Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE. Giudice delle Dott. MARIA GABRIELLA MENNUNI esecuzioni: RAPPORTO DI VALUTAZIONE

Transcript

1 Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: xxxx contro: xxxxxx N Gen. Rep. 1368/2009 data udienza di comparizione parti ex art. 569 c.p.c.: Giudice delle Dott. MARIA GABRIELLA MENNUNI esecuzioni: RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto Terreno urbano Esperto alla stima: Arch. Laura Nicoletta Bartoli Codice fiscale: BRTLNC60P50F205H Partita IVA: Studio in: Via Lodovico Mancini 15 - Milano telefono: fax: archibartoli@fastwebnet.it Pag. 1

2 INDICE 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA pg DESCRIZIONE SOMMARIA pg STATO DI POSSESSO pg VINCOLI ED ONERI GIURIDICI pg ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE pg ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI pg PRATICHE EDILIZIE pg. 6 DESCRIZIONE DEI BENE OGGETTO DELLA VENDITA pg VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE pg. 8 ELENCO ALLEGATI ALLA RELAZIONE DI STIMA (n. 11 ALLEGATI) pg. 9 RIEPILOGO DATI CATASTALI DELL UNITA PIGNORATA: FOGLIO 530 PARTICELLA 326 PROPRIETA : ESCLUSIVA STATO OCCUPATIVO: LIBERO PREZZO DI VENDITA: STATO LIBERO ,60 STATO OCCUPATO ,12 Pag. 2

3 Beni in Milano (Milano) Località/Frazione Via Tacito/Via Tertulliano Lotto: Terreno urbano La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A - Terreno urbano. sito in Milano (Milano), Via Tacito/Via Tertulliano Quota e tipologia del diritto 1/1 di xxxx - Piena proprietà Cod. Fiscale: xxxx - Stato Civile: N/D - Regime Patrimoniale: xxxx - Data Matrimonio: xxxx Eventuali comproprietari: Identificato al catasto Terreni : Intestazione: xxxx, nato a xxxx il xxxx - xxxxxxxxxx foglio 530, particella 326 Derivante da:frazionamento n in atti dal 31/01/1977 Confini:Confini del terreno da NORD in senso orario: Particella 79, Via Tacito, particella 393, particella 77. Si dichiara la conformità catastale Note generali: 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: periferica normale Area urbanistica: residenziale a traffico sostenuto con parcheggi scarsi. Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Attrazioni paesaggistiche: -- Attrazioni storiche: -- Principali collegamenti pubblici: MM3 - Linea Gialla mt. 700, Autobus 16 mt. 600 Servizi offerti dalla zona: 3. STATO DI POSSESSO: Identificativo corpo: A - Terreno urbano sito in Milano (Milano), Libero Pag. 3

4 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Atti di asservimento urbanistico: - A favore del fondo identificato al foglio 530 mappale 326 superficie (mq) 3360 rogito Notaio Dott. De Gregori Andrea in data 31/05/2005 ai nn iscritto/trascritto a Milano I in data 27/07/2005 ai nn Il Certificato di Destinazione urbanistica non riporta tale Asservimento. L'unico Atto di identificazione riportato nel Certificato di destinazione urbanistica risulta stipulato in data 11/12/1975 a rogito Notaio Dott. A. Chiodi Daelli n di Repertorio Altre limitazioni d'uso: - Descrizione onere: Accertamento di diritti reali a favore del Condominio di Via Tertulliano 38 a Milano + Altri registrato Milano I in data 18/07/2008 ai nn. iscritto/trascritto a Milano I in data 08/08/2008 ai nn Domanda Giudiziale Tribunale di Milano - Accertamento di Diritti Reali. Non risultano annotazioni a margine in merito alla sentenza passata in giudicato in data 04/04/2013 n 4649, Giudice Dott. Federico Rolfi. - Descrizione onere: Domanda giudiziale - Accertamento di diritti reali a favore di xxxxxxxxxx + Altri rogito Tribunale di Milano in data 12/12/2008 ai nn. iscritto/trascritto a Milano I in data 19/01/2009 ai nn Domanda Giudiziale - Accertamento di diritti reali. Non risultano annotazioni a margine in merito alla sentenza passata in giudicato in data 04/04/2013 n 4649, Giudice Dott. Federico Rolfi. 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: - Ipoteca legale attiva a favore di xxxxxxx contro xxxxxxx derivante da Credito - Importo ipoteca: xxxxxxx - Importo capitale: xxxxxxx registrato Milano I in data 30/03/2005 ai nn. 3073/68 iscritto/trascritto a Milano I in data 04/04/2005 ai nn Ipoteca giudiziale attiva a favore di xxxxxxx contro xxxxxxx derivante da Decreto Ingiuntivo - Importo ipoteca: xxxxxxx - Importo capitale: xxxxxxx Pag. 4

5 rogito Tribunale di Milano in data 15/05/2008 ai nn iscritto/trascritto a MIlano I in data 15/09/2008 ai nn Note: Creditore Iscritto non intervenuto - Ipoteca giudiziale attiva a favore di xxxxxxx contro xxxxxxx derivante da Decreto ingiuntivo - Importo ipoteca: xxxxxxx - Importo capitale: xxxxxxx rogito Tribunale di Milano in data 23/01/2009 ai nn iscritto/trascritto a MIlano I in data 17/02/2009 ai nn Pignoramenti: - Pignoramento a favore di xxxxxxx contro xxxxxxx derivante da Ipoteca giudiziale rogito Tribunale di Milano in data 10/04/2009 ai nn. 593 iscritto/trascritto a Milano I in data 11/05/2009 ai nn Altre trascrizioni: Altre limitazioni d'uso: - Descrizione onere: Creditore Intervenuto xxxxxxx rogito Tribunale di Milano in data 12/02/2008 ai nn Ricorso dell' xxxxxxx in forza di Decreto n 9153 emesso in data 12/02/2008 contro xxxxxxx per importo xxxxxxx e successivo Atto di Precetto del 05/05/2009 per importo totale pari a xxxxxxx + spese ed interessi. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Identificativo corpo: A - Terreno urbano residenziale sito in Milano (Milano), Spese medie annue Spese scadute Millesimi di proprietà Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali Certificato energetico non presente Classe energetica Note classe energetica Avvertenze ulteriori 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: xxxxxxx dal 24/04/2002 al attuale proprietario In forza di atto di compravendita a rogito Notaio Dott. Pietro Mazza in data 24/04/2002 ai nn /29847 trascritto a Milano I in data 24/05/2002 ai nn /34625 Pag. 5

6 Titolare/Proprietario: xxxxxxx con sede in xxxxxxx dal 15/04/1994 al 24/04/2002 In forza di Atto di fusione a rogito Notaio Pietro Mazza in data 15/04/1994 ai nn /20532 registrato Roma in data 02/01/1995 ai nn. 15 Note: Atto di fusione in virtù del quale la xxxxxxx ha incorporato la xxxxxxx con sede in xxxxxxx. 7. PRATICHE EDILIZIE: 7.1 Conformità edilizia: Terreno urbano. Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia. 7.2 Conformità urbanistica: residenziale Strumento urbanistico vigente: Piano Governo del Territorio: Immobile soggetto a convenzione: Se si, di che tipo? Estremi delle convenzioni: Obblighi derivanti: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Se si, di che tipo? Adottatoe Approvato Norme tecniche di attuazione: L'area risulta individuata all'interno del Tessuto Urbano Consolidato (TUC) ovvero Tessuto urbano di Recente Formazione (TRF) di cui all'art. 2.1.a.ii delle N.A. del Piano delle Regole NO NO NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? NO Pag. 6

7 Se si, quali? Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: Rapporto di copertura: 0,35 mq/mq < = 60 % della superficie fondiaria dell'area Altezza massima ammessa: Volume massimo ammesso: Residua potenzialità edificatoria: 1,05 mc/mq. NO Se si, quanto: Altro: Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: Note: SI Tutta area, corrispondente al Lotto originale, asservita a quella volumetria secondo gli atti, è stata saturata rispetto ai nuovi indici. Il mappale 326 è stato frazionato successivamente all'edificazione dell'intero Lotto originario ed ha contribuito a generare il diritto volumetrico dell'intero Lotto. Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica A - Terreno urbano Terreno urbano di circa ha 33 ca 60 (mq ) di superficie come da visura catastale attuale e storica. Attualmente piantumato e recintato entro il perimetro composto da un più vasto Lotto originale comprendente le seguenti Particelle: del Foglio Quota e tipologia del diritto 1/1 di xxxxxxx - Piena proprietà Cod. Fiscale: xxxxxxx - Stato Civile: N/D - Regime Patrimoniale: xxxxxxx - Data Matrimonio: N/D Superficie complessiva di circa mq 3360 il terreno risulta di forma irregolare ed orografia pianeggiante Tessitura prevalente sconosciuta Sistemi irrigui presenti si Colture erbacee si Colture arboree si Pag. 7

8 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: terreno piantumato e seminato in ottimo stato di manutenzione. Componenti edilizie e costruttive: sono presenti vialetto interno rivestito in beole spezzate con accesso da cancelletto pedonale e strada carrabile asfaltata con accesso da cancello carrabile. Sia vialetto che striscia asfaltata, in buono stato di manutenzione, sono collegati alla viabilità interna dell intero Lotto. Impianti: sono presenti e funzionanti gli impianti di illuminazione e di irrigazione dell intero Lotto. Destinazione Parametro Superficie Coeff. Superficie reale/potenziale equivalente Terreno urbano - sup reale netta 3.360,00 0,02 67,20 Parte di Lotto più ampio 3.360,00 67,20 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Criterio di stima del valore complementare. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Milano, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano I, Uffici del registro di Milano I, Ufficio tecnico di Comune di Milano, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare Come valutazioni di riferimento sono state considerate le valutazioni di: - Agenzia delle Entrate per appartamenti civili in stato ottimo posti in zona periferica - D 16 che indica valori compresi tra /mq ed /mq ; - OSMI Borsa Immobiliare - CCIAA di Milano per appartamenti entro 40 anni posti in zona 32 che indica valori compresi tra /mq ed /mq ; - Agenzie Immobiliari per appartamenti in contesti con giardino in Via Tertulliano/Tacito indicano valori compresi tra /mq ed /mq , Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.) Non risultano valutazioni ufficiali (Agenzia delle Entrate/OSMI Borsa Immobiliare di Milano - CCIAA di Milano) che riportino indicazioni in merito a valori di terreni edificabili a causa delle difficoltà interpretative del Piano di Governo del Territorio e delle difficoltà legate al momento economico. Pag. 8

9 8.3 Valutazione corpi: ID Immobile Sup. Sup. lorda Valore intero Valore diritto Equivalente medio e quota ponderale A - 67, , , ,00 Terreno urbano , , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per la immediatezza della vendita giudiziaria (come da disposizioni del G.E.): ,40 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: 0,00 Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: ,60 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": ,12 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": ,60 Allegati ALLEGATO 1 - ATTO COMPRAVENDITA ALLEGATO 2 - AGENZIA DELLE ENTRATE - STATO DI POSSESSO ALLEGATO 3 - ELENCO NOTE ALLEGATO 4 - DOCUMENTAZIONE CATASTALE ALLEGATO 5 - CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA PGT 2014 ALLEGATO 6 - CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA ATTO ASSERVIMENTO 1975 ALLEGATO 7 - ATTO DI ASSERVIMENTO 2005 ALLEGATO 8 FOTOGRAFIE STATO DI FATTO Pag. 9

10 ALLEGATO 9 - COMUNICAZIONE SOPRALLUOGO ALLE PARTI ALLEGATO 10 - ATTESTAZIONE DI INVIO RELAZIONE ALLE PARTI ALLEGATO 11 - ISTANZA LIQUIDAZIONE ESPERTO Data generazione: :03:45 L'Esperto alla stima Arch. Laura Nicoletta Bartoli Pag. 10