TRIBUNALE di BOLOGNA

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1 TRIBUNALE di BOLOGNA *** FALLIMENTO n. 214/2011 *** PERIZIA di STIMA dell immobile LOTTO 1 *** DATI DEL FALLIMENTO Sentenza dichiarativa di fallimento n. 214/2011 emessa dal Tribunale di Bologna il 20 dicembre 2011, trascritta l all art CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Trattasi di una porzione di fabbricato artigianale tipo capannone, ubicata nella zona industriale di Stiatico, con annessi uffici e servizi, e la corte comune circoscritta su tre lati. Le superfici lorde, puramente a titolo indicativo, sono circa le seguenti : - Prima porzione di capannone fine anni mq (compresi mq. 138 circa ad uso servizi igienici,refettorio spogliatoi, ufficio) - Seconda porzione di capannone fine anni mq (compresi mq. 144 circa di atrio ingresso,uffici,servizi, spogliatoi ecc.) - Ufficio piano primo mq Soppalco/ballatoio piano primo mq Pensilina esterna di copertura lato nord mq. 342 (di cui abusivi mq. 67 circa) - Area cortiliva comune (sub 7)circoscritta su tre lati circa--- mq * *(detratti mq. 58 in uso alla proprietà confinante come di seguito indicato) 1

2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni oggetto della presente relazione risultano censiti all Agenzia del Territorio in comune di San Giorgio di Piano, catasto fabbricati al foglio 33 - mappale 53 sub 8 (fabbricato) categoria D/7 - privo di rendita via Oradour n. 5 piani T-1. Porzioni comuni : sub 7 corte circoscritta al fabbricato priva di rendita, comune ai sub Si precisa che la recinzione della corte sub 7 sul lato ovest in confine con la corte sub 3 (di altra proprietà), è arretrata a favore di quest ultima per circa mt. 8,00, con conseguente perdita di circa mq. 58 di area cortiliva. Vi è corrispondenza tra i dati catastali e quanto in possesso della società fallita, ad eccezione della porzione di area cortiliva sub 7 come sopra riportato. Ai sensi della legge n. 122/2010 si attesta la conformità delle planimetrie catastali. CONFINI Strada comunale via Oradour, beni Ocem spa, beni mappali 52 e 54 catasto fabbricati del medesimo foglio di mappa. PROVENIENZA DEI BENI Alla società fallita con atto di fusione per incorporazione del , a ministero dr. Federico Rossi notaio in Bologna, repertorio n /13866, trascritto a Bologna il all art reg. part. ATTI PREGIUDIZIEVOLI SERVITU TRASCRIZIONI: - sentenza di fallimento di cui sopra trascritta l all art ISCRIZIONI : -ipoteca volontaria del art reg. part. ; ipoteca volontaria del art reg. part. REGIME FISCALE La società fallita non è qualificabile come impresa costruttrice che ha edificato gli immobili ; i lavori di costruzione dell immobile sono terminati da oltre cinque anni. La vendita del bene sarà soggetta a imposta di registro o ad Iva, a seconda del regime fiscale vigente all atto di trasferimento dei beni. 2

3 INDAGINE AMMINISTRATIVA URBANISTICA Agli atti depositati presso l archivio dell ufficio tecnico del Comune di San Giorgio di Piano risultano depositati i seguenti titoli edilizi : - Licenza edilizia del (costruzione di una prima porzione) ; - Licenza edilizia del (variante alla costruzione della prima porzione) ; - Licenza edilizia n del (ampliamento del fabbricato nella quale viene edificata la prima porzione dell immobile oggetto della presente relazione) ; - Concessione Edilizia n del (costruzione tettoia retro) ; - Concessione Edilizia n del (ampliamento capannone seconda porzione oggetto della presente relazione) ; - Concessione Edilizia n del (variante per l ampliamento capannone) ; - Condono Edilizio legge n. 47/85, quale Concessione Edilizia a Sanatoria n. 425 del ; - Condono Edilizio legge n. 724/94, quale Concessione Edilizia a Sanatoria n.27 del ; - DIA prot. 1110/02 depositata in data ; - Concessione Edilizia n del ; - DIA a variante della concessione precedente, prot. 8709/02 depositata in data ; - DIA a variante della concessione e della Dia precedente, prot /02 depositata in data Gli elaborati allegati agli ultimi titoli edilizi sopra menzionati non corrispondono allo stato di fatto dei luoghi, per le difformità di seguito indicate. Seconda porzione più recente di testa legittimata dalla Dia prot /02 del Discrepanza nella misura del portone lato nord che è largo mt. 5,06 anziché mt. 4,01 indicati in progetto ; - la tettoia posta in aderenza al fabbricato sul lato nord (coperta da lastre di eternit), è di dimensioni maggiori rispetto al progetto, per complessivi mq. 67 circa ; - lo sporto sul lato ovest che di fatto costituisce una sorta di pensilina lungo il lato stesso, è più profonda di circa mt. 1,50 ; - l armadio esterno in muratura lato ovest atto al ricovero dell impianto di subcompressione, è di dimensioni maggiori rispetto al progetto ; ossia è profondo mt. 1,80 anziché mt. 1,65. L'immobile non è pertanto urbanisticamente conforme, ed è privo del certificato di usabilità/conformità edilizia, nonché del Certificato di Prevenzione Incendi (CIP) da 3

4 rilasciarsi da parte dei Vigili del Fuoco. Il tutto è da regolarizzare a cura e spese dell aggiudicatario. Il comune di San Giorgio di Piano in data in data 26 ottobre 2011 ha approvato il nuovo strumento urbanistico PSC (Piano Strutturale Comunale) ed il relativo RUE (Regolamento Urbanistico Edilizio). Il RUE - Tomo 1- identifica l intero immobile (pertanto anche l ulteriore porzione di altra proprietà) negli Ambiti produttivi sovra comunali esistenti (ASP-B) di cui all art 28 ; l indice di edificabilità previsto è di 0,60 mq./mq. Inoltre è possibile usufruire di un ampliamento Una Tantum pari al 20% della superficie utile esistente, purchè non sia già stato concesso sulla base degli strumenti urbanistici precedenti. In linea di massima si precisa : - l impossibilità prevista nel RUE di edificare superficie residenziale, come ad esempio l alloggio per il custode ; - la superficie edificabile da calcolare nel RUE è la cosiddetta utile ; La superficie edificabile è la seguente : - Mq (superficie catastale dell intero lotto) x 0,60 mq. = mq Mq (3.670 circa intero complesso costruito detratta la superficie della pensilina x 0,95 circa quale trasformazione da superficie lorda vendibile esistente a superficie utile) = - Mq. ( ) = mq. 519 circa di superficie edificabile residua Calcolo Una Tantum - Mq. (3.486 x 20 % ) = mq. 697 circa Residua edificabilità complessiva - Mq. ( ) = mq circa di superficie utile edificabile residua A causa della configurazione del lotto, la superficie edificabile residua sopra riportata non sarebbe sfruttabile per l intero, se non per soli mq. 750 circa. L eventuale ampliamento prevederebbe la demolizione della pensilina, e la costruzione di una nuova porzione di capannone in aderenza all esistente, avente forma di un triangolo rettangolare con il lati di circa mt. 35,00 x 45,00 (superficie lorda = mt. 35 x 45 : 2 = mq. 750 circa). Si precisa che il calcolo sopra riportato è da considerarsi al quanto approssimativo, ed espletato sulla base di elementi da verificare, come ad esempio la percentuale Una tantum se già concessa, nonché la reale superficie dell altra proprietà confinante (sub ). Pertanto la residua edificabilità come sopra indicata pari a circa mq di superficie utile (peraltro non sfruttabile per intero), in fase di progettazione dettagliata potrebbe essere soggetta a significanti variazioni. Inoltre si evidenzia il fatto che l ampliamento del capannone 4

5 priverebbe il complesso dell ampia area cortiliva posta a nord, al quanto utile e comoda a qualsiasi attività. Inoltre la fattibilità dell eventuale ampliamento è legata all autorizzazione da parte del confinante (sub ) nonché comproprietario dell area identificata dal sub 7, con il quale soggetto inoltre è costituito di fatto un unico comparto edificatorio. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immobile è in parte occupato in forza di un contratto di locazione stipulato con la società fallita in data , e registrato a Bologna presso l Agenzia delle Entrate Bologna 1 il , ossia prima della sentenza di fallimento. Detto contratto è pertanto opponibile alla procedura fallimentare. La durata del contratto è di anni 6 a partire dal , con scadenza prevista il Si precisa che erroneamente nel contratto è stata indicata la data di scadenza del Il canone di locazione mensile percepito è di circa uro 3.250,00. La superficie locata è di circa mq (mq. 964 di capannone e mq. 225 di uffici) oltre a mq di corte, e comprende esattamente la seconda porzione di testa di edificazione più recente, ufficio al piano primo compreso. La vecchia porzione di capannone di circa mq è invece da considerarsi libera. DESCRIZIONE DEL BENE All esame è una porzione di capannone compreso in un complesso artigianale ubicato nella zona industriale di Stiatico, in via Oradour n. 5. L area è distante circa 3 chilometri dal centro di San Giorgio di Piano, e circa 18 Km. dal centro storico di Bologna. La frazione di Stiatico è raggiungibile percorrendo la strada statale Galliera SP4 in direzione nord ; la località è raggiungibile anche dalla trasversale di pianura e dall autostrada A13 (Bologna Padova) uscita casello Interporto, da cui dista circa 6 chilometri. L immobile è stato edificato in due diverse fasi, ossia una prima porzione alla fine negli anni sessanta e settanta, e la seconda porzione alla fine degli anni ottanta. La restante porzione sul fronte strada identificata dai sub è di altra proprietà. La prima porzione di più vetusta edificazione, è realizzata in struttura a pilastri portanti con pareti esterne di tamponamento in muratura laterizia, con la copertura circolare a doppia campata con catene, e manto in guaina bituminosa impermeabilizzante posata a caldo. La porzione centrale ad uso uffici-servizi-spoglaitoi e disimpegno, funge di fatto di collegamento con la seconda porzione del capannone, ed è realizzata in muratura laterizia con copertura ad unica falda inclinata, e manto in guaina bituminosa. 5

6 Le finiture principali della prima porzione sono le seguenti : - pavimentazione divelta in piastrelle 20 x 20 di vecchie marmette ; - infissi-finestre e portoni in alluminio anodizzato colore nero con unico vetro ; - illuminazione con plafoniere al neon ; - riscaldamento mediante n. 5 generatori ad aria termo ventilanti marca Accorroni modello Mec25, abbinati ad una caldaietta esterna ciascuno alimentata a gas. Le finiture principali della porzione centrale di collegamento tra i due corpi sono le seguenti: - pavimentazione in piastrelle ceramiche 30 x 30 ; - soffitti in pannelli tipo polistirolo con incassate delle plafoniere quadrate al neon ; - rivestimenti servizi igienici con piastrelle ceramiche 20 x 30 e sanitari in ceramica bianca ; - porte in laminato e maniglieria in plastica ; - porte di collegamento con capannoni tipo Rei ; - radiatori ad aria tipo Rhoss o classici in alluminio (di dubbia funzionalità) ; - lucernai a soffitto in policarbonato ad azionamento automatizzato con meccanismo a pompa. La seconda porzione più recente, è realizzata in struttura prefabbricata autoportante in cemento armato a pilastri e travi, con tamponamenti in muratura laterizia e mattoni faccia a vista esterni, copertura a shed con finestre a nastro in ferro a vetro unico retinato, e manto in guaina bituminosa. Le finiture principali della seconda porzione del capannone sono le seguenti : - pavimento in cemento a giunti di circa mt. 3,00 x 3,00 ; - infissi in alluminio color oro con unico vetro ; - riscaldamento mediante n. 4 generatori ad aria termo ventilanti marca Accorroni modello Mec25, abbinati ad una caldaietta esterna ciascuno alimentata a gas. Le finiture principali della seconda porzione ad uso uffici e servizi sono le seguenti : - pavimentazioni in piastrelle ceramiche 20 x20 o 30 x 30, o gres rosso classico 7,5 x 15 ; - porte in laminato o a vetri in legno ; - rivestimenti servizi igienici con piastrelle ceramiche 20 x 30 e sanitari in ceramica bianca ; - infissi in alluminio color oro con unico vetro eccetto negli uffici al piano primo dotati di doppio vetro-camera ; - illuminazione con plafoniere al neon ; - impianto elettrico uffici piano terra esterno in canaline ; - riscaldamento e refrigeramento (aria condizionata) mediante split ad aria marca Mitshubishi con macchinari esterni; (sono presenti anche degli elementi termoconvettori ad aria marca Galletti posizionati negli spogliatoi di dubbia funzionalità). 6

7 Lo stato di conservazione generale è da considerarsi sufficiente per quanto attiene la porzione più recente, e da ristrutturare per la vecchia porzione. L area esterna è caratterizzata da una prima porzione asfaltata dove è ubicato il cancello carraio d ingresso automatizzato posto sulla via Orodour, mentre la restante porzione è pavimentata in cemento a riquadri di circa mt. 4,00 x 4,00. Le recinzioni con le proprietà confinanti sono in gran parte in rete metallica plastificata sorretta dai classici paletti in ferro a forma di T, o da pannelli di cemento prefabbricati alti circa mt. 2,00. Infine la tettoia posta in aderenza al fabbricato sul retro lato nord, è realizzata in ferro con copertura in lastre di cemento amianto e lattoneria in rame. La bonifica del coperto della tettoia lato nord realizzato in lastre di cemento di amianto (eternit), è da redigere a cura e spese dell aggiudicatario. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire le certificazioni degli impianti anche in considerazione del fatto che gli impianti non sono a norma. L aggiudicatario ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti, e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese dell eventuale adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art del codice gli organi della procedura da ogni responsabilità a riguardo. STIMA DEL BENE Valore di mercato dell intera proprietà stimato a corpo e non a misura URO ,oo PREZZO BASE D ASTA PROPOSTO AI FINI DI UNA VENDITA GIUDIZIARIA CON ABBATTIMENTO DEL 30 % URO ,oo Bologna, li 26 aprile