Parte Prima ASPETTI GENERALI

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Sabrina Marini
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1 Indice Prefazione XV Parte Prima ASPETTI GENERALI 1 Classificazione dei beni immobili sotto il profilo fiscale Terreni Terreni non agricoli Terreni agricoli Aree edificabili Fabbricati Fabbricati strumentali Fabbricati strumentali per natura Fabbricati strumentali per destinazione Fabbricati non strumentali 24 2 Sintesi delle principali imposte applicabili Imposte sui redditi IRPEF IRES IRAP Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) Imposta di registro Imposte ipotecarie e catastali Imposta Unica Comunale (IUC) Imposta Municipale Propria (IMU) 38

2 VIII FISCALITÀ IMMOBILIARE Tassa sui servizi indivisibili (TASI) Tassa sul servizio di gestione dei rifiuti urbani (TARI) Imposta patrimoniale sugli immobili esteri (IVIE) Imposta sulle successioni e donazioni 44 3 Regime fiscale del possesso e della manutenzione dei beni immobili Il possesso Terreni non agricoli Terreni agricoli Terreni ubicati all estero Aree edificabili Fabbricati strumentali Fabbricati non strumentali Fabbricati ubicati all estero La manutenzione Il trattamento accordato alle imprese Il trattamento accordato alle persone fisiche 83 4 Aspetti fiscali della costruzione dei beni immobiliari Aree edificabili Trattamento fiscale per le imprese Trattamento dell attività di costruzione per le persone fisiche Regime fiscale della locazione e dell affitto dei beni immobili Distinzioni concettuali in tema di IVA Terreni non agricoli Terreni agricoli Aree edificabili (e aree destinate a parcheggio di veicoli) Fabbricati strumentali Fabbricati non strumentali Il contratto di locazione: la registrazione e l accertamento ai fini delle imposte dirette e dell imposta di registro Locazioni brevi 125

3 INDICE IX 6 Regime fiscale del trasferimento dei beni immobili Profilo fiscale della compravendita Terreni non agricoli Terreni agricoli Aree edificabili Fabbricati strumentali e non strumentali 134 Appendice 1 - Regimi agevolativi per l acquisto della prima casa 146 Appendice 2 - Rent to buy 148 Parte Seconda PORTAFOGLI IMMOBILIARI, SOCIETÀ IMMOBILIARI, OPERAZIONI STRAORDINARIE 7 Analisi degli aspetti fiscali dell alternativa tra acquisto di immobile e di società immobiliare Premessa Analisi dell eventuale contenzioso tributario esistente Analisi del corretto rispetto delle obbligazioni e delle norme tributarie Analisi della situazione fiscale generale Presenza di perdite fiscali riportabili Presenza di eccedenze di interessi passivi indeducibili riportabili Presenza di eccedenze di ACE (Aiuto alla crescita economica) riportabili Presenza di ulteriori elementi fiscalmente degni di nota Effettuazione di operazioni straordinarie Appartenenza a gruppi fiscali ai fini delle imposte dirette o dell IVA Individuazione di eventuali differenze tra il valore contabile e il valore fiscalmente riconosciuto Confronto tra alternative 164

4 X FISCALITÀ IMMOBILIARE 8 Portafogli immobiliari: differenze sotto il profilo tributario tra ramo di azienda immobiliare e insieme di immobili Nozione di azienda sotto il profilo civilistico Nozione di azienda sotto il profilo tributario Definizione di azienda o ramo d azienda ai fini delle imposte dirette Definizione di azienda o ramo d azienda ai fini dell IVA e dell imposta di registro Cessione d azienda La definizione Aspetti civilistici Il contratto di cessione I rapporti pendenti: la successione nei contratti I crediti e debiti aziendali Aspetti fiscali Imposte dirette Imposte indirette Conferimento Aspetti civilistici Le entità conferibili La regolamentazione del trasferimento dei rapporti giuridici La procedura di conferimento La stima dei conferimenti ex artt e 2465 del codice civile e la fase dei controlli Il conferimento d azienda senza relazione di stima nelle società di capitali Gli acquisti da particolari soggetti L atto di conferimento d azienda Aspetti fiscali Imposte dirette Imposte indirette 200

5 INDICE XI 11 Fusione Aspetti civilistici Le forme di fusione Il procedimento di fusione Il progetto di fusione La decisione in ordine alla fusione L atto di fusione Aspetti fiscali Le imposte dirette Le imposte indirette Scissione Aspetti civilistici I tipi di scissione Il procedimento di scissione: il progetto, la decisione e l atto Aspetti fiscali Le imposte dirette Le imposte indirette Scioglimento, liquidazione e cancellazione delle società Aspetti civilistici Società di capitali Società di persone Aspetti fiscali Imposte dirette Imposte indirette Aspetti particolari relativi alle società immobiliari Il regime dell IVA di Gruppo Il regime del Gruppo IVA Il regime del consolidamento ai fini IRES Il regime della participation exemption e l esercizio di attività commerciale per le società immobiliari La disciplina delle società non operative 263

6 XII FISCALITÀ IMMOBILIARE 14.6 Aspetti rilevanti derivanti dall applicazione dei Principi contabili internazionali Elusione, abuso del diritto e legittimo risparmio d imposta Elusione fiscale L abuso del diritto La normativa attuale Esistenza di abuso del diritto o dell elusione Procedura da seguire da parte del contribuente Procedura da seguire da parte dell Amministrazione Finanziaria Esempi di interpelli anti abuso 279 Parte Terza ALTRE IPOTESI DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE 16. Fondi immobiliari Regime civilistico Aspetti generali Modalità di rimborso delle quote Modalità di sottoscrizione delle quote Ricorso all indebitamento Disposizioni relative al cosiddetto conflitto di interessi Limiti alla concentrazione del rischio Determinazione del valore del fondo e delle quote Regime fiscale Aspetti fiscali della costituzione del fondo o dell apporto al fondo Regime fiscale in capo al fondo immobiliare Regime fiscale degli investitori nel fondo immobiliare SICAF immobiliari Aspetti civilistici 322

7 INDICE XIII Costituzione Modalità di funzionamento Autonomia della gestione Aspetti fiscali Società di investimento immobiliare quotate (SIIQ) Aspetti civilistici Requisiti per accedere al regime Modalità di esercizio dell opzione e di accesso al regime Prevalenza dell attività di locazione immobiliare: limiti e relativa verifica Gestione esente Obbligo di distribuzione degli utili Cause di cessazione dal regime speciale Aspetti fiscali Tassazione per l ingresso nel regime speciale Tassazione per i conferimenti a SIIQ Versamento dell imposta sostitutiva Tassazione in vigenza del regime speciale Tassazione degli azionisti Trust e altri strumenti di protezione patrimoniale Trust: aspetti civilistici Istituzione del trust Segregazione dei beni Spossessamento del disponente Prerogative che può mantenere il disponente Il protector Le letters of wishes Durata del trust Alcuni esempi di trust Trust: aspetti fiscali Imposte dirette Imposte indirette Il fondo patrimoniale 370

8 XIV FISCALITÀ IMMOBILIARE Aspetti civilistici Aspetti fiscali La società semplice Aspetti civilistici Aspetti fiscali Piani individuali di risparmio a lungo termine (PIR) Soggetti destinatari dell agevolazione Modalità di costituzione Vincoli di investimento Requisito temporale Limiti all entità dell investimento Limiti alla concentrazione Movimentazioni del PIR 388

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