Tribunale di Napoli. Ill.mo Sig. Giudice delle esecuzioni dott. Pica - sez. 5ª civile. Delegato: dott. Giuseppe Castellano

Transcript

1 Tribunale di Napoli Ill.mo Sig. Giudice delle esecuzioni dott. Pica - sez. 5ª civile Delegato: dott. Giuseppe Castellano Procedura esecutiva n.814/06 a carico di Cappabianca Dario Consulenza Tecnica d Ufficio dott. arch. Sergio Quiriconi

2 PREMESSA Con lettera d incarico del delegato alle operazioni di vendita dott. Giuseppe Castellano del 25 giugno 2008, al sottoscritto veniva conferito l incarico di consulente tecnico nel procedimento esecutivo n.814/06 a carico di Cappabianca Dario per la 5ª Sezione civile del Tribunale di Napoli. Il mandato prevede l integrazione della consulenza redatta dal ing. F. Bagnato e depositata in data 27/05/2007, in particolare: - la variazione delle planimetrie catastali in quanto, a seguito dei lavori di ristrutturazione, non sono corrispondenti allo stato dei luoghi; - elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli; - conformità tra l attuale descrizione del bene e quella contenuta nell atto di pignoramento; - possibilità di divisione dell unità immobiliare in uno o più lotti; - esistenza di vincoli artistici, storici e condominiali; - aggiornamento della valutazione del cespite; - predisposizione di schede sintetiche riepilogative. Il C.T. concordava con il dott. Giuseppe Castellano ed il sig. Dario Cappabianca il primo accesso per il giorno 08/07/ 08 presso l immobile in Napoli alla Via Capodimonte 23. In tale accesso veniva visionato l immobile e venivano effettuati rilievi grafici e fotografici. In data odierna effettuati i sopralluoghi, ultimati gli accertamenti del caso, il sottoscritto C.T. ritiene di poter riferire alla S.V. in ordine al mandato conferitogli con la presente relazione. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE L immobile fa parte di un fabbricato, realizzato a fine ottocento e destinato a civili abitazioni, denominato Casa Grande con annessa Dipendenza facente parte del complesso denominato Villa delle Fate con accessi dalla Via Capodimonte 23 e da Via S. Antonio a Capodimonte 4. La facciata principale rivolta a sud-ovest, prospetta verso il cortile-giardino condominiale poi, percorrendo un

3 vialetto privato con cancello, si raggiunge la Via Capodimonte. La facciata a nordest prospetta sulla via S. Antonio a Capodimonte e su tale via è posto un secondo accesso allo stabile attraverso il civico 4. Il fabbricato ha strutture portanti in muratura di tufo, infissi in alluminio di colore bianco con tapparelle e tinteggiatura in monocromia. Il tutto è realizzato con un buon grado di finitura ed in buone condizioni manutentive. L appartamento si presenta con l affaccio principale altamente panoramico sul golfo e sulla città. L unità immobiliare dispone di due ingressi autonomi e si articola in un ingresso/disimpegno, un salone, 4 camere, cucina abitabile, 3 bagni, lavanderia, dispensa, spogliatoio e 3 soppalchi. Le rifiniture interne sono di pregio, con infissi interni in legno, le pavimentazioni sono in monocottura con ceramiche alle pareti di bagni e cucina. L u.i. è dotata di impianto idrico, elettrico, citofonico, TV e riscaldamento autonomo. Le condizioni generali sono ottime. QUESITI Lo stato dei luoghi, a seguito dei lavori per una diversa distribuzione degli spazi interni, denunciato con DIA n.712/2003, non sono conformi alla planimetria depositata al catasto urbano di Napoli. Nel procedere a tale adempimento si è riscontrato che all u.i. riportata nel NCEU alla sez. STE fg. 2 p.lla 53 sub 10 corrispondeva una u.i. costituita da due piani abitativi. Si è pertanto proceduto presentando un ricorso in data 22/10/2008, ricorso che sarebbe stato evaso entro trenta giorni. Successivamente è stato presentata la variazione della planimetria conformemente all attuale stato dei luoghi con proceduta DOCFA. Per l elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli si riporta l elenco di seguito indicato: 1. Trascrizione RP RG del 19/06/06 Oggetto: Pignoramento immobili. Favore: Taranto Claudio Bacoli Contro: Cappabianca Dario Napoli Atto giudiziario del 09/06/06 rep /2006 con il quale si sottopone a pignoramento immobiliare il seguente immobile in Napoli e precisamente: appartamento alla Via Capodimonte 23, riportato in NCEU alla Sez. STE foglio 2, particella 53, sub 10, Cat A/2. 2. Iscrizione RP 4597 RG del 13/11/98

4 Oggetto: ipoteca volontaria in rinnovazione Formalità cancellato con annotamento del RP 785 RG Iscrizione RP 803 RG 4386 del 26/02/03 Oggetto: ipoteca volontaria Favore: Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.a. 1/1 proprietà Contro: Cappabianca Dario Napoli /1 proprietà Debitore non datore d'ipoteca: Cappapelli S.r.l. sede Napoli C.F Atto notarile pubblico del rep Notaio Guido Criscuolo di Napoli con il quale il Monte dei Paschi di Siena concede la somma di ,00 da destinare a ripristino liquidità, per la durata di anni 10 ed a garanzia del puntuale pagamento iscrive ipoteca per ,00 sui seguenti immobili in Napoli e precisamente: a. Appartamento alla Via Capodimonte 23, 2 piano, interno 5, di vani 11,5 riportato in NCEU alla Sez. STE, foglio 2, particella 53, sub 10, Cat A/2. b. locale alla Via Capodimonte 23, int. 5, piano S/1, mq 9, riportato in NCEU alla Sez. STE, foglio 2, particella 53, sub 23. I dati e la descrizione riportata nell atto di pignoramento dello studio legale degli avv.ti Cantelmo e Petagna, depositato in data 16/06/2006, risultano conformi a quelli dell immobile di proprietà del sig. Dario Cappabianca, oggetto della presente perizia limitatamente all appartamento, quindi con l esclusione della cantinola. Per quanto riguarda la suddivisione in lotti dell unità immobiliare si fa presente che l appartamento, nell attuale stato dei luoghi, già risulta essere nato dalla fusione di due diversi u.i. facenti parte di due diversi stabili, quello con ingresso da Via Capodimonte 23 e quello da Via S. Antonio a C. 4. Infatti catastalmente le u.i. con ingresso da Via Capodimonte 23 sono individuate con la particella 53, mentre quelli con ingresso da Via S. Antonio a Capodimonte 4 vengono individuate con la particella 54. La eventuale divisione in due u.i. dell appartamento se da una parte agevola la vendita in considerazione del fatto che due appartamenti di dimensioni minore sono più appetibili sul mercato immobiliare, dall altro canto la parte della casa con ac-

5 cesso da Via S. Antonio a Capodimonte 4 e affaccio sulla medesima via avrebbe un notevole deprezzamento che invece non avrebbe inglobato nella parte della casa con accesso da Via Capodimonte, essendo quest ultima altamente panoramica e con affaccio sul cortile-giardino. Pertanto lo scrivente è dell avviso che è preferibile la vendita dell appartamento in un unico lotto. ACCERTAMENTI AUTORIZZATIVI E PROVENIENZA L appartamento fa parte di un complesso edilizio di fine ottocento, l edificio è stato oggetto di manutenzione straordinaria alla fine degli anni 70 con concessione edilizia n.201/77 pratica edilizia n.173/77 rilasciata all impresa Coppola & C. s.nc., infine sono state realizzate delle opere interne autorizzate con D.I.A. n.712/2003 su richiesta del sig. Dario Cappabianca. La concessione sopracitata è stata acquisita agli atti e dal riscontro risulta che l unità immobiliare è conforme sia alla concessione edilizia del 1977 che alla DIA del 2003, pertanto non si è reso necessario effettuare una ricerca presso l'ufficio Condono Edilizio del Comune di Napoli. Il fabbricato in esame ricade, nel vigente P.R.G. Comunale, in zona A Insediamenti di interesse storico. L immobile non rientra in zone soggette a vincoli ed è privo della licenza di agibilità. Quale titolo di provenienza dell immobile si fa riferimento all atto stipulato il 18/03/81 dal notaio Alessandro Chieffi di Napoli con rep. n trascritto in data 10/04/81 al n Infine si è acquisito, presso l amministratore del condominio dott. Vitiello, copia dei regolamenti condominiali depositati presso il notaio Chieffi in data 28/06/79 rep. n Da tali estratti è emerso che le parti comuni, viale e il cortile-giardino sono di proprietà dei condomini in quote millesimali ed i posti auto sono a disposizione a rotazione fra i condomini che ne hanno diritto. METODO E PROCEDIMENTO DI STIMA Per il principio fondamentale della dipendenza del valore dallo scopo della stima, ogni giudizio di valore è subordinato alla ragione pratica della valutazione e comporta la preliminare definizione dell aspetto economico del bene da stimare. Ebbene la ragione pratica della presente valutazione è la stima dell immobi-

6 le in oggetto allo scopo di individuare il più probabile valore di mercato che si potrebbe ottenere oggi nella vendita del bene sul mercato immobiliare di Napoli, ordinariamente detto valore venale in comune commercio è funzione della domanda e dell offerta dei beni analoghi da stimare. Fissato il criterio di stima, il metodo per determinare detto valore è basato sulla comparazione; quindi per la valutazione dei cespiti si adotterà il procedimento di stima sintetico comparativa. Il procedimento sintetico comparativo consiste nel reperire dati storici da applicare, con opportuni fattori correttivi, alla consistenza dell immobile da stimare. DETERMINAZIONE DEL VALORE In occasione di vari sopralluoghi effettuati nel comprensorio si è avuto modo di verificare, nonché attraverso operatori e riviste di settore, che esistono sul mercato poche offerte per appartamenti di prestigio a fronte di una discreta richiesta. I dati storici ricercati con specifiche indagini di mercato consentono, attraverso meditati confronti e tenendo presente le analogie e le differenze esistenti fra i cespiti presi a confronto e quello da valutare, di determinare il più probabile valore di mercato del bene stesso. Pertanto si è provveduto ad effettuare una accurata indagine presso operatori immobiliari della zona, riviste specializzate, agenzie immobiliari e valori riportati dall Osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia del territorio del Ministero delle Finanze, per immobili siti nella stessa zona ove sono presenti immobili aventi analoghe caratteristiche. Dai risultati emersi da tale indagine, si può quindi asserire che il valore medio dei cespiti aventi analoghe caratteristiche intrinseche ed estrinseche, medesime condizioni locative e manutentive è pari a: 4.500,00 /mq riferita alla superficie netta. Determinato il valore unitario più probabile di mercato, si procede alla valutazione dell unità in argomento, tenendo presente che il suddetto valore è riferito alle superfici non residenziali ragguagliate. Tipologia Piano in t. Fg./p.lla/sub Superficie utile residenzial e Superfici e balconi x 0,25 Superfici e soppalchi > 1,70 x 0,70 Superficie soppalchi < 1,70 x 0,90 Sup. totale ragguagliata abitazione 2 5 STE/2/59/10 235,24 mq 4,40 mq 2,10 mq 32,47 mq 274,21 mq

7 Pertanto si avrà mq 274,21 x /mq 4.500,00 = ~ ,00 (unmilioneduecentocinquanta) valore totale arrotondato. Tale può ritenersi il più probabile valore di mercato del cespite in oggetto, all attualità ed in base al su esposto procedimento di stima. La stima riguarda solo l appartamento e non la cantinola sulla quale non è stato posto il pignoramento anche perché nonostante sia una pertinenza è stata accatastata come unità autonoma. La presente relazione è stata infine informatizzata su supporto multimediale DVD. A seguito della esposizione fatta, si perviene alla conclusione della presente relazione, ritenendo di aver espletato l incarico nei limiti del mandato conferitomi, ai sensi della tecnica e della verità e dei mezzi d indagine messi a disposizione. La presente relazione si compone di n.7 facciate dattiloscritte e ad essa sono allegati: n.1 scheda dell u.i.; n.1 localizzazione satellitare; n.4 fotografie; n.1 rettifica fabbricati; n.1 ricevuta di avvenuta denuncia di variazione; n.1 planimetria catastale; n.1 visura catastale; n.1 n.1 atto di compravendita; n.1 nota di trascrizione; n.1 D.I.A. Licenca Edilizia n.201 del 1977; n.2 regolamenti condominiali. Napoli lì 12 dicembre 08 il C.T.U. architetto Sergio Quiriconi

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52