TRIBUNALE di BOLOGNA

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1 TRIBUNALE di BOLOGNA *** FALLIMENTO n. 125/12 *** PERIZIA di STIMA degli IMMOBILI LOTTO 1 Valsamoggia (Bo) località Castello di Serravalle (Bo) via Kennedy snc Aggiornamento marzo 2016 *** DATI DEL FALLIMENTO Sentenza dichiarativa di fallimento n. 125/12 - rep. 804, emessa dal Tribunale di Bologna in data 28 settembre 2012, trascritta presso l Ufficio del Territorio di Bologna il 23 ottobre 2012 all art reg. part., a favore della massa dei creditori. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE All esame è una porzione di un fabbricato abitativo bifamiliare cielo-terra allo stato grezzo, sviluppato su due livelli oltre al piano interrato, con piccola corte esclusiva di pertinenza, in comune di Valsamoggia (Bo) località Castello di Serravalle (Bo), nel capoluogo denominato Castelletto, in via Kennedy snc (compreso tra i civici 17/B e 51). Le superfici lorde, puramente a titolo indicativo, sono circa le seguenti : - Piano interrato porzioni ad uso posti auto coperti in capo al fallimento mq. 96* - Piano terra abitazione mq Piano terra corte esclusiva su via Kennedy mq. 50 ** - Piano secondo abitazione mq 73 * (superficie comprensiva dell appendice sub 19 di circa mq. 34 lordi) ** (superficie comprensiva del subalterno 15 lato sud ancora nel possesso del confinante del civico 17/B). 1

2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni oggetto della presente relazione risultano censiti al catasto fabbricati in comune di Valsamoggia località Castello di Serravalle (Bo), al foglio 14 mappale 382 : - sub 15 - unità in corso di costruzione al Piano terra priva di rendita (trattasi di una striscia di corte sul fronte di via Kennedy lato sud, ancora nel possesso del confinante) ; - sub 16 - unità in corso di costruzione al Piano interrato - terra e primo, priva di rendita (trattasi dell abitazione ai piani terra e primo, della corte al piano terra, e del sottostante piano interrato per i posti auto); - sub 19 - unità in corso di costruzione al Piano terra priva di rendita (trattasi di una porzione coperta indipendente, edificata esternamente in aderenza al fabbricato, posta in realtà a livello del piano interrato, atta ad ospitare due posti auto). Vi è corrispondenza tra i dati catastali, i dati riportati nella relazione notarile, e quanto in possesso della società fallita. Porzioni comuni di cui all elaborato planimetrico prot. BO del : - Sub 18 BCNC (Bene Comune Non Censibile) piani S1-T - comune ai sub ; trattasi della rampa esterna per accedere al piano interrato, e del relativo corsello interno di manovra. CONFINI Parti comuni, beni., via Kennedy strada comunale. PROVENIENZA DEI BENI Per atto di acquisto del 18 settembre 2009, a ministero dr. Claudio Viapiana notaio in Bologna, repertorio n /10966, trascritto a Bologna il 7 ottobre 2009 all art reg. part. L acquisto ha riguardato l appezzamento di terreno sul quale è stato edificato il fabbricato. Con atto di trasformazione di società del 22 settembre 20111, a ministero notaio Claudio Viapiana di Bologna, rep. n.31261/11789 trascritto a Bologna il 13 ottobre 2011 all art , la società fallita si trasformava da snc a srl mutando la denominazione, e mantenendo la medesima sede e codice fiscale. ATTI PREGIUDIZIEVOLI SERVITU TRASCRIZIONI: - sentenza di fallimento di cui sopra 2

3 ISCRIZIONI : - n. 5 ipoteche giudiziali a favore di vari creditori Il tutto è meglio riportato nella relazione notarile depositata agli atti. SERVITU : - servitu attiva di distanza trascritta a Bologna il 7 ottobre 2009 all art a favore della società fallita, e contro un confinante che ha concesso la facolta di poter edificare un nuovo fabbricato senza l obbligo di rispettare le distanze di confine previste sia dalla legge che dai regolamenti edilizi del Comune di Castello di Serravalle, ed anche in aderenza col muro del fabbricato di proprieta della stessa concedente. La societa dovra comunque edificare un proprio muro seppur in aderenza con quello del confinante, a carico del fondo servente identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Castello di Serravalle al foglio 14, particella 382 subalterni 3, 4, 5, 7, 9 e 10 ed a favore del fondo dominante identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Castello di Serravalle al foglio 14, particella 382 sub 11. REGIME FISCALE La società fallita è qualificabile come impresa costruttrice che ha edificato gli immobili ; i lavori per la costruzione del fabbricato, autorizzati con un Permesso di Costruire rilasciato il , non sono ancora terminati. Il fabbricato ha le caratteristiche di cui alla legge cosiddetta Tupini. La vendita del bene sarà soggetta a imposta di registro o ad Iva, a seconda del regime fiscale vigente all atto di trasferimento dei beni. INDAGINE AMMINISTRATIVA URBANISTICA L immobile è stato edificato dopo il Agli atti depositati presso l archivio dell ufficio tecnico del Comune di Valsamoggia - Castello di Serravalle risulta depositato il seguente ed unico titolo edilizio : - Permesso di Costruire n. 34 rilasciato in data 12 ottobre 2009, per la realizzazione di un edificio bifamiliare in aderenza al fabbricato esistente di via Kennedy n. 17/B ; il titolo è scaduto. La porzione di immobile in capo al fallimento presenta le seguenti difformità edilizie principali : Piano interrato - La porzione distinta dal sub 16 posta sotto al fabbricato, è più stretta rispetto al progetto di circa mt 1,50 ; - al centro del vano sub 16 sono presenti due pilastri di cemento armato non indicati in progetto ; 3

4 - la scala di collegamento con il piano terra superiore è difforme dal progetto (sub 16) ; - in progetto è indicato uno sperone di muro spessore cm. 30 che non è stato realizzato (sub 16) ; - la porzione esterna individuata dal sub 19 è stata realizzata con profondità maggiore per circa cm. 75 ; - l altezza interna grezza per l intero piano è di circa mt. 2,90 ; l altezza in progetto riferita a lavori finiti è di mt. 2,40 ; il piano è comunque stato realizzato di maggior altezza rispetto al progetto. Piano terra (sub 16) - La scala di collegamento con il piano primo superiore è difforme dal progetto ; - sono presenti due pilastri in cemento armato non indicati in progetto ; - una porta finestra su via Kennedy è stata ridotta in larghezza da cm. 150 circa a cm. 100 circa; - difformità alla distribuzione degli spazi interni ; - l altezza interna grezza è di circa mt. 3,00 ; l altezza in progetto riferita a lavori finiti è di mt. 2,70 ; il piano è comunque stato realizzato con una lieve maggior altezza rispetto al progetto, nell ordine di cm. 5. Piano terra area esterna (sub 16) - I lavori non sono terminati in relazione alla recinzione, al pergolato ecc. ; si ribadisce che il confine della corte lato sud, è materializzato sul sub 16 (ossia sulla linea di confine tra il sub 15 e 16) ; pertanto la striscia di cortile sub 15 è ancora in possesso ed in uso al confinane del civico 17/B di via Kennedy.; Piano primo (sub 16) - La scala di collegamento con il piano terra sottostante è difforme dal progetto ; - una finestra su via Kennedy è stata ridotta in larghezza da cm. 150 circa a cm. 100 circa; - realizzazione di un lucernaio in più in falda rispetto al progetto, tipologia velux di dimensioni cm. 60 x 120 circa; - l altezza interna grezza varia da un minimo di circa mt. 3,60 ad un massimo di mt. 5,95 ; l altezza in progetto riferita a lavori finiti varia da un minimo di mt. 2,92 ad un massimo di mt. 5,01, con altezza media indicata in mt, 3,62 ; il piano è stato pertanto realizzato nettamente di maggior altezza rispetto al progetto. In linea generale si precisa che il fabbricato è stato edificato di maggior altezza rispetto al progetto, e pertanto senza titolo, nell ordine di circa cm.90/100. Per quanto sopra esposto si attesta che l immobile non è urbanisticamente conforme, nonché privo, ovviamente in quanto allo stato grezzo, del certificato di abitabilità (Conformità Edilizia/Agibilità). 4

5 Il tutto sarà da regolarizzare a cura e spese dell aggiudicatario. Denuncia di Deposito pratica Sismica strutturale In data di cui al prot. gen è stata depositata la Denuncia di Deposito Sismica, relativa alle opere strutturali in cemento armato ; contestualmente come di legge è stata comunicato l inizio dei lavori, la dichiarazione di congruità, l attestazione sismica, la nomina del collaudatore e sua dichiarazione di accettazione, e la relazione illustrativa dei lavori. In virtù delle difformità accertate relative ai pilastri strutturali di cemento armato presenti e non indicati in pianta, oltre ad altre difformità, il progetto strutturale anti-sismico dovrà essere regolarizzato ed aggiornato a cura e spese dell aggiudicatario, compresa la realizzazione di eventuali opere edili strutturali. L immobile è libero. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE L immobile all esame è ubicato nel capoluogo di Castello di Serravalle, denominato Castelletto, in via Kennedy tra i civici n. 17/b e 51, distante circa mt. 200 dal municipio. La distanza dal centro storico di Bologna (Tribunale) è di circa km. 40. Di fatto si tratta di una metà di un fabbricato bifamiliare, sviluppato cielo-terra su due livelli oltre al piano interrato ; la proprietà comprende anche un appendice adiacente al fabbricato, posta al piano interrato, volta alla realizzazione di due posti auto (sub 19). La struttura è in cemento armato e muratura laterizia, con copertura in legno coibentata, sporto esterno di gronda e soffitto interno all ultimo piano in legno a vista, lattoneria in rame e manto in tegole laterizie. Esternamente il fabbricato si presenta già intonacato e tinteggiato. Le pareti esterne hanno uno spessore di circa cm. 40/45, e al loro interno presentano un materassino per la coibentazione termica. Le finestre e le porte-finestre hanno già i bancali e le soglie montate, in marmo tipo travertino. L interno del fabbricato è allo stato grezzo con la sola struttura realizzata, con le rampe scale in c.a. e qualche parete divisoria al piano terra costruita con mattoni forati del 12. Nella maggior parte delle finestre e porte-finestre sono presenti le cosiddette contro maschere, con le guide per le tapparelle avvolgibili e i relativi cassonetti/contenitori. Anche l area esterna (corte privata e rampa comune ) è completamente da terminare. Si segnala infine che a fronte di piogge e nevicate, il piano interrato si allaga abbondantemente ; inoltre la quota del piano interrato è inferiore alla quota della fognatura comunale posta sulla strada. 5

6 Nella vendita del presente lotto è compreso tutto il ponteggio esterno e le reti di recinzione. CONFORMITA IMPIANTI L immobile, in quanto allo stato grezzo, è privo di impianti. STIMA DEL BENE BASE D ASTA uro ,oo Bologna, li 14 marzo