CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Esecuzione n.174/96 R.E.S. promossa dalla BNL contro la società COVIT 2 S.r.l..

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1 CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Esecuzione n.174/96 R.E.S. promossa dalla BNL contro la società COVIT 2 S.r.l.. PREMESSA Con ordinanza emessa dal Tribunale di Paola, il sottoscritto geometra Luigi Cauterucci, iscritto all albo dei geometri di Cosenza con il numero 2569 e all albo dei consulenti tecnici d ufficio del Tribunale di Paola (CS) con il numero 133, nell udienza del 08/07/2005 è stato nominato C.T.U. nel procedimento esecutivo n. 174/96 R.E.S. promosso dalla Banca Nazionale del Lavoro contro la società COVIT 2 S.r.l. rappresentata dalla signora Spingola Donatella di Scalea (Cs) in qualità di amministratore unico; All esperto sono stati posti i seguenti quesiti: 1. Descrivere gli immobili pignorati indicando il comune, la località, la via, il numero civico, il piano, l interno e la relativa superficie in metri quadri, indicando altresì i confini e i dati catastali attuali e verificando se detti confini e dati catastali corrispondono o meno a quelli riportati nell atto di pignoramento; 2. Accertare con riferimento alla legge , n. 47, e successive modificazioni ed integrazioni, sul condono edilizio l epoca di realizzazione dell immobile, gli estremi della licenza o concessione edilizia, la conformità della stessa agli strumenti urbanistici e la rispondenza della costruzione alle previsioni della concessione, nonché eventuali modifiche subite dalla costruzione e gli estremi degli atti amministrativi autorizzativi delle variazioni o ristrutturazioni; 3. accertare l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 4. indicare se l immobile è libero o occupato; 5. indicare l esistenza di eventuali vincoli artistici, storici, o alberghieri ovvero di finiture di particolare pregio o di carattere ornamentale; 6. stabilire il valore degli immobili con indicazione dei criteri di stima usati; 7. verificare la possibilità di vendere gli immobili in uno o più lotti, indicando in tal caso i singoli lotti; 8. allegare alla relazione una planimetria dell immobile o copia della planimetria catastale, nonché i certificati catastali qualora quelli esistenti agli atti della procedura esecutiva non siano aggiornati; 1

2 9. indicare con precisione, in un apposita parte conclusiva della relazione, la consistenza degli immobili, o loro parti o lotti o quote, ai fini della esatta individuazione degli stessi nel bando di vendita e cioè: tipo di immobile; eventuale suddivisione in lotti o quote ideali; ubicazione (comune, località, via, numero civico, piano numero interno); dati catastali attuali; confini (almeno tre); provenienza del bene; descrizione (superficie in metri quadri, vani, servizi); valore del cespite risultante dalla stima. Nel caso di procedura esecutiva contro più debitori, con diversi immobili pignorati, l esperto specificherà a fianco di ciascun lotto il proprietario o i proprietari dell immobile da porre in vendita. Il Signor giudice concedeva al sottoscritto il termine di 120 giorni per il deposito in cancelleria della seguente relazione di stima, autorizzandolo a ritirare dal fascicolo la documentazione necessaria all espletamento dell incarico. A mezzo lettera raccomandata con avvisi di ricevimento, il sottoscritto convocava la signora Spingola Donatella nella qualità di Amministratore Unico della società COVIT 2 S.r.l., nominata con atto del 02/07/1999, con sede in località Petrosa Villaggio la Bussola del Comune di Scalea (Cs) e l Avv. Mario Pepe quale rappresentante legale della Banca Nazionale del Lavoro, sul posto per il giorno 06 ottobre 2005 alle ore 10,00 al fine di dare inizio alle operazioni peritali. Nel corso di tale accesso, presente il signor Noschese Carmelo quale coniuge della signora Spingola ed incaricato ad aprire gli immobili per consentire le operazioni peritali, dove ho eseguito un meticoloso rilievo metrico degli immobili pignorati ed un rilievo fotografico per una chiara visione dei luoghi. Per l espletamento della presente relazione di stima sono state effettuate indagini presso lo Sportello Unico per l Edilizia del Comune di Scalea (Cs) per prendere visione di tutte le concessioni edilizie rilasciate per la costruzione degli immobili oggetto della presente procedura esecutiva. Inoltre sono state effettuate ricerche catastali presso l Agenzia del Territorio di Cosenza, presso lo studio Notarile del Dott. Carlo Viggiani di Cosenza per accertarne l esatta identificazione e consistenza e presso l Ufficio provinciale del Commercio per la richiesta della visura camerale riferita alla società COVIT 2 S.r.l.. 2

3 RISPOSTA AL PRIMO QUESITO (Descrivere gli immobili pignorati indicando il comune, la località, la via, il numero civico, il piano, l interno e la relativa superficie in metri quadri, indicando altresì i confini e i dati catastali attuali e verificando se detti confini e dati catastali corrispondono o meno a quelli riportati nell atto di pignoramento) Gli immobili, oggetto della presente relazione di perizia, ricadono nel Comune di Scalea (CS) in località Piano Grande facenti parte del residence Parco Colle Fiorito, in zona periferica della città di Scalea. Essi si trovano in zona collinare a circa due chilometri dalla strada statale 18. Gli immobili in oggetto sono ubicati nella parte centrale del Parco Colle Fiorito e sono raggiungibili attraverso dei viali che partono da un grande cortile condominiale adibito a parcheggio. Si tratta dei seguenti immobili: 1. foglio 5 particella 137 sub. 1 (sub. 9-19) L appartamento oggetto della presente valutazione, posto al piano terra, comprende un ampia corte esclusiva di mq 25,45 e di un porticato di mq 8,50 dal quale si accede al soggiorno con angolo cottura ed al corridoio del reparto notte. Da quest ultimo si accede a due camere da letto e ad un bagno. Il tutto appare razionalmente distribuito e ben proporzionato nelle dimensioni dei singoli vani. Il grado di finitura è abbastanza ricercato: i pavimenti sono in ceramica di buona qualità nel soggiorno con angolo cottura, nel corridoio, nella camera da letto e l intero perimetro dell angolo cottura e del bagno, fino ad un altezza di 1,60, è rivestito di ceramica di mediocre qualità. Gli infissi interni sono in legno tamburato mentre quelli esterni sono in legno con aperture del tipo Veneziane. La tinteggiatura interna risulta realizzata con pittura chiara lavabile mentre quella esterna risulta acrilica con tinta simile alla terra tendente al rosso. L impianto elettrico risulta del tipo sottotraccia e conforme alla legge 46/90. Dai rilievi metrici effettuati risulta che la superficie interna è di mq 34,50 mentre quella del porticato e delle due corti esclusive sono rispettivamente di mq 8,50, 23,40 e 25,45. Il signor Noschese non è stato in grado di comunicarmi i condomini confinanti. 3

4 2. foglio 5 particella 137 sub. 5 (sub. 20) L appartamento oggetto della presente valutazione, posto al piano primo, comprende una piccola corte esclusiva di mq 13,85 e di un terrazzo di mq 11,50 dal quale si accede al soggiorno con angolo cottura ed al corridoio del reparto notte. Da quest ultimo si accede a due camere da letto e ad un bagno. Il tutto appare razionalmente distribuito e ben proporzionato nelle dimensioni dei singoli vani. Il grado di finitura è abbastanza ricercato: i pavimenti sono in ceramica di buona qualità nel soggiorno con angolo cottura, nel corridoio, nella camera da letto e l intero perimetro dell angolo cottura e del bagno, fino ad un altezza di 1,60, è rivestito di ceramica di mediocre qualità. Gli infissi interni sono in legno tamburato mentre quelli esterni sono in legno con aperture del tipo Veneziane. La tinteggiatura interna risulta realizzata con pittura chiara lavabile mentre quella esterna risulta acrilica con tinta simile alla terra tendente al rosso. L impianto elettrico risulta del tipo sottotraccia e conforme alla legge 46/90. Dai rilievi metrici effettuati risulta che la superficie interna è di mq 34,50 mentre quella del terrazzo e della corte esclusiva sono rispettivamente di mq 11,50 e 13,85. Il signor Noschese non è stato in grado di comunicarmi i condomini confinanti. 3. foglio 5 particella 136 sub. 6 (sub. 11) L appartamento oggetto della presente valutazione, posto al piano primo, comprende una piccola corte esclusiva di mq 13,85 e di un terrazzo di mq 11,50 dal quale si accede al soggiorno con angolo cottura ed al corridoio del reparto notte. Da quest ultimo si accede a due camere da letto e ad un bagno. Il tutto appare razionalmente distribuito e ben proporzionato nelle dimensioni dei singoli vani. Il grado di finitura è abbastanza ricercato: i pavimenti sono in ceramica di buona qualità nel soggiorno con angolo cottura, nel corridoio, nella camera da letto e l intero perimetro dell angolo cottura e del bagno, fino ad un altezza di 1,60, è rivestito di ceramica di mediocre qualità. 4

5 Gli infissi interni sono in legno tamburato mentre quelli esterni sono in legno con aperture del tipo Veneziane. La tinteggiatura interna risulta realizzata con pittura chiara lavabile mentre quella esterna risulta acrilica con tinta simile alla terra tendente al rosso. L impianto elettrico risulta del tipo sottotraccia e conforme alla legge 46/90. Dai rilievi metrici effettuati risulta che la superficie interna è di mq 34,50 mentre quella del terrazzo e della corte esclusiva sono rispettivamente di mq 11,50 e 13,85. Il signor Noschese non è stato in grado di comunicarmi i condomini confinanti. TABELLA DI CONFRONTO immobile 1 Dichiarazione notarile sostitutiva della certificazione storicoipotecaria e catastale ventennale Dati acquisiti dagli atti catastali Dati rilevati Confini Ubicazione Scalea (CS) - località Piano Scalea (CS) - località Scalea (CS) - località Piano Grande Piano Grande Grande Parco Colle Fiorito N.C.E.U. Foglio 5 particella 137 Foglio 5 particella 137 Foglio 5 particella 137 subalterno 1 subalterno 1 subalterno 1 Intestatario COVIT 2 S.r.l. COVIT 2 S.r.l. COVIT 2 S.r.l. Superficie Mq 34,50 Mq 34,50 Porticato Mq 8,50 Mq 8,50 Corte Mq 35,00 Mq 48,85 Mq 48,85 TABELLA DI CONFRONTO immobile 2 Dichiarazione notarile sostitutiva della certificazione storicoipotecaria e catastale ventennale Dati acquisiti dagli atti catastali Dati rilevati Confini Ubicazione Scalea (CS) - località Piano Scalea (CS) - località Scalea (CS) - località Piano Grande Piano Grande Grande Parco Colle Fiorito N.C.E.U. Foglio 5 particella 137 Foglio 5 particella 137 Foglio 5 particella 137 subalterno 5 subalterno 5 subalterno 5 Intestatario COVIT 2 S.r.l. COVIT 2 S.r.l. COVIT 2 S.r.l. Superficie Mq 34,50 Mq 34,50 Terrazzo Mq 11,50 Mq 11,50 Corte Mq 15,00 Mq 13,85 Mq 13,85 5

6 TABELLA DI CONFRONTO immobile 3 Dichiarazione notarile sostitutiva della certificazione storicoipotecaria e catastale ventennale Dati acquisiti dagli atti catastali Dati rilevati Confini Ubicazione Scalea (CS) - località Piano Scalea (CS) - località Scalea (CS) - località Piano Grande Piano Grande Grande Parco Colle Fiorito N.C.E.U. Foglio 5 particella 136 Foglio 5 particella 136 Foglio 5 particella 136 subalterno 6 subalterno 6 subalterno 6 Intestatario COVIT 2 S.r.l. COVIT 2 S.r.l. COVIT 2 S.r.l. Superficie Mq 34,50 Mq 34,50 Terrazzo Mq 11,50 Mq 11,50 Corte Mq 20,00 Mq 13,85 Mq 13,85 RISPOSTA AL SECONDO QUESITO (Accertare con riferimento alla legge , n. 47, e successive modificazioni ed integrazioni, sul condono edilizio l epoca di realizzazione dell immobile, gli estremi della licenza o concessione edilizia, la conformità della stessa agli strumenti urbanistici e la rispondenza della costruzione alle previsioni della concessione, nonché eventuali modifiche subite dalla costruzione e gli estremi degli atti amministrativi autorizzativi delle variazioni o ristrutturazioni) In merito al quesito sulla esistenza di violazioni edilizie inerente gli immobili in oggetto e di eventuali procedure di condono edilizio, le ricerche condotte presso gli uffici competenti risultano che gli immobili in esecuzione (Fg. 5 part. 137 sub. 1 e Fg. 5 part. 137 sub. 5), e facenti parte del residence Parco Colle Fiorito sono stati edificati con regolare concessione edilizia numero 863 del 07/07/1989 rilasciata dal Comune di Scalea (Cs) in seguito alle approvazioni ed ai pareri della commissione edilizia comunale in data 07/05/1987 e del nullaosta del Genio Civile del 09/06/1987 n L immobile distinto in catasto al foglio 5 part. 136 sub. 6 e facente parte dello stesso residence è stato edificato con regolare concessione edilizia numero 826 del 24/08/1988 rilasciata dal Comune di Scalea (Cs) in seguito alle approvazioni ed ai pareri della commissione edilizia comunale in data 07/05/1987 e del nullaosta del Genio Civile del 09/06/1987 n Secondo le ricerche effettuate presso lo Sportello Unico per l Edilizia del Comune di Scalea (Cs), gli immobili sono privi di licenza di abitabilità. RISPOSTA AL TERZO QUESITO (accertare l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale) Secondo lo strumento urbanistico vigente l immobile per cui è causa ricade in zona AL aree lottizzate edificate-. 6

7 La presente zona è stata introdotta per evidenziare, delimitandone compiutamente i confini, le aree che nel corso degli anni sono state oggetto di lottizzazioni e che, al momento attuale, risultano edificate. In tali aree, oltre all eventuale completamento di quanto stabilito nelle convenzioni approvate e vigenti, sono consentite: opere di manutenzione ordinaria; opere di manutenzione straordinaria; è vietata la modifica di destinazione d uso; è vietata nuova edificazione anche di sole pertinenze; RISPOSTA AL QUARTO QUESITO (indicare se l immobile è libero o occupato) In base alle indagini condotte sul luogo gli immobili risultano: foglio 5 particella 137 sub. 1 (sub. 9-19) LIBERO foglio 5 particella 137 sub. 5 (sub. 20) OCCUPATO foglio 5 particella 136 sub. 6 (sub. 11) LIBERO RISPOSTA AL QUINTO QUESITO (indicare l esistenza di eventuali vincoli artistici, storici, o alberghieri ovvero di finiture di particolare pregio o di carattere ornamentale) La zona dove sono ubicati gli immobili non è sottoposta a vincolo archeologico o di particolare pregio o di carattere ornamentale. Per quanto riguarda il Piano di Assetto Idrogeologico la zona non è interessata da nessun tipo di vincolo. RISPOSTA AL SESTO QUESITO (stabilire il valore degli immobili con indicazione dei criteri di stima usati) Gli immobili oggetto di valutazione sono ubicati nella prima periferia della città di Scalea (Cs) in zona residenziale, più precisamente in località Piano Grande facenti parte di un residence costituito da più fabbricati edificati alla fine degli anni ottanta. La zona in esame è servita da tutte le opere di urbanizzazione primarie quali: strade, rete idrica, illuminazione pubblica, rete fognaria ecc.. Tenuto conto del grado di finitura e delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e considerato che nella zona dove sono collocati gli immobili ed in 7

8 zone analoghe della cittadina tirrenica esiste un attivo mercato di appartamenti, il metodo di valutazione adottato e quello per confronto utilizzando come parametro il metro quadrato ragguagliato, ottenibile aggiungendo alla superficie lorda dell appartamento, la metà della superficie dei terrazzi e delle pertinenze. Dalle numerose informazioni e transazioni di cui sono venuto a conoscenza con certezza, applicando anche adeguati coefficienti comparativi relativamente a valori che si riferiscono ad altre zone o ed appartamenti in condizioni un po diverse, ritengo equo per l immobile in oggetto un prezzo, per metro quadrato ragguagliato, di 450,00. 1). foglio 5 particella 137 sub. 1 (sub. 9-19) Calcolo della superficie ragguagliata: appartamento: superficie lorda mq 37,95 porticato: 8,50/2 = mq 4,25 corte esclusiva: 48,85/2 mq 24,42 TOTALE mq 66,62 Considerata la superficie ragguagliata di mq 66,62 moltiplicato per 450,00/mq, ritengo che l immobile sopra descritto possa essere valutato in ,00. TABELLA SINTETICA DEI VALORI Valore al mq Valore del bene Appartamento 450, ,00 Totale ,00 2). foglio 5 particella 137 sub. 5 (sub. 20) Calcolo della superficie ragguagliata: appartamento: superficie lorda mq 37,95 terrazzo: 11,95/2 = mq 5,98 corte esclusiva: 13,85/2 mq 6,93 TOTALE mq 50,86 8

9 Considerata la superficie ragguagliata di mq 50,86 moltiplicato per 450,00/mq, ritengo che l immobile sopra descritto possa essere valutato in ,00. TABELLA SINTETICA DEI VALORI Valore al mq Valore del bene Appartamento 450, ,00 Totale ,00 3). foglio 5 particella 136 sub. 6 (sub. 11) Calcolo della superficie ragguagliata: appartamento: superficie lorda mq 37,95 terrazzo: 11,95/2 = mq 5,98 corte esclusiva: 13,85/2 mq 6,93 TOTALE mq 50,86 Considerata la superficie ragguagliata di mq 50,86 moltiplicato per 450,00/mq, ritengo che l immobile sopra descritto possa essere valutato in ,00. TABELLA SINTETICA DEI VALORI Valore al mq Valore del bene Appartamento 450, ,00 Totale ,00 RISPOSTA AL SETTIMO QUESITO (verificare la possibilità di vendere gli immobili in uno o più lotti, indicando in tal caso i singoli lotti) Esaminato lo stato dei luoghi, la consistenza degli immobili, la loro forma, il modo di accesso, si può affermare che esiste la possibilità di vendere gli immobili in tre lotti per come già indicati in relazione (lotto 1, lotto 2 e lotto 3). 9

10 RISPOSTA ALL OTTAVO QUESITO (allegare alla relazione una planimetria dell immobile o copia della planimetria catastale, nonché i certificati catastali qualora quelli esistenti agli atti della procedura esecutiva non siano aggiornati) Si rimanda agli allegati. RISPOSTA AL NONO QUESITO (indicare con precisione, in un apposita parte conclusiva della relazione, la consistenza degli immobili, o loro parti o lotti o quote, ai fini della esatta individuazione degli stessi nel bando di vendita e cioè: tipo di immobile; eventuale suddivisione in lotti o quote ideali; ubicazione (comune, località, via, numero civico, piano numero interno); dati catastali attuali; confini (almeno tre); provenienza del bene; descrizione (superficie in metri quadri, vani, servizi); valore del cespite risultante dalla stima. Nel caso di procedura esecutiva contro più debitori, con diversi immobili pignorati, l esperto specificherà a fianco di ciascun lotto il proprietario o i proprietari dell immobile da porre in vendita). Per una chiara visione della situazione attuale dell immobile si rimanda alla seguente tabella: APPARTAMENTO LOTTO 1 Descrizione dell immobile: L appartamento, posto al piano terra, comprende un ampia corte esclusiva di mq 48,85 e di un porticato di mq 8,50 dal quale si accede al soggiorno con angolo cottura ed al corridoio del reparto notte. Da quest ultimo si accede a due camere da letto e ad un bagno. Il tutto appare razionalmente distribuito e ben proporzionato nelle dimensioni dei singoli vani. Ubicazione: Dati catastali: Comune: Località/Via: Residence: Fabbricato: Piano: Scala: Interno: Scalea (CS) Località Piano Grande Colle Fiorito B6 terra 1 Foglio: Particella: Subalterno: Categoria: Classe: Consistenza: Rendita: Dati derivati da: COVIT 2 S.r.l.; Intestazione: Come da visura catastale aggiornata al 03/08/2005 Confini: ; A/3 2 4 vani 158,04 Visura per immobile del 03/08/2005 Provenienza del bene: Atto d acquisto con repertorio del 05/04/1994, Notaio Dott. Viggiani di Cosenza (CS), trascritto a Cosenza il 27/04/1994 Valore di stima: ,00 10

11 APPARTAMENTO LOTTO 2 Descrizione dell immobile: L appartamento, posto al piano primo, comprende una piccola corte esclusiva di mq 13,85 e di un terrazzo di mq 11,50 dal quale si accede al soggiorno con angolo cottura ed al corridoio del reparto notte. Da quest ultimo si accede a due camere da letto e ad un bagno. Il tutto appare razionalmente distribuito e ben proporzionato nelle dimensioni dei singoli vani. Ubicazione: Dati catastali: Comune: Località/Via: Residence: Fabbricato: Piano: Scala: Interno: Scalea (CS) Località Piano Grande Colle Fiorito B6 primo 5 Foglio: Particella: Subalterno: Categoria: Classe: Consistenza: Rendita: Dati derivati da: COVIT 2 S.r.l.; Intestazione: Come da visura catastale aggiornata al 03/08/2005 Confini: A/3 2 4 vani 158,04 Visura per immobile del 03/08/2005 Provenienza del bene: Atto d acquisto con repertorio del 05/04/1994, Notaio Dott. Viggiani di Cosenza (CS), trascritto a Cosenza il 27/04/1994 Valore di stima: ,00 APPARTAMENTO LOTTO 3 Descrizione dell immobile: Ubicazione: L appartamento, posto al piano primo, comprende una piccola corte esclusiva di mq 13,85 e di un terrazzo di mq 11,50 dal quale si accede al soggiorno con angolo cottura ed al corridoio del reparto notte. Da quest ultimo si accede a due camere da letto e ad un bagno. Il tutto appare razionalmente distribuito e ben proporzionato nelle dimensioni dei singoli vani. Comune: Località/Via: Residence: Fabbricato: Piano: Scala: Interno: Scalea (CS) Località Piano Grande Colle Fiorito B5 primo 6 11

12 Dati catastali: Foglio: Particella: Subalterno: Categoria: Classe: Consistenza: Rendita: Dati derivati da: COVIT 2 S.r.l.; Intestazione: Come da visura catastale aggiornata al 03/08/2005 Confini: A/3 2 4 vani 158,04 Visura per immobile del 03/08/2005 Provenienza del bene: Atto d acquisto con repertorio del 05/04/1994, Notaio Dott. Viggiani di Cosenza (CS), trascritto a Cosenza il 27/04/1994 Valore di stima: ,00 Elenco degli allegati: 1. N 1 verbale di sopralluogo; 2. Copia conforme all originale dell atto di proprietà; 3. Visura della Camera del Commercio; 4. Visure Catastali; 5. Planimetrie degli immobili (da rilievo metrico); 6. Modelli accatastamento con mappale; 7. Schede catastali degli immobili; 8. Stralcio aerofotogrammetria, catastale e PRG con legenda; 9. Copia delle concessioni edilizie con elaborati; 10. Documentazione fotografica; Ritenendo di aver svolto con scrupolo tutto quanto richiestomi, chiudo la perizia ringraziandola per la fiducia accordatomi e mettendomi a Sua completa disposizione per ulteriore chiarimenti. Verbicaro lì, 22/06/2006 Il C.T.U. (geom. Luigi Cauterucci) 12