LOTTO 2 PE 5 VARIANTE 34

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1 C O M U N E DI P I E V E E M A N U E L E Provincia di Milano Legge n. 448 Art. 31 commi da 45 a 50 AREE CONCESSE AI SENSI DELL ART. 35 L. 865/71 TRASFORMAZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE IN DIRITTO DI PROPRIETA LOTTO 2 PE 5 VARIANTE 34 1

2 NORMATIVA DI RIFERIMENTO La legge n. 549 successivamente modificata con la legge n. 662, ha introdotto la possibilità per i Comuni di cedere in proprietà le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962 n. 167 già concesse in diritto di superficie ai sensi dell art. 35, quarto comma della legge 22 ottobre 1971 n La legge n. 662, nel modificare la citata legge 549/95, stabiliva che il prezzo delle aree da trasformare era determinato dall Ufficio Tecnico Erariale ai sensi dell art. 5 bis del Decreto Legge n. 333, convertito con legge n. 359, escludendo la riduzione dell ultimo periodo. La legge n. 448 ha nuovamente modificato la materia in oggetto demandando ogni competenza al Comune che attraverso il proprio ufficio tecnico determina il corrispettivo di trasformazione e la modifica della convenzione, infatti stabilisce, all art. 31, che: comma 45: I comuni possono cedere in proprietà le aree comprese nei piani approvati a norma della legge n. 167, ovvero de limitatamente ai sensi dell art. 51 della legge n. 865, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell art. 35, quarto comma, della medesima legge n. 865/71. Le domande di acquisto pervenute dai proprietari di alloggi ubicati nelle aree non escluse prima della approvazione della delibera comunale, conservano efficacia. comma 46: Convenzioni stipulate ai sensi dell art. 35 della legge 865/71 e successive modificazioni, e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all art. 8, commi primo, quarto e quinto, della legge n. 10 alle seguenti convenzioni: a) Per una durata pari a quella massima prevista dalle citate disposizioni della legge 10/77 diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle aree e quella di stipulazione della nuova convenzione; b) In cambio di un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato ai sensi del comma 48. comma 47: La trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del Comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente, dietro il pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48. comma 48: Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal Comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura del 60 % di quello determinato ai sensi dell art. 5 bis, comma 1, del decreto legge n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 2

3 n. 359, escludendo la riduzione prevista dall ultimo periodo dello stesso comma, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall ISTAT, dell indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versarti i suddetti oneri e quello si stipula dell atto di cessione delle aree. Comunque il costo dell area cosi determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal Comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47. comma 49: E esclusa in ogni caso la retrocessione, dai Comuni ai proprietari degli edifici, di somme già versate da questi ultimi e portate in detrazione secondo quanto previsto al comma 48. comma 50: Sono abrogati i commi 75, 76, 77, 78, 78 bis e 79 dell art.3 della legge 549/95 e successive modificazioni, nonché i commi 61 e62 dell art. 3 della legge 662/96. 3

4 OGGETTO DELLA TRASFORMAZIONE Il lotto 2 PE 5-34 si trova in un area posta a est del nucleo storico di Pieve Emanuele e si configura come un espansione residenziale avvenuta alla fine degli anni 80, esso è stato individuato come naturale completamento di un contiguo piano di zona già attuato negli anni 80 e denominato 2PE bis. L edificazione del lotto 2 PE 5 34 si è caratterizzata dalla bassa densità con una netta predominanza delle tipologie edilizie bifamiliari e a schiera solo in minima parte sono presenti tipologie in linea con 4 6 piani; le aree esterne al lotto verso nord e est sono interne al perimetro del Parco Agricolo Sud. Il Comune ha concesso negli anni il diritto di superficie alle cooperative aventi diritto, più specificamente: 1. Cooperativa Edil 2000, convenzione stipulata in data ; 2. Cooperativa Edil 2000, convenzione stipulata in data ; 3. Cooperativa Edil 2000 in data ; 4. Cooperativa Prefimo, convenzione stipulata in data ; 5. Impresa R.C., convenzione stipulata in data ; 6. Cooperativa C.M.B., convenzione stipulata in data ; 7. Cooperativa La Vallazze, convenzione stipulata in data ; 8. Cooperativa Garden, convenzione stipulata in data ; 9. Cooperativa Solaris, convenzione stipulata in data ; Individuazione catastale Vedi allegato A Zona urbanistica Nel vigente Piano Regolatore Generale, approvato con delibera consiliare n. 64 del e vigente a tutti gli effetti dal (con la pubblicazione sul BURL), gli edifici sono azzonati in Zona prevalentemente residenziale consolidata edifici bassi, normata dall art. 33 delle N.T.A. e Zona prevalentemente residenziale consolidata edifici multipiano, normata dall art. 32 delle N.TA. 4

5 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE La valutazione di cui al comma 48 della L. 448/98 è relativa alla stima a costo di trasformazione del valore venale, e verrà mediata, ai sensi dell art. 5 bis, comma 1 del D.LGS. 333/92, convertito con modificazione dalla L. 359/92, con il reddito domenicale rideterminato con riferimento alla qualità di coltura esistente prima della trasformazione dell area stessa e sulla base delle tariffe d estimo vigenti alla data della stima. Questa valutazione necessita, come detto, di una precedente stima relativa al valore venale di mercato dell area medesima e per questa determinazione il criterio da utilizzarsi, è quello relativo alla stima sul valore di trasformazione L elemento principale per determinare il valore del terreno è la capacità edificatoria dello stesso, cioè il volume costruibile per ogni mq di area interessata dall intervento; Considerato che: ogni area, assegnata, ha un diverso indice di fabbricabilità, come emerge dalle convenzioni. procedendo ad effettuare la stima del valore di mercato per ciascuna area, oggetto di convenzione, si avranno nove valori diversi, nell ambito dello stesso Lotto. Valutato che il criterio più adeguato per ottenere un prezzo di trasformazione unico, per l intero lotto 2 PE 5-34, è quello di procedere ad un unica stima utilizzando come indice di fabbricabilità la media ponderale di tutti gli indici di fabbricabilità del lotto in oggetto. Vista la deliberazione di Giunta municipale n. 62 del avente ad oggetto Atto di indirizzo sui criteri da utilizzare per la trasformazione dal diritto di superfici in proprietà relativi al Lotto 2 PE 5 variante 34, con la quale è stato approvato di utilizzare come indice di fabbricabilità, dell intero Lotto 2 PE 5 34, la media ponderale di tutti gli indici di fabbricabilità delle aree facenti parte del lotto in oggetto; Criteri di valutazione Il metodo di stima utilizzato è il metodo analitico basato sul valore di trasformazione. Tale metodo si fonda sul seguente principio il valore di un area edificabile si ottiene sottraendo al valore di mercato di un immobile edificato tutti quei costi che l operatore deve sostenere per la realizzazione dell immobile stesso, che è tradotto nella seguente formula matematica: Va = ((Px(VtxSxI1xI2/3)x(1-U)-((Kcux(VtxI1xI2/3))+(Kuux(VtxS))))/(0,105+(1+r)^n) Dove: Va = valore dell area S = superficie lorda complessiva dell intervento: S(mq) = 1,00 Vt = Indice volumetrico territoriale assunto in rapporto alla zona omogenea in cui è compresa l area 5

6 Vt (mc/mq) = 2,34 I1 = Riduzione S.l.v.p. per parti comuni non vendibili (da assumere in rapporto alle tipologie edilizie più diffuse nella zona con valori tra 0.86 e 1,00) = 0,90 I2 = Maggiorazione S.l.v.p. per accessori vendibili definita applicando coefficienti di virtualizzazione (da assumere in rapporto al mercato con valori tra 1,10 e 1,30) = 1.1 P = prezzo di mercato di fabbricati di nuova edificazione, rilevato in loco e riferito alle tipologie edilizie più diffuse U = Utile promotore immobiliare (da assumere con riferimento alla specificità del mercato locale per un valore compreso tra 0,00 e 0,30) = 0.11 Kcu = Costo medio di costruzione per edifici, di definita destinazione funzionale (assunto uguale al valore unitario) Kuu = Costo di urbanizzazione, comprensivo di oneri ex legge n. 10/77 (assunto uguale al valore unitario al mc) R = Tasso di remunerazione di investimenti ordinari a medio termine = 0,05 N = Numero di anni necessari per la trasformazione definito con riferimento ai seguenti elementi, accertati alla data di stima Valore medio dei fabbricati Rappresenta il valore del fabbricato finito, per il valore medio unitario di mercato degli immobili in esame. Il valore al metro quadrato è stato desunto alla Rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Milano e Provincia edita dalla Borsa Immobiliare di Milano (relativa la 1 semestre 2008). Per l applicazione del criterio della stima per il valore di trasformazione, in relazione a costruzione edilizie edificate sul territorio del Comune di Pieve Emanuele simili a quelle oggetto della presente stima, per dimensioni e caratteristiche, valutate le condizioni intrinseche ed estrinseche della zona, lo stato di diritto, di conservazione alla qualità e l ubicazione dell immobile, si ritiene che il più probabile valore di mercato sia pari a 2.000; che corrisponde al prezzo indicato dal listino prezzi degli immobili. Costo della trasformazione E il costo ordinario occorrente per la completa e radicale trasformazione dell area ed è composto da: Costo delle opere edili, comprendente: costo tecnico di costruzione, spese generali, utile d impresa e sistemazione esterna, oneri professionali (progettazione, direzione lavori, sicurezza, collaudo) che corrisponde al Costo medio di costruzione dell immobile (Kc) pari a /mq 898,06; Contributi afferenti il costo di costruzione e oneri per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria e contributo sul costo di costruzione (Ku) pari a /mq 65,68; Utile promotore immobiliare, tasso di remunerazione di investimento ordinari a medio termine e il numero di anni necessari per la trasformazione. 6

7 Determinazione del valore venale di un metro quadro di area Pertanto, dall analisi e dall applicazione di detti elementi si ritiene che il più probabile valore di mercato dell area è pari a 454,89. 7

8 Determinazione del corrispettivo di cui al primo comma dell art. 5 bis della legge n. 359/1992. Il richiamo all articolo 5 bis, comma 1, della legge 359/92 comporta che il prezzo di alienazione dell area sia determinato nella misura del 60% della media prevista dall articolo 13, comma 3, della legge 15 gennaio 1885 b. 2892, ottenuta sostituendo ai fitti coacervati dell ultimo decennio il reddito domenicale rivalutato di cui agli art.li 24 e seguenti del Testo Unico delle imposte sui redditi approvato con DPR 22 dicembre 1986 n Valore aree /mq 454,89. Coacervo del reddito domenicale rivalutato (RD) Superficie di riferimento mq 1 Seminativo irriguo R.D Anni 10 Coefficiente 103,125 Fitti coacervati /mq 8,25 Il corrispettivo complessivo terreno (CT) di cui al primo comma dell art. 5 bis della legge n. 359/1992, è dato dalla seguente formula di calcolo: CT = (Va+RD)/2x 0,60= CT = (454,89.+8,25)/2x0,60 = /mq 138,94 Il corrispettivo dovuto per la trasformazione è pari a /mq 138,94. Si precisa che le detrazioni delle somme versate rivalutate in base alla variazione ISTAT dei prezzi verificatasi tra la data in cui sono stati versati gli oneri di concessione e quella di stipula dell atto di proprietà, non può essere determinata come importo fisso da detrarre al valore del terreno, in quanto il lotto è stato ripartito tra diversi operatori, gli immobili sono stati eseguiti in periodi diversi e gli importi versati dagli operatori per il diritto di superficie del terreno varia a seconda dell anno della stipula della convenzione. Pertanto, le detrazione da applicare saranno determinate in base ad ogni singola convenzione. Pieve Emanuele, Il Funzionario Responsabile Governo Territorio Infrastrutture Guadagnolo ing. Arturo 8