TRIBUNALE di BOLOGNA

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1 TRIBUNALE di BOLOGNA *** FALLIMENTO n. 172/2010 *** LOTTO 1 *** DATI DEL FALLIMENTO Sentenza dichiarativa di fallimento n. 172/2010 emessa dal Tribunale di Bologna il 19 ottobre 2010, trascritta in data 03 dicembre 2010 all art , a favore della MASSA DEI CREDITORI del FALLIMENTO. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Trattasi di un capannone ad uso industriale/artigianale dotato di doppio accesso su due strade, oltre ad un ampia area esterna su due lati e una palazzina ad uso uffici. Il tutto posto in comune di Bologna, via del Legatore n. 6 via del Mobiliere n. 3. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni oggetto della presente relazione risultano censiti al catasto fabbricati in comune di Bologna, al foglio 175, mappale 313 : -sub. 4 via del Legatore n. 6 - P. T-S1 cat. A/10 cl. 1 vani 21 R.C. euro ,10 (fabbricato ad uso uffici) -sub. 5 via del Legatore n. 6 - P.T cat. D/1 R.C. euro 8.193,00 (capannone) Non sono censite porzioni comuni. Catasto terreni Foglio mappale 313, Ente urbano di mq (area di sedime dei fabbricati e cortiliva) Vi è corrispondenza tra i dati catastali e i dati riportati nella relazione notarile. 1

2 CONFINI Strade pubbliche via del Legatore e via del Mobiliere, beni società Bragaglia, mappali del foglio 175. PROVENIENZA DEI BENI - Verbale di assemblea straordinaria in forza di conferimento in societa' per atto a rogito Notaio Mario Serra di Bologna dell'11 dicembre Rep , trascritto a Bologna il 28 agosto 1981 all'art Verbale di assemblea per atto di mutamento di denominazione sociale a rogito Notaio Fiammetta Costa di Modena del 10 dicembre Rep. 734/361, trascritto a Bologna il 21 dicembre 209 all'art ATTI PREGIUDIZIEVOLI TRASCRIZIONI - Art in data 15 ottobre 2009 quale pignoramento immobiliare in forza di Verbale del Tribunale di Bologna notificato il 14 ottobre Rep. 100/ Art in data 3 dicembre 2010 quale sentenza dichiarativa di fallimento in forza della Sentenza del Tribunale di Bologna del 19 ottobre 2010 n.172/10. ISCRIZIONI - Art in data 2 agosto 2002, quale ipoteca volontaria cancellata con "procedura Bersani", in forza di comunicazione di cancellazione totale n dell'11 luglio 2008, di avvenuta estinzione dell'obbligazione in data 5 ottobre 2007 e cancellazione eseguita in data 15 luglio Art in data 30 settembre 2002, quale ipoteca volontaria formalmente gravante sui subb. 1, 2 et 3 del mappale 313 (poi soppressi e originanti gli attuali subb. 4 et 5), del Catasto Fabbricati, nonché sul mappale 313 del Catasto Terreni. Ipoteca che peraltro avrebbe dovuto essere oggetto di cancellazione come la precedente, in quanto di fatto mera ripetizione della stessa, ma attualmente (e presumibilmente per dimenticanza) ancora in essere. - Art in data 18 settembre 2007quale ipoteca volontaria. - Art in data 15 aprile 2010 quale ipoteca giudiziale. -Art in data 5 maggio 2010 quale ipoteca giudiziale. 2

3 REGIME FISCALE L immobile non ha i requisiti della legge Tupini. La società fallita non è qualificabile come impresa costruttrice che ha edificato l immobile ; inoltre sono trascorsi oltre 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori. La vendita del bene sarà soggetta a imposta di registro o ad Iva, a seconda del regime fiscale vigente all atto di trasferimento dei beni. INDAGINE AMMINISTRATIVA URBANISTICA Agli atti depositati presso l archivio dell ufficio tecnico del Comune di Bologna risultano depositati i seguenti titoli edilizi. - Concessione Edilizia prot. gen /77 corrispondente al prot. uff. tecnico (put) 20014/V/77, rilasciata il , per la costruzione dell immobile ; - Concessione Edilizia quale variante alla precedente prot. gen /80 corrispondente al prot. uff. tecnico (put) 12500/V/80, rilasciata il ; - Condono Edilizio (legge n. 47/85) quale Concessione Edilizia a sanatoria prot. gen /1986, rilasciata il , per la sola palazzina uffici ; - Asseverazione di cui all art. 26 legge n. 47/85 prot. gen /92 per la modifica della struttura del tetto degli uffici e degli sporti del capannone ; - Concessione Edilizia prot. gen /93 diniegata per l ampliamento uffici ; - Concessione Edilizia prot. gen /98 rilasciata il , per l ampliamento degli uffici ; l intervento non è mai realizzato e pertanto non è mai stata data la fine dei lavori ; - Denuncia di Inizio Attività prot. gen per il rifacimento del manto di copertura mediante l incapsulamento delle lastre di cemento amianto in eternit. Opera mai realizzata pertanto è ancora presente l amianto. - Domanda di usabilità presentata il corrispondente al prot. gen /1982 e p.u.t. 6132/82 mai rilascia dal comune di Bologna per mancanza di documentazione ; l immobile è pertanto sprovvisto del certificato di usabilità. Gli elaborati grafici allegati ai titoli edilizi sopra menzionati non corrispondono allo stato di fatto dei luoghi, per le difformità di seguito indicate. 3

4 Capannone - Diversa distribuzione degli spazi interni relativamente alla zona refettorio/spogliatoio servizi igienici ; - l area soprastante il refettorio- ufficio servizi igienici e centrale termica, che è stato progettato come solaio non praticabile, è invece utilizzato di fatto come soppalco ; l accesso è garantito da una scala in ferro ad unica rampa adiacente la parete dello spogliatoio. - nel piazzale antistante su via del Mobiliere è stato edificato senza titolo (abusivamente) un piccolo fabbricato in muratura aventi le seguenti dimensioni : mt. 2,70 x mt. 2,70 x H mt. 2,60 ; Palazzina uffici - Diversa distribuzione interna delle pareti divisorie degli uffici in ambedue i piani. L'immobile in esame non è pertanto urbanisticamente regolare e privo del certificato di usabilità. Il tutto è da regolarizzare a cura e spese dell aggiudicatario. Non si è reperito il Certificato di Prevenzioni Incendi (CdPI) da rilasciarsi da parte dei Vigili del Fuoco ; detta autorizzazione, comprensiva di eventuali oneri per adeguamenti alle vigenti norme, è da ottenere a cura e spese dell aggiudicatario. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Gli immobili sono di fatto liberi da persone ma occupati da cose da liberare a cura e spese dell aggiudicatario.l immobile è comunque soggetto a un contratto di affitto d azienda stipulato il 30 settembre 2009, registrato a Modena il al n serie 1T, prima della trascrizione del pignoramento avvenuta il , e prima della sentenza di fallimento del Il contratto comprende la locazione del solo capannone e pertanto non della palazzina uffici. Il canone complessivo corrisposto per la parte immobiliare comprende anche gli immobili di cui ai lotti n. 2 e n. 3.Detto contratto è stato rinegoziato dal curatore del fallimento, con atto in scrittura privata di modifica di contratto di azienda a ministero dr.ssa. Elena Traddi notaio in Bologna, stipulato in data di cui al repertorio n. 7010/5018, in fase di registrazione e trascrizione. In sostanza ciò che interessa è la scadenza prevista, che è stata modificata all emissione del decreto di trasferimento da parte Tribunale di Bologna a favore dell aggiudicatario dell asta giudiziaria. L immobile è pertanto da considerarsi libero al decreto di trasferimento. 4

5 DESCRIZIONE DEL BENE L immobile è situato nella nota zona industriale/artigianale denominata Roveri, posta praticamente a ridosso della via Massarenti/Mattei in confine con il comune di Castenaso, ed adiacente alle principali arterie stradali (tangenziale/autostrade). L intera zona nacque all inizio degli anni settanta per dare la possibilità ad imprenditori ed artigiani di usufruire di un complesso organizzato per ogni tipo di esigenza. Il bene immobile all esame è stato edificato alla fine degli settanta, ed è dotato di doppio accesso da via del Legatore e da via del Mobiliere ; ogni accesso è dotato a sua volta di due cancelli carrai scorrevoli in ferro. Antistante il capannone sulla via del Mobiliere è presente un ampia area di circa mt. 35 x mt. 30. Su via del Legatore antistante la palazzina uffici è invece presente un area di minor dimensioni dotata di aiuole e verde. Le aree cortilive poste su due lati opposti, sono pavimentate in elementi di cemento autobloccanti, recinzioni in ferro sui fronti strada, e in rete plastificata in confine con altre proprietà. Il capannone è una porzione facente parte di una sorta di stecca, in quanto è stato edificato in aderenza su due lati con altre costruzioni simili ; di forma semplice rettangolare, è costituito da una struttura prefabbricata a travi e pilastri di cemento armato, con pareti di tamponamento in cemento vibrato, e il tetto a Shed a due campate con falde inclinate e manto in lastre di cemento amianto in eternit. La bonifica per la presenza di cemento amianto è da redigere a cura e spese dell aggiudicatario. La pavimentazione è in battuta di cemento con giunti di dilatazione ogni mt. 5 x 5, e le finestre nelle pareti verticali sono in alluminio ad unico vetro a doppia fila con nastratura superiore. La zona ufficio refettorio e servizi è realizzata anch essa con pilastri in cemento armato e muratura di tamponamento intonacata e tinteggiata ; gli infissi esterni sono in alluminio con unico vetro dotati di tapparelle avvolgibili in ferro ; pavimenti sono in piastrelle di klinker bagni compresi, e i termosifoni in ghisa. L impianto luce è realizzato con elementi al neon ; l altezza utile interna (sotto le travi) è di circa mt. 6,50. Il riscaldamento e la produzione di acqua calda sono garantiti da una caldaia alimentata a gas e posizionata in apposita centrale termica. Quest ultima che serve tutto l immobile, è dotata di accesso autonomo dall esterno. Essendo l immobile abbandonato da anni, 5

6 il corretto funzionamento della caldaia non è stato verificato ; pertanto la procedura fallimentare non si assume alcuna responsabilità o onere in ipotesi di non funzionamento della stessa. Lo stato di conservazione generale è da ritenersi discreto. La palazzina uffici anch essa di forma semplice rettangolare, è sviluppata su due livelli (piano seminterrato e rialzato), ed è edificata in cemento armato a pilastri con muratura laterizia di tamponamento intonacata esternamente tipo bugnato e copertura piana ; il piano seminterrato, che è nella sua totalità ad uso uffici, è raggiungibile sia dall interno che dall esterno ; da quest ultimo con l ausilio di una rampa posta quasi in aderenza al capannone, è possibile accedere ad un portone carrabile in ferro verniciato dotato di inferriata di sicurezza. Adiacente il portone è presente una scala esterna che raggiunge il livello soprastante del cortile. Le altezze utili interne sono circa le seguenti : piano seminterrato mt. 3,20, piano rialzato mt. 3,00. Le finiture interne principali sono le seguenti : - pavimenti in porfido montati ad opus incertum ; - porta principale di accesso in ferro a vetri con antistante cancello in ferro di sicurezza ; scala esterna per raggiungere il piano rialzato e fioriere in cemento armato ; - entrata veranda in ferro e vetri ; - canalizzazione per condizionamento ; - pareti interne in parte in muratura a vista ; - suddivisione ambienti in parte con pareti in legno laccate ; - porte interne in legno laccate ; - finestre in alluminio con unico vetro ; - tapparelle avvolgibili in ferro ; - termosifoni in ghisa ; - pavimenti bagni (solo al piano seminterrato) in piastrelle ceramiche di gres rosso 7,5 x 15 e rivestimento in piastrelle di klinker ; - sanitari bagni in ceramica bianca ; - suddivisione piano seminterrato in pannelli di legno laccati con porte in parte a vetri ; - scala di collegamento tra i due livelli in cemento armato vibrato con corrimano in ferro ; - terrazzo esterno piano rialzato pavimentato in porfido come l interno, con parapetti in muratura e fioriere in cemento armato. 6

7 Lo stato generale di conservazione degli uffici è anch esso discreto ; da segnalare la presenza di infiltrazioni da acqua piovana in alcuni punti al piano seminterrato. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire le certificazioni degli impianti. L aggiudicatario ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti, e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese dell eventuale adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art del codice gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità a riguardo. CONSISTENZA SUPERFICIALE Le superfici lorde commerciali, puramente a titolo indicativo, sono circa le seguenti :. Capannone piano terra (compresa zona uffici e servizi) mq Palazzina uffici piano seminterrato mq Palazzina uffici piano rialzato mq Veranda di ingresso palazzina uffici piano rialzato mq. 5. Terrazzo uffici piano rialzato mq Piccolo fabbricato abusivo mq. 7. Area cortiliva residua su due lati * mq *(calcolo redatto sulla base della superficie catastale) STIMA DEL BENE Valore di mercato potenziale dell intera proprietà stimato a corpo e non a misura in uro ,oo 7

8 PREZZO BASE D ASTA PROPOSTO AI FINI DI UNA VENDITA GIUDIZIARIA CON ABBATTIMENTO DEL 30% uro ,oo Bologna, li 14 ottobre