Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

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1 Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Immobiliare Due A S.r.l. N Gen. Rep. 1161/2013 data udienza di verifica crediti: Giudice delegato: Dott. FILIPPO LAMANNA Curatore Fallimentare:Diego Moscato - Carlo Pagliughi - Marco Angelo Russo RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto Box auto via Colombo Esperto alla stima: Maddalena Daniele Codice fiscale: DNLMDL79T47A123U Partita IVA: Studio in: Corso Garibaldi Milano telefono: fax: maddaniele@libero.it Pag. 1

2 Beni in Cassano D'adda (Milano) Località/Frazione via Lotto: Box auto via Colombo La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: sub. 2. Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Cassano D'adda (Milano), via Quota e tipologia del diritto 100/100 di Immobiliare Due a S.r.l.- Piena proprietà Cod. Fiscale: Stato Civile: N/D - Regime Patrimoniale: N/D - Data Matrimonio: N/D Eventuali comproprietari: Identificato al catasto Fabbricati : Intestazione: IMM. DUE A con sede in via Tadino 3 con sede in Cassano d'adda, indirizzo via Colombo C, 1, piano S1, foglio 22, particella 182, subalterno 2, categoria C/6, classe 6, consistenza 15 mq, rendita 46,48 Euro Derivante da:costituzione DEL 09/12/1995 n /1995 in atti dal 15/06/1998 FIN Confini:Da nord in senso orario: mappale 1 (altra area a nord), mappale 299 (altra proprietà a est), mappale 144 (altra proprietà a sud), mappale 210 (altra area a ovest). Si dichiara la conformità catastale Note generali: Per il subalterno 2 la conformità si dichiara per quanto visionabile dal corsello esterno dei box. Il posizionamento dello stesso in mappa risulta essere corretto. Identificativo corpo: sub. 4. Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Cassano D'adda (Milano), via Quota e tipologia del diritto Eventuali comproprietari: Identificato al catasto Fabbricati : Intestazione: IMM. DUE A con sede in via Tadino 3 con sede in Cassano d'adda, indirizzo via Colombo C, 1, piano S1, foglio 22, particella 182, subalterno 4, categoria C/6, classe 6, consistenza 18 mq, rendita 55,78 Pag. 2

3 Euro Derivante da:costituzione del 09/12/1995 n /1995 in atti dal 15/06/1998. Registrazione: FIN Confini:Da nord in senso orario: mappale 1 (altra area a nord), mappale 299 (altra proprietà a est), mappale 144 (altra proprietà a sud), mappale 210 (altra area a ovest). Si dichiara la conformità catastale Note generali: 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona:semicentrale normale Area urbanistica:residenziale a traffico locale con parcheggi buoni. Importanti centri limitrofi:la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Importanti servizi ad alta tecnologia presenti nella zona: termovalorizzatore di Cassano d'''adda Importanti centri limitrofi: Treviglio, Bergamo. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Attrazioni paesaggistiche: fiume Adda e canale Muzza. Attrazioni storiche: Fortezza Viscontea, castello di Cassano d''adda. Principali collegamenti pubblici:stazione Ferroviaria 1,1 km Servizi offerti dalla zona: 3. STATO DI POSSESSO: Identificativo corpo: sub. 2 Libero Note: Il box al subalterno 2 non è stato visionato internamente. Mentre il box al subalterno 4, al momento del sopralluogo era aperto e all'interno vi erano presenti degli scaffali e del materiale. Identificativo corpo: sub. 4 Libero Note: Il box al subalterno 2 non è stato visionato internamente. Mentre il box al subalterno 4, al momento del sopralluogo era aperto e all'interno vi erano presenti degli scaffali e del materiale. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Atti di asservimento urbanistico: Altre limitazioni d'uso: Pag. 3

4 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: - Ipoteca giudiziale annotata a favore di credito bergamasco s.p.a. contro Immobiliare Due a S.r.l. derivante da 0281 decreto ingiuntivo - Importo ipoteca: Importo capitale: rogito GIUDICE DEL TRIBUNALE in data 15/07/2011 ai nn. 6275/2 iscritto/trascritto a BERGAMO in data 27/07/2011 ai nn Dati precedenti relativi ai corpi: sub. 2 - Ipoteca giudiziale annotata a favore di credito bergamasco s.p.a. contro Immobiliare Due a S.r.l. derivante da 0281 decreto ingiuntivo - Importo ipoteca: Importo capitale: rogito GIUDICE DEL TRIBUNALE in data 15/07/2011 ai nn. 6275/2 iscritto/trascritto a BERGAMO in data 27/07/2011 ai nn Dati precedenti relativi ai corpi: sub Pignoramenti: Altre trascrizioni: Altre limitazioni d'uso: 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Identificativo corpo: sub. 2 Spese medie annue Spese scadute Millesimi di proprietà Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali Certificato energetico non presente Classe energetica Note classe energetica Avvertenze ulteriori Identificativo corpo: sub. 4 Spese medie annue Spese scadute Millesimi di proprietà Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali Certificato energetico non presente Classe energetica Note classe energetica Avvertenze ulteriori Pag. 4

5 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: IMMOBILIARE DUE A SRL dal 30/11/1990 al attuale proprietario In forza di atto di compravendita a rogito ANTONIO CAVALLO in data 30/11/1990 ai nn registrato TREVIGLIO in data 05/12/1990 ai nn MOD. 2V trascritto a MILA 2 in data 13/12/1990 ai nn /68174 Note: La società IMMOBILIARE DUE A Srl ha acquistato l'area edificabile sita nel comune di Cassano d'adda e censita al NCT al foglio 22, particella 182, dalla signora Agazzi Erika. Titolare/Proprietario: IMMOBILIARE DUE A SRL dal 13/12/1990 al attuale proprietario In forza di atto di compravendita a rogito ANTONIO CAVALLO in data 13/12/1990 ai nn registrato TREVIGLIO in data 28/12/1990 ai nn MOD. 2 trascritto a MILA 2 in data 10/01/1991 ai nn. 3563/2846 Note: La società IMMOBILIARE DUE A Srl ha acquistato dal signor De Vecchi Giancarlo, un fabbricato di tipo ultrapopolare, composto da tre piani fuori terra con scala e ballatoi esterni di accesso a sei unità abitative nonche autorimessa in corpo staccato dalla casa e circostante area di corte. Dati precedenti relativi ai corpi: sub. 2 Titolare/Proprietario: IMMOBILIARE DUE A SRL dal 30/11/1990 al attuale proprietario In forza di atto di compravendita a rogito ANTONIO CAVALLO in data 30/11/1990 ai nn registrato TREVIGLIO in data 05/12/1990 ai nn MOD. 2V trascritto a MILA 2 in data 13/12/1990 ai nn /68174 Note: La società IMMOBILIARE DUE A Srl ha acquistato l'area edificabile sita nel comune di Cassano d'adda e censita al NCT al foglio 22, particella 182, dalla signora Agazzi Erika. Titolare/Proprietario: IMMOBILIARE DUE A SRL dal 13/12/1990 al attuale proprietario In forza di atto di compravendita a rogito ANTONIO CAVALLO in data 13/12/1990 ai nn registrato TREVIGLIO in data 28/12/1990 ai nn MOD. 2 trascritto a MILA 2 in data 10/01/1991 ai nn. 3563/2846 Note: La società IMMOBILIARE DUE A Srl ha acquistato dal signor De Vecchi Giancarlo, un fabbricato di tipo ultrapopolare, composto da tre piani fuori terra con scala e ballatoi esterni di accesso a sei unità abitative nonche autorimessa in corpo staccato dalla casa e circostante area di corte. Dati precedenti relativi ai corpi: sub PRATICHE EDILIZIE: Identificativo: 91/107 Intestazione: Immobiliare Due A S.r.l. Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: NUOVA COSTRUZIONE DI FABBRICATO AD USO RESIDENZIALE Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 28/11/1991 al n. di prot. Rilascio in data 10/03/1992 al n. di prot. 91/366 Abitabilità/agibilità in data 02/11/1993al n. di prot. 93/249 TE: FABBRICATO DICHIARATO ABITABILE ED AGIBILE A SEGUITO DI VARIANTI Pag. 5

6 IN CORSO D'OPERA RILASCIATE DAL COMUNE DI CASSA D'ADDA IN DATA N. 93/249 E IN DATA N. 93/097. Dati precedenti relativi ai corpi: sub. 2 Identificativo: 91/107 Intestazione: Immobiliare Due A S.r.l. Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: NUOVA COSTRUZIONE DI FABBRICATO AD USO RESIDENZIALE Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 28/11/1991 al n. di prot. Rilascio in data 10/03/1992 al n. di prot. 91/366 Abitabilità/agibilità in data 02/11/1993al n. di prot. 93/249 TE: FABBRICATO DICHIARATO ABITABILE ED AGIBILE A SEGUITO DI VARIANTI IN CORSO D'OPERA RILASCIATE DAL COMUNE DI CASSA D'ADDA IN DATA N. 93/249 E IN DATA N. 93/097. Dati precedenti relativi ai corpi: sub Conformità edilizia: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia Dati precedenti relativi ai corpi: sub. 2 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia Dati precedenti relativi ai corpi: sub Conformità urbanistica: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] Strumento urbanistico vigente: Approvato Piano Governo del Territorio: Immobile soggetto a convenzione: Norme tecniche di attuazione: ambiti della città identificati da un tessuto chiuso a media-alta densità, normati dall'art. 44 delle vigenti NTA del PdR. Se si, di che tipo? Estremi delle convenzioni: Obblighi derivanti: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Pag. 6

7 Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Se si, di che tipo? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Se si, quali? Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: Rapporto di copertura: Altezza massima ammessa: 0.50 mq/mq 40 per cento 14 metri Volume massimo ammesso: Residua potenzialità edificatoria: Se si, quanto: Altro: Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI Note: Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica Dati precedenti relativi ai corpi: sub. 2 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] Strumento urbanistico vigente: Approvato Piano Governo del Territorio: Immobile soggetto a convenzione: Norme tecniche di attuazione: ambiti della città identificati da un tessuto chiuso a media-alta densità, normati dall'art. 44 delle vigenti NTA del PdR. Se si, di che tipo? Estremi delle convenzioni: Obblighi derivanti: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Se si, di che tipo? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Pag. 7

8 Se si, quali? Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: Rapporto di copertura: Altezza massima ammessa: 0.50 mq/mq 40 per cento 14 metri Volume massimo ammesso: Residua potenzialità edificatoria: Se si, quanto: Altro: Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI Note: Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica Dati precedenti relativi ai corpi: sub. 4 Descrizione :Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6]di cui al punto sub. 2 Il bene oggetto di analisi è costituito da box auto sito nel comune di Cassano d'adda in via Cristoforo Colombo al civico n. 1. Il box è inserito all'interno di una palazzina a destinazione residenziale completa di piano riservato ai box auto pertinenziale e non, siti al primo piano interrato e raggiungibili tramite rampa carrabile accessibile dalla via sopracitata. Il piano dei box è finito in cemento armato non pavimentato e i box presenta basculanti in acciaio. Il box identificato al subalterno 2 era chiuso e non accessibile al momento del sopralluogo, mentre il box identificato al subalterno 4 aveva la basculante aperta e all'interno vi era presente della mobilia abbandonata. Lo stato manutentivo generale del corpo box può definirsi mediocre. 1. Quota e tipologia del diritto 100/100 di Immobiliare Due a S.r.l.- Piena proprietà Cod. Fiscale: Stato Civile: N/D - Regime Patrimoniale: N/D - Data Matrimonio: N/D Superficie complessiva di circa mq 15 è posto al piano primo piano interrato L'edificio è stato costruito nel 1991 ristrutturato nel 1993 L'unità immobiliare è identificata con il numero subalterno 2 di interno, ha un'altezza interna di circa 2,40 metri E' composto da n. 4 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 1 Condizioni Generali dell'immobile: il complesso a destinazione residenziale versa in un mediocre stato di manutenzione Pag. 8

9 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Componenti edilizie e costruttive: Impianti: Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente box auto sup lorda di pavimento 15,00 1,00 15,00 15,00 15,00 Accessori: Descrizione :Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6]di cui al punto sub. 4 Il bene oggetto di analisi è costituito da box auto sito nel comune di Cassano d'adda in via Cristoforo Colombo al civico n. 1. Il box è inserito all'interno di una palazzina a destinazione residenziale completa di piano riservato ai box auto pertinenziale e non, siti al primo piano interrato e raggiungibili tramite rampa carrabile accessibile dalla via sopracitata. Il piano dei box è finito in cemento armato non pavimentato e i box presenta basculanti in acciaio. Il box identificato al subalterno 2 era chiuso e non accessibile al momento del sopralluogo, mentre il box identificato al subalterno 4 aveva la basculante aperta e all'interno vi era presente della mobilia abbandonata. Lo stato manutentivo generale del corpo box può definirsi mediocre. 1. Quota e tipologia del diritto Superficie complessiva di circa mq 18 è posto al piano primo piano interrato L'edificio è stato costruito nel 1991 ristrutturato nel 1993 L'unità immobiliare è identificata con il numero subalterno 4 di interno, ha un'altezza interna di circa 2,40 metri E' composto da n. 4 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 1 Condizioni Generali dell'immobile: il complesso a destinazione residenziale versa in un mediocre stato di manutenzione Pag. 9

10 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Componenti edilizie e costruttive: Impianti: Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente box auto sup lorda di pavimento 18,00 1,00 18,00 18,00 18,00 Accessori: 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Vista la tipologia delle unità oggetto di stima, vista la destinazione d'uso facilmente riscontrabile sul libero mercato di riferimento e visto lo stato occupazionale al momento della stima, si è valutato lo stesso attraverso il Metodo Comparativo o del Mercato, che confronta beni simili a quello oggetto di analisi, recentemente compravenduti o attualmente posti in vendita sul mercato di riferimento. Si è tenuto conto nella valutazione dei fattori di apprezzamento e deprezzamento di ciascun comparativo, rispetto al bene oggetto di analisi, effettuando gli opportuni aggiustamenti. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Milano, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano, Ufficio tecnico di Cassano d'adda, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare Agenzie immobiliari di riferimento: /mq (box auto); Agenzia del Territorio: /MQ (box, stato manutentivo normale). Pag. 10

11 8.3 Valutazione corpi: ID Immobile Sup. Equivalente Sup. lorda Valore intero Valore diritto medio e quota ponderale sub. 2 15,00 15, , ,00 sub. 4 18,00 18, , , , , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per la immediatezza della vendita giudiziaria (come da disposizioni del G.E.): 6.270,00 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 0, ,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 0,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 0,00 Data generazione: :09:53 L'Esperto alla stima Maddalena Daniele Pag. 11