La fattibilità economica dei progetti: soggetti economici, obiettivi e criteri di valutazione

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1 La fattibilità economica dei progetti: soggetti economici, obiettivi e criteri di valutazione 31.X.2012

2 La valutazione di fattibilità dei progetti Il tema della fattibilità può essere letto a partire da una pluralità di riferimenti scientifici e disciplinare In questo corso viene assunta una specifica prospettiva disciplinare: quella dell economia La valutazione di fattibilità di un progetto dipende dalla capacità di quest ultimo di determinare condizioni di cooperazione fra gli attori chiamati a realizzarlo

3 Gli obiettivi degli attori La fattibilità del progetto/piano è assicurata quando tutti i soggetti raggiungono i loro obiettivi In particolare, l amministrazione riesce a regolare efficacemente la trasformazione della città il promotore ottiene dalla trasformazione il profitto normale di mercato il proprietario ottiene per il proprio immobile il valore di mercato

4 Il developer proprietario A volte i promotori e proprietari sono la stessa persona fisica o giuridica Developer Proprietario Massimo profitto Massima rendita

5 Il developer costruttore A volte il promotore e il costruttore sono riuniti in una stessa figura Developer Costruttore Massimo profitto Massimo profitto

6 La prospettiva del promotore Dato un prezzo di mercato degli immobili da trasformare, se il promotore non rileva le condizioni di progetto per ottenere un profitto commisurato al rischio, non attiva il processo di sviluppo che conduce alla realizzazione del progetto Il problema della valutazione consiste nella valutazione della convenienza del promotore La posizione dell amministrazione e della proprietà sono assunti come vincoli non modificabili

7 I criteri di fattibilità La convenienza di un investimento immobiliare per il promotore può avvenire attraverso opportuni criteri economici e finanziari Una misura di semplice impiego è rappresentata dal calcolo del margine lordo del progetto, inteso come differenza tra ricevi e costi di quest ultimo Le misure finanziarie individuano il rendimento finanziario del progetto e permettono il confronto con valori di soglia prestabiliti: il valore attuale netto (VAN) I limiti e le potenzialità della valutazione del progetto a partire dal margine lordo e dal Van

8 Misure del rendimento 31.X.2012

9 Il valore attuale netto Il valore attuale netto di un progetto si calcola per mezzo di un modello finanziario basato su stime circa i ricavi i costi di un progetto Nel caso di progetti di trasformazione, vengono stimati i costi C e i ricavi R Tali flussi sono successivamente scontati in ragione del periodo temporale a cui si riferiscono

10 Il rendimento ordinario di un immobile Valore di investimento Beneficio lordo per anno Costi per anno Beneficio netto per anno Rendimento lordo Rendimento netto ,00% 7,00% Il rendimento ordinario di un immobile si calcola a partire dalla sua capacità reddituale al netto o al lordo delle spese di competenza della proprietà

11 Dalla misura del rendimento ordinario a quella dell investimento Valore di investimento ,00 Beneficio lordo per anno Costi per anno Beneficio netto per anno Valore disinvestimento Saldi , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00

12 Valori attualizzati e calcolo del Van Valore di investimento Beneficio lordo per anno Costi per anno Beneficio netto per anno Valore disinvestimento Saldi q Valori attualizzati Valore attuale netto , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 1,00 1,07 1,1449 1, , , , , , , , ,52-0,00

13 Le fasi operative Il calcolo del Van Stima di costi e ricavi della trasformazione Determinazione dei tempi in cui hanno luogo di costi e ricavi Si tratterà di analizzare il progetto sotto il profilo delle quantità e delle superfici e stimare i ricavi e i costi Stima dei saldi netti (R-C) Stima del Van alla conclusione dell'investimento Individuazione della regola per l accettabilità del progetto

14 La regola per l accettabilità Il valore attuale netto non è altro che la somma attualizzata dei ricavi netti del progetto Il Valore attuale netto di un progetto può risultare: Positivo o nullo allora il progetto è fattibile Negativo allora il progetto non è fattibile

15 Un esempio Ad un imprenditore viene proposto un investimento di 1 milione di euro, destinato a generare benefici in due tranche: fra un anno, fra due anni, milioni Il nostro imprenditore ha un rendimento medio dai suoi investimenti (di rischio analogo a quello proposto) del 10% E un investimento da fare? Abbiamo detto che il solo saldo tra costi e benefici rappresenta una misura approssimativa dei benefici ottenuti Per valutare se i benefici dell investimento superano i ricavi, dobbiamo renderli omogenei e quindi attualizzarli Per il nostro imprenditore: 800 m tra un anno sono uguali a 727 m circa (800/1,1) e 600 m sono 496 mila circa (600/1,1 2 )

16 Le conclusioni dell esempio A questo punto possiamo effettuare la somma tra costi e benefici dell investimento: = 223 Il Valore attuale netto è positivo: l investimento può quindi essere considerato conveniente Cosa vuol dire con precisione che il Van è positivo? Il Van positivo significa che l investimento proposto è in grado di generare un rendimento superiore al rendimento di riferimento dell azienda Il Van non ha valore contabile, ma esprime solo la capacità dell investimento di generare rendimenti inferiori o superiori ad una soglia di riferimento

17 Il Van come strumento di valutazione Il Valore attuale netto non rappresenta uno strumento di stima, bensì uno strumento di valutazione Il Van non serve a misurare il valore contabile del progetto, quanto invece consente di valutare se un certo investimento debba essere realizzato o meno dall impresa E il segno algebrico del Van che dobbiamo considerare con la massima attenzione, non tanto il suo valore assoluto

18 Saggio di attualizzazione e rischio Ad influenzare il valore del saggio di attualizzazione è il rischio dell investimento A saggi bassi corrispondono investimenti a basso rischio, a saggi elevati investimenti a rischio elevato Se il saggio di attualizzazione è modesto, i vantaggi futuri vengono apprezzati di più (sono percepiti come più sicuri) Se il saggio di attualizzazione è elevato ciò significa che i ricavi netti futuri siano valutati in modo inferiore (più aleatori)