ESTERNI. Da via Marenghi 1 Dalla corte comune 2. Dalla corte comune 3 Autorimessa 4

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Cesarina Graziano
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1 ESTERNI Da via Marenghi 1 Dalla corte comune 2 Dalla corte comune 3 Autorimessa 4

2 Autorimessa da via Marenghi 5 Autorimessa 6

3 Ingresso autorimessa 7 Facciata retro 8 Corpo basso sul retro 9

4 Facciata deposito 10 Facciata laterale deposito 11

5 Particolare facciata sul retro 12 Particolare cortile sul retro 13

6 Cortile retro con deposito e orto 14 Orto 15

7 INTERNI PIANO TERRA ABITAZIONE Ingresso-Soggiorno 16 Stufetta soggiorno 17 Cucina 18

8 Disimpegno 19 Porta ingresso retro 20 Bagno 21 Scaldabagno 22

9 Stufetta bagno 23 Scala 24

10 Rubinetto generale acqua 25 Stufetta camera letto 26 Particolare finestra 27 Quadro elettrico e contatore 28

11 Particolare intonaco 29 Particolare pavimento 30 INTERNO AUTORIMESSA Interno autorimessa 31

12 INTERNO DEPOSITO Deposito di destra 32 Deposito di destra 33 Deposito di sinistra 34 Deposito di sinistra 35

13 Soffitto deposito di sinistra 36 INTERNI PIANO PRIMO ABITAZIONE Camera 37 Porte 38

14 Bagno 39 Bagno 40 Bagno 41 Disimpegno 42

15 Pavimento 43 Scala 44 Pavimento 45

16 Particolare finestra 46 Particolare finestra 47

17 Particolare soffitto 48 Botola sottotetto 49

18 ALLEGATO 11 Planimetrie.

22 ALLEGATO 12 Descrizione sintetica delle caratteristiche dell immobile.

23 STUDIO TECNICO ARCHITETTO DIEGO FABIO CASTELLETTI Villa d'adda (Bg) - Piacenza info@studiocastelletti.it DESCRIZIONE SINTETICA ABITAZIONE - Immobile di via Alessandro Marenghi n Piacenza DATI CATASTALI 1 COMUNE CENSUARIO Piacenza - G535 2 INDIRIZZO Via Alessandro Marenghi, 13 3 FOGLIO 5 4 PARTICELLA CATEGORIA A/3 6 CLASSE 3 7 CONSISTENZA 8,5 vani 8 RENDITA 438,99 euro DATI DIMENSIONALI 9 SUPERFICIE LORDA 210,00 mq 10 AREA ESTERNA PRIVATA 70,00 mq 11 PIANI 2 abitabili fuori terra 12 BOX Si. Si veda scheda a parte 13 SOTTOTETTO Si. Non abitabile. 14 ALTEZZA INTERNA LOCALI 2,90 ml - altezza media DATI COSTRUTTIVI E DI FINITURA 15 Strutture portanti verticali Cemento armato e laterizio. 16 Strutture portanti orizzontali Solai in laterocemento. Travetti in acciaio e tavelloni. Del tipo a falde inclinate, con travi e travetti in legno con 17 Copertura interposizione all'intradosso di tavelle in cotto. Manto di copertura in coppi di laterizio. 18 Lattoneria In lamiera preverniciata 19 Tamponamento perimetrale Muratura in laterizio 20 Esterni Intonaco a vista. Mattone a vista 21 Tramezzature interne In laterizio 22 Intonaci Intonaco al civile 23 Pavimenti Ceramica. Cotto 24 Rivestimenti Ceramica 25 Serramenti interni In legno 26 Serramenti esterni In alluminio e in legno. Alcuni con doppio vetro e altri con vetro singolo. 27 Oscuranti esterni Persiane in alluminio verniciato 28 Porte d ingresso In alluminio con specchiature in vetro. 29 Porte interne In legno tamburato. 30 Impianto elettrico Del tipo sotto traccia. Non a norma. 31 Impianto idrico-sanitaro Completo per cucina e bagno. Scaldabagno. 32 Impianto di riscaldamento Autonomo. Stufette a gas. Solo nei locali al piano terra. Non a norma. 33 Impianto di condizionamento Non presente 34 Isolamento termico Non presente 35 Isolamento acustico Non presente 36 Grado di finitura Economico/popolare. 37 Stato di manutenzione Interno: obsoleto. Esterno: discreto/cattive condizioni

24 STUDIO TECNICO ARCHITETTO DIEGO FABIO CASTELLETTI Villa d'adda (Bg) - Piacenza info@studiocastelletti.it DESCRIZIONE SINTETICA AUTORIMESSA - Immobile di via Alessandro Marenghi n Piacenza DATI CATASTALI 1 COMUNE CENSUARIO Piacenza - G535 2 INDIRIZZO Via Alessandro Marenghi, 13 3 FOGLIO 5 4 PARTICELLA CATEGORIA C/6 6 CLASSE 6 7 CONSISTENZA 12 mq 8 RENDITA 46,48 euro DATI DIMENSIONALI 9 SUPERFICIE LORDA 15,00 mq 11 PIANI 1- piano terra 12 ALTEZZA INTERNA LOCALI 3,00 ml - altezza media DATI COSTRUTTIVI E DI FINITURA 13 Strutture portanti verticali Muratura in cemento armato e laterizio. 14 Strutture portanti orizzontali Solai in laterocemento. 15 Copertura Del tipo a unica falda inclinata. Manto di copertura in coppi di laterizio. 16 Lattoneria In lamiera preverniciata 17 Tamponamento perimetrale Muratura in laterizio 18 Esterni Intonaco a vista. 19 Intonaci Intonaco al civile 20 Pavimenti Marmettoni 21 Serramenti esterni Serranda avvolgibile in metallo. 22 Grado di finitura Economico/popolare. 23 Stato di manutenzione Interno: obsoleto. Esterno: obsoleto.

25 ALLEGATO 13 Criteri e calcoli per la stima dell immobile.

26 STUDIO TECNICO ARCHITETTO DIEGO FABIO CASTELLETTI Villa d'adda (Bg) - Piacenza info@studiocastelletti.it STIMA SINTETICA IMMOBILE DI CIVILE ABITAZIONE - Piacenza - Via Marenghi, n Fg. 5, mapp DATI SINTETICI IMMOBILE INDIRIZZO TIPO ZONA CARATTERISTICHE Via Marenghi, n Piacenza Abitazione di tipo popolare Periferica, rurale Unità immobiliare posta su due livelli con corte privata. Locali a deposito ed autorimessa esterni Calcolo superifice commerciale MQ indice Totale Superficie abitazione 150,00 1,00 150,00 Superficie depositi 60,00 0,50 30,00 Supericie corte-orto 70,00 0,10 7,00 SUPERFICIE COMMERCIALE - Sc 187,00 mq Dati ricavati da: OSSERVATORIO IMMOBILIARE FIAIP PIACENZA 2012 Categoria: Stato di conservazione: Abitazioni Da ristrutturare minimo massimo Valore unitario superficie commerciale - /mq 500,00 750,00 Valore unitario adottato - Vu /mq 500,00 Vu Sc VO Valore immobile da Osservatorio (Vu x Sc) - VO 500,00 187, ,00 Dati ricavati da: AGENZIE IMMOBILIARI OPERANTI A PIACENZA AGENZIA IMMOBILIARE 1 Valore unitario 1 - V1 /mq 350,00 AGENZIA IMMOBILIARE 2 Valore unitario 2 - V2 /mq 450,00 Valore medio Agenzie - Vm = (V1+V2)/2 /mq Valore immobile da Agenzie (Vm x Sc) - VA Valore immobile V = (VO+VA)/2 Autorimessa singola - a corpo VALORE IMMOBILE V1 V2 Valore Medio Vm 350,00 450,00 400,00 Vm Sc VA 400,00 187, ,00 VALORE IMMOBILE calcolato con media aritmetica semplice VO VA V , , , , ,00 NOTA: per ottenere il VALORE DELL'IMMOBILE, mediante stima sintetica, si è partiti dai dati raccolti presso due Agenzie Immobiliari operanti a Piacenza e dai dati contenuti nell'osservatorio Immobiliare FIAP Piacenza Con i valori ricavati si è quindi fatta una media aritmetica semplice, ottenendo così il valore desiderato.

27 STUDIO TECNICO ARCHITETTO DIEGO FABIO CASTELLETTI Villa d'adda (Bg) - Piacenza info@studiocastelletti.it STIMA ANALITICA PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI IMMOBILE DI CIVILE ABITAZIONE - Piacenza - Via Marenghi, n Fg. 5, mapp Superficie commerciale - S 187,00 mq Dati ricavati dalla banca dati delle QUOTAZIONI IMMOBILIARI DELL'AGENZIA DEL TERRITORIO Anno Semestre Provincia Comune Codice di zona Microzona catastale Tipologia prevalente Destinazione Abitazioni Piacenza Piacenza E1 4 Ville e villini Residenziale Tipo economico valore valore valore minimo VALORE LOCAZIONI - /mq x mese - Si utilizza il valore minimo massimo Vm minimo in quanto il bene è da ristrutturare. 2,20 3,30 2,20 Valore locazione mensile lordo da AGENZIA DEL TERRITORIO Vm S VL1 VL1 = Vm x S - x mese 2,20 187,00 411,40 Valore locazione mensile lordo indicato da AGENZIE IMMOBILIARI di Piacenza comprensivo di CANTINA ed AUTORIMESSA- VL2 - x mese VL2 400,00 Valore locazione ottenuto da media aritmetica semplice tra VL1 e VL2 VL = (VL1+VL2)/2 - x mese Spese in detrazione a carico della proprietà - Sp = 25% Valore locazione mensile netto - VN = VL - Sp - x mese Reddito netto annuo - R = VN X 12 mesi - x anno VL1 VL2 VL 411,40 400,00 405,70 VL % Sp 405,70 0,25 101,43 VL Sp VN 405,70 101, ,28 VN Mesi R 304, ,30 Saggio annuo di capitalizzazione per investimento ad uso residenziale in centro abitato di media dimensione, con detrazione per lo stato di conservazione (da ristrutturare) - r 4,00% VALORE IMMOBILE per capitalizzazione del valore netto annuo V = R/r R r V 3.651,30 0, ,50 REDDITO NETTO - R REDDITO LORDO Affitto annuale dell'immobile. Spese da detrarre al Reddito Lordo per ottenere il Reddito Netto e prodotte dall'immobile ovvero: manutenzione, servizi, inesigibilità, assicurazioni, ammortamento, amministrazione, imposte. SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE - r Indicatore del rendimento proprio dell'immobile. GLOSSARIO Reddito che l'immobile genera in una situazione stazionaria, senza che elementi eccezionali ne determinino variazioni verso l'alto o verso il basso. SPESE IN DETRAZIONE - Sp

28 STUDIO TECNICO ARCHITETTO DIEGO FABIO CASTELLETTI Villa d'adda (Bg) - Piacenza info@studiocastelletti.it VALORE IMMOBILE OTTENUTO DA STIME SINTETICA E ANALITICA IMMOBILE DI CIVILE ABITAZIONE - Piacenza - Via Marenghi, n Fg. 5, mapp STIMA SINTETICA - Vs STIMA ANALITICA - Va VALORE MEDIO - Vm - Ottenuto applicando media aritmetica semplice , ,50 Vs Va Vm , , ,25 Pertanto il VALORE DELL'IMMOBILE oggetto di esecuzione è da considerarsi pari a: ,25 NOTA: a detto valore si applica un abbattimento del 10% in considerazione delle regolarizzazioni necessarie al fine di garantire la commercializzazione del bene. ABBATTIMENTO DEL VALORE: 10% su ,25 QUINDI: , , , ,62 ARROTONDAMENTO ,00 AUTORE ANNO TITOLO EDITORE Teoria e metodo dell'estimo Realfonzo A NIS, Roma urbano Forte F., De Rossi B Principi di economia e di estimo ETAS, Milano Orefice M Estimo UTET FIAIP, Collegio Provinciale Piacenza 2012 BIBLIOGRAFIA Bollettino Osservatorio Immobiliare Piacenza

29 ALLEGATO 14 Supporti informatici DVD.

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