato residenziale Indici di transazioni Vantaggi e limiti Esempi di indici di transazioni in Italia Indici edonici Regressione edonica per singolo periodo Singola regressione edonica per tutti i periodi Esempi di indici edonici Vantaggi e limiti Indici basati sul metodo delle vendite ripetute Vantaggi e limiti Altri metodi basati sulle transazioni Indici nel mercato immobiliare indiretto Mercato immobiliare indiretto non quotato Esempio di indice indiretto non quotato: IPD Italian Pooled Property Fund Indices Mercato immobiliare indiretto quotato Esempi di indici dell immobiliare indiretto quotato Un confronto tra indici immobiliari diretti e indiretti quotati Conclusione 298 Capitolo 7 Ruolo dell investimento immobiliare in un portafoglio Introduzione Teoria di portafoglio Rendimento e rischio di immobiliare, azioni e obbligazioni Un confronto internazionale Determinanti dei rendimenti e inflazione Effetti della limitata liquidità Correlazioni dei rendimenti tra asset class Frontiere efficienti Effetto sul rendimento e sul rischio di un portafoglio Il peso dell immobiliare in un portafoglio Diversificazione internazionale Diversificazione di un portafoglio di immobili Confronto tra allocazione ottimale ed effettiva 332

8 xii I N V E S T I M E N T O I M M O B I L I A R E - M A R T I N H O E S L I, G I A C O M O M O R R I Approfondimenti sull allocazione ottimale Qualità dei dati nell immobiliare Margine di errore statistico Frequenza dei dati Introduzione degli impegni Misurazione del rischio Ridotta liquidità ed elevati costi di transazione Caratteristiche di rendimento e di rischio Difficoltà di attuazione di una strategia immobiliare Disponibilità dei beni Investimenti immobiliari internazionali Composizione dell indice di riferimento Conclusione 340 Abbreviazioni 343 Bibliografia 347