Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

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1 Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Bs 360 S.r.l. In Liq.ne N Gen. Rep. 384/2016 data udienza di verifica crediti: ore 10:00 Giudice Delegato: Dott.ssa ALIDA PALUCHOWSKI Curatore Fallimentare: Diego Moscato RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto Lotto unico Esperto alla stima: Codice fiscale: Studio in: Pec: Maddalena Daniele DNLMDL79T47A123U Corso Garibaldi Milano [email protected] [email protected] Pag. 1

2 INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali Bene: corso Torino, 93 - Vigevano (Pavia) Corpo: Capannone commerciale Categoria: Fabbricati costruiti per esigenze industriali [D7] Dati Catastali: foglio 53, particella 2046, subalterno 4foglio 53, particella 265foglio 53, particella Stato di possesso Bene: corso Torino, 93 - Vigevano (Pavia) Corpo: Capannone commerciale Possesso: Libero 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: corso Torino, 93 - Vigevano (Pavia) Corpo: Capannone commerciale Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO 4. Creditori Iscritti Bene: corso Torino, 93 - Vigevano (Pavia) Corpo: Capannone commerciale Creditori Iscritti: Non specificato 5. Comproprietari Beni: corso Torino, 93 - Vigevano (Pavia) Corpo: Capannone commerciale Comproprietari: Nessuno 6. Misure Penali Beni: corso Torino, 93 - Vigevano (Pavia) Pag. 2

3 Corpo: Capannone commerciale Misure Penali: NO Rapporto di stima Fallimentare - n. 384 / Continuità delle trascrizioni Bene: corso Torino, 93 - Vigevano (Pavia) Corpo: Capannone commerciale Continuità delle trascrizioni: 8. Prezzo Bene: corso Torino, 93 - Vigevano (Pavia) Prezzo da libero: 0,00 Prezzo da occupato: 0,00 Pag. 3

4 Beni in Vigevano (Pavia) Località/Frazione corso Torino, IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: Capannone commerciale. Fabbricati costruiti per esigenze industriali [D7] sito in Vigevano (Pavia) CAP: 27029, corso Torino 93 Quota e tipologia del diritto 100/100 di BS 360 S.r.l. in Liq.ne - Piena proprietà Cod. Fiscale: Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: BS 360 S.R.L. con sede in MILANO, foglio 53, particella 2046, subalterno 4, indirizzo corso Torino, piano T-1, comune Vigevano, categoria D/7, rendita 1662,50 Derivante da: variazione del 09/02/2007 protocollo n. PV in atti dal 09/02/2007 VA- RIAZIONE PER MODIFICA IDENTIFICATIVO - ALLINEAMENTO MAPPE (n /2007). Confini: coerenze in corpo da nord ad ovest: mappale 970; mappale 699; proprietà di terzi; proprietà Officina Meccanica Cervi o aventi causa; Identificato al catasto Terreni: Intestazione: Bottari Roberto proprietà 1/4; BS 360 srl proprietà 1/4; Maldi Immobiliare s.a.s. di Maldi Vincenzo & co. proprietà 1/4; Reinald John s.a.s. di Caliolo Pasquale e c. proprietà 1/4, sezione censuaria Vigevano, foglio 53, particella 265, qualità semin arbor, classe 7, superficie catastale 2128, reddito dominicale: 0.66, reddito agrario: 1.43 Derivante da: impianto meccanografico del 09/07/1977 Confini: Corso Torino; mappali 285, 390, 391, 849, 463, 856, 1970 e 266; mappale 970; mappale 669. Identificato al catasto Terreni: Intestazione: Bottari Roberto proprietà 1/4; BS 360 srl proprietà 1/4; Maldi Immobiliare s.a.s. di Maldi Vincenzo & co. proprietà 1/4; Reinald John s.a.s. di Caliolo Pasquale e c. proprietà 1/4, sezione censuaria Vigevano, foglio 53, particella 542, qualità semin irr arbor, classe 4, superficie catastale 925, reddito dominicale: 5,97, reddito agrario: 7,64 Derivante da: impianto meccanografico del 09/07/1977 Confini: Corso Torino; mappali 285, 390, 391, 849, 463, 856, 1970 e 266; mappale 970; mappale 669. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Da sopralluogo esterno al bene e da quanto potuto visionare dalla documentazione reperita (rif. atto di compravendita del 2/11/2010 sottoscritto nelle firme del notaio Luisa Cellerino, ai numeri 38957/7847), si evince che la planime- Pag. 4

5 tria catastale reperita è conforme allo stato di fatto dell'immobile, salvo lievi modifiche interne (per diversa suddivisione degli spazi interni al piano terreno, la formazione di bagni al piano primo e modifica aperture esterne sul fronte), che, per la loro specie o entità, non hanno rilevanza ai fini del calcolo della consistenza e dell'attribuzione della categoria e classe. Regolarizzabili mediante: presentazione nuova planimetria catastale Descrizione delle opere da sanare: come sopra riportato Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: la planimetria catastale del bene risulta essere vecchia e solo parzialmente leggibile, essendo la planimetria stessa molto vecchia. Si dovrebbe effettuare nuova acquisizione dei dati, attraverso nuova rasterizzazione presso la il catasto di Vigevano. Regolarizzabili mediante: richiesta di rasterizzazione Descrizione delle opere da sanare: acquisizione di planimetria catastale su supporto informatico 2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): Il bene è ubicato in zona periferica posta a nord-ovest del centro storico di Vigevano. Vigevano è una cittadina della provincia di Pavia, seconda come numero di abitanti, solo al proprio capoluogo. Si trova in posizione equidistante tra le città di Novara, Pavia e Milano e gode di buoni collegamenti infrastrutturali. La zona in cui è ubicato il bene è a carattere industriale/artigianale ed è posta lungo corso Torino, uno dei principali assi infrastrutturali di penetrazione della cittadina, che collega il centro storico con la sp 494 vigevanese che unisce le province di Milano e Pavia. Caratteristiche zona: periferica normale Area urbanistica: industriale a traffico sostenuto con parcheggi buoni. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: artigianali Importanti centri limitrofi: Mortara (10 km), Abbiategrasso (12 km), Novara (30 km), Pavia (40 km), Milano (48 km). Attrazioni paesaggistiche: compreso interamente nel Parco naturale lombardo della Valle del Ticino. Attrazioni storiche: Duomo o Cattedrale di Sant'Ambrogio, palazzi storici quali Palazzo Ducale e Palazzo Sanseverino. Principali collegamenti pubblici: Autolinee autobus Vigevano-Pavia 30 km, Trenord collegamenti Milano e Monza 48 km, Linee trasporto locale 500 metri, Aereoporto di Malpensa 50 km, Aereoporto di Linate 58 km 3. STATO DI POSSESSO: Libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Pag. 5

6 Rapporto di stima Fallimentare - n. 384 / Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Atti di asservimento urbanistico: Altre limitazioni d'uso: - Descrizione onere: annotazione di iscrizione - restrizione di beni; A rogito di Tribunale di Vigevano in data 05/04/2011 ai nn. 990/2011; Iscritto/trascritto a Vigevano in data 05/04/2012 ai nn. 2976/442; con la suddetta nota veniva cancellata l'ipoteca volontaria iscritta a Vigevano in data 28/07/2004 ai n. 7829/2058 a favore di Credito Emiliano SpA con sede a Reggio Emilia cod fisc in forza di mutuo del 26/07/2004 rep 7340/3271 notaio A. Trotta Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: Pignoramenti: Altre trascrizioni: Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: 4.3 Misure Penali 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute con riferimento a tutti i condomini morosi: Millesimi di proprietà: Non specificato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Pag. 6

7 Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: sul precedente atto recuperato dal tecnico incaricato, si evince che è presente certificato di attestazione energetica predisposto dall'arch. Roberto Barrese, iscritto all'albo dei certificatori della Regione Lombardia n. 4924, vidimato dal comune di Vigevano in data 13/08/2010 con validità sino al 12/08/2020, per cui ancora in termini di validità. Il bene è ancora allo stato attuale, privo di impianti di ogni genere. Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: Financial Company SpA proprietario/i ante ventennio al 26/07/2004. In forza di atto di assegnazione a rogito di Angelo Pandolfi, in data 26/07/1994, ai nn /16608; registrato a Vigevano, in data 02/08/1994, ai nn. 1612; trascritto a Vigevano, in data 27/07/1994, ai nn. 5503/3908. Note: la Financial Company spa comprava dalla Immobiliare Maga srl. In data 01/02/2000 veniva trascritta Trascrizione a Favore della Financial Company SpA per trasformazione di società in Financial Company Srl. Titolare/Proprietario: Area costruzioni s.r.l. dal 26/07/2004 al 22/11/2010. In forza di atto di compravendita a rogito di Rizzi Francesco, in data 26/07/2004, ai nn. 7339/3270; registrato a Vigevano, in data 28/07/2004, ai nn. 2772/1T; trascritto a Vigevano, in data 28/07/2004, ai nn. 7828/5017. Titolare/Proprietario: BS 360 s.r.l. dal 22/11/2010 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita a rogito di notaio Luisa Cellerino, in data 22/11/2010, ai nn /7847; registrato a Vigevano, in data 02/12/2010, ai nn. 4676/1T; trascritto a Vigevano, in data 02/12/2010, ai nn / PRATICHE EDILIZIE: Numero pratica: Immobile costruito ante '67 NOTE: da ricerche effettuate presso il competente ufficio tecnico del comune di Vigevano e secondo quanto riportato nel precedente atto di compravendita redatto nelle firme del notaio Luisa Cellerino in data 22/11/2010 ai nn 38957/7847, il bene è stato costruito in data antecedente all'anno 1967 e da quella data non sono state realizzate opere o modifiche per le quali si sarebbe dovuto chiedere la concessione o altro provvedimento abilitativo, ad eccezione delle opere determinanti parziali difformità, risultanti dalla precedente relazione di stima delle difformità catastali rilevata. Si dovrebbero effettuare aggiornamenti edilizi e catastali dei beni. 7.1 Conformità edilizia: Fabbricati costruiti per esigenze industriali [D7] Pag. 7

8 7.2 Conformità urbanistica: Fabbricati costruiti per esigenze industriali [D7] Strumento urbanistico Approvato: In forza della delibera: Zona omogenea: Norme tecniche di attuazione: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Rapporto di copertura: Altezza massima ammessa: Residua potenzialità edificatoria: Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: Piano Governo del Territorio Con delibera n 8 del 08/02/2010 sono stati approvati il Piano di Governo del Territorio, la Valutazione Ambientale Strategica e l'indagine Geologica. Il piano è pubblicato sul BURL n 24 del 16/06/2010 Tessuto per attività commerciali - normato dall'art. 36 delle vigenti NA del Piano delle Regole come da allegato alla perizia dove viene riportato l'articolo 36 delle vigenti Norme di Attuazione del Piano delle Regole NO NO NO 40% o Indice di copertura esistente per le strutture già costruite 10,00 metri NO SI Note sulla conformità: Descrizione: Fabbricati costruiti per esigenze industriali [D7] di cui al punto Capannone commerciale Porzione di capannone artigianale posto su piano terra e primo, versante in un carente stato manutentivo generale. La porzione di capannone è adiacente ad una parte attualmente occupata e funzionante, che presenta discreto stato manutentivo. L'unità è posta sul lato destro del prospetto principale del complesso. Il capannone è costituito da facciata finita in intonaco con infissi in alluminio al piano terra e finitura in mat- Pag. 8

9 toni e ampie vetrate al piano primo. Internamente i locali sono al grezzo, senza pavimentazione ed impiantistica. Il complesso è dotato di ampio parcheggio comune di pertinenza alle unità, oltre ampia area a verde comune. 1. Quota e tipologia del diritto 100/100 di BS 360 S.r.l. in Liq.ne- Piena proprietà Cod. Fiscale: Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 600,00 E' posto al piano: Terra e primo L'edificio è stato costruito nel: Ante '67 L'edificio è stato ristrutturato nel: - L'unità immobiliare è identificata con il numero: -; ha un'altezza utile interna di circa m. 4,00 metri L'intero fabbricato è composto da n. due piani complessivi di cui fuori terra n. due e di cui interrati n. - Stato di manutenzione generale: scarso Condizioni generali dell'immobile: l'immobile versa in un pessimo stato di manutenzione esterno ed interno. Informazioni relative al calcolo della consistenza: le consistenze sono state effettuate su supporto cad in base alla planimetria catastale presente. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Capannone PT Capannone P1 sup lorda di pavimento sup lorda di pavimento Coeff. Superficie equivalente 300,00 1,00 300,00 300,00 0,30 90,00 600,00 390,00 Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: Zona: Vigevano Tipo di destinazione: Produttiva Tipologia: capannoni industriali Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min ( /mq): 455 Valore di mercato max ( /mq): 510 Pag. 9

10 Impianto elettrico: Rapporto di stima Fallimentare - n. 384 / 2016 Non esiste impianto elettrico. Impianto non a norma. Non esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Riscaldamento: Non Esiste impianto di riscaldamento. Impianto non a norma. Non esiste la dichiarazione di conformità. Condizionamento e climatizzazione: Non esiste impianto di condizionamento o climatizzazione Non Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Ascensori montacarichi e carri ponte: L'immobile non dispone di ascensori o montacarichi. Carri ponte non presenti. Scarichi: Non esistono scarichi potenzialmente pericolosi. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Il bene risulta allo stato attuale libero e disponibile, per cui si è adottato il Metodo del Comparativo o del Mercato, che compara il bene oggetto di analisi a beni simili, recentemente compravenduti o attualmente in fase di commercializzazione presenti sul mercato immobiliare di riferimento. I comparativi riscontrati vengono poi opportunamente calibrati, a seconda dell'ubicazione, la visibilità commerciale, lo stato manutentivo e la dotazione di servizi accessori. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Vigevano; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Vigevano; Uffici del registro di Vigevano; Ufficio tecnico di Vigevano; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: valori re- Pag. 10

11 lativi a comune di Vigevano - Zona OMI D1 - Fascia/zona: Periferica/OLTRE LA CIRCONVALLAZIONE ESTERNA - Tipologia capannoni industriale - stato di conservazione Normale; Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.): OMI - Valori di vendita tra Euro 455 e 510 al mq; Agenzie di riferimento - Valori di vendita tra Euro 400 e 620 al mq Valutazione corpi: Capannone commerciale. Fabbricati costruiti per esigenze industriali [D7] Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Il bene è stato valutato a corpo e non a misura, in quanto versante in pessimo stato manutentivo interno. Le compravendite di beni immobiliari simili in stato conservativo normale si aggirerebbero sui 400 euro al mq, a questa cifra vanno tolte le lavorazioni necessarie a rendere commerciale il bene oggetto di valutazione, mancano le finiture interne, gli impianti e gli infissi interni. Il valore di 200 euro al mq prende in considerazione il valore di mercato meno le eventuali lavorazioni a finire. Il capannone ha inoltre la potenzialità di ricadere urbanisticamente in aree a destinazione commerciale, per cui si potrebbe arrivare ad un valore finale, post opera, molto più alto dei 400 euro al mq sopra indicati. Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Capannone PT 300,00 150, ,00 Capannone P1 90,00 150, ,00 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo ,00 aggiornamenti catastali detrazione del 10.00% ,00 Valore corpo ,00 Valore Accessori 0,00 Valore complessivo intero ,00 Valore complessivo diritto e quota ,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Capannone commerciale Fabbricati costruiti per esigenze industriali [D7] Valore diritto e quota 390, , , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 30%, dovuta all'immediatezza della vendita ,00 giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.5% ) Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù 0,00 del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0,00 Pag. 11

12 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si ,00 trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 0,00 Allegati allegati: urbanistica catasto estratti iscrizioni/trascrizioni fotografico allegati vari Data generazione: L'Esperto alla stima Maddalena Daniele Pag. 12