TRIBUNALE di BOLOGNA

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1 TRIBUNALE di BOLOGNA *** FALLIMENTO n. 48/2014 *** PERIZIA di STIMA degli IMMOBILI LOTTO 2 Aggiornamento febbraio 2015 *** DATI DEL FALLIMENTO Sentenza dichiarativa di fallimento n. 48/2014 emessa dal Tribunale di Bologna il 03 aprile 2014, trascritta a Bologna il 23 maggio 2014 all art reg.part. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE All esame è una porzione di capannone con palazzina uffici/magazzini e servizi di testa, oltre alla corte esclusiva circoscritta su tre lati, facente parte di un complesso industriale-artigianale, in comune di Imola (Bo), via Colombarotto n Le superfici lorde, puramente a titolo indicativo, sono le seguenti : - Capannone piano terra mq Soppalco in ferro piano primo mq Palazzina uffici piano interrato magazzino mq Palazzina uffici piano terra mq Palazzina uffici piano primo magazzino mq Area cortiliva di proprietà mq * * (di cui mq.170/200 circa utilizzata come strada di lottizzazione, non ancora catastalmente frazionata). IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene oggetto della presente relazione risulta censito al catasto fabbricati in comune di Imola, al foglio 111 mappale 230 : 1

2 - sub 1 (porzione di capannone), categoria D/7, via Colombarotto n.52, piano T., rendita uro 1.936,71; - sub 2 (palazzina), categoria D/7, via Colombarotto n.54, piano S1-T-1, rendita uro 3.615,20. Vi è corrispondenza tra i dati catastali, i dati riportati nella relazione notarile, e quanto in possesso della società fallita. Ai sensi della legge n. 122/2010 non si attesta la conformità delle planimetrie catastali, in quanto il soppalco del primo livello non risulta denunciato, oltre ad un ufficio al piano terra nella zona capannone. Infine il collegamento con il capannone confinante identificato dal mappale 232 non è indicato. Come sopra già riportato si precisa che una porzione della corte di proprietà è utilizzata come strada, pertanto è di fatto gravata da servitù di passaggio con mezzi anche pesanti. Eventuali frazionamenti catastali e atti notarili conseguenti per la cessione dell area stradale, saranno da predisporre a cura e spese dell aggiudicatario. Porzioni comuni L elaborato planimetrico prot. BO del indica quale sub 3 la corte comune ai sub 1 e 2. Catasto terreni area di sedime Foglio 111 mappale 230 ente urbano di mq CONFINI Beni della medesima proprietà, beni di cui al mappale 232 del catasto fabbricati, e via Colombarotto salvo altri. PROVENIENZA DEI BENI Atto di compravendita a rogito notaio Innocenzo Tassinari di Imola del , rep.48848, trascritto a Bologna il all art. reg. part In data con atto a ministero dr. Federico Tassinari di Imola rep , registrato a Imola il al n seria 1T, la società si è trasformata da in nome collettivo (snc) a responsabilità limitata (srl). 2

3 ATTI PREGIUDIZIEVOLI SERVITU TRASCRIZIONI : sentenza di fallimento sopra citata. ISCRIZIONI : n.2 ipoteche volontarie che gravano esclusivamente sul sub 2, altre n. 3 ipoteche volontarie. SERVITU : si da atto della servitù di fatto per l accesso e il passaggio a favore dell ex AMI ora HERA, per la presenza all interno del lotto di una cabina di trasformazione per l energia elettrica (catasto fabbricati mappale 142) e di un traliccio in cemento insistente sull area mappale 230. Sul fronte principale nord della corte, è inoltre presente un manufatto in cemento per l alimentazione e i contatori del gas metano. REGIME FISCALE La società fallita non è qualificabile come impresa costruttrice, nonché come impresa che abbia eseguito interventi di recupero. L immobile non fa parte di un fabbricato che ha i requisiti della Legge Tupini. La vendita del bene sarà soggetta a imposta di registro o ad Iva, a seconda del regime fiscale vigente all atto di trasferimento dei beni. INDAGINE AMMINISTRATIVA URBANISTICA Il fabbricato di cui l unità immobiliare all esame è facente parte, è stato edificato dopo il Il comune di Imola, salvo errori ed omissioni, ha prodotto in visione i seguenti titoli edilizi : - Concessione Edilizia n. 624 del ; - Concessione Edilizia n. 433 del , quale variante al titolo precedente; - Abitabilità n.15 prot del ; - DIA (denuncia di inizio attività) n del , per opere interne; - Concessione Edilizia n. 416 del , per il cambio di destinazione d uso da artigianale a commerciale; - Concessione Edilizia n.6 del per la realizzazione dell ampliamento relativo alla palazzina uffici; - Concessione Edilizia n.266 del , quale variante al titolo precedente; - DIA n. 915 del , per opere interne; 3

4 - DIA n. 659 del , per la pavimentazione del piazzale e la realizzazione di un impianto di depurazione; - CIL (comunicazione inizio lavori) n. 348 del per il rifacimento del manto della copertura a seguito della forte grandine; - CIL n. 485 del , quale variante al titolo precedente. La comparazione tra lo stato di fatto e quanto riportato negli elaborati grafici di progetto allegati ai suddetti titoli edilizi, con riferimento alla DIA n.915/1999 e alla concessione edilizia n.266/1998, ha evidenziato le seguenti difformità. Piano interrato palazzina uffici - Dal sottoscale è stato ricavato un ripostiglio non indicato in progetto; - Il montacarichi è posizionato diversamente rispetto al progetto. Piano terra zona capannone - La scala in ferro di collegamento con il soppalco è difforme nelle alzate; - Sotto al soppalco è stato ricavato un magazzino; - Il collegamento con il capannone confinante non è indicato correttamente, in relazione alle due aperture esistenti. Piano primo - Il soppalco è difforme: - La aperture di collegamento tra il magazzino e il soppalco sono completamente difformi, in quanto il luogo di una sola porta sono stati ricavate due grandi aperture; - Il montacarichi è posizionato diversamente rispetto al progetto; - Il bagno del magazzino non è indicato in progetto La regolarizzazione urbanistica sarà da redigere a cura e spese dell aggiudicatario. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immobile è libero, ed occupato da beni mobili in genere la cui liberazione è da concordare con la curatela. DESCRIZIONE DEL BENE L immobile è posto nella zona artigianale denominata Colombarotto, di cui il nome all omonima via, quale lottizzazione nata all inizio degli anni ottanta, posta a soli due chilometri circa dal casello autostradale di Imola sulla A/14. 4

5 Si tratta in sostanza del classico complesso artigianale a stecca, con capannoni di forma rettangolare e di uguale dimensioni, sviluppati su un unico livello al piano terreno, realizzati in struttura prefabbricata a travi e pilastri, con finestrature a nastro e lucernai anch essi a nastro sulla copertura. L intero complesso artigianale di cui la porzione all esame facente parte, è stato edificato all inizio degli anni ottanta. La palazzina uffici/magazzini adiacente alla porzione di capannone è stato realizzata alla fine degli anni novanta. L accesso al capannone è garantito da un portone scorrevole largo circa mt. 4,00, con porta pedonale incorporata, posto sul fronte principale. In aderenza al capannone è presente il corpo di fabbrica apparentemente uguale al capannone, ma in realtà realizzato in opera con muratura classica e cemento armato, sviluppato su tre livelli (piano interrato terra e primo), utilizzato come uffici e magazzini, dotato di montacarichi di medie dimensioni con sbarco in tutti e tre i livelli. Da informazioni raccolte è emerso che nell estate 2010 la zona fu colpita da una fortissima grandinata che provocò ingenti danni alla coperture, le completamente rifatte mediante pannellature snervate in lamiera, coibentazione; il tutto di spessore cm. 10. quali con l occasione furono con interposta una L estradosso interno (soffitto) è rimasto invariato con pannellature in fibra di cemento amianto trattato. A tal proposito si precisa che il comune di Imola con provvedimento del 15 dicembre 2014 prot trasmesso per raccomandata A/R, ha comunicato quanto segue : OGGETTO: Ordinanza n. 938 del 24/12/2012 Censimento, rimozione e messa in sicurezza dell amianto presente in immobili privati e Ordinanza n. 289 del 18/04/2013 di proroga. Vista la scheda tecnica relativa all immobile ubicato in Comune di Imola via Colombarotto n. 8, foglio 111, mappale 230, acquisita al prot. gen n del 18/10/203. Preso atto che il firmatario della scheda ha dichiarato che: - Nell immobile è presente una copertura in materiale contenente amianto; - La copertura è stata trattata mediante incapsulamento con confinamento; si evidenziano di seguito le disposizioni di legge. Il Decreto Ministeriale del 6 settembre 1994, emanato in applicazione dell art. 6, comma 3, e dell art. 12, comma 2, della legge 27 marzo 1992, n. 257, prevede che, dal momento in cui viene rilevata la presenza di materiali contenenti amianto (MCA) in un edificio, è necessario che il proprietario e/o il responsabile dell attività che vi si svolge metta in atto un programma di controllo e manutenzione al fine di ridurre al minimo l esposizione degli occupanti. Tale programma implica mantenere in buone condizioni i MCA, prevenire il rilascio e la dispersione secondaria di fibre, verificare periodicamente le condizioni dei materiali contenenti amianto. Pertanto il proprietario o il legale rappresentante dell immobile deve: 5

6 1. Designare una figura responsabile con compiti di controllo e coordinamento di tutte le attività manutentive che possono interessare i materiali di amianto; 2. Tenere un idonea documentazione da cui risulti l ubicazione dei materiali contenenti amianto; 3. Garantire il rispetto di efficaci misure di sicurezza durante le attività di pulizia, gli interventi manutentivi ordinari e in occasione di qualsiasi evento straordinario che possa causare un disturbo dei materiali di amianto: a tal fine dovrà essere predisposta una specifica procedura per le attività di manutenzione; 4. Fornire una corretta informazione agli occupanti dell edificio sulla presenza di amianto nello stabile, sui rischi potenziali e sui comportamenti da adottare. Si informa infine che gli Enti preposti (Comune di Imola, Azienda USL di Imola) si riservano di effettuare controlli a campione. Pertanto dovrà essere conservata e messa a disposizione degli Enti idonea documentazione atta a dimostrare il rispetto degli obblighi sopra elencati. La presente, alla quale non va dato riscontro, ha carattere di informazione e vanno osservate le indicazioni qui richiamate. La pavimentazione è in piastrelle ceramiche di gres classiche colore rossiccio 7,5 x 15. Le dimensioni utili interne del capannone sono di circa mt. 10,00 x 30,25 x H 6,00. Le altezze utili della palazzina/uffici sono di mt.2,70 ai piani terra e primo, e di circa mt.3,00 al piano interrato. Quest ultimo è dotato di n. 5 buffe di aereazione, realizzate con le classiche bocche di lupo prefabbricate. Il riscaldamento e il condizionamento è previsto solo nella palazzina uffici al piano terra. Il riscaldamento è garantito da una caldaietta a pavimento posizionata al piano interrato, di marca Bongioanni idea, alimentata a gas di città che alimenta dei termoconvettori Galletti ; è presente inoltre un boiler di accumulo per l acqua calda di oltre 150 litri. Il condizionamento avviene mediante un motore esterno e split a parete interni. Le finiture principali della palazzina uffici/magazzini e sevizi sono le seguenti : - infissi in alluminio dotati di doppi vetri-camera; - porte in laminato; - pavimenti in piastrelle ceramiche 30 x 30; - sanitari servizi igienici rivestiti e pavimentati in piastrelle ceramiche, con sanitari in ceramica bianca; - illuminazione con plafoniere al neon. L immobile è dotato inoltre di : - impianto antincendio; - impianto di allarme e video-sorveglianza; - montacarichi marca Omer; - plafoniere con lampade 400 w (capannone) 6

7 - ventole (capannone). L immobile sul lato est del capannone, è completamente collegato con la porzione confinante di altra proprietà, identificata dal mappale 232 del catasto fabbricati. Lo stato generale di conservazione e manutenzione è da considerarsi discreto. L immobile veniva utilizzato per la riparazione di grandi mezzi di trasporto, con magazzino ricambi e amministrazione. L area cortiliva è recintata su due lati mediante muretto/cordolo in cemento prefabbricato con soprastante ringhiera in ferro verniciata, ed è accessibile dal forte principale con l ausilio di un cancello in ferro scorrevole. La porzione sul fronte è libera in quanto in parte è utilizzata come strada di lottizzazione privata per il transito degli automezzi. Infine come già ricordato, sull area insistono la cabina elettrica mappale 142, e il manufatto per il gas metano. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire le certificazioni degli impianti. L aggiudicatario ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti, e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese dell eventuale adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art del codice gli organi della procedura da ogni responsabilità a riguardo. STIMA DEL BENE Valore di mercato potenziale dell intera proprietà stimato a corpo e non a misura uro ,oo PREZZO BASE D ASTA PROPOSTO AI FINI DI UNA VENDITA GIUDIZIARIA CON ABBATTIMENTO DEL 25 % CIRCA uro ,oo Bologna, li 19 febbraio