TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE RELAZIONE DI STIMA

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1 TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N 268/2010 di: SILVAMETAL S.N.C. DI BERTELLI SILVIA con sede in Concesio Via A.Aleardi, 8/A nonché personale dei soci: BERTELLI SILVIA nata a Gavardo (BS) il residente a Concesio (BS) Via A.Aleardi, 8/A SENIGA DIEGO nato a Asola (MN) il residente a Canneto sull Oglio (MN) Via Liguria, 46 RELAZIONE DI STIMA Giudice delegato: DOTT. RAFFAELE DEL PORTO Curatore: DOTT. PIETRO FILARDO 1

2 PREMESSA RELAZIONE 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI 2. DESCRIZIONE DEI BENI 3. PROVENIENZA 4. SITUAZIONE IPOTECARIA 5. CONFORMITA URBANISTICA ED EDILIZIA 6. VALUTAZIONE 2

3 PREMESSA La sottoscritta Ing. Irene Feigl con studio in Brescia, Via Ronchi S. Francesco da Paola, 33 iscritta all Ordine degli Ingegneri di Brescia Sezione A al n 3378, in data 22 marzo 2011 ha prestato giuramento in qualità di perito per rispondere al seguente quesito: "Accertata la consistenza e la proprietà, esaminati gli atti, ispezionati i luoghi, il perito determini il valore di mercato degli immobili di pertinenza del Fallimento, acquisisca i documenti catastali del caso, specifichi la situazione ipotecaria, accerti la regolarità urbanistico-edilizia e successivamente predisponga l attestato di certificazione energetica. Ispezionati i luoghi, acquisita copia dei documenti catastali e degli atti autorizzativi comunali, assunte le necessarie informazioni, la sottoscritta ha redatto la seguente relazione. RELAZIONE 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI Nella massa fallimentare del fallimento in epigrafe è presente bene immobile costituito da un appartamento di civile abitazione con annesse cantina ed autorimessa, facente parte di un fabbricato sito nel Comune di Concesio in Via Aleardi, 8/A. L unità abitativa confina ad ovest e a nord con altra proprietà, ad est con Via Aleardi, a sud con la proprietà di terzi facente parte del medesimo fabbricato, come riportato nella pianta allegata (Allegato B). L immobile è censito nel catasto urbano del Comune di Concesio come segue: 1) Appartamento con cantina: - Sezione N.C.T. foglio 31 mappale 332 sub.8, Via Aleardi, piano S1-1, 3

4 categoria A/2, classe 5, consistenza vani 4,5, rendita 348,61 (Allegato C). 2) Autorimessa: - Sezione N.C.T. foglio 31 mappale 332 sub.25, Via Aleardi, piano S1, categoria C/6, classe 2, consistenza 27 mq, rendita 97,61 (Allegato C). 2. DESCRIZIONE DEI BENI L immobile oggetto di stima è situato nella zona sud del Comune di Concesio ad ovest della direttrice principale Via Europa, come evidenziato graficamente nella documentazione fotografica allegata (Allegato A). Il contesto urbano in cui si colloca l immobile è a destinazione prevalentemente residenziale ed è caratterizzato da tipologie edilizie a blocco isolato, pertanto il tessuto urbano circostante risulta essere uniforme e gradevole. La palazzina dove è collocato l appartamento in esame, è costituita da tre piani fuori terra: piano terra, piano primo e sottotetto. All interno del fabbricato sono presenti 13 unità abitative alle quali si accede attraverso due scale condominiali esterne protette da ampie pensiline. La realizzazione del complesso residenziale risale agli anni e l edificio nel suo complesso si presenta in un buono stato di manutenzione. L immobile in esame è posto al primo piano ed è servito da una scala esterna condominiale attraverso la quale si accede direttamente alla loggia di pertinenza dell appartamento. L unità abitativa è composta da soggiorno con zona cottura (mq 22,06), disimpegno (mq 2,73), camera doppia (mq 14,01), camera singola (mq 10,25) e bagno (mq 5,86), come riportato nella pianta di rilievo allegata (Allegato B). Le finiture interne sono di buona qualità, inoltre lo stato di conservazione 4

5 dell immobile appare buono e non sono presenti evidenti segni di degrado. La pavimentazione del soggiorno e delle camere è costituita da piastrelle in gres di colore chiaro con ampio formato, quella del bagno è realizzata in ceramica, mentre il pavimento del loggiato è in gres con finitura finto cotto. I serramenti sono in legno, provvisti di scuri ad ante esterne di colore chiaro realizzate in legno, completamente oscuranti e pieghevoli a libro. Le porte interne sono in legno tamburato di colore scuro, il battiscopa è in legno con la medesima finitura delle porte. Gli impianti di riscaldamento, sanitario ed elettrico si presentano in buono stato di conservazione. L impianto di riscaldamento è autonomo ed è costituito da una caldaia murale a gas posta nella zona cottura, a cui si collegano sei radiatori in alluminio posti per la prevalenza nel sottofinestra. Tale sistema di generazione di calore serve anche per la produzione dell acqua calda sanitaria. L impianto elettrico è provvisto di quadro elettrico collocato nel disimpegno. Dal punto di vista costruttivo l immobile presenta esternamente delle pareti perimetrali realizzate con murature in laterizio con isolamento esterno a cappotto, mentre la struttura portante è in cemento armato composta da travi, pilastri e setti portanti. La distribuzione interna e la dimensione dei locali dell immobile oggetto di stima risultano essere conformi alle pratiche depositate presso i pubblici uffici. All appartamento sono annesse inoltre una piccola cantina (circa mq 2) ed un autorimessa di ampia metratura (circa mq 27), entrambe poste al piano interrato. 5

6 Alla cantina si accede attraverso una scala condominiale, all autorimessa si arriva pedonalmente attraverso la medesima scala e attraverso un ingresso carraio costituito da un ampia rampa ed un largo corsello ben illuminato. Tale autorimessa si presenta come uno spazio unico e non risulta suddivisa da alcuna parete interna come è invece riportato nella variante (Denuncia di Inizio Attività con Protocollo n del Pe 26/2006) al Permesso di Costruire iniziale. 3. PROVENIENZA L immobile è pervenuto in proprietà a Silvia Bertelli per la quota intera in forza del seguente atto: atto di compravendita notaio Rizzonelli Giammatteo, in data , Repertorio n.8741, Raccolta n.5817, con trascrizione avvenuta in data Reg. Part Reg. Gen (Allegato D). 4.SITUAZIONE IPOTECARIA Sulla base delle visure ipotecarie eseguite presso la conservatoria dei RR II di Brescia con aggiornamento risulta che le unità immobiliari sono colpite dai seguenti gravami (Allegato E) : 1) ipoteca volontaria di ,00 a favore di MELIORBANCA S.P.A. per il diritto di proprietà stipulata il , Repertorio n.8742, Raccolta n.5818, iscritta il Reg. Part Reg. Gen , quota capitale ,00; 2) ipoteca giudiziale di ,00 a favore di B.C.C. DEL GARDA BANCA DI CREDITO COOPERATIVO COLLI MORENICI DEL GARDA SOCIETA COOPERATIVA per il diritto di proprietà del , Repertorio n.4281, iscritta il Reg. Part Reg. 6

7 Gen , quota capitale 8.690,70; 3) ipoteca giudiziale di ,51 a favore di SOCIETA GESTIONE CREDITI BP SCPA per il diritto di proprietà del , Repertorio n.4650, iscritta il Reg. Part Reg. Gen , quota capitale ,82; 4) atto giudiziario sentenza dichiarativa di fallimento a favore della massa dei creditori del fallimento Silvametal s.n.c. di Bertelli Silvia e personale dei soci Bertelli Silvia e Seniga Diego per il diritto di proprietà del , Repertorio n.10081/2010, trascritto il Reg. Part. 387 Reg. Gen. 688; 5) atto esecutivo o cautelate verbale di pignoramento immobili a favore di S.G.C. S.R.L. SOCIETA GESTIONE CREDITORI per il diritto di proprietà del , Repertorio n.18517, trascritto l Reg. Part. 425 Reg. Gen CONFORMITA URBANISTICA ED EDILIZIA L immobile oggetto di stima, censito nel N.C.T. al mappale 332 foglio 31 sub.8 e 25 secondo il Piano di Governo Del Territorio, adottato con delibera di Consiglio Comunale n 13 del , approvato con delibera di Consiglio Comunale n 40 del e pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Lombardia nella Serie Inserzioni al n 21 in data , ricade nella zona urbanistica così denominata: Ambiti territoriali a destinazione prevalentemente residenziale caratterizzati da tipologia edilizia a blocco isolato, come riportato nel Certificato di destinazione urbanistica allegato (Allegato F). L immobile è stato costruito in forza delle seguenti pratiche edilizie riportate in 7

8 allegato (Allegato G): Permesso di Costruire n 50 del 2005 con Protocollo n rilasciato dal Comune di Concesio il , riferito alla pratica n 177/2005 presentata con Protocollo n il Denuncia di Inizio Attività con Protocollo n del (Pe 26/2006) per il recupero del sottotetto ed alcune modifiche interne al piano terra ed al piano interrato. Denuncia di Inizio Attività con Protocollo n del (Pe 139/2008) per la realizzazione di nuove pensiline in corrispondenza degli ingressi e delle scale. Certificato di Agibilità con Protocollo n del riferito alla pratica n 493/2006 acquisita con Protocollo n il Sono inoltre depositati presso i pubblici uffici i seguenti documenti: Approvazione da parte del Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco del progetto per la realizzazione delle autorimesse interrate, del presentato in Comune il con Protocollo n (Pe 177/2005). Verbale di visita e di collaudo delle strutture in c.a. relative al fabbricato residenziale depositato presso il Comune di Concesio il Lo stato attuale dell immobile oggetto di stima è conforme a quanto riportato nel Permesso di Costruire iniziale. Invece nelle planimetrie del piano interrato allegate alla variante al Permesso di Costruire iniziale (Denuncia di Inizio Attività con Protocollo n del Pe 26/2006 ), è riportata una variazione riguardante la realizzazione 8

9 di una parete divisoria all interno dell autorimessa in oggetto, tale modifica non risulta essere stata eseguita Si renderà quindi necessario regolarizzare in Comune la lieve difformità riscontrata tra le pratiche presentate presso i pubblici uffici e le opere effettivamente realizzate, riguardante la sola autorimessa. Le planimetrie catastali dell appartamento con cantina (mapp. 332 sub.8) e così pure dell autorimessa (mapp. 332 sub.25) sono invece conformi allo stato reale dell immobile. 6. VALUTAZIONE Il criterio di stima utilizzato è quello sintetico comparativo che consiste nel raffronto tra l immobile in oggetto ed altri con similari caratteristiche (costruttive, di destinazione, di posizione) di cui siano noti i prezzi di vendita. La verifica dei valori correnti di mercato è stata condotta traendo informazioni da: pubblicazioni specifiche quali i bollettini della Probrixia agenzia speciale della Camera di Commercio, dell Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) curato dall Agenzia del Territorio e del Consulente Immobiliare di Il Sole 24 ore; agenti ed agenzie immobiliari operanti sulla piazza di Concesio; imprese e società immobiliari operanti su piazza. Per calcolare la superficie commerciale si è proceduto come segue: - per l abitazione si computerà il 100% della S.L.P; - per la loggia si computerà il 35% della S.L.P.; - per la cantina posta al piano interrato si computerà il 50% della S.L.P.. Per cui si ottiene: abitazione mq 66,95 9

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11 Elenco allegati: Allegato A: Documentazione fotografica Allegato B: Rilievo dell immobile Allegato C: Planimetrie e visure catastali Allegato D: Atto di provenienza Allegato E: Ispezioni ipotecarie Allegato F: Certificato di destinazione urbanistica Allegato G: Documentazione urbanistico edilizia 11

12 Foto n 1: Inquadramento del fabbricato Foto n 2: Vista aerea dell immobile in oggetto con l identificazione dei confini

13 Foto n 3: Vista sud-est del fabbricato Foto n 4 Prospetto est del fabbricato

14 Foto n 5: Scale d accesso condominiali Foto n 6: Ingresso alla loggia dalle scale condominiali

15 Foto n 7: Vista della loggia Foto n 8: Ingresso all appartamento dalla loggia

16 Foto n 9: Vista interna del soggiorno-cottura Foto n 10: Vista interna della camera singola

17 Foto n 11: Vista interna della camera matrimoniale Foto n 12: Vista interna del bagno

18 Foto n 13: Scala condominiale d accesso all interrato Foto n 14: Vista complessiva delle autorimesse

19 Foto n 15: Autorimessa di pertinenza dell immobile in oggetto

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24 Data: 12/03/ n. T Richiedente: MSCGNN73S29B157C BS /11/2006 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 12/03/ Comune di CONCESIO (C948) - < Sez.Urb.: NCT - Foglio: 31 - Particella: Subalterno: 8 > VIA ALEARDO ALEARDI piano: S1-1; Ultima planimetria in atti Data: 12/03/ n. T Richiedente: MSCGNN73S29B157C Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

25 Data: 12/03/ n. T Richiedente: MSCGNN73S29B157C BS /11/2006 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 12/03/ Comune di CONCESIO (C948) - < Sez.Urb.: NCT - Foglio: 31 - Particella: Subalterno: 25 > VIA ALEARDO ALEARDI piano: S1; Ultima planimetria in atti Data: 12/03/ n. T Richiedente: MSCGNN73S29B157C Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

26 Data: 12/03/ Ora: Visura per immobile Visura n.: T70489 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati al 12/03/2011 Fine Dati della richiesta Comune di CONCESIO ( Codice: C948) Provincia di BRESCIA Catasto Fabbricati Sez. Urb.: NCT Foglio: 31 Particella: 332 Sub.: 8 Unità immobiliare N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita Urbana Cens. Zona 1 NCT A/2 5 4,5 vani Euro 348,61 COSTITUZIONE del 20/11/2006 n /2006 in atti dal 20/11/2006 (protocollo n. BS ) COSTITUZIONE Indirizzo VIA ALEARDO ALEARDI piano: S1-1; Annotazioni Classamento e rendita validati (D.M. 701/94) INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 BERTELLI Silvia nata a GAVARDO il 27/10/1981 BRTSLV81R67D940Y* (1) Proprieta` per 1/1 DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 31/01/2007 Nota presentata con Modello Unico n /2007 in atti dal 27/02/2007 Repertorio n.: 8741 Rogante: RIZZONELLI GIAMMATTEO Sede: BRESCIA COMPRAVENDITA Rilasciata da: Servizio Telematico * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

27 Data: 12/03/ Ora: Visura per immobile Visura n.: T70724 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati al 12/03/2011 Fine Dati della richiesta Comune di CONCESIO ( Codice: C948) Provincia di BRESCIA Catasto Fabbricati Sez. Urb.: NCT Foglio: 31 Particella: 332 Sub.: 25 Unità immobiliare N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita Urbana Cens. Zona 1 NCT C/ m² Euro 97,61 COSTITUZIONE del 20/11/2006 n /2006 in atti dal 20/11/2006 (protocollo n. BS ) COSTITUZIONE Indirizzo VIA ALEARDO ALEARDI piano: S1; Annotazioni Classamento e rendita validati (D.M. 701/94) INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 BERTELLI Silvia nata a GAVARDO il 27/10/1981 BRTSLV81R67D940Y* (1) Proprieta` per 1/1 DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 31/01/2007 Nota presentata con Modello Unico n /2007 in atti dal 27/02/2007 Repertorio n.: 8741 Rogante: RIZZONELLI GIAMMATTEO Sede: BRESCIA COMPRAVENDITA Rilasciata da: Servizio Telematico * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria