RELAZIONE TECNICA DI STIMA (immobili esistenti)

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1 Rev. Mod ID Perizia RELAZIONE TECNICA DI STIMA (immobili esistenti) Richiesta di finanziamento a nome Colonesi Valter - Polverelli Olimpia presentata alla Banca Popolare Di Ancona ID PERIZIA N Il sottoscritto Raffaelli Luca Iscritto all Ordine/Collegio Geometri della Provincia di PU n In qualità di tecnico incaricato dalla società SPF Studio Progetti Finanziari con sede in Roma rassegna la presente Relazione di Stima e dichiara rispondente al vero quanto in seguito esposto relativamente all immobile descritto ed analizzato DATA SOPRALLUOGO 26/05/2015 DATA VALUTAZIONE 15/06/2015 DATA EVASIONE PERIZIA 15/06/2015 PAGINA 1 DI 14

2 Rev. Mod ID Perizia UBICAZIONE DELL'IMMOBILE OGGETTO DI GARANZIA Comune Pesaro Frazione/località Villa Fastiggi prov PU Via Strada In Sala n. 83 Centro storico Centro Semicentro X Periferia Zona produttiva DESCRIZIONE DELLA ZONA LOCALIZZAZIONE E CONTESTO Il fabbricato è ubicato alla periferia di Pesaro, in una zona prevalentemente agricola, contigua al centro abitato di Villa Fastiggi dove sono presenti diversi servizi. GEOREFERENZIAZIONE DELL IMMOBILE Latitudine: Longitudine: Mappa dell inquadramento territoriale: (mappa della posizione del bene) Immagine della localizzazione di dettaglio: PAGINA 2 DI 14

3 Rev. Mod ID Perizia DESCRIZIONE, CONSISTENZA E MODALITA DI ACCESSO DELL'IMMOBILE X Residenziale Artigianale/Industriale Commerciale Varie Esaustiva descrizione dell immobile attraverso l individuazione delle varie parti (vani ed accessori) che compongono l immobile stesso compreso il livello di piano: Terreno di mq con sovrastante fabbricato di civile abitazione di tre piani e due capanni, il tutto suddiviso in due unità e precisamente: - appartamento al piano primo composto da soggiorno, cucina, due camere, bagno e disimpegno, con annessi al piano terra cinque ripostigli e due capanni ad uso accessori agricoli, al piano secondo da due sottotetti oggetto di ampliamento; - appartamento composto al piano terra da soggiorno e cucina, al piano primo da camera e bagno, al piano secondo da camera e bagno. Accesso al bene immobile partendo dalla pubblica viabilità: Accesso da Strada in Sala n. 83 PAGINA 3 DI 14

4 Rev. Mod ID Perizia CARATTERISTICHE QUANTITATIVE QUALITATIVE DELL UNITA IMMOBILIARE CARATTERISTICHE QUANTITATIVE IMPIANTI TECNOLOGICI Livello di piano 0 Riscaldamento autonomo vetustà (anni) 35 N. totale piani 3 Impianto elettrico vetustà (anni) 35 n. vani utili 4 Impianto idraulico vetustà (anni) 35 n. servizi 1 Ascensore vetustà (anni) STATO DI MANUTENZIONE: Sufficiente - l'immobile presenta elementi di usura delle finiture che possono essere eliminati con interventi di oridinaria manutenzione STATO LOCATIVO: occupato dal richiedente mutuo CLASSIFICAZIONE ENERGETICA ACE Attestato di Certificazione Energetica rilasciato in data Classe energetica certificata: STATO DI MANUTENZIONE E CARATTERISTICHE QUALITATIVE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE IN CUI E INSERITA L UNITA IMMOBILIARE STATO MANUTENTIVO: Sufficiente - il fabbricato presenta elementi di usura superficiale che possono essere eliminati con interventi di rifacimento degli intonaci esterni CARATTERISTICHE QUALITATIVE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE: Il cespite è ubicato in una zona di remoto sviluppo ed insediamento. Il fabbricato è costruito con struttura portante in muratura con copertura a falde, facciate intonacate e infissi esterni in legno. Il fabbricato non presenta elementi di pregio specifici. Lo stato manutentivo è complessivamente sufficiente. Non si segnalano elementi di degrado specifici visivamente rilevabili. PAGINA 4 DI 14

5 Rev. Mod ID Perizia TITOLARITA DELL IMMOBILE Tipologia atto di Provenienza: atto di acquisto Data atto: 21/11/1961 Notaio: Dott.Carlo Alberto Ferri Repertorio: Diritto reale: proprietà Diritto di superficie: SI NO Scadenza diritto di superficie (anno): Ditta attualmente proprietaria: Colonesi Viscardo NOTE Tipologia secondo atto di Provenienza: Scegliere un elemento. Data atto: Notaio: Repertorio: Diritto reale: Diritto di superficie: SI NO Scadenza diritto di superficie (anno): Ditta attualmente proprietaria: Tipologia terzo atto di Provenienza: Scegliere un elemento. Data atto: Notaio: Repertorio: Diritto reale: Diritto di superficie: SI NO Scadenza diritto di superficie (anno): Ditta attualmente proprietaria: PAGINA 5 DI 14

6 RAPPRESENTAZIONE E CONFORMITA CATASTALE DELL IMMOBILE (In caso di unità immobiliari prive di classamento, per le quali la rendita non è disponibile, indicare la categoria fittizia (F) seguita dal numero che individua la proprietà immobiliare) COMUNE DI_Pesaro (PU) Catasto Terreni Foglio di mappa Particella Qualità Classe Superficie Reddito Reddito dominicale agrario (-) (-) (-) (-) (mq) (euro) (euro) E.U Catasto Fabbricati Sezione Foglio di Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita mappa (-) (-) (-) (-) (-) (Vani/mq) (euro) A/3 2 8,5 430, A/3 2 5,0 253, BCNC I dati catastali X corrispondono alla descrizione contenuta nella titolarità del bene rispetto alla descrizione contenuta nella titolarità del bene hanno subito le seguenti variazioni: l'atto ha per oggetto il terreno sul quale è stato realizzato il fabbricato in esame. Confini (almeno 3 partendo da nord e procedendo in senso orario) : La rappresentazione catastale corrisponde allo stato dell immobile offerto a garanzia del finanziamento e comunque le difformità rilevate, sono lievi modifiche, che non risultano pregiudizievoli non corrisponde allo stato dell immobile offerto a garanzia del finanziamento e le modifiche X rilevate risultano pregiudizievoli ai fini valutativi, per i seguenti motivi: ampliamento in corso del fabbricato. Si specifica che l'analisi catastale formulata ed i giudizi di conformità espressi nel presente rapporto sono elaborati, per la sola individuazione della perimetrazione catastale oggetto di iscrizione di Ipoteca e definizione dei valori della Garanzia. PAGINA 6 DI 14

7 I giudizi espressi non fanno pertanto riferimento e non sono utilizzabili ai fini della dichiarazione resa in atti dagli intestatari come richiesto dalla Legge n. 122 del 30/07/ Art commi 14 e 15. PAGINA 7 DI 14

8 LEGITTIMITA EDILIZIA ED URBANISTICA Anno di costruzione: 1961 Licenza Edilizia N 1000 Del 28/12/1961 Permesso di costruire protocollo N 39 Del 01/02/1979 Permesso di costruire protocollo N 87 Del 14/04/2014 Abitabilità/agilbilità N Del Condono edilizio protocollo N Del Concessione edilizia in sanatoria N 1287 Del rilasciata N Del In mancanza di concessione in sanatoria dovrà essere prodotta dichiarazione del Comune attestante l'ammissibilità della richiesta ed il nulla osta al rilascio della concessione. NOTE Il progetto approvato corrisponde allo stato dei luoghi. X Dall'esame della documentazione fornita Da accertamenti presso l'ufficio Tecnico Comunale X si dichiara la conformità urbanistica-edilizia della costruzione non si dichiara la conformità urbanistica-edilizia della costruzione per le seguenti motivazioni (esprimere inoltre parere sulla commerciabilità dell immobile e valutazione dei costi per le rimessa in pristino e/o per l eventuale sanatoria edilizia e/o il minor valore): SERVITU ATTIVE E PASSIVE X NON PRESENTI PRESENTI LE SEGUENTI SERVITU : Che non comportano significativa incidenza sul valore e/o sulla commerciabilità Che comportano significative incidenze sul valore e/o commerciabilità, di seguito dettagliate: SE PRESENTI CONVENZIONI: Convenzione stipulata con atto n. Data di scadenza effetti Convenzione del Prezzo imposto attuale: Euro Valore libero per scadenza dei termini Valore libero per alienazioni successive alla prima A puro titolo indicativo, nel caso di immobile con prezzo imposto, si segnala che la valutazione dell immobile ipotizzando una vendita a libero mercato sarebbe pari ad Euro PAGINA 8 DI 14

9 MISURE SUPERFICI Calcolate computando l effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari (da dettagliare per ciascuna destinazione, come da categoria catastale), oltre alle pertinenze rapportate ai coefficienti di differenziazione (per il conteggio delle superfici delle pertinenze, si rimanda al DPR n. 138 del 23/3/1998). Nel caso in cui vengano applicati altri coefficienti, riportare nel campo note le motivazioni Modalità di rilievo: rilievo metrico dal seguente elaborato grafico: elaborati grafici di progetto fornito da proprietario immobile. Destinazione Piano Superficie Abitazione T-1-2 mq 231 Abitazione T-1-2 mq 114 NOTE vedasi foglio MCA allegato. GIUDIZIO SUL GRADO DI COMMERCIABILITÀ Inesistente x Basso Medio-basso Medio-alto Alto MOTIVAZIONE L'andamento del mercato immobiliare per lo specifico segmento in cui si posiziona il bene oggetto di perizia registra una fase di contrazione. Viste le caratteristiche del cespite si ritiene di esprimere un grado di commerciabilità complessivamente basso, per cui i tempi di assorbimento ipotizzabili, secondo il quadro generale dell' attuale andamento del mercato immobiliare, sono lunghi. TEMPI DI ASSORBIMENTO DA PARTE DEL MERCATO IMMOBILIARE: lunghi - da 12 a 18 mesi PAGINA 9 DI 14

10 VALUTAZIONE BASE DEL VALORE METODO VALUTATIVO UTILIZZATO 1 Valore di mercato (il valore di mercato è l importo stimato al quale l immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione) Metodo del confronto di mercato (MCA Market Comparison Approach) PREZZO UNITARIO DEGLI IMMOBILI DEL SEGMENTO DI MERCATO DELL IMMOBILE VALUTATO: FONTE OMI: indicare semestre/anno e zona di riferimento 2 sem zona D5 periferica MEDIO Euro/mq. _1.775,00 MINIMO Euro/mq. _1.450,00 MASSIMO Euro/mq. _2.100,00 Si allegano le TABELLE DI ANALISI DEI COMPARABILI (tabella dei dati, tabella dei prezzi marginali, tabella di valutazione) SINTESI Destinazione Piano Superficie Riferimento Parametro Valore catastale /mq Abitazione T-1-2 mq 231 sub , ,00 Abitazione T-1-2 mq 114 sub , ,00 Alla luce di quanto indicato nella presente relazione X si ratifica il valore di stima sopraindicato non si ratifica il valore stima sopra indicato per i seguenti motivi: 529 VALORE DI STIMA COMPLESSIVO ,00 15/06/ :02:00 lunedì 15 giugno :02:00 Perizia intestata a Colonesi Valter - Polverelli Olimpia numero perizia Nel caso in cui non venga effettuata la valutazione con il metodo del confronto di mercato, specificarne il metodo di stima adottato riportando, tra i documenti allegati (nota integrativa), l analisi di sviluppo della valutazione, corredata delle motivazioni per cui non è stato utilizzato il metodo dell MCA. PAGINA 10 DI 14

11 ALLEGATI: TABELLA ANALISI COMPARABILI ATTO/I DI PROVENIENZA VISURE CATASTALI CERTIFICATO DESTINAZIONE URBANISTICA CERTIFICATO DI ABITABILITA /AGIBILITA DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA PLANIMETRIE CATASTALI ESTRATTO DI MAPPA C.T. ATTI AUTORIZZATIVI PARAMETRI DEL SEGMENTO DI MERCATO PAGINA 11 DI 14

12 Vista dall alto della zona Contesto urbanistico Esterno fabbricato PAGINA 12 DI 14

13 sottotetto oggetto di ampliamento PdC n. 87 del 14/04/2014 PAGINA 13 DI 14

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