Patrimoni immobiliari Aspetti tributari

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2 Patrimoni immobiliari Aspetti tributari G. Andrea Giannantonio Dottore Commercialista - Responsabile della business unit real estate Gabriele Paladini Dottore Commercialista - Senior Associate

3 Premessa Le imposte sugli immobili in Italia Imposta Oggetto Imposte di natura reddituale IRPEF IRES e IRAP Redditi da locazione e plusvalenze da cessione (salvo esenzioni) Imposte di natura patrimoniale IMU IVIE Imposta sui servizi TASI Possesso di immobili in Italia Possesso di immobili all estero Possesso di fabbricati in Italia Imposte sui trasferimenti IVA Imposta di registro Imposta ipotecaria Imposta catastale Imposta sulle donazioni Imposta sulle successioni Imposte indirette sul trasferimento della proprietà (vendita, donazione, successione, trust) 3

4 Premessa Patrimoni immobiliari e wealth management PWM soggetti non sottoposti a vigilanza prudenziale Entità soggette a vigilanza prudenziale Persone fisiche S.r.l. S.p.A. Fondo Immobilia re Sicaf Immobilia re Entità esente da IRES/IRAP Imposizione in capo all investitore Trust 4

5 Fondi / Sicaf immobiliari e wealth management Cenni sugli aspetti tributari Il Fondo e la Sicaf immobiliare costituiscono Fondi d Investimento Alternativi (FIA) immobiliari e rientrano nel novero degli Organismi d Investimento Collettivo del Risparmio (OICR) ai sensi del D.Lgs. 58/1998 (TUF) Vigilanza della Banca d Italia Requisiti civilistici e regolamentari Pluralità di investitori; gestione in monte nell interesse degli investitori e in autonomia dai medesimi Aspetti tributari Esenti da IRES e IRAP se soddisfano i requisiti civilistici per essere considerati OICR Fondo/Sicaf immobiliare partecipato solo da investitori istituzionali: si considera esente da IRES e IRAP Investitori istituzionali: ad es. fondi d investimento, fondi pensione, assicurazioni I proventi derivanti dalla gestione sono tassati in capo agli investitori, con modalità diverse a seconda della tipologia di investitori a) Investitori istituzionali residenti: tassazione sui proventi distribuiti b) Investitori istituzionali non residenti: tassazione su proventi distribuiti, salvo esenzione (fondi d investimento vigilati in Stati che consentono lo scambio di informazioni, fondi sovrani) c) Investitori non istituzionali (ad es. persone fisiche): tassazione per trasparenza se l investitore possiede più del 5% 5

6 Persone fisiche residenti in Italia (non soggetti passivi IVA) Locazione di immobili situati in Italia IRPEF Art. 37 TUIR I redditi derivanti dalla locazione di immobili situati in Italia concorrono alla formazione della base imponibile IRPEF (aliquota 43% per redditi oltre ) Il reddito imponibile è pari al maggiore tra canone annuo ridotto del 5% (35% se l immobile è di interesse storico-artistico ex D.Lgs. 42/2004) e rendita catastale rivalutata del 5% (ridotta alla metà per gli immobili di interesse storico-artistico) Non sono deducibili gli interessi passivi derivanti da mutui garantiti da ipoteca sugli immobili Imposta di registro Il contratto di locazione è soggetto a imposta di registro del 2% annuale (sul canone annuo) Detrazione dello 0,25% moltiplicato per il numero di annualità se si paga l imposta interamente all inizio Imposta sostitutiva dell IRPEF (c.d. cedolare secca) Nel caso di fabbricati abitativi (accatastati e locati come abitativi) è possibile optare per un imposta sostitutiva con aliquota del 21% sul reddito pari all intero canone di locazione L imposta è sostitutiva anche dell imposta di registro per la registrazione del contratto di locazione 6

7 Persone fisiche residenti in Italia (non soggetti passivi IVA) Locazione di immobili situati all estero IRPEF Art. 70, comma 2, TUIR I redditi derivanti dalla locazione di immobili situati all estero concorrono alla formazione della base imponibile IRPEF (aliquota 43% per redditi oltre ) Se il reddito non è soggetto a imposte nello Stato estero: l IRPEF si applica sui canoni di locazione percepiti nel periodo d imposta ridotti del 15% Se il reddito è soggetto a imposte nello Stato estero: stessa base imponibile prevista dallo Stato estero (e credito d imposta per le imposte pagate all estero, art. 165 TUIR) Imposta di registro Il contratto di locazione è soggetto a imposta di registro del 2% sul canone annuo per la durata del contratto Imposta sostitutiva dell IRPEF (c.d. cedolare secca) Non è possibile optare per l imposta sostitutiva IVIE (Imposta sul valore degli immobili situati all estero) 0,76% sul valore catastale estero (in mancanza, sul costo di acquisto o il valore di mercato) Si detraggono le imposte patrimoniali pagate all estero nell anno di riferimento L imposta si applica anche sugli immobili posseduti per interposta persona 7

8 Persone fisiche residenti in Italia (non soggetti passivi IVA) Cessione di immobili Le plusvalenze derivanti dalla vendita di fabbricati situati in Italia concorrono alla formazione della base imponibile IRPEF (aliquota 43% per redditi oltre ) se (art. 67 TUIR): a) sono stati acquistati da meno di 5 anni (quindi, vendita prima di 5 anni dall acquisto) b) non sono stati acquisiti per successione Se il fabbricato è stato acquisito per donazione, i 5 anni decorrono dalla data di acquisto dell immobile da parte del donante Nel caso di fabbricati ricevuti per donazione, la plusvalenza da cessione non è quindi imponibile se sono decorsi 5 anni dall acquisto da parte del donante Imposta sostitutiva dell IRPEF con aliquota del 20% su opzione del venditore nell atto di vendita Il medesimo regime si applica in caso di cessione di fabbricati situati all estero. In tal caso spetterà il credito d imposta per le imposte eventualmente pagate all estero sulla plusvalenza (art. 165 TUIR) Se l atto di cessione del fabbricato situato all estero fosse stipulato da un notaio italiano, sarebbe possibile all atto della cessione optare per l applicazione dell imposta sostitutiva (in tal caso non spetta il credito d imposta per l imposta estera) 8

9 Persone fisiche residenti in Italia (non soggetti passivi IVA) Immobili non locati In virtù del principio di alternatività tra IMU e IRPEF, gli immobili non locati a terzi non concorrono alla formazione del reddito imponibile IRPEF ma sono assoggettati a IMU (art. 8, comma 1, D.Lgs. n. 23 del 2011 cfr. slide 14) Tale regola non si applica agli immobili posseduti dai soggetti passivi dell IRES (S.r.l. o S.p.A.) 9

10 Società immobiliare di gestione (residente in Italia) Ricavi da locazione Fabbricati non residenziali locati i ricavi da locazione concorrono a formare la base imponibile ai fini IRES (24% dal 1 gennaio 2017) e IRAP (3,9%) Fabbricati residenziali locati concorrono a formare il reddito imponibile ai fini IRES in modo forfetario: Il reddito è pari al maggiore tra rendita catastale rivalutata del 5% e canone di locazione ridottofinoal15%solo per spese di manutenzione ordinaria effettivamente sostenute ( per le persone fisiche la riduzione è forfetaria) Immobili di interesse storico-artistico: reddito pari al 65% del canone annuo Fabbricati situati all estero stesso regime applicabile alle persone fisiche Se il reddito non è soggetto a imposte nello Stato estero: l IRPEF si applica sui canoni di locazione percepiti nel periodo d imposta ridotti del 15% Se il reddito è soggetto a imposte nello Stato estero: stessa base imponibile prevista dallo Stato estero (e credito d imposta per le imposte pagate all estero, art. 165 TUIR) 10

11 Società immobiliare di gestione (residente in Italia) Deducibilità di costi e spese Non sono deducibili le spese relative alla gestione degli immobili-patrimonio (art. 90, comma 2, TUIR) Tale limitazione non riguarda: le spese generali di gestione della società le spese per la manutenzione degli immobili patrimoniali vincolati gli interessi passivi su finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione (interamente deducibili) gli interessi passivi su finanziamenti per l acquisto degli immobili patrimoniali (deducibili nei limiti del 30% del ROL) Deducibilità degli interessi passivi su finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione si applica alle c.d. società immobiliari di gestione per società immobiliare di gestione si intende la società il cui attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte da immobili destinati alla locazione e che consegue almeno i 2/3 dei ricavi da canoni di locazione (o canoni di affitto di aziende immobiliari) 11

12 Società immobiliare di gestione (residente in Italia) Plusvalenze Le plusvalenze da cessione degli immobili patrimoniali detenuti da imprese immobiliari di gestione concorrono a formare la base imponibile IRES (art. 86 TUIR) e IRAP (art. 5, comma 3, DLgs 446/1997) Se l immobile è posseduto da almeno 3 anni, ai fini IRES è possibile rateizzare la plusvalenza in 5 periodi d imposta (art. 86, comma 4, TUIR) Nel caso di fabbricati situati all estero, si potrà beneficiare del credito d imposta per le imposte pagate nello Stato estero sulla plusvalenza (art. 165 TUIR) Di regola, le Convenzioni bilaterali contro le doppie imposizioni prevedono la potestà impositiva sia dello Stato ove è situato l immobile sia dello Stato di residenza della società (nel caso dell Italia, la doppia imposizione è eliminata con il credito d imposta previsto dall art. 165 TUIR) 12

13 Società immobiliare di gestione (residente in Italia) Società di comodo Art. 30 Legge 724/1994 Società non operative Test di operatività: si considerano «non operative» le società i cui ricavi effettivi sono inferiori al 6% del valore degli immobili (5% per gli immobili classificati nella categoria catastale A/10) I ricavi effettivi e il valore degli immobili vanno individuati considerando la media dell esercizio e dei 2 precedenti Se la società è non operativa, è tassata su un reddito presunto pari al 4,75% del valore degli immobili (4% per gli immobili classificati nella categoria catastale A/10) con un aliquota IRES incrementata di 10,5 punti percentuali (quindi 38% anziché 27,5% per il 2016; 34,5% anziché 24% dal 2017) È possibile presentare un interpello all Agenzia delle Entrate, Direzione Regionale competente, per chiedere la disapplicazione di tali disposizioni, al ricorrere di determinate circostanze oggettive Ad es.: immobili acquistati già locati a terzi e impossibilità di modificare i canoni di locazione L Agenzia deve rispondere entro 120 giorni (vale il principio silenzio-assenso) 13

14 Società immobiliare di gestione (residente in Italia) Dividendi a soci persone fisiche I proventi della società immobiliare di gestione (S.r.l. o S.p.A.) sono soggetti a imposizione in capo al sociopersona fisica al momento dell effettiva percezione dei dividendi distribuiti dalla società (principio di cassa) Dividendi percepiti da persone fisiche che non esercitano attività d impresa Partecipazione Tassazione Modalità Non qualificata 26% Ritenuta a titolo d imposta Qualificata IRPEF sul 49,72% del dividendo (quindi circa 21,38%)(*) IRPEF (*) La percentuale del 49,72% verrà rideterminata a decorrere dal 2017 Partecipazione qualificata: superiore al 20% dei diritti di voto o superiore al 25% del capitale L imposizione in capo al socio si aggiunge a quella già scontata dalla società sugli utili (IRES). Nel caso della partecipazione «non qualificata» il carico fiscale complessivo sul socio è pari a circa il 46,35%. Nel caso della partecipazione «qualificata» il carico fiscale complessivo sul socio è pari a circa il 43%. 14

15 Trust e patrimonio immobiliare IRES Art. 73 TUIR Il trust è un soggetto passivo ai fini IRES Residenza fiscale: deve essere determinata considerando la sede dell amministrazione e l oggetto principale (ad es. immobili situati in Italia) rispetto alla maggior parte del periodo d imposta Presunzione relativa di residenza: si considerano residenti nel territorio dello Stato i trust istituiti in uno Stato che non consente lo scambio d informazioni, quando, dopo la costituzione, un soggetto residente in Italia trasferisce al trust la proprietà di beni immobili Il trust si può qualificare come un «ente commerciale» oppure come un «ente non commerciale» considerando l attività effettivamente svolta Trust commerciale: regime impositivo analogo alla società di gestione immobiliare Trust non commerciale: regime impositivo analogo alle persone fisiche coordinamento con l imputazione del reddito ai beneficiari per trasparenza (cfr. slide 14) 15

16 Trust e patrimonio immobiliare Ai fini della imposizione diretta sono individuate due principali tipologie di trust: A. Trust trasparente: con beneficiari di reddito individuati, i cui redditi vengono imputati per trasparenza ai beneficiari ossia quando sono realizzati, a prescindere dalla distribuzione B. Trust opaco: senza beneficiari di reddito individuati, i cui redditi sono imponibili in capo al trust Nel caso di trust trasparente, ossia con beneficiari individuati persone fisiche, il reddito conseguito dal trust sarà attribuito a ciascun beneficiario e assoggettato a IRPEF (come reddito di capitale) in dichiarazione dei redditi (aliquota 43% per i redditi superiori a ) Non è prevista una ritenuta o un imposizione sostitutiva dell IRPEF Agenzia delle Entrate, Risoluzione 425/E del 5 novembre 2008 Se l atto istitutivo individua un beneficiario dei proventi del trust e al contempo prevede che tali proventi debbano essere accumulati nel trust, fino ad un dato termine, allo scadere del quale gli stessi verranno devoluti al beneficiario, ai fini IRPEF, detto beneficiario non può essere considerato «beneficiario di reddito individuato». Nel periodo d imposta in cui il reddito è prodotto il beneficiario non ne ha il possesso che resta, invece, in capo al trust. La successiva devoluzione al beneficiario, al termine individuato, non avrà più carattere reddituale bensì patrimoniale (coordinamento con l imposta di donazione) 16

17 IMU L Imposta municipale propria (IMU) si applica sugli immobili ubicati in Italia, mentre gli immobili situati all estero sono soggetti all IVIE Nel caso di fabbricati iscritti in Catasto e dotati di rendita catastale, la base imponibile è pari alla rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per il coefficiente relativo alla categoria catastale del fabbricato Rendita Catastale * 1,05 * Coefficiente Ad es. per i fabbricati abitativi (categorie catastali A/1 A/11 esclusa A10) il coefficiente è 160 Nel caso di fabbricati vincolati per motivi di interesse storico-artistico (D.Lgs. 42/2004) la base imponibile è ridotta al 50% L aliquota base è 0,76% e può essere modificata, in aumento o in diminuzione, da ciascun Comune (sino a 0,3 punti percentuali) 17

18 Imposte indirette Fabbricati abitativi 1. Venditore non soggetto passivo IVA e qualsiasi acquirente: IVA Registro Ipotecaria Catastale No 9% Venditore soggetto passivo IVA diverso da costruttore/ristrutturatore (ad es. S.r.l.) e qualsiasi acquirente: IVA Registro Ipotecaria Catastale Esente 9% Seilfabbricatoèstatocostruitooristrutturato dal venditore soggetto passivo IVA negli ultimi 5 anni, la vendita è imponibile IVA (10% o 22%) e le imposte di registro, ipotecaria e catastale, si applicano in misura fissa ( 200 ciascuna) Decorsi i 5 anni, la vendita è esente da IVA salvo opzione per l imposizione da parte del venditore costruttore/ristrutturatore 18

19 Imposte indirette Fabbricati non abitativi (c.d. immobili strumentali) 1. Venditore non soggetto passivo IVA e qualsiasi acquirente: IVA Registro Ipotecaria Catastale No 9% Venditore soggetto passivo IVA (ad es. S.r.l.) che ha costruito/ristrutturato il fabbricato negli ultimi 5 anni e qualsiasi acquirente: IVA Registro Ipotecaria Catastale 22% o 10% 200 3% 1% 3. Venditore soggetto passivo IVA (fuori dal caso 2) e qualsiasi acquirente: IVA Registro Ipotecaria Catastale Esente salvo opzione 22% o 10% (con reverse-charge) 200 3% 1% 19

20 Trust e imposte indirette sul trasferimento degli immobili L istituzione di un trust con attribuzione di un patrimonio immobiliare pone il tema dell individuazione delle imposte indirette eventualmente applicabili, considerando l imposta sulle successioni e donazioni e le imposte ipotecaria e catastale Imposta sulle successioni e donazioni «È istituita l imposta sulle successioni e donazioni sui trasferimenti di beni e diritti per causa di morte, per donazione o a titolo gratuito e sulla costituzione di vincoli di destinazione, secondo le disposizioni del testo unico delle disposizioni concernenti l imposta sulle successioni e donazioni, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 346, nel testo vigente alla data del 24 ottobre 2001, fatto salvo quanto previsto dai commi da 48 a 54» (Art. 2, comma 47, DL 3 ottobre 2006, n. 262). Imposte ipotecaria e catastale D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 In assenza di un quadro normativo chiaro, secondo l Agenzia delle Entrate le imposte ipotecaria e catastale sarebbero applicabili in misura proporzionale anche sul trasferimento degli immobili dal disponente al trustee, a prescindere dalla tipologia di trust: «sia l attribuzione con effetti traslativi di beni immobili ( ) al momento della costituzione del vincolo, sia il successivo trasferimento dei beni medesimi allo scioglimento del vincolo, nonché i trasferimenti eventualmente effettuati durante il vincolo, sono soggetti alle imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale» (cfr. Circolare 6 agosto 2007, n. 48/E) 20

21 Trust e imposte indirette sul trasferimento degli immobili (segue) Cass. civ. Sez. V, 18 dicembre 2015, n Ove il trust in concreto si presenti come trust liberale, con il quale si dispone di assetti familiari in beneficio di terzi (i figli), è illogico affermare applicabile l imposta sul trasferimento (ipotecaria e catastale) già al momento della istituzione del trust È illogico perché non a tale momento è correlabile il trasferimento definitivo di ricchezza che in effetti rileva quale indice di capacità contributiva Ecco allora dimostrato perché erra l amministrazione nell insistere quanto al caso di specie nella pretesa circa le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale. L errore sta nel fatto di considerare il trust immediatamente produttivo degli effetti traslativi finali che costituiscono il presupposto dell imposta Ne consegue che la costituzione di un trust va considerata estranea al presupposto dell imposta indiretta sui trasferimenti in misura proporzionale, sia essa l imposta di registro ( ) sia essa l imposta ipotecaria o l imposta catastale, mancando l elemento fondamentale dell attribuzione definitiva dei beni al soggetto beneficiario. E, quanto alle imposte ipotecaria e catastale, l atto soggetto a trascrizione, ma non produttivo di effetto traslativo in senso proprio (id est, definitivo), postula l applicazione di dette imposte in misura fissa (D.Lgs. n. 347 del 1990, art. 1 e art. 4 dell'allegata tariffa, quanto all ipotecaria; art. 10, comma 2 D.Lgs. cit., quanto alla catastale 21