Fallimento Italvogue di Italo Aduo Colombini & C. Sas

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1 TRIBUNALE DI COMO CIVILE Fallimento N Gen Rep /14 Giudice Delegato Dr Alessandro Petronzi Curatore Dott Carmelo Catania ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch Raffaella Nespoli iscritto all'albo della provincia di Como al N 1837 iscritto all'albo del Tribunale di Como CF NSPRFL73R58C933L- PIva con studio in Erba (Como) Via Turati, 3 telefono: cellulare: fax: architettonespoli@mpplanetit Heimdall Studio - wwwhestudioit

2 Beni in Como (Como) Via Santo Garovaglio, 55 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Como (Como) Via Santo Garovaglio, 55 Composto da appartamento inserito in un contesto di villa storica di inizio 1900; a piano terra ingresso, due disimpegni, soggiorno, cucina, cinque camere, due bagni, vano scala e terrazzo; a piano due disimpegni, vano scala e nove locali sgombero posto al piano terra e primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 553,78 Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 6 mappale 1885 subalterno 702, categoria A/2, classe 4, composto da vani 15,5, posto al piano T/S1, - rendita: uro 3282,08 Coerenze: Da Nord in senso orario con cortile comune, mapp 1885 sub 703, ancora cortile comune 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: centrale commerciale (normale) a traffico scorrevole con parcheggi sufficienti Servizi della zona: asilo nido (buono), biblioteca (buono), farmacie (buono), municipio (buono), musei (buono), negozio al dettaglio (buono), ospedali (ottimo), palestra (buono), piscina (buono), scuola elementare (buono), scuola materna (buono), scuola media inferiore (buono), scuola media superiore (buono), università (buono) la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: commerciali Collegamenti pubblici (km): autobus (0,2), autostrada (4), ferrovia (1) 3 STATO DI POSSESSO: al momento del sopralluogo avvenuto in data e l'immobile risultava libero da persone; tuttavia da ispezione effettuata c/o Ufficio del Registro risultano due contratti di locazione effettuati a nome del proprietario; si precisa all'uopo che la data di scadenza di un contratto riportata sulle ispezioni è antecedente alla data di perizia, mentre per l'altro contratto rilevato ancora non scaduto esiste una lettera di disdetta anticipata 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: Nessuna 422 Pignoramenti: Nessuna 423 Altre trascrizioni: Sentenza di fallimento derivante da sentenza dichiarativa di fallimento a favore di Massa dei Creditori del Fallimento e del socio Acc rio Colombini Italo Aduo contro Italvogue di Italo Aduo Colombini & C Sas/Como a firma di Tribunale di Como in data 31/03/2014 ai nn 35/2014 trascritto a Como in data 10/06/2014 ai nn 12130/ Altre limitazioni d'uso: Nessuna 2 di 7

3 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: Sono state riscontrate le seguenti difformità: il piano terra urbanisticamente è stato autorizzato con destinazione ufficio, oggi invece risulta essere unità abitativa regolarizzabili mediante presentazione di comunicazione per cambio di destinazione d'uso onorario tecnico: 500,00 sanzioni non preventivabili: Oneri totali: 500,00 Sono state riscontrate le seguenti difformità: il portico ubicato nel cortile comune non è mai stato autorizzato regolarizzabili mediante demolizione totale del portico si precisa che questa difformità si ripete per ogni lotto insistente sul mappale 1885 poichè insistente su parte comune, anche se il costo per la regolarizzazione è sufficiente affrontarlo una sola volta onorario tecnico: 1500,00 costo presumibile per la demolizione: 4000,00 Oneri totali: 5500, Conformità catastale: Nessuna difformità 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 61 Attuali proprietari: Italvogue di Franco Gianminola e C Sas/Varese proprietario dal 14/05/1987 ad oggi in forza di atto di trasformazione a firma di Notaio Bruno Volpe in data 14/05/1987 ai nn trascritto a Como in data 18/07/1987 ai nn 10010/7272 Atto con il quale la società Italvogue di Carlo Gianminola e C Sas/Varese si trasforma in Italvogue di Franco Gianminola e C Sas/Varese OSSERVAZIONI: si precisa che non risulta trascritto atto in data Notaio Alberto Nessi di Como con il quale la società Italvogue di Franco Gianminola e C Sas/Varese si trasforma nella società Italvogue di Italo Aduo Colombini e C Sas/Como 62 Precedenti proprietari: Italvogue di Carlo Gianminola a C Sas/Varese proprietario da data antecedente il ventennio al 14/05/1987 in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Achille Cornelio in data 11/06/1979 ai nn 15145/4614 trascritto a Como in data 09/07/1979 ai nn 8451/7009 Atto con il quale la società Bastogi IRBS Spa/Roma vende alla società Italvogue di Carlo Gianminola e C Sas/Varese immobili siti in Como Sez Borghi in Via Santo Garovaglio e precisamente: porzione di fabbricato composta da due appartamenti al piano terra, secondo e seminterrato; il tutto censito al NCEU fg 6 con: mapp 1885/1, PT, 2, S, A/2, cl 4, v 10 mapp 1885/2, PT, A/2, cl 1, v 4 OSSERVAZIONI: dalla consultazione della nota di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata, con altri beni, per Lire e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole 7 PRATICHE EDILIZIE: 3 di 7

4 PE n 4793 pg/1949 per lavori di ampliamento portineria per uso abitazione intestata a Società Idroelettrica Comasca Licenza Edilizia rilasciata in data 10/09/1949 l'agibilità è stata rilasciata in data 08/02/1950 PE n 9568/1979 per lavori di ristrutturazione piano sottotetto, tinteggiatura, rifacimento canali di gronda e pluviali intestata a Italvogue Sas Concessione Edilizia rilasciata in data 21/11/1979 PE n 7813 pg/ condono n 2175 per lavori di ampliamento e cambio di destinazione da residenza ad uffici commerciali intestata a Italvogue Sas Condono Edilizio tratto dalla legge 47/85 rilasciata in data 26/11/1992 Descrizione appartamento di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Como (Como) Via Santo Garovaglio, 55 Composto da appartamento inserito in un contesto di villa storica di inizio 1900; a piano terra ingresso, due disimpegni, soggiorno, cucina, cinque camere, due bagni, vano scala e terrazzo; a piano due disimpegni, vano scala e nove locali sgombero posto al piano terra e primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 553,78 Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 6 mappale 1885 subalterno 702, categoria A/2, classe 4, composto da vani 15,5, posto al piano T/S1, - rendita: uro 3282,08 Coerenze: Da Nord in senso orario con cortile comune, mapp 1885 sub 703, ancora cortile comune L'edificio è stato costruito nel inizio 1900, ristrutturato nel 1979 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 355 cm a piano terra e 280 cm a piano interrato Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanistico PGT vigente: in forza di delibera DCC n 32 del pubblicato sul BURL n 51 del l'immobile è identificato nella zona CT2 - centri storici suburbani, nuclei storici ed edifici di valore storico e rilevanza artistica e/o ambientale Norme tecniche ed indici: lo stralcio del PGT, la legenda e le norme tecniche sono contenuti in allegati Destinazione Parametro Valore Valore Coefficiente reale/potenziale equivalente ingresso piano terra Sup reale lorda 4,76 1,00 4,76 disimpegno 1 piano terra Sup reale lorda 20,28 1,00 20,28 disimpegno 2 piano terra Sup reale lorda 16,02 1,00 16,02 soggiorno piano terra Sup reale lorda 49,00 1,00 49,00 cucina piano terra Sup reale lorda 25,86 1,00 25,86 camera 1 piano terra Sup reale lorda 33,61 1,00 33,61 camera 2 piano terra Sup reale lorda 27,69 1,00 27,69 camera 3 piano terra Sup reale lorda 27,14 1,00 27,14 camera 4 piano terra Sup reale lorda 15,28 1,00 15,28 camera 5 piano terra Sup reale lorda 14,00 1,00 14,00 bagno 1 piano terra Sup reale lorda 14,95 1,00 14,95 bagno 2 piano terra Sup reale lorda 8,60 1,00 8,60 vano scala piano terra Sup reale lorda 1,90 1,00 1,90 terrazzo piano terra Sup reale lorda 14,74 0,25 3,68 disimpegno 1 piano primo Sup reale lorda 13,12 0,50 6,56 disimpegno 2 piano primo Sup reale lorda 13,03 0,50 6,51 locale sgombero 1 piano primo Sup reale lorda 70,06 0,50 35,03 locale sgombero 2 piano primo Sup reale lorda 49,91 0,50 24,95 locale sgombero 3 piano primo Sup reale lorda 41,83 0,50 20,92 locale sgombero 4 piano primo Sup reale lorda 21,33 0,50 10,66 locale sgombero 5 piano primo Sup reale lorda 16,29 0,50 8,15 locale sgombero 6 piano primo Sup reale lorda 15,83 0,50 7,91 locale sgombero 7 piano primo Sup reale lorda 11,43 0,50 5,72 locale sgomero 8 piano primo Sup reale lorda 7,79 0,50 3,89 4 di 7

5 locale sgomero 9 piano primo Sup reale lorda 6,67 0,50 3,34 vano scala piano primo Sup reale lorda 12,66 0,50 6,33 Sup reale lorda 553,78 402,75 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: muratura Copertura: tipologia: a falde, materiale: legno Note: si precisa che il CTU non ha potuto verificare i materiali di costruzione impiegati per l'inibito accesso Scale: tipologia: a rampe parallele, ubicazione: interna, servoscala: assente Balconi: materiale: pietra e ca Componenti edilizie e costruttive: Cancello: tipologia: anta singola e doppia, materiale: ferro, apertura: elettrica e manuale Infissi esterni: tipologia: anta singola e doppia a battente, materiale: legno, protezione: persiane, materiale protezione: legno Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno Pavim Esterna: materiale: sterrato e verde Pavim Interna: Portone di ingresso: Impianti: Citofonico: materiale: piastrelle di ceramica tipologia: anta a battente, materiale: legno, accessori: senza maniglione antipanico tipologia: audio, conformità: documentazione richiesta dal perito ma non fornita dalla proprietà Gas: tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, conformità: Elettrico: Idrico: documentazione richiesta dal perito ma non fornita dalla proprietà tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione richiesta dal perito ma non fornita dalla proprietà tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione richiesta dal perito ma non fornita dalla proprietà Termico: tipologia: centralizzato, alimentazione: metano, conformità: documentazione richiesta dal perito ma non fornita dalla proprietà Accessori: 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima è stato utilizzato il metodo di stima comparativo o diretto basato sul confronto tra il bene oggetto di stima ed altri simili offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, considerando altresì lo stato di conservazione del fabbricato 82 Fonti di informazione 5 di 7

6 Catasto di Como: qui sono state visionate e recuperate le schede catastali dell'immobile che corrispondono con lo stato attuale rilevato in seguito al sopralluogo avvenuto in data e , sono state recuperate la mappa e le visure Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como: sono state effettuate ispezioni aggiornate alla data del Ufficio Tecnico di Como: sono state rinvenute delle pratiche edilizie riguardanti l'immobile e riportate nel precedente capitolo riguardante le pratiche edilizie Nulla è stato rinvenuto relativamente alla pratica di costruzione dell'immobile risalente agli inizi del 1900 Inoltre è stato recuperato lo stralcio dello strumento urbanistico vigente alla data del , il tutto riportato in allegati Si precisa che la ricerca della pratiche è stata effettuata unicamente dal personale dell'ufficio, pertanto il CTU ha potuto verificare solo ciò che il personale ha recuperato Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l'agenzia del Territorio: relativamente a zone e microzone presenti nel suolo del comune di riferimento, in questo caso Como Borsino Immobiliare ed Agenzie della zone di interesse Ufficio del Registro: sopralluogo avvenuto in data al fine di verificare la presenza di eventuali contratti di locazione, comodati o preliminari di compravendita eventualmente gravanti sugli immobili oggetto di pignoramento; la verifica ha dato esito positivo, e precisamente si rilevano i seguenti: locazione di immobili strumentali - registrato c/o Uff del Registro di Como il Modello Tel, serie 3T, numero 3056 locazione non finanziaria di fabbricato - registrato c/o Uff del Registro di Como il Modello 69, serie 3, numero Valutazione corpi A appartamento Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Superficie equivalente Valore unitario valore complessivo ingresso piano terra 4, , ,00 disimpegno 1 piano terra 20, , ,00 disimpegno 2 piano terra 16, , ,00 soggiorno piano terra 49, , ,00 cucina piano terra 25, , ,00 camera 1 piano terra 33, , ,00 camera 2 piano terra 27, , ,00 camera 3 piano terra 27, , ,00 camera 4 piano terra 15, , ,00 camera 5 piano terra 14, , ,00 bagno 1 piano terra 14, , ,00 bagno 2 piano terra 8, , ,00 vano scala piano terra 1, , ,00 terrazzo piano terra 3, , ,50 disimpegno 1 piano primo 6, , ,00 disimpegno 2 piano primo 6, , ,50 locale sgombero 1 piano primo 35, , ,00 locale sgombero 2 piano primo 24, , ,50 6 di 7

7 locale sgombero 3 piano primo locale sgombero 4 piano primo locale sgombero 5 piano primo locale sgombero 6 piano primo locale sgombero 7 piano primo locale sgomero 8 piano primo locale sgomero 9 piano primo vano scala piano primo 20, , ,50 10, , ,50 8, , ,50 7, , ,50 5, , ,50 3, , ,50 3, , ,50 6, , ,00 402, ,01 - Valore corpo: ,01 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: ,01 - Valore complessivo diritto e quota: ,01 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A appartamento 553, , ,01 84 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,25 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 6000,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: ,75 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: ,75 Relazione lotto 001 creata in data 17/04/2015 Codice documento: F il perito Arch Raffaella Nespoli 7 di 7