Perizia di stima di BENI IMMOBILI

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA - Sezione Fallimentare - FALLIMENTO n. Giudice Delegato Curatore Fallimentare DOTT. SSA MARTINA GASPARINI DOTT. SSA ANTONELLA BARETTON Perizia di stima di BENI IMMOBILI Si tratta della quota di 1/1 della piena proprietà di: LOTTO n 1:terreno edificabile a destinazione residenziale, con superficie di mq e S.N.P (Superficie Netta di Pavimento) di mq 785, in Comune di Noventa di Piave (VE), Via Monsignor Lorenzo Crico; LOTTO n 2:terreno edificabile a destinazione residenziale, con superficie di mq e S.N.P (Superficie Netta di Pavimento) di mq 967, in Comune di Noventa di Piave (VE), Via Torquato Tasso; LOTTO n 3: posto auto scoperto al Piano Terra, situato all interno di un area privata di pertinenza di un fabbricato residenziale, denominato Condominio FRANCO ERRE di complessivi sei appartamenti, in Comune di Noventa di Piave (VE), Via Giuseppe Parini n. 9/B. 19 Luglio 2017 C.T.U. Architetto Stefano Barbazza SOMMARIO Pagina 1

2 1. GENERALITÀ DELLA SOCIETÀ Pg INDIVIDUAZIONE DEI BENI IMMOBILI Pg IDENTIFICAZIONE CATASTALE Pg DESTINAZIONE URBANISTICA Pg REGOLARITÀ EDILIZIA/URBANISTICA Pg STATO DI POSSESSO Pg ATTI DI PROVENIENZA Pg FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Pg DESCRIZIONE DEI BENI Pg CONSISTENZA DEI BENI Pg VALORI DI STIMA Pg 11 PREMESSA * In riferimento alla procedura fallimentare in epigrafe, il Curatore Fallimentare Dott.ssa Antonella BARETTON di Venezia (VE), con istanza datata 11/10/2016, chiedeva al Signor Giudice Delegato Dott.ssa Martina GASPARINI, di essere autorizzata a procedere alla nomina del sottoscritto arch. Stefano Barbazza, con studio in San Donà di Piave (VE), Galleria Progresso n. 5, iscritto all Ordine degli Architetti della Provincia di Venezia al n 1784 ed all elenco dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Venezia al n 11, come perito stimatore di fiducia della curatela, per la valutazione dei beni immobili di proprietà della fallita.; * in data 21/10/2016 il Signor G.D. autorizzava la nomina dello scrivente; * in adempimento all incarico ricevuto, il sottoscritto ha eseguito le necessarie visure presso l Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Venezia Territorio e Pubblicità Immobiliare, presso il Comune di Noventa di Piave (VE), ed ha effettuato sopralluoghi allo scopo di esaminare gli immobili oggetto di stima; * in base agli accertamenti compiuti, il Consulente ha redatto la presente relazione. 1) GENERALITÀ DELLA SOCIETÀ OMISSIS... Pagina 2

3 2) INDIVIDUAZIONE DEI BENI IMMOBILI Si tratta di: - due terreni edificabili, con destinazione residenziale, inseriti in un area di recente urbanizzazione e quasi totalmente edificata, facenti parte del Piano di Lottizzazione P.N. 15, denominato Parco dei Gelsi, in Comune di Noventa (VE), ubicati nelle immediate vicinanze del Centro Commerciale Aquilegia, a circa 1,5 km dal centro cittadino. I due terreni sono identificati come Lotto n. 3 e Lotto n. 13 nel Piano di Lottizzazione sopra citato e sono situati a breve distanza tra loro ( circa sessanta metri). Il terreno indicato come Lotto n. 3 ha superficie di mq e S.N.P (Superficie Netta di Pavimento) di mq 785; ha forma rettangolare ed è accessibile da Via Monsignor Lorenzo Crico. Il terreno indicato come Lotto n. 13 ha una superficie di mq e S.N.P (Superficie Netta di Pavimento) di mq 967; ha forma trapezoidale e confina su due lati con Via Torquato Tasso; - un posto auto scoperto al Piano Terra, situato all interno di un area privata di pertinenza di un fabbricato residenziale, denominato Condominio FRANCO ERRE di complessivi sei appartamenti, in Comune di Noventa di Piave (VE), Via Giuseppe Parini n. 9/B. Per una loro migliore identificazione, i beni si suddividono in tre Lotti come segue: LOTTO n 1 (corrisponde al Lotto n. 3 del Piano di Lottizzazione) - quota di 1/1 della piena proprietà di un terreno edificabile a destinazione residenziale, con superficie catastale di mq (superficie fondiaria indicata nel P.N. 15 mq 1.204) e S.N.P di mq 785, in Comune di Noventa di Piave (VE), Via Monsignor Lorenzo Crico. In allegato B1 si riporta l individuazione geografica del terreno ed in allegato B2 l estratto mappa catastale con evidenziati i Mappali del terreno edificabile in esame. LOTTO n 2 (corrisponde al Lotto n. 13 del Piano di Lottizzazione) - quota di 1/1 della piena proprietà di un terreno edificabile a destinazione residenziale, con superficie di mq e S.N.P di mq 967, in Comune di Noventa di Pagina 3

4 Piave (VE), Via Torquato Tasso. In allegato B1 si riporta l individuazione geografica del terreno ed in allegato B3 si riporta l estratto mappa catastale con evidenziato il Mappale del terreno edificabile in esame. LOTTO n 3 (posto auto scoperto) - quota di 1/1 della piena proprietà di un posto auto scoperto al Piano Terra, situato all interno di un area privata di pertinenza di un fabbricato residenziale, denominato Condominio FRANCO ERRE, di complessivi sei appartamenti, in Comune di Noventa di Piave (VE), Via Giuseppe Parini n. 9/B. In allegato B4 si riporta l estratto mappa catastale con evidenziato il Mappale 1517 su cui insiste il fabbricato cui appartiene il posto auto scoperto in esame. In allegato B5 si riporta l elaborato planimetrico del 15/06/2007 prot. n. VE con evidenziato il posto auto scoperto. 3) IDENTIFICAZIONE CATASTALE Presso l Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di VENEZIA Servizi Catastali, i beni sono così identificati: LOTTO n 1 Ditta catastale: OMISSIS, Proprietà per 1/1 CATASTO TERRENI - Comune di NOVENTA DI PIAVE Foglio 19 Territorio * Mappale 1370, seminativo arborato Classe 2, ha , Deduz. A93; B100, Reddito Dominicale euro 7,00 Reddito Agrario euro 4,97; in allegato B6 si riporta la visura catastale; * Mappale 1872, seminativo arborato Classe 2, ha , Deduz. A93; B100, Reddito Dominicale euro 2,20 Reddito Agrario euro 1,56; in allegato B7 si riporta la visura catastale; per una superficie complessiva di mq LOTTO n 2 Pagina 4

5 Ditta catastale: OMISSIS, Proprietà per 1/1 CATASTO TERRENI - Comune di NOVENTA DI PIAVE Foglio 19 * Mappale 1381, seminativo arborato Classe 2, ha , Deduz. A93; B100, Reddito Dominicale euro 10,82 Reddito Agrario euro 7,68; in allegato B8 si riporta la visura catastale. LOTTO n 3 Ditta catastale: OMISSIS, Proprietà per 1000/1000 CATASTO FABBRICATI - Comune di NOVENTA DI PIAVE Via G. Parini - Foglio 19, Mappale 1517, Subalterno 17, Categoria C/6, Classe 2, Consistenza 22 mq, Superficie Catastale 22 mq, Piano Terra, Rendita Catastale euro 13,63; in allegato B9 si riporta la visura catastale ed in allegato B10 la planimetria catastale del 11/05/2007 prot. n. VE ; alla suddetta unità immobiliare compete come bene comune non censibile (B.C.N.C.) il subalterno 1, quale cortile e spazio di manovra, comune a tutti i subalterni del fabbricato. In allegato B11 si riporta l elaborato planimetrico del 15/06/2007 prot. n. VE Al Catasto Terreni il Mappale 1517, su cui insiste il fabbricato cui appartiene l unità immobiliare in esame, risulta Ente Urbano di mq 1.307, si veda visura catastale in allegato B12. 4) DESTINAZIONE URBANISTICA LOTTO n 1 e LOTTO n 2 Nel Certificato di Destinazione Urbanistica (C.D.U.) del 03/07/2017 prot. n. 7844/8190, i terreni in esame (Foglio 19, Mappali 1370, 1872 e 1381) risultano destinati dagli strumenti urbanistici vigenti a: Pagina 5

6 Sottozona C1 (art. 36 delle N.T.O.). Nel P.U.A. approvato detti terreni hanno le seguenti carature urbanistiche: - Mappali 1370 e 1872: Lotto n. 3 S. f. mq 1204 Snp mq 785; - Mappale 1381: Lotto n. 13 S. f. mq 1417 Snp mq 967. Si riporta copia del C.D.U. di cui sopra in allegato D1 ed in allegato D2 lo stralcio del Piano degli Interventi. Si precisa che nel Certificato di Destinazione Urbanistica sopra citato è definita la S.N.P. edificabile come stabilito nel Piano di Lottizzazione. Tale edificabilità è valida per la durata del Piano. L attuazione di tale Piano era subordinata alla stipula della Convenzione Urbanistica, che è stata sottoscritta in data 01/09/2005 con rep. 556 del Segretario Comunale del Comune di Noventa di Piave, registrata a San Donà di Piave (VE) il 05/09/2005 al n. 985 Serie 1V e trascritta a Venezia in data 08/09/2008 ai nn. R.G e R.P La durata del Piano è decennale ( a partire dal 01/09/2005), come previsto dall art. 10 della Convenzione medesima, prorogabile di ulteriori cinque anni, previa richiesta prima della scadenza. La fallita OMISSIS., in data 16/06/2015, quindi entro i termini di validità del Piano, ha presentato richiesta di proroga di ulteriori cinque anni. Il Comune di Noventa di Piave ha concesso tre anni di proroga, ai sensi dell art. 30, comma 3 bis del D.L. 21/06/2013 n. 69, convertito con legge n. 98 del 09/08/2013, fissando il nuovo termine di validità al 01/09/2018 e precisando che tale nuovo termine potrà essere ulteriormente prorogato di anni cinque a fronte di eventuale esplicita richiesta. Si veda copia della domanda presentata dalla fallita OMISSIS.. e della Comunicazione di risposta da parte del Comune di Noventa di Piave, datata 27/07/2015 prot. n. 7653/9741, in allegato D3. LOTTO n 3 Il posto auto scoperto è inserito in una zona residenziale classificata dal Piano degli Interventi come Sottozona C1. 5) REGOLARITÀ EDILIZIA / URBANISTICA Pagina 6

7 LOTTO n 1 e LOTTO n 2 I due terreni edificabili fanno parte del Piano di Lottizzazione P.N. 15, denominato Parco dei Gelsi, di cui alla Convenzione Urbanistica sottoscritta con atto rep. n. 556 del Segretario Comunale di Noventa di Piave in data 01/09/2005, registrata a San Donà di Piave il 05/09/2005 al n. 985 Serie 1V e trascritta a Venezia il 08/09/2008 ai numeri RG e RP 22198; tale Convenzione è stata modificata con atto rep. n. 613 del Segretario Comunale di Noventa di Piave in data 19/01/2007, trascritto a Venezia il 16/02/2007 ai numeri RG 6689 e RP 3940, limitatamente agli articoli sei (6) e nove (9), che in sintesi riguardano opere di urbanizzazione primaria, allacciamenti, pubblici servizi e tempi di esecuzione. Il Piano di Lottizzazione PN 15 è già stato collaudato e sono già state cedute tutte le opere di urbanizzazione (strade, parcheggi, ecc.) con Atto di Cessione di Aree stipulato in data 14/05/2012. Dal punto di vista urbanistico tale Piano risulta pertanto in regola relativamente agli adempimenti previsti dalla Convenzione Urbanistica. Si rinvia alla copia della Convenzione Edilizia, qui allegata con relativa Nota di Trascrizione al n. D4, e alla copia dell atto di modifica della Convenzione, con relativa Nota di Trascrizione, in allegato D5. Lo scrivente ha compiuto sopralluogo in via Torquato Tasso e Via Monsignor Luigi Crico e ha constatato che i lavori di urbanizzazione sono stati completati. LOTTO n 3 Presso l Ufficio Tecnico Comunale sono depositate le seguenti pratiche edilizie: - Permesso di Costruire n. 72 del 13/07/2006, si veda allegato D6; - Permesso di Costruire n. 48 del 13/06/2007, quale variante al P. di C. 72/2006. In allegato D7 si riporta una planimetria con evidenziato il posto auto oggetto di stima; - Certificato di Agibilità del 06/12/2007 prot. n. 9800/19163, si veda allegato D8. Il posto auto scoperto è regolarmente autorizzato. 6) STATO DI POSSESSO Pagina 7

8 LOTTO N. 1 Il terreno non è occupato né vi sussistono contratti di affitto. LOTTO N. 2 Il terreno non è occupato né vi sussistono contratti di affitto. LOTTO N. 3 Il posto auto scoperto non è occupato e non è affittato. 7) ATTI DI PROVENIENZA I lotti n. 1, n. 2 e n. 3 della presente relazione sono pervenuti alla OMISSIS. con Atto di Compravendite rep. n../. del 24/10/2005 del Notaio OMISSIS di San Donà di Piave (VE), registrato a San Donà di Piave il 08/11/2005 al n.. Serie 1V e trascritto a Venezia in data 09/11/2005 ai nn. R.G. e R.P.., con il quale la suddetta società ha acquistato anche altri immobili. In allegato D9 si riporta l atto notarile e la relativa Nota di Trascrizione. 8) FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Presso l Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Venezia Servizio di Pubblicità Immobiliare, risultano le seguenti formalità pregiudizievoli: (aggiornamento al 15/07/2017). In allegato E1 si riporta l elenco sintetico delle formalità: ISCRIZIONI - In data 29/12/2010 ai nn. R.G e R.P IPOTECA VOLONTARIA per la somma complessiva di euro ,00 (Capitale euro ,00) derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario, Atto Notarile rep. n /9411 del 23/12/2010 del Not. Luigi Loverre di San Donà di Piave, a favore della BANCA POPOLARE DI VERONA S. GEMINIANO E S. PROSPERO S.p.A. c.f con sede a Verona (VR), Piazza Nogara n. 2, contro la OMISSIS., relativamente agli immobili di cui ai Lotti n. 1 e n. 2 della presente relazione, oltre ad Pagina 8

9 altri, per la quota di 1/1 della piena proprietà. In allegato E2 si riporta la Nota di Iscrizione. TRASCRIZIONI - In data 29/07/2016 ai nn. R.G. e R.P SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO Atto Giudiziario rep.. del 01/06/2016 del Tribunale di Venezia, a favore della MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO OMISSIS.., contro la società OMISSIS ; In allegato E3 si riporta la Nota di Trascrizione. * * * Circa quanto sopra riportato, si rinvia alla Relazione Notarile datata 15/02/2017 del Not. Angelo Ausilio di Mestre Venezia, qui in allegato E4. Si precisa inoltre che le spese e gli onorari per le cancellazioni o restrizioni delle formalità pregiudizievoli, dovranno essere corrisposti dagli eventuali acquirenti. 9) DESCRIZIONE DEI BENI Si tratta di due terreni edificabili, con destinazione residenziale, inseriti in un area di recente urbanizzazione e quasi totalmente edificata, facenti parte del Piano di Lottizzazione P.N. 15, denominato Parco dei Gelsi, in Comune di Noventa (VE), ubicati nelle immediate vicinanze del Centro Commerciale Aquilegia, a circa 1,5 km dal centro cittadino. I due terreni sono identificati come Lotto n. 3 e Lotto n. 13 nel Piano di Lottizzazione sopra citato e sono situati a breve distanza tra loro (circa sessanta metri). LOTTO n 1 (corrisponde al Lotto n. 3 del Piano di Lottizzazione) Il terreno indicato come Lotto n. 3 nel Piano di Lottizzazione, ha superficie catastale di mq (superficie fondiaria indicata nel P.N. 15 mq 1.204) e S.N.P (Superficie Netta di Pavimento) di mq 785; ha forma rettangolare ed è accessibile da Via Monsignor Lorenzo Crico. LOTTO n 2 (corrisponde al Lotto n. 13 del Piano di Lottizzazione) Il terreno indicato come Lotto n. 13 nel Piano di Lottizzazione, ha una superficie di Pagina 9

10 mq e S.N.P (Superficie Netta di Pavimento) di mq 967; ha forma trapezoidale e confina su due lati con Via Torquato Tasso. LOTTO N. 3 Il posto auto scoperto al Piano Terra, è situato all interno di un area privata di pertinenza di un fabbricato residenziale, denominato Condominio FRANCO ERRE di complessivi sei appartamenti ed ha accesso da Via Giuseppe Parini. INDAGINE AMBIENTALE Dal sopralluogo espletato, non sono emersi elementi tali da suggerire la necessità di un indagine di carattere ambientale e, d altro canto, lo scrivente non è stato informato di eventuali contaminazioni attuali o passate che abbiano interessato i beni in oggetto: pertanto si precisa che non è stata fatta nessuna indagine in tal senso. * * * * * * * A completamento di quanto sin qui detto, si rimanda alla documentazione fotografica in allegato H1. 10) CONSISTENZA DEI BENI LOTTO n 1 (corrisponde al Lotto n. 3 del Piano di Lottizzazione) Terreno edificabile a destinazione residenziale, con superficie di mq e S.N.P di mq 785. Per determinare il volume edificabile si moltiplica la S.N.P. per un coefficiente convenzionale pari a 3,75; nel caso in esame, quindi, il volume edificabile generato dalla S.N.P. assegnata dal Piano di Lottizzazione è: mq 785 x 3,75 = mc 2.943,75 LOTTO n 2 (corrisponde al Lotto n. 13 del Piano di Lottizzazione) Terreno edificabile a destinazione residenziale, con superficie di mq e S.N.P di mq 967. Per determinare il volume edificabile si moltiplica la S.N.P. per un coefficiente convenzionale pari a 3,75; nel caso in esame, quindi, il volume edificabile generato dalla S.N.P. assegnata dal Piano di Lottizzazione è: mq 967 x 3,75 = mc 3.626,25 Pagina 10

11 LOTTO N. 3 Il posto auto scoperto ha una superficie di mq 20,53 La quota millesimale è pari a 7,115. In allegato F1 si riporta copia della Tabella millesimale. 11) VALORI DI STIMA CRITERI DI STIMA UTILIZZATI Lo scopo della stima è di determinare il più probabile valore di mercato del terreno edificabile in tutta la sua potenzialità, ai fini della vendita in una procedura di asta pubblica, attribuendo quel valore che avrebbe, tra quelli possibili, la maggior probabilità di segnare un punto di incontro tra domanda e offerta, in una libera contrattazione di una pluralità di operatori economici in un dato mercato. Il metodo che s intende utilizzare è quello di tipo sintetico, basato sulla comparazione diretta del bene oggetto di stima con altri di analoghe caratteristiche intrinseche ed estrinseche, di cui si conoscono gli apprezzamenti del mercato. Sentiti gli operatori del settore (agenzie immobiliari e professionisti), per l individuazione del prezzo di vendita dell area edificabile, il valore medio proposto sulla piazza di Noventa di Piave (VE), per aree edificabili urbanizzate, risulta di circa Euro 50,00/mc. FONTI DI INFORMAZIONE ASSUNTE PER LA STIMA Le fonti d informazione assunte per la stima sono: - valori di scambio mediante indagini dirette presso gli operatori (tecnici e agenzie immobiliari di compravendita in San Donà di Piave e Noventa di Piave); - i valori minimi di riferimento ai fini IMU delle aree fabbricabili urbanizzate (vedi allegato G1, Tabelle dei valori di mercato delle aree edificabili ai fini dell IMU del Comune di Noventa di Piave). Si segnala tuttavia che i suddetti valori determinati dal Consiglio Comunale di Noventa di Piave in data 09/07/2015 devono essere considerati puramente indicativi e, a parere dello scrivente appaiono oggi non aderenti ai valori reali di mercato. Pagina 11

12 Dall analisi dei suddetti valori delle aree fabbricabili, utilizzando il criterio di stima sintetica comparativa, sono state eseguite le opportune ponderazioni, applicando aggiunte o detrazioni in ragione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle aree, che possono risultare discriminanti, distinte in fattori esterni e fattori specifici tipo: Fattori esterni: - grado di urbanizzazione del territorio; - ubicazione fisico-geografica; - ubicazione nel tessuto urbanistico; - sistema viario di comunicazione; - dinamica del settore edilizio; - andamento generale dell economia (in particolare del settore immobiliare); - livello di appetibilità del bene; Fattori specifici: - convenzione Parco dei Gelsi ; - dimensioni, forma ed estensione dell area; - destinazione residenziale; - urbanizzazione primaria dell area; GIUDIZIO DI STIMA In relazione al criterio di stima sopra esposto, effettuate le opportune ponderazioni, considerata in particolare la buona ubicazione delle aree edificabili, che risultano gli ultimi due terreni rimasti della Lottizzazione Parco dei Gelsi, lo scrivente espone di seguito l opinione di valore dei beni in oggetto: LOTTO n 1 (corrisponde al Lotto n. 3 del Piano di Lottizzazione) mc 2.943,75 x 50,00/mc = ,50 VALORE COMMERCIALE ARROTONDATO ,00 (euro-centoquarantasettemila/00) LOTTO n 2 (corrisponde al Lotto n. 13 del Piano di Lottizzazione) Pagina 12

13 mc 3.626,25 x 50,00/mc = ,50 VALORE COMMERCIALE ARROTONDATO ,00 (euro-centottantaunomila/00) LOTTO N. 3 A corpo 500,00 VALORE COMMERCIALE ARROTONDATO 500,00 (euro-cinquecentomila/00) * * * * * * * Lo scrivente ritiene di aver fornito tutti gli elementi utili alla stima dei beni in esame e rimane a disposizione per successivi chiarimenti e/o integrazioni, qualora se ne ravvisasse la necessità. San Donà di Piave, 19 Luglio 2017 L Esperto Stimatore arch. Stefano Barbazza ALLEGATI A1) Visura camerale della società B1) Individuazione geografica, Lotti n. 1 e n. 2 B2) Estratto mappa catastale, Lotto n. 1 B3) Estratto mappa catastale, Lotto n. 2 B4) Estratto mappa catastale, Lotto n. 3 B5) Elaborato planimetrico con evidenziato il posto auto scoperto B6) Visura catastale al C.T. del Mappale 1370 B7) Visura catastale al C.T. del Mappale 1872 B8) Visura catastale al C.T. del Mappale 1381 B9) Visura catastale al C.F. del posto auto scoperto B10) Planimetria catastale del posto auto scoperto Pagina 13

14 B11) Elaborato planimetrico relativo al Lotto n. 3 B12) Visura catastale del Mappale 1517, Lotto n. 3 D1) C.D.U. D2) Stralcio del Piano degli Interventi D3) Domanda e risposta di proroga D4) Convenzione Edilizia rep. 556 del 2005 D5) Modifica alla Convenzione rep. 613 del 2007 D6) Permesso di Costruire n. 72/2006, Lotto n. 3 D7) Planimetria del posto auto scoperto D8) Certificato di Agibilità del posto auto scoperto D9) Atto di provenienza E1-E2-E3) Ispezioni ipotecarie E4) Relazione Notarile F1) Tabella millesimale, Lotto n. 3 G1) Tabelle IMU, Lotti n. 1 e n. 2 H1) Documentazione fotografica Pagina 14