Seminario di approfondimento sui costi

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1 Seminario di approfondimento sui costi -prima parte- La stima analitica del costo di costruzione Il Computo Metrico Estimativo Venezia, 15 Maggio

2 Procedimenti di stima del costo di costruzione La stima del costo di costruzione può avvenire attraverso: procedimenti di stima sintetici, procedimenti analitici, procedimenti misti. La scelta del procedimento è legata: alla qualità e alla quantità di informazioni di cui si dispone circa il progetto, alla finalità della stima. 2

3 Procedimento ed iter progettuale LIVELLO DI PROGETTAZIONE PROCEDIMENTO OBIETTIVO Programmazione dei lavori PRELIMINARE SINTETICO CALCOLO SOMMARIO DI SPESA Ottenimento approvazioni DEFINITIVO MISTO CME SOMMARIO Consegna lavori impresa esecutrice ESECUTIVO ANALITICO CME 3

4 Il progetto esecutivo: definizione Il progetto esecutivo costituisce la ingegnerizzazione di tutte le lavorazioni e, pertanto, definisce compiutamente ed in ogni particolare architettonico, strutturale ed impiantistico l intervento da realizzare.. Il progetto è redatto nel pieno rispetto del progetto definitivo nonché delle prescrizioni dettate in sede di rilascio della concessione edilizia (permesso di costruire). D.P.R. 207/10 Regolamento di attuazione ed esecuzione al Codice dei Contratti Pubblici (D.lgs 163/2006) relativi a lavori servizi e forniture. Art. 33 4

5 Il progetto esecutivo: i contenuti...a) relazione generale; b) relazioni specialistiche; c) elaborati grafici comprensivi anche di quelli delle strutture, degli impianti e di ripristino e miglioramento ambientale; d) calcoli esecutivi delle strutture e degli impianti;.. g) computo metrico estimativo e quadro economico; h) cronoprogramma; i) elenco dei prezzi unitari e eventuali analisi; l) schema di contratto e capitolato speciale di appalto;. D.P.R. 207/10 Regolamento di attuazione ed esecuzione al Codice dei Contratti Pubblici (D.lgs 163/2006) relativi a lavori servizi e forniture. Art. 33 5

6 Gli elaborati grafici 1... Gli elaborati grafici esecutivi, eseguiti con i procedimenti più idonei, sono costituiti: a) dagli elaborati che sviluppano nelle scale ammesse o prescritte, tutti gli elaborati grafici del progetto definitivo;.. c) dagli elaborati di tutti i particolari costruttivi; m).. 2. Gli elaborati sono redatti in modo tale da consentire all'esecutore una sicura interpretazione ed esecuzione dei lavori in ogni loro elemento.. D.P.R. 207/10 Regolamento di attuazione ed esecuzione al Codice dei Contratti Pubblici (D.lgs 163/2006) relativi a lavori servizi e forniture. Art. 33 6

7 Il computo metrico estimativo Sulla base del Progetto Esecutivo la stima del costo di costruzione viene risolta con procedimento analitico chiamato Computo Metrico Estimativo (CME) Due sono i soggetti economici che utilizzano il CME Il committente che sulla base del CME può effettuare: la verifica e/o la programmazione degli investimenti; la richiesta delle offerte alle imprese esecutrici. Il costruttore, che ha la possibilità di: formulare la migliore offerta per la realizzazione delle opere in progetto (in fase preventiva). utilizzare i dati del computo nelle fasi di approvvigionamento e di contabilità (in corso d opera). 7

8 Stima e passaggi operativi del CME Il CME corrisponde alla somma delle quantità (Q) di ciascuna lavorazione (i) moltiplicata per il rispettivo prezzo unitario (Pu) Cc = Σ i (Q i * Pu i ) Q i quantità di ciascuna lavorazione Pu i prezzo unitario di ciascuna lavorazione I passaggi fondamentali per la formulazione del CME sono tre: 1. La definizione di tutti gli elementi costruttivi a cui corrispondono altrettante lavorazioni aventi caratteristiche tecnologiche ed economiche indipendenti. 2. La definizione delle relative quantità. 3. La stima del prezzo unitario. 8

9 Le fasi del CME Computo Metrico Estimativo Classificazione individuazione delle lavorazioni Misurazione individuazione delle quantità Stima dei prezzi unitari Computo Metrico Elenco prezzi 9

10 La classificazione delle lavorazioni Classificazione L obiettivo della classificazione è la scomposizione del sistema costruttivo in parti fisiche elementari (lavorazioni). Lo scopo della classificazione è associare in maniera univoca la descrizione qualitativa della parte elementare: alla sua quantità al suo prezzo unitario La classificazione è un passaggio propedeutico e fondamentale sulla base del quale vengono redatti: l elenco voci del CME gli articoli di capitolato recanti le specifiche tecniche 10

11 La classificazione delle lavorazioni (i) Classificazione Due Sono i tipi di classificazione del manufatto: 1. Per funzioni: Si focalizza su un analisi prestazionale del progetto e secondo i disposti della norma UNI Si articola in classi di unità tecnologiche: raggruppamento di funzioni (compatibili tecnologicamente) necessarie per l ottenimento di prestazioni prestabilite I problemi legati all utilizzo di questa classificazione sono: i costi degli elementi tecnici considerano i singoli fattori produttivi necessari ad ottenere un livello di prestazione si verificano delle interferenze nella computazione a causa della coesistenza nelle singole classi di elementi di categorie di lavoro diverse (es: nelle chiusure verticali sono comprese sia le pareti perimetrali che gli infissi esterni) 11

12 La classificazione delle lavorazioni (ii) Classificazione Schema generale della classificazione UNI

13 La classificazione delle lavorazioni (iii) Classificazione 2. Per materiali e lavorazioni: Fa riferimento al processo produttivo delle opere articolandole in categorie. Le categorie di opere vengono distinte con riferimento diretto all organizzazione del cantiere edile raggruppate sulla base delle categorie di lavoro collegate ai singoli operatori che intervengono nel processo E la più adatta alla stesura del CME in quanto realizza una corrispondenza diretta tra gli elementi della classificazione e gli elementi fisici della costruzione 13

14 La classificazione delle lavorazioni (iv) Classificazione Schema secondo categorie di lavoro 14

15 La classificazione delle lavorazioni (v) Classificazione Individuate le categorie di lavoro, da queste vengono selezionate le lavorazioni specifiche necessarie alla realizzazione del progetto, elencandole secondo lo sviluppo cronologico del cantiere: Si comincia dalle lavorazioni per predisposizione del cantiere (Opere provvisionali, Scavi, Fondazioni, Strutture in elevazione,.) Si conclude con le lavorazioni legate alle finiture (Recinzioni, Sistemazioni esterne, ) 15

16 Il capitolato speciale d appalto Classificazione Il capitolato speciale d appalto definisce le condizioni da rispettare durante la fase esecutiva e i rapporti contrattuali tra i diversi soggetti (committente, impresa) che concorrono a realizzare l opera. Il capitolato speciale d appalto contiene disposizioni relative a: natura ed importo dell appalto descrizione delle opere qualità e provenienza dei materiali modalità di esecuzione e loro ordine di esecuzione modalità di misurazione Il capitolato speciale d appalto è l unione dell aspetto tecnico a quello giuridico. 16

17 Schema tipo di un capitolato speciale d appalto Classificazione Capitolato speciale d appalto Aspetti contrattuali Capitolato tecnico Norme contabili Oggetto e natura dell appalto Materiali Qualità, caratteristiche provenienza Modalità di misurazione Obblighi contrattuali Modalità di esecuzione delle opere Elenco Prezzi 17

18 Articolo o voce di capitolato Misurazione Terminata la fase di classificazione è possibile stilare l elenco degli articoli che rappresentano le parti convenzionali assunte a base della misurazione. Gli articoli contengono: 1. Descrizione: deve definire con precisione l oggetto della misurazione cui l articolo si riferisce. 2. Unità di misura (di superficie, di volume, sviluppo, peso) 18

19 La misurazione Misurazione La determinazione delle quantità degli elementi si effettua con riferimento: alle rappresentazioni grafiche esecutive; alle modalità di misurazione illustrate nel Capitolato Speciale d Appalto (C.S.A.) Al fine di rendere la misurazione semplice e ricostruibile dai diversi soggetti coinvolti nell esecuzione dell opera si utilizzano: Tecniche di computazione (misurazione vuoto per pieno, fuori tutto, in linea d asse, etc.) Norme di misurazione che vengono specificate nel C.S.A e /o nelle voci dell elenco prezzi del C.M.E. e in base a consuetudini locali. La misurazione e la stima del prezzo sono fasi interdipendenti. 19

20 Le norme di misurazione Misurazione Le norme di misurazione sono convenzioni che consentono l omogeneità e l oggettività della misurazione in modo da permettere le relazioni con il listino prezzi stabiliti per i singoli elementi Per ciascun articolo le norme devono stabilire: la grandezza geometrica o fisica con cui l articolo viene misurato l unità di misura adottata la descrizione delle modalità di misurazione con le casistiche particolari 20

21 Le norme di misurazione (i) Misurazione Non tutte le lavorazioni sono suscettibili di essere misurate, per ragioni tecniche o economiche TIPO DI OPERE A MISURA A CORPO In alcuni casi la lavorazione non è quindi misurata attraverso uno specifico parametro tecnico, ma è considerata unitariamente; in tal caso si dice che l opera si valuta acorpo 21

22 La stima dei prezzi unitari Stima dei prezzi unitari Le voci di costo necessarie alla realizzazione di una lavorazione fanno riferimento a le risorse elementari manodopera, materiali, noli e trasporti necessarie per compierle; Una quota di costi fissi relativi alle spese generali e utile d impresa. I prezzi unitari si determinano: in modo sintetico con riferimento alle opere compiute (listini prezzari); per via analitica attraverso l analisi dei prezzi unitari. L insieme delle lavorazioni associate al rispettivo prezzo unitario costituisce l elenco dei prezzi unitari 22

23 La stima dei prezzi unitari (i) Stima dei prezzi unitari Il prezzo unitario per via sintetica viene desunto da: Prezzari o listini dei prezzi ufficiali forniti da Comuni, Province o Regioni o curati dalle Camere di Commercio o dagli organizzazioni professionali (ordini architetti, ingegneri); nella sezione Lavori e Opere compiute include il costo della manodopera, del materiale, noli e trasporti, spese generali e utile dell imprenditore I prezziari forniscono pezzi medi con riferimento a condizioni esecutive ordinarie: dimensioni cantiere, accessibilità, organizzazione 23

24 La stima dei prezzi unitari (ii) Stima dei prezzi unitari L analisi dei prezzi unitari per via analitica si effettua procedendo in quattro fasi: 1. suddivisione della lavorazione nei singoli fattori produttivi necessari per la realizzazione della lavorazione: a. manodopera, b. materiali, c. noli d. trasporti. 2. attribuzione delle quantità di fattore necessaria a produrre la quantità unitaria di lavorazione; 3. applicazione del prezzo elementare -desunto dal listino prezzi Materiali e lavorazioni 4. aggiunta della quota di spese fisse e utile (26,5% sul Ckt) 24

25 Computo Metrico Estimativo -schema riepilogativo- ESITI STRUMENTI FASI CLASSIFICAZIONE MISURAZIONE STIMA DEI PREZZI UNITARI Scomposizione in fasi lavorative (WBS) Elenco delle lavorazioni Elaborati esecutivi di progetto Computo Metrico Via sintetica prezzari- Via analitica -analisi prezzi unitari- Elenco dei prezzi unitari Cc = Σ i (Q i * Pu i ) COMPUTO METRICO ESTIMATIVO 25

26 Tipi di appalto Appalto a misura Si compensa sulla base di prezzi unitari stabiliti per le singole categorie di opere; I pagamenti vengono effettuai sulla base della quantità di opere effettivamente realizzate. Appalto a corpo Il compenso è stabilito preventivamente sulla base della definizione univoca del corpo d opera. 26

27 Riferimenti bibliografici Simonotti M. (2001), La stima immobiliare, UTET Capitolo , 3.5 e 3.6 Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis Roma Capitolo 5 La stima del costo di costruzione ( 5.1) Forte F. De Rossi B. (1974), Principi di economia e di estimo, Etas, Milano Capitolo 7 Estimo urbano ( 7.10) AA.VV. (1995), Manuale di progettazione edilizia, vol. VI, Hoepli, Milano De Mare G., Morano P. (2002). La stima del costo delle opere pubbliche. Utet, Torino Capitoli 1 e 2 27