Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

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1 Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Cerep Comco Sas Di Cerep Italy V Srl N Gen. Rep 279/2013 Giudice delegato: Dott. FILIPPO D'AQUINO Curatore Fallimentare: Patrizia De Cesari - Cecilia Giacomazzi - Alfredo Haupt RAPPORTO DI VALUTAZIONE Vilminore di Scalve (Bergamo) Lott BOX SUB.11 Esperto alla stima: Barbara Marchesi Codice fiscale: MCRBBR65T54D612A Partita IVA: Studio in: Largo Camus Milano Telefono: Fax: arch.marchesi@gmail.com Pec: barbara.marchesi@pec.architettifirenze.it Pag. 1

2 Beni in Vilminore di Scalve (Bergamo) Località/Frazione PIAZZA PAPA GIOVANNI XXIII n 2 Lotto: BOX SUB.11 PREMESSE: Il seguente rapporto di valutazione viene redatta attraverso l utilizzo del redattore Efisystem come obbligatoriamente richiesto dalla sezione, per l esposizione dei risultati delle indagini effettuate. E stata prodotta in atti Certificazione Notarile ai sensi dell art.567 comma 2 c.p.c. a firma dott. Ivano Guarino, Notaio in Milano, alla quale si fa completo riferimento per i vincoli, oneri giuridici e passaggi al ventennio. 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: BOX SUB. 11. Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6], Piazza PAPA GIOVANNI XXIII n 2 Quota e tipologia del diritto 1/1 di Cerep Comco sas di Cerep Italy V srl- Piena proprietà Cod. Fiscale: sede: Roma Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: CEREP COMCO SAS di CEREP ITALY V S.R.L. con sede in Roma - C.F.: foglio 8, particella 1372, subalterno 11, indirizzo Piazza Papa Giovanni XXIII n SN, piano S1, categoria C/6, classe 2, consistenza mq 16, rendita 22,31 Derivante da: ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 22/12/2007 Nota presentata con Modello Unico n /2008 in atti dal 23/01/2008 Repertorio n.: Rogante: CINOTTI NICOLA Sede: ROMA Registrazione: Sede: CONFERIMENTO IN SOCIETA' Confini da nord in senso orario: altra proprietà, altra proprietà, cortile comune, cortile comune. Salvo errore e come meglio in fatto. Conformità catastale: Il bene è risultato corrispondente all'ultima scheda catastale in atti presentata in data Pag. 2

3 2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): Caratteristiche zona: centrale Area urbanistica: residenziale a traffico locale Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Caratteristiche zone limitrofe: turistiche Attrazioni paesaggistiche: Valle di Scalve Attrazioni storiche: Non specificate Principali collegamenti pubblici: Non specificati Servizi offerti dalla zona: Non specificato 3. STATO DI POSSESSO: Libero nella piena disponibilità del fallimento 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: - Sentenza di fallimento a favore di Massa dei creditori del Fallimento CEREP COMCO s.a.s. di CEREP ITALY V s.r.l. in Liquidazione contro Cerep Comco sas di Cerep Italy V srl derivante da Sentenza dichiarativa di fallimento - in data 22/03/2013 ai nn. 324/13 iscritta a Bergamo in data 09/06/2014 ai nn Sentenza dichiarativa di fallimento n. 283/13 R.G. 279/ Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: - Ipoteca volontaria attiva a favore di BANCA ITALEASE SPA contro Cerep Comco sas di Cerep Italy V srl - Importo ipoteca: ,00 - Importo capitale: ,00 rogito Notaio Nicola Cinotti in data 01/02/2007 ai nn /45707 iscritta a Bergamo in data 24/02/2007 ai nn / Ipoteca volontaria attiva a favore di CALLIOPE FINANCE SRL contro Cerep Comco sas di Cerep Italy V srl - Importo ipoteca: ,00 - Importo capitale: rogito Notaio Nicola Cinotti in data 01/02/2007 ai nn /45707 iscritta a Bergamo in data 24/02/2007 ai nn /3007 Note: La presente ipoteca è iscritta in pari grado con la ipoteca successiva a favore di BANCA ITALEASE S.P.A. Pag. 3

4 - Ipoteca volontaria attiva a favore di BANCA ITALEASE SPA contro Cerep Comco sas di Cerep Italy V srl - Importo ipoteca: ,00 - Importo capitale: ,00 rogito Notaio Nicola Cinotti in data 01/02/2007 ai nn /45707 iscritta a Bergamo in data 24/02/2007 ai nn /3009 Note: Si precisa che la presente ipoteca è iscritta in pari grado con la ipoteca precedente a favore di CALLIOPE FINANCE S.R.L Pignoramenti: Altre trascrizioni: Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: Note: ATTESTAZIONI NOTAIO GUARINO del valide per tutte le formalità 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Non Specificate Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: a carico del fallimento sino alla data del decreto di trasferimento. Millesimi di proprietà: Non Specificate Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: Non Specificato Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non Specificato Attestazione Prestazione Energetica: esente dagli obblighi in quanto naturalmente privo di riscaldamento. Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non Specificato Avvertenze ulteriori: Non Specificate 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: BANCA POPOLARE DI BERGAMO - CREDITO VARESINO S.C.R.L. con sede in Bergamo - C.F.: dal al 29/02/2000 (ante ventennio) In forza di atto di compravendita Titolare/Proprietario: BPB IMMOBILIARE S.R.L. con sede in Bergamo - C.F.: dal 29/02/2000 al 22/12/2003 In forza di atto di conferimento in società a rogito Notaio Alessandro Volpi in data 29/02/2000 ai nn trascritto a Bergamo in data 24/03/2000 ai nn /8296 Note: E successivo atto integrativo di identificazione catastale del 28/11/2000 n di Rep. Notaio Alessandro Volpi di Bergamo trascritto a Bergamo in data 11/01/2001 nn. 1435/1112. Titolare/Proprietario: IMMOBILIARE SERICO S.R.L. con sede in Bergamo - C.F.: dal 22/12/2003 al 27/07/2005 In forza di atto di conferimento in società a rogito Notaio Armando Santus in data 22/12/2003 ai nn trascritto a Bergamo in data 21/01/2004 ai nn /1945 Titolare/Proprietario: CASTELLO S.R.L. con sede in Milano - C.F.: dal 27/07/2005 Pag. 4

5 al 27/12/2005 In forza di verbale di assemblea straordinaria a rogito Notaio Renato Maria Giacosa in data 27/07/2005 ai nn /6975 trasferimento sede legale in Milano e modificazione denominazione sociale da IMMOBILIARE SERICO S.R.L a CASTELLO S.R.L. Note: Iscrizione al Registro Imprese di Milano del 02/07/2005 prot. n /2005. Titolare/Proprietario: DIOMIRA - FONDO RESIDENZIALE - FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO con sede in Milano - C.F.: dal 27/12/2005 al 26/10/2006 In forza di atto di costituzione di fondo immobiliare chiuso a rogito Notaio Carlo Marchetti in data 27/12/2005 ai nn trascritto a Bergamo in data 05/01/2006 ai nn /798 Titolare/Proprietario: DIOMIRA - FONDO RESIDENZIALE - FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE SPECULATIVO DI TIPO CHIUSO con sede in Milano - C.F.: dal 26/10/2006 al 01/02/2007 In forza di atto mutazione di denominazione a rogito Notaio Carlo Marchetti in data 26/10/2006 ai nn trascritto a Bergamo in data 02/11/2006 ai nn Titolare/Proprietario: CEREP ITALY V S.A.S. DI CEREP ITALY V S.R.L. con sede in Roma - C.F.: dal 01/02/2007 al 22/12/2007 In forza di atto di compravendita a rogito Notaio Nicola Cinotti in data 01/02/2007 ai nn /45700 trascritto a Bergamo in data 24/02/2007 ai nn /7107 Titolare/Proprietario: CEREP COMCO SAS DI CEREP ITALY V S.R.L. con sede in Roma - C.F.: dal 22/12/2007 al 20/12/2012 In forza di atto di scissione a rogito Notaio Nicola Cinotti in data 22/12/2007 ai nn /47281 trascritto a Bergamo in data 23/01/2008 ai nn /3022 Titolare/Proprietario: CEREP COMCO SAS DI CEREP ITALY V S.R.L. con sede in Roma - C.F.: dal 20/12/2012 al 22/03/2013 In forza di atto di scioglimento società e messa in liquidazione a rogito Notaio Manuela Agostini in data 20/12/2013 ai nn /11652 Note: Iscrizione al Registro delle Imprese di Milano in data 28/01/2013 prot /2013. Titolare/Proprietario: CEREP COMCO SAS DI CEREP ITALY V S.R.L. IN LIQUIDAZIONE con sede in Milano - C.F dal 22/03/2013 ad oggi (attuale/i proprietario/i) In forza di sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Bergamo in data 09/06/2014 ai nn /15022 Note: ATTESTAZIONI NOTAIO GUARINO del valide per tutti i passaggi 7. PRATICHE EDILIZIE: Fabbricato edificato con Licenza di Costruzione prot. n. 836 del , rilasciata alla Banca Popolare di Bergamo. Certificato di collaudo statico n del Certificato di Abitabilità del rilasciato alla Banca Popolare di Bergamo NOTE: Unità immobiliare non interessata da opere di modifiche e/o pratiche edilizie successive. 7.1 Conformità edilizia: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] Non sono state riscontrate modifiche/abusi rispetto ai titoli edilizi Per quanto sopra si riporta la conformità edilizia Pag. 5

6 7.2 Conformità urbanistica: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera: CC n 25 del 10 ottobre 2013 Strumento urbanistico Adottato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera: CC n 08 del 17 aprile 2014 Zona omogenea: NUCLEI DI ANTICA FORMAZIONE URBANA TC/A Immobile soggetto a convenzione: NO Estremi delle convenzioni: / Obblighi derivanti: / Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO NO Se si, di che tipo? / Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? NO Se si, quali? / Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: / Rapporto di copertura: / Altezza massima ammessa: / Volume massimo ammesso: / Residua potenzialità edificatoria: / Se si, quanto: / Altro: / Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI Si riporta la conformità urbanistica Descrizione :Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6]di cui al punto BOX SUB. 11 BOX SINGOLO L'unità in oggetto è posta in una palazzina realizzata alla fine degli anni 60 in zona centrale del Comune di Vilminore di Scalve (BG), in adiacenza alla piazza denominata Papa Giovanni XXIII. Pag. 6

7 Descrizione: da un sommario esame a semplice vista, si riporta quanto segue: La palazzina è costituita da tre piani fuori terra con destinazione in parte residenziale ed in parte terziaria, un piano seminterrato ad uso box, un piano interrato ad uso cantine. Al box in oggetto si accede dal civico n. 2b sulla via tramite cancello ( larghezza utile circa 267 cm. ) e rampa carraia. Il bene in oggetto ha altezza utile interna di cm 223 circa, varco di ingresso di cm 248 circa, altezza sotto basculante di cm 194 circa. Di circa 17 mq lordi commerciali, ha pavimenti in piastrelle tipo klinker 5x10 cm, serranda di tipo basculante ad apertura manuale in ferro con rivestimento in doghe di legno nel lato esterno. All interno del box è presente tubatura condominiale. Dotato di luce elettrica. Consente il ricovero di autovetture di media/piccola cilindrata. Stato di manutenzione generale: sufficiente Condizioni Generali del fabbricato: sufficienti 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di Cerep Comco sas di Cerep Italy V srl- Piena proprietà Cod. Fiscale: sede: Roma Eventuali comproprietari: Nessuno Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente BOX Autorimessa sup lorda di pavimento 17,00 1,00 17,00 17,00 17,00 Accessori:/ 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: La sottoscritta esperto, nella valutazione del bene immobile in oggetto, ha tenuto conto dell ubicazione territoriale, del sistema costruttivo, della tipologia dell intero compendio, della vetustà, delle finiture esterne ed interne, dello stato manutentivo, delle condizioni igienico sanitarie, della dotazione d impianti, dell appetibilità dal punto di vista della domanda immobiliare, nonché di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene stesso, nello stato di fatto, di diritto e per come si è Pag. 7

8 presentato all ispezione peritale. Per esprimere il giudizio di stima, si è adottato il procedimento sintetico comparativo che risulta all attualità il più affidabile per individuare il più probabile valore di mercato dei beni in esame, stimati come oggetto di trattazione per la vendita. E stata effettuata un indagine sui dati espressi attualmente dal mercato immobiliare in zona, per proprietà aventi caratteristiche consimili. Si è tenuto infine conto dei fattori di instabilità economica generale del paese ed in particolare del mondo finanziario, che continuano a condizionare pesantemente il mercato immobiliare con la conseguenza di un ribasso delle quotazioni e delle trattative e del periodo di forte crisi che ha coinvolto anche le vendite giudiziarie, al fine di rendere più realistica e rapida, nell ambito della procedura, la collocazione del bene ad un congruo prezzo di realizzo. Il valore del bene come sopra definito, può essere considerato peraltro il più probabile su base estimativa, ma deve intendersi comunque orientativo e quindi suscettibile di variazioni, anche sensibili, in diminuzione o in aumento 8.2 Fonti di informazione: Agenzie immobiliari in zona; annunci immobiliari per unità consimili nella microzona, conoscenze nel settore, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo, Uffici del registro di Bergamo Osservatori del mercato: AGENZIA DELLE ENTRATE - Banche dati quotazioni immobiliari - I semestre 2014 Comune di Vilminore di Scalve - Listino Prezzi degli Immobili di Bergamo e Provincia Premesso e considerato quanto sopra, formulata ogni altra osservazione di perizia e pratica, si ritiene assegnare alla piena proprietà del lotto unico descritto nella presente relazione, valutato per la sua attuale, intera consistenza, ivi comprese le pertinenze accessorie; nello stato di fatto, di diritto e nelle condizioni in cui si è presentato all'ispezione peritale, tenuto conto dell assenza di garanzia per vizi e della particolarità di una vendita giudiziaria, il seguente più probabile valore venale attuale a corpo e non a misura 8.3 Valutazione corpi: ID Immobile Sup. Equivalente Sup. lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota BOX SUB ,00 17, , , , ,00 Pag. 8

9 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per la immediatezza della vendita giudiziaria (come da disposizioni ) Rapporto di stima Fallimentare - n. 279 / ,00 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell acquirente: 0,00 Costi di cancellazione oneri e formalità a carico dell acquirente: 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 0, ,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 5.780,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 7.225,00 10 febbraio 2015 L'Esperto alla stima Barbara Marchesi Allegati: CERTIFICAZIONE NOTARILE NOTAIO GUARINO TITOLO DI PROVENIENZA VISURE SCHEDE CATASTALI DOCUMENTAZIONE EDILIZIA -URBANISTICA RILIEVO FOTOGRAFICO Pag. 9