GUIDA ALLE SOCIETÀ IMMOBILIARI
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1 Mario Sirtoli GUIDA ALLE SOCIETÀ IMMOBILIARI Caratteristiche, costituzione e funzionamento Aspetti civilistici, fiscali e contabili
2 La presente edizione è stata chiusa in redazione il 14 gennaio 2011 ISBN Il Sole 24 ORE S.p.A. Sede legale e amministrazione: via Monte Rosa 91, Milano Redazione: via C. Pisacane, Pero (MI) Per informazioni: Servizio Clienti Libri Tel Fax servizioclienti.libri@ilsole24ore.com Diciassettesima edizione: gennaio 2011 Tutti i diritti sono riservati. Le fotocopie per uso personale del lettore possono essere effettuate nei limiti del 15% di ciascun volume/fascicolo di periodico dietro pagamento alla SIAE del compenso previsto dall art. 68, commi 4 e 5, della legge 22 aprile 1941 n Le riproduzioni effettuate per finalità di carattere professionale, economico o commerciale o comunque per uso diverso da quello personale possono essere effettuate a seguito di specifica autorizzazione rilasciata da AIDRO, Corso di Porta Romana n. 108, Milano 20122, segreteria@aidro.org e sito web
3 Indice 1. Caratteristiche e funzioni delle società immobiliari pag Premessa » Cosa significa costituire una società immobiliare » Quando conviene costituire una società immobiliare » Quali società sono idonee a svolgere un attività immobiliare....» La scelta del tipo di società immobiliare » Società di persone: vantaggi e svantaggi » Società di capitali: vantaggi e svantaggi » Le attività svolte normalmente dalle società immobiliari » 8 2. Costituzione e funzionamento delle società immobiliari » La costituzione di una società immobiliare » Società di persone » Società di capitali » Cenni sui criteri civilistici di funzionamento delle varie società immobiliari » Società di persone » Società di capitali » L IVA e le società immobiliari » Acquisto di fabbricati e terreni » Costruzione e ristrutturazione di fabbricati » L applicazione dell IVA con il metodo «reverse charge»....» Vendita di fabbricati e terreni » Vendite di fabbricati abitativi oltre 5 anni: conseguenze sulla detraibilità dell IVA » Il «valore normale» degli immobili » Destinazione di immobili a finalità estranee all esercizio di impresa» 92
4 GUIDA ALLE SOCIETÀ IMMOBILIARI VI 3.5 Assegnazione di immobili ai soci pag Locazioni di immobili » Leasing immobiliare » Affitto di aziende » Riepilogo delle aliquote IVA applicabili » Dichiarazioni IVA » I registri IVA necessari alle società immobiliari » Imposte di registro, ipotecarie e catastali » Imposta di registro » Acquisto di immobili » Vendita di immobili » Imposte ipotecarie e catastali » Valori minimi da dichiarare » Determinazione del reddito delle società immobiliari » Reddito d impresa » Reddito dei terreni » Reddito dei fabbricati » Reddito dei fabbricati non strumentali » Reddito dei fabbricati strumentali » Ammortamento degli immobili strumentali: scorporo del valore del terreno » Deducibilità degli interessi passivi dal » Fabbricati non locati » Reddito dei fabbricati in costruzione » Determinazione del reddito per attività di compravendita immobili » Determinazione del reddito per attività di costruzione e vendita immobili » Come indicare le fatture di costruzione e di vendita nei bilanci delle immobiliari » Garanzie da rilasciare per gli acconti ricevuti » Le dichiarazioni dei redditi » Determinazione del reddito di impresa minore » Reddito minimo per le società di comodo » Rivalutazione degli immobili » Le categorie degli immobili rivalutabili » Imposte dovute dalle società immobiliari e dai loro soci » Società di persone » Imposte a carico della società (IRAP) » Imposte a carico dei soci » Esempio di tassazione di società di persone » La tassazione delle società di capitali » 193
5 VII INDICE Imposte a carico della società pag Tassazione per trasparenza » Ritenuta sugli utili distribuiti e relativa tassazione » ICI (Imposta comunale sugli immobili) » Finanziamento dei soci alla società » Rimborso dei finanziamenti ai soci di S.r.l » La contabilità delle società immobiliari » La contabilità prevista dal codice civile » La contabilità prevista dalle leggi fiscali » Le imprese minori » Quali società immobiliari possono essere imprese minori...» Formalità contabili richieste ai fini tributari » Cessione di immobili attuata mediante cessione di azioni o quote » Come deve essere effettuata la cessione di azioni o quote » Trasferimento delle azioni » Trasferimento delle quote » Plusvalenze costituenti redditi diversi per i soci » Imposte dovute dai soci su plusvalenze derivanti da cessione di azioni o quote di società: tassazione sul «capital gain» » Conclusioni » 237
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