Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

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1 Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Immobiliare Due A S.r.l. N Gen. Rep. 1161/2013 data udienza di verifica crediti: Giudice delegato: Dott. FILIPPO LAMANNA Curatore Fallimentare:Diego Moscato - Carlo Pagliughi - Marco Angelo Russo RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto Box auto Esperto alla stima: Maddalena Daniele Codice fiscale: DNLMDL79T47A123U Partita IVA: Studio in: Corso Garibaldi Milano Telefono: Fax: maddaniele@libero.it Pec: mdaniele@pec.it Pag. 1

2 Beni in Tribiano (Milano) Località/Frazione via Walter Tobagi, 10/c e 12 Lotto: Box auto La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: sub Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Tribiano (Milano) CAP: 20067, via Walter Tobagi, 10/c e 12 Quota e tipologia del diritto 100/100 di Immobiliare Due a S.r.l.- Piena proprietà Cod. Fiscale: Stato Civile: N/D - Regime Patrimoniale: N/D - Data Matrimonio: N/D Eventuali comproprietari: Identificato al catasto Fabbricati : Intestazione: IMMOBILIARE DUE A S.R.L. con sede in CASSANO D'ADDA foglio 5, particella 157, subalterno 23, indirizzo via Walter Tobagi, sc, piano T, categoria C/6, classe 3, consistenza 17 mq, rendita 55,31 Derivante da:costituzione del 29/05/2006 n /2006 in atti dal 29/05/2006 (protocollo n. MI ) costituzione Confini:l'unità confina da nord in senso orario: nord mappale 155 aree esterne comuni; est altra u.i. (box auto); sud mappale 155 aree esterne comuni; ovest altra u.i. (box auto). Identificato al catasto Fabbricati : Intestazione: IMMOBILIARE DUE A S.R.L. con sede in CASSANO D'ADDA foglio 5, particella 157, subalterno 24, indirizzo via Walter Tobagi, sc, piano T, categoria C/6, classe 3, consistenza 17 mq, rendita 55,31 Derivante da:costituzione del 29/05/2006 n /2006 in atti dal 29/05/2006 (protocollo n. MI ) costituzione Confini:l'unità confina da nord in senso orario: nord mappale 155 aree esterne comuni; est altra u.i. (box auto); sud mappale 155 aree esterne comuni; ovest altra u.i. (box auto). Identificato al catasto Fabbricati : Intestazione: IMMOBILIARE DUE A S.R.L. con sede in CASSANO D'ADDA foglio 5, particella 157, subalterno 25, indirizzo via Walter Tobagi, sc, piano T, categoria C/6, classe 3, consistenza 17 mq, rendita 55,31 Derivante da:costituzione del 29/05/2006 n /2006 in atti dal 29/05/2006 (protocollo n. MI ) costituzione Confini:l'unità confina da nord in senso orario: nord mappale 155 aree esterne comuni; est altra u.i. (box auto); sud mappale 155 aree esterne comuni; ovest mappale 155 aree esterne comuni. Pag. 2

3 Si dichiara la conformità catastale Note generali: box auto non visionato internamente, ma verificato l'ingombro planimetrico dall'esterno del corpo box. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona:di espansione normale Area urbanistica:residenziale a traffico locale con parcheggi buoni. Importanti centri limitrofi:la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. la zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. importanti centri limitrofi: Paullo, San Donato Milanese. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Attrazioni paesaggistiche: -- Attrazioni storiche: -- Principali collegamenti pubblici:autobus per M3 San Donato Milanese km, autobus per Milano 0,500 km, M3 San Donato Milanese 9 km Servizi offerti dalla zona: 3. STATO DI POSSESSO: Identificativo corpo: sub Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Tribiano (Milano), via Walter Tobagi, 10/c e 12 Altro unità non visionata internamente Note: dall'esterno i tre box auto della società Immobiliare Due A Srl sembrano inutilizzati da tempo. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Atti di asservimento urbanistico: Altre limitazioni d'uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: - Ipoteca giudiziale annotata a favore di HYPO ALPE ADRIA BANK S.P.A. HYPO ALPE ADRIA BANK S.P.A. contro Immobiliare Due a S.r.l. derivante da 0281 DECRETO INGIUNTIVO - Importo ipoteca: Importo capitale: ,68 rogito TRIBUNALE DI BRESCIA in data 07/04/2011 ai nn iscritto/trascritto a LODI in data 05/05/2011 ai nn Ipoteca giudiziale annotata a favore di credito bergamasco s.p.a. contro Immobiliare Due a S.r.l. derivante da 0281 DECRETO INGIUNTIVO - Importo ipoteca: Importo capitale: Pag. 3

4 rogito GIUDICE DEL TRIBUNALE in data 15/07/2011 ai nn. 6275/1 iscritto/trascritto a LODI in data 27/07/2011 ai nn Ipoteca giudiziale annotata a favore di HYPO ALPE ADRIA BANK S.P.A. HYPO ALPE ADRIA BANK S.P.A. contro Immobiliare Due a S.r.l. derivante da 0281 DECRETO INGIUNTIVO - Importo ipoteca: Importo capitale: rogito TRIBUNALE DI BRESCIA in data 14/02/2012 ai nn iscritto/trascritto a LODI in data 12/04/2012 ai nn Ipoteca giudiziale annotata a favore di HYPO ALPE ADRIA LEASING S.R.L. contro Immobiliare Due a S.r.l. derivante da 0281 DECRETO INGIUNTIVO - Importo ipoteca: Importo capitale: ,52 rogito TRIBUNALE DI BRESCIA in data 07/09/2012 ai nn iscritto/trascritto a LODI in data 31/10/2012 ai nn Ipoteca giudiziale annotata a favore di HYPO ALPE ADRIA LEASING S.R.L. contro Immobiliare Due a S.r.l. derivante da 0281 DECRETO INGIUNTIVO - Importo ipoteca: Importo capitale: ,09 rogito TRIBUNALE DI BRESCIA in data 18/04/2013 ai nn iscritto/trascritto a LODI in data 27/05/2013 ai nn Pignoramenti: Altre trascrizioni: Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Identificativo corpo: sub Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Tribiano (Milano), via Walter Tobagi, 10/c e 12 Spese medie annue Spese scadute Millesimi di proprietà Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali Attestazione Prestazione Energetica non presente Indice di prestazione energetica Note Indice di prestazione energetica Avvertenze ulteriori 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Pag. 4

5 Titolare/Proprietario: PONE Srl dal 18/06/2003 al 19/12/2007 In forza di atto di compravendita a rogito Nicola Rivani in data 18/06/2003 ai nn /15859 registrato Milano in data 07/07/2003 ai nn trascritto a Lodi in data 03/07/2003 ai nn /7283 Note: la Pone Srl acquisiva terreno edificabile su cui ha poi costruito il complesso denominato GLi Aironi, che ricomprendono tra gli altri, anche le tre unità adibite a box auto, oggetto della presente perizia immobiliare. Titolare/Proprietario: IMMOBILIARE DUE A SRL dal 19/12/2007 al attuale proprietario In forza di atto di compravendita a rogito Massimo Napolitano in data 19/12/2007 ai nn /34455 registrato Milano 4 in data 20/12/2007 ai nn serie 1T trascritto a Lodi in data 21/12/2007 ai nn /15138 Titolare/Proprietario: PRINA TERESA VAIANI FRANCESCO dal ante ventennio al 18/06/2003 In forza di atto di compravendita a rogito Masini in data 08/01/1976 ai nn Note: istrumento (atto pubblico) del voltura n in atti dal Repertorio n Rogante Masini. Sede Milano. Registrazione PU Sede Milano. Volume I n del PRATICHE EDILIZIE: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Tribiano (Milano) CAP: 20067, via Walter Tobagi, 10/c e 12 Identificativo: d13/2004 Intestazione: Pone Srl Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività (Testo unico) Note tipo pratica: d13/2004 Per lavori: per intervento edilizio n. 1 palazzina residenziale e n. 3 corpi box esterni, sul lotto B1 nel Comune di Tribiano, lottizzazione residenziale PL C3 Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 23/04/2004 al n. di prot Abitabilità/agibilità in data 29/09/2006al n. di prot. richiesta prot. 907 del NOTE: l'agibilità rilasciata dal Comune di Tribiano, riguarda la pratica in oggetto, nonché le successive varianti, come di seguito specificato: DIA d13/2004 del ; DIA d13/2005 del ; DIA d09/2006 del ; DIA d17/2006 del ; DIA d23/2006 del Conformità edilizia: Pag. 5

6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia 7.2 Conformità urbanistica: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] Strumento urbanistico vigente: Approvato Piano Governo del Territorio: Immobile soggetto a convenzione: Norme tecniche di attuazione: Il complesso denominato gli Aironi di cui fa parte la palazzina in oggetto denominata "fabbricato lotto 1" è stata costruita in forza di un piano di lottizzazione approvato dal vecchio strumento urbanistico, il PRG. Ad oggi l'area ricade nel PGT in zona RC1b, normata dalle NTA del Piano delle Regole vigenti. NO Se si, di che tipo? Estremi delle convenzioni: Obblighi derivanti: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO NO Se si, di che tipo? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? NO Se si, quali? Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: Rapporto di copertura: Altezza massima ammessa: Volume massimo ammesso: Residua potenzialità edificatoria: NO Se si, quanto: Altro: Dichiarazione di conformità con il SI Pag. 6

7 PRG/PGT: Note: Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica Descrizione :Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6]di cui al punto sub I beni oggetto di perizia sono costituiti da tre box auto inseriti all'interno di un complesso residenziale di recente edificazione denominato "Gli Aironi" e facenti parte della lottizzazione del Comune di Tribiano, denominata Lottizzazione Residenziale PL C3. Lo sviluppo comprendeva la costruzione di diverse palazzine residenziali, questa oggetto di analisi è denominata nello specifico "fabbricato lotto B1" e comprende una palazzina a forma di "C" dove sono ubicati tutti gli appartamenti/alcuni uffici che si eleva su cinque piani fuori terra, oltre ampia area di pertinenza (in parte a verde ed in parte pavimentata) dove si trovano tre corpi di fabbrica ad un piano fuori terra (interamente destinati a box auto) che riprendono le tre linee della "C". In uno dei tre corpi, esattamente quello retrostante e parallelo rispetto alla via Walter Tobagi, sono ubicati sul lato destro del corpo i tre box auto appartenenti al fallimento della società Immobiliare Due A Srl. Nello specifico i tre box in oggetto sono gli ultimi sulla destra di tale corpo e dal sopralluogo effettuato, esclusivamente dall'esterno, sembrano inutilizzati da tempo. Presentano basculante zincata di colore marrone e muri portanti divisori in cemento armato grezzo, con cornicione a sbalzo sull'ingresso ai singoli box auto e copertura piana. I box sono inseriti nel cortile condominiali e sono accessibili tramite ingresso carrabile e rampa carrabile a servizio dei box. Partendo dal box più esterno si ha: - subalterno 25, confinante su tre lati con cortile al mappale 155 e sul lato sinistro con il subalterno 24; - subalterno 24, confinante su due lati con cortile al mappale 155 e sul lato sinistro con il subalterno 23 e sul lato destro con il subalterno 25; - subalterno 23, confinante su due lati con cortile al mappale 155 e sul lato sinistro con il subalterno 22 e sul lato destro con il subalterno Quota e tipologia del diritto 100/100 di Immobiliare Due a S.r.l.- Piena proprietà Cod. Fiscale: Stato Civile: N/D - Regime Patrimoniale: N/D - Data Matrimonio: N/D Superficie complessiva di circa mq 51 è posto al piano Terra L'edificio è stato costruito nel 2006 ristrutturato nel - L'unità immobiliare è identificata con il numero subalterno 23 di interno, ha un'altezza interna di circa 2,50 metri E' composto da n. 1 piani complessivi di cui fuori terra n. 1 e di cui interrati n. 0 Stato di manutenzione generale: sufficiente Condizioni Generali dell'immobile: le condizioni generali dei corpi box possono definirsi sufficienti. Pag. 7

8 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Componenti edilizie e costruttive: Impianti: Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente box sub 23 sup lorda di pavimento 17,00 1,00 17,00 box sub 24 sup lorda di pavimento 17,00 1,00 17,00 box sub 25 sup lorda di pavimento 17,00 1,00 17,00 51,00 51,00 Accessori: Pag. 8

9 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Vista la tipologia delle unità oggetto di stima, vista la destinazione d'uso facilmente riscontrabile sul libero mercato di riferimento e visto lo stato manutentivo esterno e l'ubicazione al momento della stima, si è valutato lo stesso attraverso il Metodo Comparativo o del Mercato, che confronta beni simili a quello oggetto di analisi, recentemente compravenduti o attualmente posti in vendita sul mercato di riferimento. Si è tenuto conto nella valutazione dei fattori di apprezzamento e deprezzamento di ciascun comparativo, rispetto al bene oggetto di analisi, effettuando gli opportuni aggiustamenti. 8.2 Fonti di informazione: Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare Agenzie immobiliari di zona Agenzia del Territorio - Tribiano, Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.) Agenzie immobiliari di riferimento: /mq (box auto); Agenzia del Territorio: /MQ (box, stato conservativo normale). 8.3 Valutazione corpi: ID Immobile Sup. Equivalente Sup. lorda Valore intero Valore diritto medio e quota ponderale sub ,00 51, , , , ,00 Pag. 9

10 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per la immediatezza della vendita giudiziaria (come da disposizioni del G.E.): 6.426,00 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 0, ,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 0,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 0,00 Data generazione: :11:52 L'Esperto alla stima Maddalena Daniele Pag. 10