MERCATO IMMOBILIARE MILANO

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1 MERCATO IMMOBILIARE MILANO Le quotazioni di Milano nel corso del 2009 sono diminuite del 2,1% ,9% +13,5% +10,8% +6,9% +4,7% +5,7% +1,8% -4,6% -2,1% Speciale Grandi Città Nel secondo semestre del 2009 le quotazioni immobiliari di Milano hanno segnalato una diminuzione dello 0,4%. In lieve aumento i valori delle abitazioni nelle zone intorno al Duomo dovuto al fatto che in questo semestre si sono registrate maggiori compravendite sugli immobili di prestigio e, in generale, di qualità medio alta e questo, insieme alla bassa offerta presente sul mercato, ha contribuito a questo risultato. La zona è oggetto di interesse da parte di investitori che acquistano per i figli studenti presso le Università di Milano oppure che lasciano la propria famiglia di origine per vivere in zona. Da segnalare il recupero di Palazzo Ferrero da cui si stanno ricavando immobili di nuova costruzione. Completamente diverso il mercato della zona di Brera dove si acquista per lo più per uso personale e si cercano tagli molto grandi, oltre 200 mq, difficili da trovare. Per questo motivo le vendite si realizzano in tempi brevi e a prezzi elevati. Tra le zone più richieste resistono via Madonnina, via Fiori Chiari e corso Garibaldi dove si registrano quotazioni che oscillano da 8 mila a 10 mila! al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un rallentamento della domanda, spiegabile con l esistenza di canoni di locazione elevati che spingono i potenziali conduttori a spostarsi in zone poco più lontane dal centro dove i valori sono più bassi. Infatti molte aziende che in passato cercavano appartamenti in affitto per i propri dipendenti in zona ora non erogano più questo tipo di benefit. Si registra un aumento delle quotazioni nel segmento di alto profilo delle abitazioni nella zona di Porta Ticinese, Parco delle Basiliche dove anche in questo semestre è stata la qualità dell immobile a fare la differenza. Infatti, si sono compravendute soprattutto abitazioni dal valore superiore a 500 mila!, quasi sempre ampie metrature. Ad acquistarle sono soprattutto residenti fuori Milano, in città per lavoro e che avevano trascorso alcuni anni in affitto. La domanda di abitazioni si rivolge in particolare a soluzioni, con almeno due camere da letto e doppi servizi, per le quali si è anche disposti ad investire cifre importanti. Si inizia a notare anche una maggiore attenzione allo standard energetico degli immobili e alla presenza dei certificati di conformità degli impianti allegati all immobile. Si riscontrano difficoltà nella vendita degli appartamenti posizionati ai piani bassi, in stabili in cattivo stato di conservazione, senza ascensore, con affaccio su strade buie o molto rumorose o che presentano squilibrio nella distribuzione della superficie tra zona giorno e zona notte. In questo caso i venditori, soprattutto chi ha necessità ed urgenza di vendere, sono costretti a rivedere il prezzo della richiesta. La maggior parte della domanda è rivolta ad immobili con caratteristiche di qualità. L abbondante offerta sul mercato stimola una selezione più attenta. Questa tendenza ha interessato tutta la zona, per cui sono certe caratteristiche dell'immobile ad essere premiate a parità di posizione. In altri periodi l ubicazione dell'immobile era l'elemento principale per la scelta. Alcune macroaree della città hanno segnalato una ripresa delle quotazioni e tra queste Vercelli- Lorenteggio dove segnaliamo un incremento delle quotazioni nella zona che si sviluppa intorno a via Washington. Nella seconda parte del 2009, si è notata una buona performance soprattutto sui tagli grandi a partire da 90 mq. I tagli più piccoli, bilocali e monolocali, registrano delle difficoltà e un allungamento delle tempistiche di vendita. I tagli più grandi sono acquistati soprattutto da persone che già abitano nella zona e che quindi ne apprezzano i vantaggi. L attenzione di questi acquirenti è posta quasi sempre al contesto in cui è situato l immobile mentre non sembra influenzare la scelta finale lo stato di conservazione dell immobile. Anzi spesso di preferiscono le

2 Speciale Grandi Città tipologie da ristrutturare per poterle personalizzare. Le soluzioni situate in piazza Vesuvio, via Dezza, nel quartiere Frua sono sempre quelle più ricercate e vendute con facilità. Quasi sempre chi acquista in zona ha il capitale a disposizione per poter realizzare l acquisto che spesso è di tipo migliorativo. I piccoli tagli sono ancora ricercati da genitori di studenti fuori sede oppure da giovani coppie aiutate dai genitori. Sul mercato delle locazioni si registra invece una certa stabilità con una richiesta alimentata per lo più da studenti e lavoratori fuori sede. In crescita anche i valori della zona intorno a viale delle Forze Armate dove la bassa presenza di nuove costruzioni sul mercato e i prezzi elevati per quelle esistenti (intorno a 4000! al mq) hanno fatto in modo che la domanda si rivolgesse alle tipologie usate ed in buone condizioni di conservazione. Si riscontrano maggiori difficoltà nella vendita delle tipologie da ristrutturare completamente per le quali si temono i costi di ristrutturazione; infatti si vendono solo dopo lunghe trattative e con ribassi sensibili sul prezzo della richiesta. I tempi di vendita mediamente si sono portati intorno a 5-6 mesi. Nella seconda parte dell anno si sono compravenduti soprattutto bilocali e trilocali. Quest ultimo è in assoluto la tipologia più ricercata in zona, soprattutto dalle famiglie che esprimono una disponibilità media di spesa intorno a mila!. Infatti sono state proprio loro ad acquistare in questa seconda parte del 2009, insieme a giovani coppie e single. Sul mercato degli affitti si registra una buona richiesta da parte di immigrati cinesi che iniziano a cercare appartamenti in affitto in zona dal momento che hanno aperto alcune attività commerciali. La macrozona che ha messo a segno la diminuzione dei prezzi più sensibile è stata quella di Fiera- San Siro che ha segnalato una contrazione dei prezzi del 2,4% in seguito all andamento dei quartieri di San Siro e Qt 8. La zona Fiera invece non ha registrato variazioni delle quotazioni. Nei quartieri di San Siro e Qt8 i prezzi sono lievemente diminuiti. Entrambi segnalano una buona richiesta di abitazioni anche se si registrano difficoltà per le soluzioni di tipo popolare che non riescono a trovare acquirenti sul mercato. Anche i piccoli tagli, monolocali e bilocali, hanno difficoltà ad essere venduti dal momento che ad acquistarli erano soprattutto le giovani coppie e comunque coloro che facevano ricorso al mutuo per finanziare l acquisto dell immobile. Si tratta per lo più di abitazioni dell Aler, concentrate in piazza Selinunte. In passato erano acquistati soprattutto da immigrati. Oggi invece sono oggetto di acquisto da parte di investitori che poi mettono a reddito affittando a coloro che non riescono ad acquistare. Una soluzione in buono stato costa 1800! al mq. Nei due quartieri l offerta immobiliare è abbastanza eterogenea e include sia soluzioni in edilizia civile che villette a schiera, concentrate per lo più intorno all Ippodromo. Le loro quotazioni oscillano intorno a mila!. Sempre sostenuta la domanda di soluzioni signorili, disponibili nella zona adiacente alla Fondazione Don Gnocchi. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda, in aumento perché cresce il numero di coloro che in zona non riescono ad acquistare, ma i canoni sono in ribasso perché è diminuita la capacità di spesa dei potenziali inquilini. Per un bilocale si è disposti a spendere mediamente intorno a ! al mese. A seguire la macroarea di Bovisa-Sempione che ha messo a segno una diminuzione del 2,3%. Tanti i quartieri che hanno segnalato stabilità dei prezzi tra cui l area di corso Sempione e quella di Cenisio-Procaccini e Cenisio -Mac - Mahon e, più in periferia, quella della Bovisa. Si segnala invece una contrazione del 6,9% nel quartiere di Farini-Isola. In questo quartiere si assistono a dinamiche diverse: infatti nel quartiere Isola la domanda di abitazioni è sempre molto vivace, si ricercano soprattutto bilocali da parte di single ed investitori. La zona offre per lo più appartamenti in stabili di ringhiera che in buone condizioni si trattano a prezzi medi di ! al mq. Si riscontrano invece maggiori difficoltà nella zona intorno a viale Jenner, viale Maciachini e viale Stelvio dove al momento c è molta offerta di tagli medio-grandi che si collocano sul mercato con difficoltà a meno di ribassi sensibili sui prezzi di richiesta e dopo tempistiche di vendita che possono arrivare anche a sei-otto mesi. Le quotazioni delle tipologie usate sono di ! al mq. Rallentamenti anche nella vendita di nuove costruzioni, alcune delle quali disponibili in via Valtellina e valutate mediamente intorno a 4300! al mq.

3 Speciale Grandi Città La macroarea di Città Studi-Indipendenza ha segnalato una diminuzione delle quotazioni dell 1,4%. Quasi tutti i quartieri non hanno registrato variazioni ad eccezione di Crescenzago- Gorla, dell area intorno a via Padova e del quartiere di Lambrate. Nel quartiere di Crescenzago- Gorla si registrano difficoltà nella vendita di appartamenti dal valore superiore a 250 mila!, tengono i bilocali in contesti civili degli anni 50 valutati da 150 a 160 mila! che, in questa seconda parte del 2009, sono stati acquistati soprattutto da single che hanno lasciato una situazione di affitto. Maggiori le difficoltà per le famiglie che vorrebbero cambiare abitazione per comprarne una più grande dal momento che il budget non è sufficiente oppure la dimensione e il taglio degli immobili, soprattutto sulle nuove costruzioni, non accontentano le richieste. Infatti nella zona si registrano difficoltà nella vendita di queste ultime tipologie per le quali si chiedono mediamente intorno a ! al mq. Si riscontrano anche difficoltà per le soluzioni economiche, spesso senza ascensore ed inserite in contesti di ringhiera e che in passato trovavano acquirenti tra gli immigrati, ora in difficoltà nell acquisto degli immobili. I quartieri della macrozona di Lodi-Corsica sono quelli che hanno registrato la performance migliore con un -0,1%. Un leggero aumento dei prezzi ha interessato Porta Romana-Buozzi, una lieve diminuzione Porta Romana-Sabotino. Nel primo quartiere l aumento delle quotazioni è stato determinato dal fatto che, nella seconda parte dell anno, sono stati compravenduti soprattutto immobili di livello qualitativo medio alto. Si è apprezzato in particolar modo il grado della ristrutturazione ( la presenza di aria condizionata, parquet, doppi vetri). La tipologia più richiesta è stato il bilocale, a seguire il trilocale. Nella seconda parte dell anno si è registrato un ritorno degli investitori alla ricerca di bilocali da mettere a reddito. In zona cercano gli studenti della Bocconi e i lavoratori fuori sede. Sul mercato degli affitti si registra però una minor domanda rispetto agli anni scorsi; infatti chi riesce ad ottenere un mutuo a compensazione di un capitale già a disposizione, soprattutto tra i giovani, preferisce acquistare. In lieve diminuzione le quotazioni delle abitazioni nella zona di Porta Romana-Sabotino dove nella seconda parte del 2009 si registra un aumento delle tempistiche di vendita (intorno a 3 mesi). Ad acquistare è un target che ha una buona disponibilità di spesa e che, difficilmente, fa ricorso al finanziamento. Si tratta di investitori che comprano piccoli tagli da mettere a reddito, di genitori di studenti che acquistano per i figli e famiglie che vogliono migliorare la qualità abitativa. Chi cerca i bilocali li può trovare più facilmente in viale Bligny e dintorni dove ci sono le case di ringhiera dei primi anni del 1900 che, in ottime condizioni, si scambiano a prezzi medi di ! al mq (piccoli tagli). Più bassa in zona l offerta di trilocali. Immobili signorili sono disponibili nell area individuata da via Vittadini e via Bellezza dove, per un buon usato, si arriva anche a 5000! al mq. Sul mercato delle locazioni si registra al momento più offerta che domanda. La richiesta di immobili in affitto è più vivace nei mesi di giugno e settembre quando arrivano a Milano ragazzi fuori sede che studiano all Università Bocconi. Da segnalare che in zona sono stati costruiti un migliaio di box e che questo ha calmierato sia i canoni di locazione che i prezzi. La macroarea di Navigli-Famagosta ha visto in questo semestre una contrazione dei prezzi dell 1,3% e tra i quartieri che la identificano solo Missaglia-Gratosoglio ha segnalato una minima diminuzione dei prezzi del 3,8%. La macroarea Stazione Centrale-Fulvio Testi ha messo a segno una variazione decisamente contenuta (-1,1%). Tra i quartieri che hanno riscontrato una diminuzione dei prezzi più forte ci sono Maggiolina( -5,2%) e Greco (-4%). Numerosi gli interventi di urbanistica previsti sul territorio milanese in vista dell Expo. Tra queste il prolungamento delle linee metropolitane esistenti e la realizzazione di nuove: entro il 2015 la rete metropolitana che attraversa Milano e il suo hinterland sarà raddoppiata. Nel 2009 termineranno i prolungamenti delle linee 2 e 3 ad Assago e al quartiere Comasina. Sono partiti i cantieri per la linea 5 (Garibaldi-Bignami). I cantieri per il lotto Ovest, da Garibaldi a San Siro, saranno avviati nel In progetto anche quelli per la prima tratta della linea 4 da via Lorenteggio a via Sforza. Si prevede poi il prolungamento della linea 2 da Cologno a Vimercate e della linea 3

4 Speciale Grandi Città da San Donato a Paullo. Inoltre si realizzerà la Pedemontana, la Tem (tangenziale esterna) e la Brebemi (Brescia-Bergamo-Milano). Sicuramente si velocizzerà il completamento delle opere urbanistiche più importanti tra cui Garibaldi-Repubblica e l ex Fiera Campionaria. In entrambi i progetti i lavori sono ormai in pieno svolgimento. Ricordiamo che il progetto City Life interessa 225 mila mq nell area dell ex Fiera e che dovrebbe concludersi nel Porterà alla nascita di 160 mila mq di aree verdi, residenze di lusso e tre grattacieli con destinazione residenziale e direzionale. Continuano i lavori per le abitazioni in Garibaldi-Repubblica dove sorgerà un parco di 100 mila mq e 36 mila mq di edilizia residenziale, con appartamenti di lusso con caratteristiche eco-compatibili ( Bosco Verticale ). A sud della città, a Milanofiori Nord sono in corso lavori per la costruzione di un complesso residenziale e di un parco verde oltre all arrivo della fermata della metropolitana di Assago. Altro progetto è quello che riguarderà lo smantellamento dell Ortomercato, per lasciare spazio alla Città del Gusto e della Salute. Altri progetti importanti interesseranno la Bovisa e Porta Vittoria. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio ,5% 45,6% 36,1% 9,4% 1,4% Luglio ,2% 45,3% 35,3% 10,6% 1,6% Da Luglio 2009 a Gennaio 2010 a Milano si registra un lieve aumento della concentrazione della domanda su monolocali, bilocali e trilocali. Il bilocale è la tipologia di immobile che raccoglie la maggioranza delle richieste con il 45,6% delle preferenze. Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio ,1% 42,4% 34,5% 9,5% 2,5% Luglio ,7% 44,0% 32,9% 9,2% 2,2% L analisi dell offerta evidenzia che la maggioranza degli immobili presenti sul mercato sono bilocali (42,4%) seguiti dai trilocali (34,5%). In aumento la concentrazione dell offerta di trilocali, quattro locali e cinque locali. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

5 MILANO CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo BRERA CORSO GARIBALDI CORSO MAGENTA - VERCELLI - BARACCA - CADORNA - SAN VITTORE CORSO VITTORIO EMANUELE FIORI CHIARI - MADONNINA LEGNANO - MOSCOVA PIAZZA SANT' AMBROGIO PONTACCIO - SOLFERINO PORTA TICINESE - PARCO BASILICHE QUADRILATERO SOLFERINO VIA DANTE - MISSORI VIA LARGA VIA TORINO Vercelli-Lorenteggio BAGGIO - MUGGIANO BAGGIO - QUINTO ROMANO FORZE ARMATE INGANNI - ZURIGO LORENTEGGIO - SAN GIMIGNANO Nd Nd SOLARI - FOPPA SOLARI - PORTA GENOVA TOLSTOJ WASHINGTON Fiera-San Siro FIERA - MONTEROSA FIERA - PAGANO FIGINO Nd QT Nd Nd SAN SIRO SAN SIRO - CAPECELATRO

6 Bovisa-Sempione AFFORI AMORETTI - QUARTO OGGIARO AMORETTI - VIALBA Nd Nd BOVISA BOVISASCA BRUZZANO CENISIO - MAC MAHON Nd Nd CENISIO - PROCACCINI Nd Nd CERTOSA - GALLARATE CERTOSA - MONTE CENERI Nd Nd 2200 COMASINA DERGANO ESPINASSE - CERTOSA FARINI - ISOLA MACIACHINI NIGUARDA PELLEGRINO ROSSI PREALPI - MAC MAHON Nd SEMPIONE Nd Nd Staz.Centrale-Gioia-F.Testi BUENOS AIRES - VENEZIA CAIAZZO - LORETO GRECO LORETO - VENINI - PASTEUR MAGGIOLINA MURAT - ZARA PRECOTTO ROVERETO STAZIONE CENTRALE TESTI - CA' GRANDA Nd TURRO VIALE MONZA

7 Città Studi-Indipendenza ABRUZZI Nd Nd Nd ABRUZZI - LORETO CINQUE GIORNATE CITTA' STUDI - ARGONNE CITTA' STUDI - GROSSICH CITTA' STUDI - PECCHIO CITTA' STUDI - PORPORA - TEODOSIO CRESCENZAGO - GORLA INDIPENDENZA LAMBRATE PADOVA - CRESCENZAGO PADOVA - LORETO PIAZZA UDINE - CIMIANO PIAZZA UDINE - QUARTIERE FELTRE PICENO - PLEBISCITI REGINA GIOVANNA - CASTELMORRONE Lodi-Corsica BONFADINI - UNGHERIA CORSICA CORSO LODI - SAN LUIGI CORVETTO - VIALE LUCANIA MONTENERO Nd PORTA ROMANA PORTA ROMANA - BUOZZI PORTA ROMANA - SABOTINO TITO LIVIO Nd UMBRIA Navigli-Famagosta BARONA - SANTA RITA MISSAGLIA - GRATOSOGLIO Nd RIPAMONTI - VAL DI SOLE TIBALDI - CERMENATE TIBALDI - SAN GOTTARDO

8 TIBALDI - MEDA - NAVIGLIO PAVESE Nd 3400 Nd Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa