TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VICENZA. Sezione Fallimentare * * * * *

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Serena Roberti
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1 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VICENZA Sezione Fallimentare * * * * * Fallimento: Step Immobiliare S.R.L. (N. 1914/1998) Giudice Delegato: Dott. Giulio Borella Commissario Giudiziale: Rag. Antonella Barcaro Oggetto: INTEGRAZIONE ALLA PERIZIA DI STIMA La presente integrazione ha lo scopo di rivedere i valori stimati nella perizia depositata presso il Tribunale di Vicenza in data 11 settembre 2015; questa prendeva in esame immobili visionati nella finestra temporale compresa tra Ottobre 2014 e Maggio Per una maggior comprensione dello scopo di questa integrazione e delle variazioni sui valori stimati vanno chiarite alcune premesse: - il Giudice Delegato ha prescritto al Curatore che non vengano fissate aste a vuoto; - su suggerimento del Giudice Delegato, il Curatore del Fallimento Step Immobiliare s.r.l. si è rivolto alla Margan Group s.r.l., società esperta in commercializzazione di beni, la quale in via informale ha eseguito sopralluoghi, riportato alcune osservazioni ed effettuato una valutazione commerciale degli immobili. Le valutazioni di Margan Group s.r.l. si basano sull esperienza di agenti immobiliari dei rispettivi territori interessati dai beni oggetto

2 di stima, che hanno monetizzato a corpo il bene sulla base di una conoscenza approfondita riguardo al mercato attuale e alle disponibilità di eventuali acquirenti. - Per contro, si ricorda che la stima svolta dalla sottoscritta si fonda su presupposti e metodi di valutazione in parte differenti. Il metodo estimativo utilizzato è quello per comparazione: si è cercato il mercato di riferimento nel quale potesse essere inserito il bene e si è identificato un valore di riferimento espresso in /mq. Il criterio di stima si basa sulla relazione funzionale tra il valore di mercato e il bene oggetto di stima e le sue caratteristiche; si sono analizzate le diverse caratteristiche dei singoli beni individuando un coefficiente che indichi quanto la caratteristica presa in esame allontani o avvicini il bene stimato al bene di riferimento. La somma dei vari coefficienti ha permesso di ottenere un indice di deprezzamento da calcolare sul valore di riferimento in /mq. Questa operazione è stata resa necessaria dalle condizioni attuali dei diversi beni; nessuno si presenta in condizioni adatte alla comparazione con beni già presenti sul mercato, sia per stato manutentivo, sia per irregolarità urbanistiche o incompletezza dei lavori. In questa seconda fase sono state rese più puntuali e specifiche le caratteristiche analizzate; di conseguenza è aumentato il numero di coefficienti e si è ottenuto infine una variazione dell indice di deprezzamento. La stima poi è risultata dal prodotto tra un valore unitario ( /mq deprezzato) ed una quantità (mq). Si ricorda che la borsa immobiliare verifica e stima un valore di mercato massimo e minimo, che viene indicato in

3 euro a metro quadro ( /mq), ed è la stessa borsa immobiliare che dà indicazioni precise riguardo alla modalità di calcolo dei mq commerciali. - Gli immobili in sede fallimentare subiscono un deprezzamento, dovuto alle mancate garanzie, che in prima stesura era stato considerato con incidenza minore. La sottoscritta Marta Pasotto - preso atto delle osservazioni e del lavoro svolto dalla Margan Group s.r.l.; - considerato che si rende opportuno tenere conto anche della valutazione commerciale degli immobili al fine di consentire di raccogliere proposte di acquisto tali da poter indire procedure di vendita competitive; - considerato il tempo trascorso, che incide in modo esponenziale sulla svalutazioni degli immobili oggetto di stima; - constatato che l andamento del mercato immobiliare sta in questi anni subendo una costante flessione; redige la presente integrazione con l obiettivo di aggiornare i valori dei beni oggetto di stima, al fine di renderli più allineati a quelli del mercato odierno. BENI OGGETTO DI STIMA: Sono stati oggetto di valutazione i beni immobili seguenti: LOTTO 1- Beni in Montecchio Precalcino, Via Venezia n. 4 Per quanto riguarda il bene individuato presso il Comune di Montecchio Precalcino, si ribadisce anche in questa sede quanto riportato nella

4 precedente relazione, ovvero la difficoltà di stimare tale bene per confronto; non esiste infatti un mercato di riferimento e occorre considerare che le piccole differenze tra eventuali edifici similari, quali epoca costruttiva, terreno di pertinenza e, non da ultimo, autore del progetto, incidono notevolmente sul valore dell immobile stesso. Tutto ciò premesso, si aggiorna il valore di stima dell immobile sito in via Venezia 4, Comune di Montecchio Precalcino VI, ad un valore pari a euro ,93 (seicentotremilaottocentonovantanove,93). LOTTO 2- Beni in Vicenza, Stradella delle Cappuccine n. 12 Anche per il caso dei beni del lotto 2 si è proceduto ad una più specifica suddivisione delle voci d incidenza, come descritto in premessa, che ha prodotto una nuova attribuzione ad ogni singolo coefficiente d incidenza ed una variazione del valore complessivo. Si sono inoltre verificati nuovamente i valori indicati dalla borsa immobiliare con riferimento alla zona interessata dal bene, ed è stato quivi riscontrato un calo di mercato. Tali valori hanno costituito la base di partenza per ottenere il valore finale, espresso in /mq, determinato grazie ai coefficienti di incidenza attribuiti ad ogni voce. Tutto ciò premesso si aggiorna il valore di stima dell immobile sito in Stradella delle Cappuccine 12, Comune di Vicenza, ad un valore pari a euro ,19 (centotremilacentonovantadue,19). LOTTO 3- Beni in Rieti, Via della Ripresa La procedura utilizzata è equivalente a quella descritta per il bene precedente; si è verificato il valore della borsa immobiliare di Rieti e riviste le incidenze. Il bene è suddividibile in cinque unità singole; si è

5 voluta affrontare una valutazione a posteriori sull interconnessione fra le parti, e ciò ha prodotto alcune considerazioni: - ogni singola unità è autonoma ed indipendente; l ingresso alle due cantine avviene direttamente dalla strada e si accede agli appartamenti da un terzo portone; - presupponendo di suddividere il bene in tre unità (tre appartamenti con cantina di pertinenza), il valore di ogni unità si potrebbe considerare pari o superiore alla somma del valore delle singole unità. Infatti l inter-relazione rende ogni unità (costituita da appartamento con cantina) completa nel suo insieme; - il bene nel suo complesso (due cantine e tre monolocali) presenta sicuramente maggior attrattiva ai fini di una eventuale trasformazione, viste anche le irregolarità edilizie ed urbanistiche presenti, ma assume un valore inferiore rispetto alle singole unità vendute distintamente o abbinate. Pertanto è difficoltoso determinare un valore univoco, stanti le molteplici possibilità di inserimento del bene nel mercato. Si ritiene opportuno indicare di seguito il valore di ogni singola unità ed infine un totale, somma dei valori singoli. Cantina ,68 Cantina 6.994,59 Appartamento P ,14 Appartamento P ,90 Appartamento P ,67 TOTALE ,98

Tutto ciò premesso, si aggiorna il valore dell immobile sito in Via della Ripresa 83-85, Comune di Rieti, ad un valore pari ad euro 149.

6 Tutto ciò premesso, si aggiorna il valore dell immobile sito in Via della Ripresa 83-85, Comune di Rieti, ad un valore pari ad euro ,98 (centoquarantanovemiladuecentoquarantotto,98) LOTTO 4- Beni in Sandrigo, Via Azzone Sesso 18b Per quanto riguarda il bene del Lotto 4, si sono verificate le indicazioni riguardo le quotazioni descritte nella borsa immobiliare della zona di riferimento, tenuto conto dell annualità del bene e della condizione attuale di utilizzo improprio. Tutto ciò premesso si aggiorna il valore del bene sito in via Azzone Sesso 18b, Comune di Sandrigo, ad un valore pari a euro ,00 (dodicimila,00). CONCLUSIONI Premesse le diverse considerazioni del caso, si aggiorna alla data attuale il valore complessivo di tutti i beni presi in esame dalla presente integrazione di perizia, che è pari a Euro ,10 (ottocentosessantottomilatrecentoquarantuno,10). Vicenza, lì 19 Aprile 2016 Il perito estimatore Arch. Marta Pasotto

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