Tribunale Ordinario di Milano SEZIONE II FALLIMENTARE

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1 Tribunale Ordinario di Milano SEZIONE II FALLIMENTARE GOFFREDO 81 SRL IN LIQUIDAZIONE N Gen. Rep. 698/2016 Giudice Delegato: Dott.ssa Amina SIMONETTI Curatore Fallimentare: Dott. Andrea Giongo RAPPORTO DI VALUTAZIONE LOTTO UNICO CAPANNONE INDUSTRIALE Esperto alla stima: Arch. Paolo Delfino Codice fiscale: DLFPLA65R11F205Y Studio in: Corso Sempione Milano Telefono: Fax: delfino@architettodelfino.it Pec: delfino.7495@oamilano.it Pag. 1

2 INDICE SINTETICO Bene: Cesano Boscone (MI) Lotto: Capannone industriale 1. Dati Catastali - fabbricati Categoria: Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza una radicale trasformazione [D/8] Dati Catastali: Foglio 11 particella 92 subalterno 1 Categoria: Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza una radicale trasformazione [D/8] Dati Catastali: Foglio 11 particella 92 subalterno 2 Categoria: Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza una radicale trasformazione [D/8] Dati Catastali: Foglio 11 particella 92 subalterno 3 2. Stato di possesso LIBERO Il sottoscritto ha provveduto a richiedere verifica in merito a contratti di locazione registrati presso l Agenzia delle entrate in data 12/09/2016. Da interrogazioni effettuate al sistema della Banca Dati dell Anagrafe Tributaria, non risultano contratti di locazione in capo alla GOFFREDO 81 SRL con sede in Milano (c.f. GRCRFL72P22F205A). Si allega comunicazione pervenuta dall Agenzia delle Entrate sotto la lettera G. 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: SI parziale 4. Comproprietari: nessuno 5. Misure Penali: nessuna 6. Continuità delle trascrizioni: SI 7. Prezzo da libero: ,00 Pag. 2

3 Beni in Comune di Cesano Boscone (MI) LOTTO UNICO: Capannone Industriale 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Quota e tipologia del diritto Piena proprietà 1/1 di Goffredo 81 srl Cod. Fiscale: Sede: MILANO Piazza Erculea n.5 Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati mediante n 3 subalterni ma di fatto trattasi unico corpo di fabbrica: Intestazione: Goffredo 81 srl con sede in Milano, (C.F ), proprietà per 1/1 Fabbricato industriale: Foglio 11 - particella 92 - subalterno 1 Piano T-1, comune di Cesano Boscone (MI), Via Milano 37/39 categoria D/8, rendita 8.449,23 Derivante da: Variazione nel classamento del 26/12/2014 Variazione classamento 31/03/1999 Confini da nord ed in senso orario: su area di proprietà; area di proprietà; area di proprietà; in aderenza su altro fabbricato. Fabbricato industriale: Foglio 11 - particella 92 - subalterno 2 Piano T-1, comune di Cesano Boscone (MI), Via Milano 37/39, categoria D/8, rendita 8.449,23 Derivante da: Variazione nel classamento del 26/12/2014 Variazione classamento 31/03/1999 Confini da nord ed in senso orario: su area di proprietà; altra unità; area di proprietà; altra unità. Fabbricato industriale: Foglio 11 - particella 92 - subalterno 3 Piano T-1, comune di Cesano Boscone (MI), Via Milano 37/39, categoria D/8, rendita 8.449,23 Derivante da: Variazione nel classamento del 26/12/2014 Variazione classamento 31/03/1999 Confini da nord ed in senso orario: area di proprietà; area di proprietà; altra unità, altra unità. Conformità catastale: Quanto riscontrato in loco è difforme dalle schede catastali presenti agli atti. Tali difformità riguardano: 1. Realizzazione di pareti divisorie interne in cartongesso 2. Realizzazione di bussola di ingresso al fabbricato mediante serramento in vetro e metallo. Per quanto concerne la regolarizzazione si rimanda a punto 7 della presente relazione. 2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA): Caratteristiche zona: comparto industriale di Cesano Boscone (MI) a confine con zona residenziale Area urbanistica: principalmente a carattere industriale La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Importanti centri limitrofi: Milano (MI), Corsico (MI) Caratteristiche zone limitrofe: Produttivo, residenziale Attrazioni paesaggistiche: non specificate. Attrazioni storiche: non specificate Principali collegamenti pubblici: Tangenziale Ovest di Milano E50 (3,60 Km) Servizi offerti dalla zona: Attività commerciali Pag. 3

4 3. STATO DI POSSESSO: LIBERO Il sottoscritto ha provveduto a richiedere verifica in merito a contratti di locazione registrati presso l Agenzia delle entrate in data 12/09/2016. Da interrogazioni effettuate al sistema della Banca Dati dell Anagrafe Tributaria, non risultano contratti di locazione in capo alla GOFFREDO 81 SRL con sede in Milano (c.f. GRCRFL72P22F205A). Si allega comunicazione pervenuta dall Agenzia delle Entrate sotto la lettera G. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: nessuna Atti di asservimento urbanistico: nessuna Altre limitazioni d'uso: nessuna 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: Pignoramenti: Ipoteca volontaria A favore: BANCA VALSABBINA SOCIETA' COOPERATIVA PER AZIONI Contro: GOFFREDO 81 SRL Derivante da: concessione a garanzia di mutuo fondiario - Importo ipoteca: ,00 - Importo capitale: ,00 Per la durata di anni 15 Rogante: Dott. VANOLI Angelo Silva con sede in Montichiari (BS) in data 27/09/2006 rep /12384 Trascritto a Milano 2 in data 26/10/2006 ai nn /40533 Ipoteca volontaria A favore: BANCA VALSABBINA - SOCIETA' COOPERATIVA PER AZIONI Contro: GOFFREDO 81 SRL Derivante da: concessione a garanzia di mutuo fondiario - Importo ipoteca: ,00 - Importo capitale: Per la durata di anni 8 mesi 9 Rogante: Dott. LESANDRELLI Francesco con sede in Brescia (BS) in data 21/11/2012 rep /35201 Trascritto a Milano 2 in data 03/12/2012 ai nn / Altre trascrizioni: Ipoteca Giudiziale A favore: BANCO DI BRESCIA SAN PAOLO CAB SPA Contro: GOFFREDO 81 SRL Derivante da: Decreto Ingiuntivo Atto del tribunale di BRESCIA in data 02/11/2012 n. rep /2012 Trascritto a Milano 2 in data 13/12/2012 ai nn /20839 Ipoteca Giudiziale A favore: VANOLI ANGELO Pag. 4

5 Contro: GOFFREDO 81 SRL Derivante da: Decreto Ingiuntivo Giudice di pace Montichiari (BS) in data 11/10/2012 n. rep Trascritto a Milano 2 in data 05/12/2013 ai nn /19224 Sentenza dichiarativa di Fallimento A favore: MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO DI GOFFREDO 81 S.R.L IN LIQUIDAZIONE Contro: GOFFREDO 81 S.R.L. IN LIQUIDAZIONE Derivante da: Atto giudiziario Tribunale di Milano in data 28/07/2016 n. rep. 903 Trascritto a Milano 2 in data 22/09/2016 ai nn / Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: nessuna 4.3 Misure Penali nessuna Verifica formalità eseguita in data 01/12/ ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di manutenzione straordinaria Si segnala la presenza di Eternit su ampia porzione di copertura pari a c.ca 2.000,00 mq, rivestito superiormente da lamiera grecata in alluminio. Sul piano copertura si riscontra l assenza di linea vita e dovranno essere messi in sicurezza i lucernari attualmente non calpestabili. Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: L'immobile dispone di n 3 ascensori al servizio del piano 1. La fruibilità degli spazi interni, nel caso di persone diversamente abili, dovrà essere adattata con particolare riferimento ad un bagno. Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: nessuno Attestazione Prestazione Energetica: Redatta dal sottoscritto con l ausilio del Geom. Massimo Pullano, tecnico di fiducia. Fabbricato al sub. 1: Classe energetica E 522,79 Kwh/mq. Emissioni di CO2 101,96 Kg/mq. Fabbricato al sub. 2: Classe energetica E 546,21 Kwh/mq. Emissioni di C02 110,53 Kg/mq. Fabbricato al sub. 3: Classe energetica E 503,99 Kwh/mq. Emissioni di CO2 101,96 Kg/mq. Pag. 5

6 Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: No Avvertenze ulteriori: - 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Rapporto di stima GOFFREDO 81 SRL IN LIQUIDAZIONE - n. 698 / 2016 Foglio 11; mappale 92; subalterno 1/2/3 Proprietari dal 27/07/1993 ad oggi GOFFREDO 81 SRL con sede in Milano ( C.F ) A rogito del Dott. D ALONZO Silvia con sede in Cernusco sul Naviglio ( MI ), in data 27/07/1993 ai nn. di rep /5579 e trascritto a Milano il 02/08/1993 al n PRATICHE EDILIZIE: CONCESSIONE EDILIZIA Intestazione: Soc. COAPI S.R.L. Tipo pratica: concessione edilizia originaria Rilascio in data: 11/01/1982 n. 142/81 Licenza di Occupazione in data: 13/04/1983 n.142/ Conformità edilizia: Si riscontrano le seguenti difformità: Realizzazione di pareti in cartongesso al piano terreno del fabbricato non rappresentate negli elaborati grafici in allegato alla concessione edilizia, atte a configurare un frazionamento dell ambiente interno funzionale ai processi produttivi del passato utilizzatore. Il tutto da considerarsi removibile. Realizzazione di n.2 soppalchi in acciaio interni al fabbricato, non rappresentati negli elaborati grafici in allegato alla in concessione edilizia, da considerarsi removibili. Realizzazione di bussola d ingresso con serramenti facilmente removibili; Si riscontra in concessione edilizia la realizzazione di un unità residenziale al piano primo quale abitazione del custode attualmente non esistente; tale superficie è stata adibita alle attività del precedente utilizzatore del bene. Regolarizzazione mediante: Pratica edilizia a sanatoria Costi di regolarizzazione: - Pratica edilizia in sanatoria a firma di tecnico abilitato: 5.000,00 - Aggiornamento catastale: 1.500,00 Totale oneri di regolarizzazione: 6.500,00 Tali costi sono puramente indicativi ed è obbligo del futuro acquirente verificare quanto sopra indicato. Tali costi sono stati detratti dal valore d asta del bene. 7.2 Conformità urbanistica: Strumento urbanistico: vigente in forza di delibera di Adozione del Consiglio Comunale n.18 del 05/07/2012 L immobile è identificato in ambito edificato di completamento per attività economiche. Norme tecniche ed indici: si rimanda a Norme Tecniche del Piano delle Regole. Pag. 6

7 Descrizione: LOTTO UNICO In Comune di Cesano Boscone (MI) - Via Milano, ubicato all interno del comparto industriale del Comune, un fabbricato di tipologia industriale con zone dedicate ad uffici oltre ad ampio cortile esterno. Informazioni relative al calcolo della consistenza: Per quanto attiene alla descrizione ed alla determinazione della consistenza, ci si è avvalsi delle planimetrie catastali allegate in scala 1:200, verificate durante il sopralluogo eseguito dallo scrivente e corrispondenti allo stato di fatto riscontrato, oltre a rilievo eseguito dal sottoscritto in data 30/09/2016. La superficie lorda commerciale della porzione ad uso produttivo, misurata graficamente nella planimetria catastale allegata e pertanto da considerarsi indicativa è di circa 3.342,06 mq, valutati al 100%, ivi compresi i muri di proprietà calcolati convenzionalmente in quota opportuna (muri comuni 1/2; La superficie lorda commerciale della porzione ad uso uffici e comprensiva di servizi, misurata graficamente nella planimetria catastale allegata e pertanto da considerarsi indicativa è di circa 811,20, valutati al 100%, ivi compresi i muri di proprietà calcolati convenzionalmente in quota opportuna (muri comuni 1/2). Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente Capannone sup lorda di pavimento 3.342,06 1, ,06 Uffici e servizi sup lorda di pavimento 811,20 1,00 811,20 Cortile superficie 1.828,63 1, ,63 Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Sulla base di quanto sopra emerso a seguito delle ispezioni e dei rilievi eseguiti, nonché dalle risultanze dei colloqui informativi avuti con tecnici ed operatori locali ed alla consultazione del bollettino sulla Rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Milano e Provincia, edito dalla Camera di Commercio nell anno 2016 primo semestre, nonché da conoscenze personali nel settore, in riferimento altresì al quesito, considerato: che trattasi complessivamente di proprietà che potrebbe godere di BUONA appetibilità per il contesto urbano in cui è inserita, in BUONO stato di conservazione, dotata dei requisiti distributivi, morfologici ed illuminotecnici tipici degli spazi destinati a produttivo e uffici. La valutazione della stessa è quindi in linea con la media dei valori unitari espressi attualmente dal mercato immobiliare in zona, per proprietà consimili; che lo scrivente esperto, in riferimento anche al quesito, procederà alla determinazione del valore venale attuale dell intera quota di proprietà dell unità qui descritta, considerata senza vincolo di locazione in corso. Che nella valutazione si ritiene di aver tenuto conto dei costi per la rimozione e smaltimento della copertura in Eternit e del relativo rifacimento della stessa, compreso oneri professionali, rispetto degli adempimenti in materia di sicurezza, etc. che il perdurare della crisi economico-finanziaria globale continua a produrre sul mercato immobiliare una stasi delle transazioni. Il protrarsi dell incertezza, nonostante la minor difficoltà d accesso al credito e l estrema selettività della liquidità disponibile, determinano la limitata mobilità degli operatori attivi, da cui deriva la carenza di concreti elementi di misurazione per stimare un reale livello di allineamento dei valori di mercato. Tale situazione condiziona il mercato immobiliare che risente di tale momento di difficoltà economica con la conseguenza di un lieve ribasso delle quotazioni e delle trattativa. che il criterio estimativo adottato per la valutazione della proprietà esaminata è quello diretto o a valore di mercato, che prevede la moltiplicazione della superficie lorda commerciale come in precedenza determinata, per i prezzi medi unitari espressi attualmente dal mercato immobiliare in zona, per proprietà aventi caratteristiche consimili; Pag. 7

8 che il valore di mercato come sopra definito, può essere considerato peraltro il più probabile su base estimativa, ma deve intendersi comunque orientativo e quindi suscettibile di variazioni, anche sensibili, in diminuzione o in aumento. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Milano Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2, Ufficio Tecnico del Comune di Cesano Boscone (MI), Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato di: Rilevazione prezzi di mercato anno 2016 primo semestre Prezziario Imm.re di Milano e provincia O.M.I. - 1 semestre Valutazione corpi: Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Il valore del cortile è stato considerato all interno delle valutazioni espresse. Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Capannone 3.342,06 440, ,40 Uffici al piano 1 811,20 810, ,00 Valore complessivo diritto e quota , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi ,76 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 6.500,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0, Prezzo base d'asta del Lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: ,64 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "LIBERO": ,00 Allegati ALLEGATO "A" - Apertura operazioni peritali ALLEGATO "B"_ Sentenza di fallimento ALLEGATO "C"_ Atto di provenienza ALLEGATO "D"_ Documentazione catastale ALLEGATO "E"_ Verifica edilizia ALLEGATO "F"_ Ispezione conservatoria ALLEGATO "G"_ Verifica contratti di locazione ALLEGATO "H"_ Certificazioni energetiche ALLEGATO "I"_ Rilievo fotografico Milano 12/12/2016 L'Esperto alla stima Arch. Paolo Delfino Pag. 8