TRIBUNALE DI VERONA. Sezione Fallimentare FALLIMENTO. ANTONELLI COSTRUZIONI s.r.l. con sede in Verona (VR), Via Colonnello Fincato n.

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1 STUDIO TECNICO MARITATI-ADAMI-BERTI ASSOCIAZIONE TRA PROFESSIONISTI Servizi Tecnici Immobiliari-Mobiliari Estimativi, Infortunistica Via Cristofoli, VERONA Tel 045/ Fax 045/ P. Iva studiotecnicomab@gmail.com Geom. Alessio Maritati Consulente Tecnico del Tribunale di Verona Geom. Alessio Maritati Dott. Ing. Emiliano Adami Dott. Geom. Ilenia Berti Dott. Ing. Marco Menin Geom. Stefano Biondetti Dott. Arch. Daniela Storato Geom. Marco Bustaggi TRIBUNALE DI VERONA Sezione Fallimentare Fallimento n. : 72/2013 R.F. Giudice Delegato: Dott. Massimo COLTRO Curatore: dott.ssa Edda Sebastiano FALLIMENTO ANTONELLI COSTRUZIONI s.r.l. con sede in Verona (VR), Via Colonnello Fincato n. 5 STIMA IMMOBILI

2 Indice della perizia Incarico... 3 Sopralluogo... 3 Individuazione dei beni immobili... 3 Criteri di stima... 4 Piena proprietà di terreni in Comune di Caldiero(VR)... 5 Dati catastali ed identificativi... 5 Precisazione catastale... 6 Provenienza dei beni... 8 Descrizione dei terreni... 8 Documentazione amministrativa... 9 Documentazione urbanistica Precisazioni urbanistiche Situazione di possesso diritti reali Consistenza commerciale Stima Vincoli ed oneri giuridici

3 Incarico L Ill.mo Signor Giudice Delegato dott. Massimo Coltro in data 19/09/2013 ha nominato il sottoscritto Geom. Alessio Maritati quale perito estimatore dei beni immobili di pertinenza della procedura fallimentare in oggetto nonché di piena proprietà della società fallita. Sopralluogo In data 23/12/2014 è stato effettuato sopralluogo presso gli immobili oggetto della corrente relazione tecnica, al fine di accertare lo stato attuale degli stessi. Nell occasione è stata quindi scattata la documentazione fotografica rinvenibile in allegato, che consente un più agevole riscontro visivo di quanto attualmente esistente. Individuazione dei beni immobili Gli immobili oggetto di perizia sono i seguenti: piena proprietà (intero): terreni con destinazione ad utilizzo pubblico in Comune di Caldiero. 3

4 Criteri di stima I terreni identificati e descritti nei capitoli che seguono, verranno valutati secondo il più probabile valore di mercato, cioè secondo il più probabile valore attribuibile ai beni designati, dalle caratteristiche proprie, dall ubicazione, dall esposizione, dalla giacitura, dall accessibilità dello stesso. Si precisa che il riferimento a mq è stato operato per determinare il valore del bene in relazione all estensione dello stesso secondo un valore medio di mercato. Il valore finale viene in ogni caso espresso a corpo e tiene in debito conto delle variabili sopraelencate. 4

5 Piena proprietà di terreni in Comune di Caldiero(VR) Dati catastali ed identificativi I terreni oggetto di stima sono censiti presso l'agenzia delle Entrate ufficio del Territorio di Verona con i seguenti estremi catastali: Dati catastali: Catasto Terreni- Comune di Caldiero (VR) fg. 7 part.: 631, qualità seminativo arboreo, classe 1, superficie mq , RD 166,66, RA 92,59; 639, qualità seminativo arboreo, classe 1, superficie mq. 90, RD 1,13, RA 0,63; 646, qualità seminativo arboreo, classe 1, superficie mq. 4223, RD 53,00, RA 29,44. 5

6 Precisazione catastale Si precisa i terreni m.n si snodano attorno a 3 lotti edificabili di proprietà della società Antonelli Engineering srl attualmente oggetto di stima nella procedura fallimentare n. 185/2014. Tali lotti si compongono di: lotto n. 1: mappale n. 628, lotto n. 2: mappali n , lotto n. 3 mappali n Il terreno m.n. 646 oltre ad accerchiare i lotti suddetti è sede della viabilità di progetto, infatti lungo il lato ovest del mappale è stato realizzato un percorso carrabile di collegamento tra i 3 lotti sopra indicati e la pubblica Via Rosa posizionata verso nord. Il percorso si evidenzia già realizzato e completo delle opere di urbanizzazione primaria. 6

7 Per completezza si riporta uno stralcio della mappa catastale: Confini: i terreni oggetto di interesse suddivisi in n. 3 lotti come sopra rappresentato nell estratto di mappa, confinano con i seguenti mappali: a nord, con i m.n ; a ovest con i m.n e con il foglio 8 del Comune di Caldiero; a est con i m.n ; a sud con i m.n. 292 e il foglio 8 del Comune di Caldiero. 7

8 Al centro dei terreni oggetto di stima si delineano i 3 lotti in precedenza citati ed individuati come sopra indicato nell estratto di mappa. Provenienza dei beni I terreni oggetto della corrente relazione sono pervenuti in proprietà alla società fallita in forza di atto di compravendita del 22/10/2008 redatto dal Notaio Buoninconti Maria Maddalena (rep. n ) e trascritto presso la Conservatoria dei RR. II. di Verona in data 13/11/2008 RG RP Descrizione dei terreni Caratteristiche di zona Descrizione dei lotti Zona periferica del Comune di Caldiero a prevalente destinazione residenziale con costruzioni di tipologia bifamigliare posizionata ad una breve distanza dal centro cittadino ove sono concentrati i maggiori servizi di prima necessità (es. scuole, banche, centri commerciali, municipio, poste ecc). I terreni si estendono per una superficie catastale complessiva di mq di cui la maggior parte è costituita da terreno incolto privo di opere di qualsiasi natura e genere ad eccezione di un breve tratto di strada di lottizzazione realizzata per consentire l acceso a n. 3 lotti edificabili (quest'ultimi di proprietà della società Antonelli engineering srl attualmente oggetto di procedura fallimentare n. 185/2014). 8

9 Accesso ai lotti edificabili Detto accesso, che posto a nord ovest del m.n. 646, è pavimentato: l'area presenta infatti opere di urbanizzazione primaria consistente in pavimentazione in manto bituminoso, posa dei tombini di raccolta dell acqua piovana, realizzazione dei parcheggi laterali con grigliato in cls disposto a rombo e dell illuminazione pubblica. Documentazione amministrativa Si precisa che parte della documentazione amministrativa è stata fornita dalla stessa società fallita, mentre parte è stata reperita per accesso agli atti effettuato presso il Comune di Caldiero. Tutta la documentazione viene nel seguito elencata: Verbale di deliberazione del Consiglio Comunale n. 30 del 13/07/2006 per approvazione della variante sub-ambito 3 del PUA inserito nel PIRUEA denominato HB Holding Beri srl, Convenzione tra il Comune di Caldiero e la società Hb Holding Berti srl per l attuazione di un PIRUEA redatta 9

10 dal notaio dott. Gianfranco di Marco rep del 02/10/2006 registrato a Valdagno in data 24/10/2006 al n. 1350; Autorizzazione a lottizzare n. C06/3672 del 15/02/2007; Permesso di Costruire n. C06/3700 del 26/07/2007 per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria PIRUEA ambito 3 ; Verbale di collaudo delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria nel sub-ambito 3 del 25/11/2008. Documentazione urbanistica E stato fornito dal Comune di Caldiero il Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato in data 22/04/2015 in cui si indica che i terreni oggetto di stima ricadono, secondo l attuale strumento urbanistico (Piano degli interventi), nei seguenti ambiti: m.n. 631 zona Fc/20 e Fc/24 Area attrezzata a parco gioco e sport, zona Fd/31 Area a parcheggi viabilità di progetto. m.n. 639 zona Vp Verde privato. m.n. 646 zona Fc/21, Fc/22 e Fc/23 Area attrezzata a parco gioco e sport, zona Vp Verde privato, viabilità di progetto. 10

11 Tuttavia gli stessi terreni sono ricompresi all interno di un ambito territoriale inerente il Piano vigente in corso di realizzazione PUA denominato PIRUEA HB Holding e Berti sub ambito 3, che li classifica come di seguito indicato: m.n. 631 Vs Verde secondario, Vsp Verde secondario di progetto, Ps Parcheggio secondario Viabilità in progetto.. pista ciclabile e percorsi nel verde, m.n rientrano in Perimetrazione area ed opere connesse alla residenza m.n. 639: marciapiede in progetto m.n. 646 Vp1 e Vp2 Verde primario, Pp parcheggio primario, Viabilità di progetto, Viabilità in progetto.. pista ciclabile e percorsi nel verde. Estratto della tavola di PI 11

12 Precisazioni urbanistiche La precedente proprietaria dei lotti ossia la società HB Holding Berti srl ha stipulato in data 02/10/2006 una Convenzione con il Comune di Caldiero in cui era stata prevista la realizzazione del seguente programma: costruzione campo sportivo gioco calcio (sub-ambito 4), costruzione edifici residenziali per una cubatura di mc (sub-ambito 3), cessione di area per costruzione di un campo di calcio, percorsi, pista ciclabile e verde attrezzato (sub-ambito 3), costruzione di un manufatto artigianale di mq ed ampliamento degli uffici esistenti (sub-ambito 2). I terreni oggetto di stima sono destinati a verde, strade, marciapiedi e quant altro ritenuto indispensabile come elemento standard per l insediamento residenziale previsto sui lotti n di proprietà della fallita società Antonelli Engineering srl. Situazione di possesso diritti reali Attualmente i terreni non sono occupati da alcuno e lasciati incolti. 12

13 Consistenza commerciale Si precisa che i valori di consistenza nel seguito riportati sono da ritenersi puramente indicativi ed ai fini della sola determinazione della stima parametrica. identificazione catastale fg. 7 m.n. 631 fg. 7 m.n. 639 fg. 7 m.n. 646 qualità catastale seminativo arboreo seminativo arboreo seminativo arboreo destinazione urbanistica zona Fc/20-Fc/24 area attrezzata a parco gioco e sport, Fd/31 - area a parcheggi, Viabilità di progetto Superficie catastale 3280 zona Vp - Verde Privato 90 zona Fc/21-Fc/22-Fc/23 area attrezzata a parco gioco e sport, Vp - Verde Privato, Viabilità di progetto 4223 Superficie commerciale Stima Trattandosi tutti beni da cedere gratuitamente al Comune nell'ambito del piano di lottizzazione, come meglio evidenziato nei precedenti capitoli relativi alla situazione urbanistica, si ritiene che i beni in esame non abbiano alcun valore intrinseco di mercato, pertanto il valore di stima espresso dallo scrivente risulta nullo. 13

14 Vincoli ed oneri giuridici Per quanto riguarda i vincoli presenti sull immobile sono stati individuati i seguenti. Per l esame completo delle iscrizioni/trascrizioni indicate si rimanda agli allegati certificati. ISCRIZIONI - Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo del 13/02/2013 per un valore totale di ,00 a favore di Cassa Rurale ed Artigiana di Vestenanova Credito Cooperativo, contro la società fallita. L ipoteca è stata iscritta a Verona il 15/02/2013 RG 6059, RP 584, la stessa ricade per l intero sui seguenti beni: Catasto Terreni Comune di Caldiero (VR) - Foglio 7, mapp.: n Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo del 03/04/2013 per un valore totale di ,00 a favore di Banca Valsabbina S.C.P.A., contro la società fallita. L ipoteca è stata iscritta a Verona il 10/04/2013 RG 12702, RP 1470, la stessa ricade per l intero sui seguenti beni: Catasto Terreni Comune di Caldiero (VR) - Foglio 7, mapp.: n Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo del 06/03/2013 per un valore totale di ,00 a favore di Novaedil srl, contro la società fallita. 14

15 L ipoteca è stata iscritta a Verona il 10/04/2013 RG 12705, RP 1472, la stessa ricade per l intero sui seguenti beni: Catasto Terreni Comune di Caldiero (VR) - Foglio 7, mapp.: n TRASCRIZIONI - Sentenza Dichiarativa di Fallimento del 30/05/2013 a favore della massa dei creditori del Fallimento a carico della società fallita. La Sentenza è stata trascritta a Verona il 16/08/2013, RG 29675, RP Sono compresi i seguenti beni per la quota dell intero: Catasto Terreni Comune di Caldiero (VR) - Foglio 7, mapp. n Il sottoscritto perito estimatore, nel dichiarare di aver redatto la presente relazione nel pieno rispetto di etica professionale, ritiene di aver espletato il suo compito tenendo debito conto di tutte le circostanze e nella massima obiettività. Il perito estimatore Geom. Alessio Maritati Verona lì 30/04/

16 Allegati: documentazione catastale (planimetrie, elaborato planimetrico, visure); certificati storici catastali; documentazione amministrativa del Comune di Caldiero; Certificato di Destinazione Urbanistica certificati storici ipocatastali. 16