Valutazione di impianti e macchinari

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1 Valutazione di impianti e macchinari Dario Provera R&D Manager American Appraisal Italia S.r.l. Membro ASA American Society of Appraisers

2 Impianti e macchinari

3 Impianti e macchinari Sono beni di uso durevole, impiegati come strumenti di produzione di un prodotto o servizio. Il loro massimo e miglior uso coincide pertanto con la possibilità che essi producano in modo convenientemente e per un mercato ricettivo. Ai fini valutativi essi vengono suddivisi in categorie omogenee (impianti generici, macchinari, impianti specifici, attrezzature, strumenti da laboratorio, mobili da ufficio, macchine da ufficio, ecc.) sulla base della loro funzione e delle loro caratteristiche. 3

4 Configurazioni di Valore

5 I driver del valore (I) Contesto Ambito VALORE Finalità Oggetto 5

6 I driver del valore (II) Ambito : determina la logica di riferimento della valutazione (es. reddituale, patrimoniale) Contesto: determina le condizioni a contorno alla valutazione (disponibilità, operatività e ubicazione del bene, situazione del mercato, condizioni della trattativa, ecc.) Finalità: determina l iter e i contenuti della valutazione (es. cessione, assicurazione, rivalutazione, M&A, ecc.) Oggetto: determina il perimetro della valutazione (es. singolo bene, insieme di beni, azienda, ecc.) 6

7 Configurazioni di valore (I) Valore di Mercato in Continuità d Uso Valore di Mercato con Rimozione (per un uso simile o alternativo) Valori di Liquidazione Altri valori (Valore a Nuovo e Valore Attuale ai fini assicurativi, Valore di Rottamazione, Valore Prospettico, ecc). 7

8 Configurazioni di valore (II) 8

9 Configurazioni di valore (III) 9

10 Valore di Mercato in Continuità d Uso Il bene viene scambiato per continuare a produrre nella sua attuale ubicazione ed alle attuali condizioni operative Pertanto: costituisce parte integrante dell attuale habitat produttivo ; può essere sostituito solamente da un bene della sua stessa utilità; i costi di installazione e di messa in servizio contribuiscono al suo valore; la sua eventuale specificità contribuisce al valore. Tra tutte, questa è l ipotesi valutativa più premiante per i macchinari e gli impianti produttivi 10

11 Valore di Mercato con rimozione Il bene viene ceduto (e trasferito) per un uso simile o alternativo il valore delle opere di installazione e di messa in servizio è nullo (al contrario, occorrerà spendere per disinstallare il bene e renderlo idoneo al trasferimento); può essere sostituito da un bene simile, ma non necessariamente identico; la sua specificità nei confronti del prodotto/semilavorato non viene generalmente apprezzata in un contesto produttivo diverso. 11

12 Valori di Liquidazione Il bene viene messo in vendita senza un equilibrio contrattuale tra le due parti e con un tempo limitato a disposizione: non sempre si riesce a trovare il compratore interessato e se lo si trova, quest ultimo è su una posizione contrattuale di forza; potrebbero essere liquidati contemporaneamente più beni simili i quali non riceverebbero in egual modo lo stesso apprezzamento da parte del compratore (o dei compratori); beni appetibili potrebbero essere ceduti in blocco con altri che non lo sono, agendo negativamente sul valore dei primi. Vi sono Valori di Liquidazione Ordinaria, Valori di Liquidazione Forzata e Valori di Liquidazione in place 12

13 Titolo della Slide Testo della slide 13

14 Criteri di valutazione

15 Criteri di valutazione Criteri Costo Sostituzione con un bene analogo nuovo Mercato Comparazione con un bene analogo usato Reddito Attualizzazione dei redditi attesi 15

16 Metodo del Costo - Caratteristiche Definisce il valore massimo di una proprietà, per un investitore prudente ed informato, come il costo necessario per costruirne una nuova con utilità equivalente a quella in esame. Poiché quest'ultima normalmente non è nuova ed è disponibile per la sua vita residua, si rende necessario ridurre il costo del nuovo a fronte delle obsolescenze attribuibili alla proprietà al momento della stima. E utilizzabile per la valutazione di tutte le tipologie di M&I Applicabilità: ~ 100% dei casi 16

17 Metodo del Costo le due fasi 17

18 Metodo del Costo il Costo a Nuovo (I) 1) Sostituzione a Nuovo con un bene identico (Costo di Ricostruzione) con un bene della stessa utilità (Costo di Rimpiazzo) L'eventuale differenza tra i due viene definita "Eccesso di Investimento" (EI) e rappresenta il minor investimento da sostenere per un bene analogo nuovo in grado di svolgere la stessa funzione di quello oggetto di stima. 18

19 Metodo del Costo il Costo a Nuovo (II) Metodi di determinazione del Costo a Nuovo Analisi per componenti (summation) Rivalutazione dei costi storici (trending) Rapporto costo-capacità (cost-to-capacity) Informazioni di mercato Altri sistemi ingegneristici 19

20 Metodo del Costo il Deprezzamento 2) Deprezzamento per: Obsolescenza Fisica Obsolescenza Funzionale Obsolescenza Economica Esso può essere: curabile: l abbattimento di valore è pari al costo della cura incurabile: l abbattimento viene calcolato in base ad altri criteri. 20

21 Metodo del Costo Deprezzamento Fisico caratteristiche del bene età Deprezzamento Fisico ambiente di lavoro manutenzioni effettuate guasti interni eventi accidentali 21

22 Metodo del Costo Obsolescenza Funzionale livello tecnologico costi operativi problemi di lay-out Obsolescenza Funzionale sbilanciamento componenti 22

23 Metodo del Costo Obsolescenza Economica andamento del settore concorrenza Obsolescenza Economica fonti di approvvigionamento forza lavoro nuove normative maturità del prodotto 23

24 Metodo del Costo Schema di calcolo (es.) 24

25 Metodo del Mercato - Caratteristiche E basato sul confronto tra il bene oggetto di stima ed altri simili recentemente compravenduti o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali. E utilizzabile per la valutazione di beni generici con elevata diffusione. Applicabilità: ~ 15 20% dei casi 25

26 Metodo del Mercato Schema di Calcolo <<< Analisi delle differenze Bene di Riferimento Condizioni Ubicazione Disponibilità Quantità Bene Stimato Analisi del valore >>> Valore di Riferimento Rettifiche di valore Valore del bene stimato

27 Metodo del Mercato il valore installato Costi installazione Valore del bene stimato + Costi approntamento Costi start-up Altri costi = Valore di Mercato In Continuità d Uso 27

28 Metodo del Reddito - Caratteristiche È basato sulla capitalizzazione dei redditi futuri derivanti dall'utilizzo del bene e determina, pertanto, il livello di investimento che è giustificato dai redditi ottenibili. Nel caso di Macchinari e Impianti é utilizzabile solo dove è possibile estrapolare la quota di reddito derivante dall utilizzo del bene (es. centrali elettriche, stazioni di servizio). Applicabilità: ~ 5% dei casi 28

29 Grazie! 29