Tribunale di Ferrara PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

Transcript

1 Tribunale di Ferrara PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: contro: BANCA DEL CENTRO VENETO EMANUELE NIZZETTO N Gen. Rep. 139/2015 data udienza ex art. 569 c.p.c.: Giudice Delle Esecuzioni: Custode Giudiziario: Dott. STEFANO GIUSBERTI Dott. Luca Lazzari RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 Terreno Agricolo Quota 1/1 di beni in Poggio Renatico (FE) Esperto alla stima: Geom. Luca Pevere Codice fiscale: PVRLCU68E03D548Q Partita IVA: Studio in: Via Catena, 66/B Ferrara Telefono/fax: info@studiopevere.com Pec: luca.pevere@geopec.it Pag. 1

2 INDICE SINTETICO 1. DATI CATASTALI Bene: Terreno agricolo in Via Ruggero Ortolani scn - Poggio Renatico (Ferrara) Lotto: UNICO Intestato: NIZZETTO EMANUELE nato a Logare (VI) il 10/01/1968 C.F. NZZMNL68A10E671H Immobili: foglio 16 particella 8 superficie catastale R. D. 587,15 R.A. 357,95 foglio 16 particella 9 superficie catastale R. D. 15,59 R.A. 9,50 foglio 16 particella 17 superficie catastale R. D. 300,62 R.A. 183,27 foglio 16 particella 18 superficie catastale R. D. 311,89 R.A. 190,14 foglio 16 particella 22 superficie catastale R. D. 16,27 R.A. 9,92 Totale superficie STATO DI POSSESSO Terreno affittato con titolo al sig. BERGAMI PAOLO 3. ACCESSIBILITÀ DEGLI IMMOBILI AI SOGGETTI DIVERSAMENTE ABILI: SI 4. CREDITORI ISCRITTI BANCA DEL CENTRO VENETO BANCA POPOLARE SOCIETA' COOPERATIVA CASSA DI RISPARMIO DEL VENETO SPA 5. COMPROPRIETARI: NESSUNO 6. MISURE PENALI: NO 7. CONTINUITA DELLE TRASCRIZIONI: SI 8. PREZZO Prezzo STIMATO: ,00 Riduzione dovuta all immediatezza della vendita , ,25 PREZZO BASE D'ASTA DEL LOTTO ARROTONDATO ,00 Pag. 2

3 Beni in POGGIO RENATICO (FERRARA) Via Ruggero Ortolani scn Lotto: UNICO La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A -TERRENO AGRICOLO sito in Poggio Renatico (Ferrara) CAP: 44028, Via Ruggero Ortolani scn Quota e tipologia del diritto 1/1 di EMANUELE NIZZETTO- Piena proprietà Cod. Fiscale: NZZMNL68A10E671H - Residenza: Longare (VI) Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Terreni: Intestazione: NIZZETTO EMANUELE nato a Longare (VI) il 10/01/1968 c.f. NZZMNL68A10E671H Terreni in Poggio Renatico: foglio 16 particella 8 superficie catastale R. D. 587,15 R.A. 357,95 foglio 16 particella 9 superficie catastale R. D. 15,59 R.A. 9,50 foglio 16 particella 17 superficie catastale R. D. 300,62 R.A. 183,27 foglio 16 particella 18 superficie catastale R. D. 311,89 R.A. 190,14 foglio 16 particella 22 superficie catastale R. D. 16,27 R.A. 9,92 Confini: L'intero appezzamento confina a nord-est con Bergamini Tonino e Breveglieri Aldino, Arrigo e Marco, a sud-est con canale consortile, a sud-ovest con Nizzetto Cristina e a nord-ovest con Bergamini Paolo e Nizzetto Cristina. Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale PATTI Il suddetto terreno viene alienato e rispettivamente acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con tutti gli annessi, connessi, pertinenze, adiacenze, accessioni, usi, diritti e servitù attive e passive, se e come eventualmente esistenti ed aventi titolo legale ad esistere. 2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): Terreno agricolo ubicato nel Comune di Poggio Renatico in via Ruggero Ortolani, a circa km 3.5 dalla periferia nord ovest del centro abitato. La zona è caratterizzata da terreni la cui destinazione ordinaria è quella a seminativo. Detto terreno ha una forma regolare di forma rettangolare, pianeggiante, accessibile attraverso una strada bianca con diritto di passaggio proveniente dalla pubblica via Bosco Salici. Il terreno attualmente è coltivato a seminativo e confina con altri Pag. 3

4 terreni agricoli. Sul lato sud-est il terreno confina con un canale consortile dove è possibile prelevare acqua per l irrigazione. Sull appezzamento non sono presenti fabbricati, si riscontra solamente un piccolo agglomerato di macerie di un vecchio fabbricato rurale crollato. Dall appezzamento in oggetto è facilmente raggiungibile la via Provinciale (SP4) per Bologna che dista circa 3 km e a circa 5 km la SS 16 che si collega con il raccordo autostradale Padova- Bologna distante circa 15 km. 3. STATO DI POSSESSO: Occupato da BERGAMI PAOLO nato a Ferrara il 22/11/192 C.F. BRGPLA62S22D548W, con contratto di locazione stipulato in data 07/04/2015 con durata per tre anni, per un l'importo complessivo di euro ,00, con cadenza annuale ( ,00/anno). Il canone di locazione non è considerato vile ai sensi dell'art comma 3 c.c. Registrato a Ferrara il 15/04/2015 ai n. 937 serie 3 e n serie 3T. Tipologia contratto: 3 anni, scadenza 10/11/2017. Prima data utile per comunicare la disdetta del contratto: 10/05/2017 Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: - IPOTECA VOLONTARIA a favore di BANCA DEL CENTRO VENETO Derivante da: CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Importo ipoteca: ,00 Importo capitale: ,00 Pratica Notaio SIGNORILE PIETRO in data 12/10/2006 rep. n /1962 Iscritta a FERRARA in data 31/10/2006 Reg. Gen. n part. n.6066 Note: La presente ipoteca è stata fatta per la quota di 1/3 della piena proprietà del sig. Nizzetto Emanuele - IPOTECA GIUDIZIALE a favore di BANCA POPOLARE SOCIETA' COOPERATIVA Pag. 4

5 Derivante da: DECRETO INGIUNTIVO Importo ipoteca: ,00 Importo capitale: ,67 Pratica TRIBUNALE DI VERONA in data 24/10/2012 rep. n. 5436/2012 Iscritta a FERRARA in data 12/11/2012 Reg. Gen. n Part. n IPOTECA GIUDIZIALE a favore di CASSA DI RISPARMIO DEL VENETO SPA Derivante da: DECRETO INGIUNTIVO Importo ipoteca: ,54 Importo capitale: ,54 Pratica TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA in data 07/01/2013 rep. 8759/2012 Iscritta a FERRARA in data 17/01/2013 Reg. Gen. n. 831 Part. n IPOTECA GIUDIZIALE a favore di CASSA DI RISPARMIO DEL VENETO SPA Derivante da: DECRETO INGIUNTIVO Importo ipoteca: ,80 Importo capitale: ,80 Pratica TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA in data 09/01/2013 rep n. 8758/2012 Iscritta a FERRARA in data 17/01/2013 Rep. Gen. n. 833 part. n Pignoramenti: - PIGNORAMENTO a favore di Banca del Centro Veneto Derivante da: VERBALE DI PIGNORAMENTO Pratica TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI FERRARA in data 27/04/2015 rep. n Iscritto a FERRARA in data 25/05/2015 Reg. Gen n Part. n Altre trascrizioni: Nessuna Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: Nessuna. 4.3 Misure Penali Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Nessuna 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Dal al LUPPI ITALO nato a Buonacompra di Cento il LUPPI ANGELO nato a Cento il LUPPI MARIO nato a Cento il In forza di atto di vendita a rogito di Notaio EDOARDO PILATI in data 03/06/1955 rep. n Pag. 5

6 Trascritto a FERRARA in data 21/06/1955 Reg. Part. n Note: I Sig.ri Luppi Italo, Angelo e Mario acquistano in comune tra loro in ragione di 1/3 per ciascuno, i terreni individuati nel Comune di Poggio Renatico foglio 16 mappale 8 e 9. Dal al LUPPI ANGELO nato a Cento il In forza di atto di vendita a rogito di Notaio TURA FERRANTE in data 15/04/1977 rep. n racc. n registrato a Cento in data 04/05/1977 n. 427 vol. 93 Trascritto a Ferrara in data 05/05/1977 Reg. Gen. n Part n Note: Il sig. LUPPI ANGELO acquista la piena proprietà dei mappali 17,18 e 22, e la quota di 1/3 dei mappali 8 e 9 (1/3 era già di sua proprietà), il tutto identificato nel foglio 16 del Comune di Poggio Renatico. Dal ad oggi NIZZETTO EMANUELA nato a Longare (VI) Codice Fiscale NZZMNL68A10E671H dal 18/01/2002 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita a rogito di Notaio MASSIMO MINARELLI in data 18/01/2002 rep. n racc. n registrato a Ferrara in data 01/02/2002 al n serie 1V Trascritto a Ferrara in data 25/01/2002 Reg. Gen n Part. n Note: Il Sig. NIZZETTO EMANUELE acquista la piena proprietà, coniugato in separazione dei beni, i seguenti terreni : Comune di Poggio Renatico foglio 16 mappali 8,-, 17, 18, PRATICHE EDILIZIE: 7.1 Conformità urbanistica: Terreno agricolo Strumento urbanistico Approvato: P.R.G. APPROVATO CON DELIBERA DELLA g. p. N. 505 IN DATA 14/11/200 E SUCCESSIVE VARIANTI Zona omogenea: Norme tecniche di attuazione: Zona Produttiva agricola normale - E1 Dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Poggio Renatico si rileva che: Foglio 16 mappale 8 - Zona Produttiva agricola normale E1 di cui all art. 57 delle N.T.A. Intersezione completa. Foglio 16 mappale 9 - Invasi ed alvei di fiumi e corsi d acqua relative zone di tutela e fasce di rispetto maceri di cui all art. 61 del N.T.A Intersezione parziale - Zona Produttiva agricola normale E1 di cui all art. 57 delle N.T.A. Intersezione completa. Foglio 16 mappale 17 - Eventuali edifici esistenti soggetto a recupero di cui all art. 54 delle N.T.A. Intersezione parziale - Zona Produttiva agricola normale E1 di cui all art. 57 delle N.T.A. Intersezione completa. Foglio 16 mappale 18 - Eventuali edifici esistenti Pag. 6

7 soggetto a recupero di cui all art. 54 delle N.T.A. Intersezione parziale - Zona Produttiva agricola normale E1 di cui all art. 57 delle N.T.A. Intersezione completa. Foglio 16 mappale 22 - Invasi ed alvei di fiumi e corsi d acqua relative zone di tutela e fasce di rispetto maceri di cui all art. 61 del N.T.A Intersezione parziale - Zona Produttiva agricola normale E1 di cui all art. 57 delle N.T.A. Intersezione completa Descrizione: di cui al punto A -TERRENO AGRICOLO Appezzamento di terreno composto da vari mappali che costituiscono un fondo di forma rettangolare con superficie sufficientemente livellata, di complessivi mq L'accesso al fondo avviene attraverso un strada bianca larga circa mt. 5.0, collegata alla pubblica via Bosco Salici. Il terreno agricolo è coltivato a seminativo e da quanto si può rilevare visivamente il suolo potrebbe essere di medio impasto con tendenza argillosa e sufficientemente fertile. Sistemazione idraulica con fossi di scolo e viabilità interpoderale. Il fondo è attraversato in diagonale con direzione nord-sud, da una linea elettrica area sostenuta da pali di cemento. Sul lato nord dell'appezzamento è presente un piccolo cumulo di macerie che derivano dal crollo di un piccolo fabbricato rurale. Sul fondo non sono presenti altri fabbricati. Stato di manutenzione generale: buono Condizioni generali dell'immobile: complessivamente il fondo si presenta in buone condizioni, le capezzagne sono accessibili e spianate, i canali di scolo interpoderali sono puliti e ben sagomati e la superficie coltivata e sufficientemente livellata. Informazioni relative al calcolo della consistenza: La vendita è effettuata a corpo e non a misura. La stima viene eseguita sulla base della superficie del terreno. Per la valutazione viene adottato il metodo comparativo per raffronto con beni similari della zona. Descrizione delle superfici Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale (mq) Coeff. Superficie equivalente (mq) Terreno Superficie catastale ,00 1, ,00 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: La vendita è effettuata a corpo e non a misura. La stima viene eseguita tenendo conto dei seguenti fattori intriseci quali: la superficie del fondo, la forma, natura del terreno, presenza acqua per l irrigazione, sistemazione del terreno e l accesso al fondo. Pag. 7

8 Il metodo di stima prende a riferimento i valori agricoli medi del 2015 della zona, pubblicati sul B.U.R. Emilia Romagna n. 72 del , che valuta i terreni a seminativo in ,00/ha. Il tutto comparato anche ai prezzi rilevati mediante indagini di mercato (prezzi di vendita di terreni di cui ad annunci immobiliari presenti nel periodo, sulla stampa specializzata e acquisti tramite mediatori immobiliari), tenuto conto che a tutt oggi sono privilegiate le vendite di terreni a seminativo di grandi estensioni e valutata anche la crisi economica del periodo, si ritiene di attribuire un valore ad ettaro di ,00. Nella valutazione si è tenuto conto delle spese per lo sgombero delle macerie del piccolo fabbricato rurale crollato. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Ferrara, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ferrara, Uffici del registro di Ferrara, Ufficio tecnico di Poggio Renatico- richiesta CDU, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare OMI - Valori medi Agricoli dell'agenzia delle Entrate, Colleghi, operatori immobiliari della zona e conoscenza diretta. 8.3 Valutazione corpi: ID Immobile Superficie Lorda (mq) Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A Terreno agricolo , , , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, per assenza di garanzia per vizi e per la immediatezza della vendita giudiziaria (come da disposizioni del G.E.): , Prezzo base d'asta del lotto: ,25 Ferrara, Prezzo arrotondato ,00 ALLEGATI ALLA PERIZIA: n. 1 Estratto di mappa e visure catastali n. 2 Documentazione fotografica L'Esperto alla stima geometra Luca Pevere ALLEGATI DEL FASCICOLO A PARTE: n. 1 Copia dell atto di provenienza; n. 2 Elenco e formalità ipotecarie. n. 3 Certificato di Destinazione urbanistica; Pag. 8