MERCATO IMMOBILIARE TOSCANA II SEM 2012 MERCATO IMMOBILIARE FIRENZE II SEM 2012

Transcript

1 MERCATO IMMOBILIARE TOSCANA II SEM 2012 Nel secondo semestre del 2012 le quotazioni di Firenze sono diminuite del 4,5%. Più forti le contrazioni che hanno interessato Carrara ( 8,7%) e Prato ( 6,3%). Ad Arezzo i valori immobiliari hanno perso il 4,8%. A seguire Lucca ( 4,2%), Livorno ( 3,9%),Pistoia ( 3,1%) e Siena ( 2,6%) MERCATO IMMOBILIARE FIRENZE II SEM 2012 Nella seconda parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni a Firenze hanno registrato una contrazione del 4,5%. Andamento dei prezzi nel tempo ,0% 6,5% 3,2% 0,8% 4,2% 8,7% I valori degli immobili nelle aree centrali della città sono diminuiti del 6,3%. Il mercato della zona Santa Croce si è rivelato dinamico, soprattutto nelle parti interne a via Verdi e più vicine alle mura originarie della città. Una componente rilevante degli acquirenti è rappresentata dagli investitori che mettono a reddito mila per soluzioni di mq da concedere in locazione, a studenti e turisti. Tra chi cerca la seconda casa si annoverano anche genitori di figli studenti (soprattutto provenienti dal Sud Italia) e turisti, per lo più italiani ma anche brasiliani e russi. La restante parte è costituita da fiorentini che già vivono in centro e vogliono migliorare la propria condizione abitativa. Il mercato delle locazioni è sempre attivo, alimentato soprattutto da turisti (italiani, ma vi sono anche numerosi spagnoli) e studenti universitari (molti dei quali sono americani). La zona più apprezzata è quella a ridosso di piazza di Santa Croce, grazie alla sua maggiore attrattività turistica. Spostandosi verso l esterno, in viale Giovine Italia, la zona è più residenziale, dove ci sono sia uffici sia appartamenti recenti (dal XVI secolo a fine 800 metà 900): per un buon usato si devono mettere in conto al mq. Grazie alle ampie metrature e agli alti soffitti, gli appartamenti situati in piazza d Azeglio sono molto ricercati e presentano quotazioni intorno a 5000 al mq. L offerta abitativa è più bassa sul Lungarno a causa della presenza di uffici e strutture alberghiere. Lungo l altra sponda del fiume, nella zona di Porta Romana Giardino di Boboli l edilizia è di tipo residenziale popolare ed è caratterizzata da immobili antichi e storici abitati prevalentemente dai fiorentini. Nella zona del Duomo si stanno ristrutturando palazzi storici, con relativi frazionamenti degli appartamenti in bilocali e trilocali di mq. Box e posti auto non sono particolarmente richiesti, vista la scarsa presenza di residenti. Nel Centro storico della città, in zona San Gallo, si segnala un offerta abitativa in crescita mentre i tempi di vendita risultano ridotti e spesso non superano i 30 giorni. Il mercato di quest area è diviso in due: da una parte le soluzioni di qualità sempre molto apprezzate e richieste, dall altra le tipologie più scadenti maggiormente in difficoltà. Molti acquirenti sono investitori, a volte provenienti anche da altre città italiane come ad esempio Roma, Milano e Napoli. La presenza di studenti universitari infatti attira questo tipo di compratori che in genere cercano trilocali da mettere a reddito.

2 Molte richieste di appartamenti in locazione provengono dalle numerose scuole americane presenti in città: si tratta di istituti universitari, spesso collegati ai college d oltreoceano, in cerca di appartamenti per i propri studenti. Da segnalare anche numerosi acquisti per la realizzazione di B&B ed affittacamere. All interno dei viali, lato Centro storico, si possono acquistare appartamenti costruite tra la fine dell 800 ed i primi anni del 900. Tra le strade più signorili da ricordare via delle Mantellate, via Venezia, via Cherubini e via Lamarmora con quotazioni che non scendono mai al di sotto dei 5000 al mq. In diminuzione del 4,4% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Novoli Careggi. Tra i quartieri che hanno segnalato una contrazione Puccini Demidoff e Statuto Libertà Fortezza. Nella seconda parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Statuto, Libertà e Fortezza hanno registrato un ribasso. L offerta immobiliare della zona sviluppatasi a partire dalla fine del 1800 è molto diversa e spazia dalle tipologie signorili a quelle civili. L area più signorile si trova intorno a piazza della Vittoria, via Lorenzo il Magnifico, via XX Settembre e piazza della Libertà: ci sono immobili d epoca di pregio, spesso sono attici dalle ampie metrature e si possono trovare anche appartamenti da mq. Più accessibili i prezzi nella zona di Statuto (via del Romito, via dello Statuto e limitrofe), dove ci sono immobili costruiti tra gli anni 50 e gli anni 70. Il passaggio della ferrovia, non lontano, determina la presenza di prezzi più contenuti. Una tipologia usata ed in buono stato si compravende a prezzi medi di al mq con punte di 3000 al mq. Nelle vicinanze sorge la zona di Fortezza, a ridosso della Stazione di S. Maria Novella, caratterizzata da abitazioni costruite negli anni 70 che si alternano ad altre degli anni Una soluzione ristrutturata costa intorno a 3500 al mq. Sul mercato degli affitti si registra una buona domanda da parte di famiglie immigrate e di professionisti. Per un bilocale si chiedono intorno a al mese. Si stipulano soprattutto contratti a canone libero e si preferiscono le abitazioni con almeno la cucina arredata. Molto elevata la domanda di box e posti auto, la cui offerta è invece bassa e questo causa un aumento delle quotazioni che si attestano a mila. Nella seconda parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Puccini Demidoff hanno segnalato un ribasso. I proprietari degli immobili sono restii a diminuire i prezzi a meno che non abbiano la necessità di vendere. Ad acquistare in zona sono investitori e giovani coppie e famiglie. Gli investitori sono spinti dalla vicinanza del Polo Universitario e del Palazzo di Giustizia che sorgono oltre il viale Forlanini. Qui la ricerca della prima casa riguarda in particolare le giovani coppie che negli ultimi tempi, complice anche il ribasso dei prezzi, si orientano direttamente sul trilocale. Si cercano abitazioni possibilmente ristrutturate e silenziose: la zona in alcune strade ha problemi di inquinamento acustico. La domanda di immobili in affitto è in aumento. Cercano studenti, giovani coppie, famiglie che non riescono ad acquistare e numerosi immigrati. Alta la domanda di box e posti auto perché la presenza dei molti uffici rende difficile la ricerca di un parcheggio. I box si vendono a prezzi medi di 30 mila euro mentre il posto auto costa intorno a 12 mila. Diminuiscono i prezzi nell area di Firenze Nova. Si registra, infatti, un notevole incremento dell offerta in seguito alla dismissione immobiliare da parte di possessori di seconde case (ereditate o acquistate per i figli), a seguito dell introduzione dell IMU. Nonostante ciò questa è un area molto dinamica grazie alla presenza del nuovo Polo Universitario, di un grande centro commerciale e del nuovo Tribunale di Firenze; a questo si aggiunge la vicinanza all aeroporto e alla stazione. Studenti universitari (provenienti da tutta Italia, ma anche dalla Spagna) e lavoratori fuori sede alimentano il mercato delle locazioni.

3 L offerta immobiliare di Firenze Nova consiste soprattutto in condomini di grandi dimensioni, accanto ai quali si estende una zona edificata negli anni 60. Box e posti auto sono sempre richiesti, ma l offerta è risicata. In contrazione del 4,1% i prezzi degli immobili nella macroarea di Campo di Marte. Il mercato della zona Stadio ha subito una notevole battuta d arresto a causa dell inasprimento della pressione fiscale e delle difficoltà di accesso al credito. L IMU ha provocato preoccupazioni negli acquirenti, che pertanto si sono dimostrati più riflessivi. Dinamico è il mercato degli affitti, grazie alla presenza di numerosi giovani (single e nuove coppie) che non riescono ad ottenere il mutuo, e di studenti che si orientano nelle zone più prossime alla ferrovia. La richiesta di box e posti auto è consistente. Recentemente sono stati realizzati alcuni progetti, terratetti e appartamenti. Il quartiere di Bellariva è posizionato nella zona sud di Firenze e piace perché è ben collegato con il centro della città e vicino a due polmoni verdi quali il Parco Anconella e Parco Albereta. Nella seconda parte del 2012 qui le quotazioni delle abitazioni hanno segnalato una contrazione. A soffrire maggiormente sono le tipologie più popolari, le abitazioni prive di balcone e di ascensore. Si tratta di tipologie che in passato erano acquistate da persone con bassa capacità reddituale e che ora non riescono più ad accedere al credito. Difficoltà anche nella vendita delle abitazioni superiori a 100 mq perché interessano un target intenzionato a realizzare compravendite migliorative, target che al momento è più riflessivo e aspetta prima di acquistare. Non lontano sorge la zona di S. Andrea di Rovezzano, nucleo storico del quartiere, con abitazioni dei primi anni del 1900 e alcune soluzioni semindipendenti (terra tetti). Sul mercato delle locazioni si registra un aumento della domanda alimentata dalle richieste di immigrati, famiglie e giovani coppie che non riescono ad accedere al credito. Le quotazioni delle abitazioni a Settignano hanno segnalato una diminuzione del 7,9%. Parliamo di una zona periferica di Firenze, in posizione collinare, esposta a sud e soleggiata. Apprezzata soprattutto per la tranquillità e per il verde si caratterizza per la presenza di abitazioni indipendenti, terratetti e ville singole. Infatti tra gli acquirenti ci sono numerosi fiorentini che decidono di trasferirsi alla ricerca di maggiore privacy. Si realizzano prevalentemente acquisti di prima casa. La domanda si orienta verso abitazioni dotate di giardino o di uno spazio esterno o terrazzo oppure verso soluzioni indipendenti con parco. Importante la presenza di un box o di un posto auto dal momento che le strade strette del quartiere non sempre consentono di trovare un parcheggio. L offerta abitativa è varia e si spazia dal monolocale alle ville singole. La via principale è via di S. Romano dove si trovano palazzine storiche sia ristrutturate che da ristrutturare. In diminuzione del 9,4% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Poggio Imperiale Bandino. Nel secondo semestre del 2012 sono in diminuzione del 9,4% le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Gavinana zona semicentrale di Firenze confinante con Firenze sud. L offerta abitativa è in aumento e questo ha determinato un allungamento delle tempistiche di vendita dal momento che i potenziali acquirenti hanno più possibilità di scelta. I tempi di vendita si aggirano intorno ai 5 mesi. Si è registrata una tenuta dei valori per i piccoli tagli (di mq) che qui non si trovano facilmente. A comprarli sono coppie giovani al primo acquisto e anziani che decidono di trasferirsi in un appartamento più piccolo. Le soluzioni preferite da chi cerca in zona sono quelle dei primi anni del 1900 posizionate a ridosso del centro storico e valutate mediamente intorno a al mq.

4 Sul mercato delle locazioni si registra una contrazione dei canoni ma la domanda è sostenuta dalla presenza di numerosi lavoratori fuori sede. Infatti su viale Europa sono presenti molte aziende e attività commerciali. Gli inquilini si stanno dimostrando sempre più selettivi ed attenti e di conseguenza i proprietari stanno provvedendo a sistemare gli immobili con arredi di qualità. Stabili le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Isolotto. Prezzi in diminuzione nel quartiere dell Isolotto, soprattutto nella parte più antica. Infatti la maggior parte degli immobili sono da ristrutturare e di conseguenza i potenziali acquirenti sono incentivati ad acquistare solo dopo importanti ribassi di prezzo dovendo poi sostenere le spese di ristrutturazione. Hanno invece tenuto i prezzi delle abitazioni situate sulla strada dove passa la tramvia (che collega S. Maria Novella con Scandicci) e sulle strade limitrofe. Ad acquistare in zona sono famiglie che vi hanno sempre vissuto e che desiderano cambiare casa oppure persone che si trasferiscono dalle zone più centrali dove ci sono problemi di parcheggio e di bassa offerta di box e posto auto. Sul mercato delle locazioni si muovono prevalentemente famiglie che non riescono ad acquistare ma si nota un crescente timore dei proprietari nell affittare l immobile. Per un trilocale si chiedono mediamente 600 al mese. Gli inquilini chiedono l appartamento in buono stato e possibilmente vuoto. Si stipulano contratti di tipo transitorio oppure 4+4 anche se spesso alla prima scadenza cambiano casa o città. DOMANDA Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio ,2% 22,8% 28,3% 28,5% 17,2% Luglio ,3% 24,8% 25,5% 29,2% 17,2% Da Luglio a Gennaio si registra un aumento della concentrazione della domanda di trilocali (+2,8%) e una diminuzione della domanda di bilocali e quattro locali. Stabile la richiesta di cinque locali e monolocali. Dal lato dell offerta si registra un aumento della concentrazione di monolocali passati dal 6,0% al 6,9% e di OFFERTA Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio ,9% 16,2% 26,4% 32,1% 18,4% Luglio ,0% 16,3% 25,1% 32,6% 20,0% trilocali che passano da 25,1% a 26,4%.

5 ANALISI SOCIO DEMOGRAFICA Nella seconda parte del 2012 sul totale delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa a Firenze il 76,5% ha interessato l abitazione principale, intesa sia come primo acquisto assoluto che come acquisto migliorativo. Il 23,5% ha acquistato con l intenzione di mettere a reddito l immobile. Il 37,7% di coloro che hanno realizzato un acquisto a Firenze ha un età compresa tra 35 e 44 anni. Il 25,2% sono persone rientranti nella fascia di età anni ed il 22,3% tra 45 e 54 anni.

6 Questo è un risultato abbastanza in linea con quello che è l attuale momento di mercato. I professionisti del Gruppo Tecnocasa presenti sul territorio dicono infatti che ci sono difficoltà di accesso al credito soprattutto sulle fasce più giovani di età. Più facile che ad ottenere un mutuo ed acquistare siano persone con un lavoro stabile, redditi consolidati e risparmi, a volte ricavati dalla vendita di una casa. Se si incrociano i dati relativi all età degli acquirenti e al motivo dell acquisto si nota che la prima casa prevale nella fascia di età tra 18 e 45 anni, età in cui si realizza il primo acquisto in assoluto oppure si acquista la casa migliorativa. La domanda ad uso investimento è più elevata e prevale sulla prima casa nelle fasce di età oltre i 55 anni. Per quanto riguarda l analisi dello stato civile degli acquirenti si registra una predominanza di single (48,2%), seguiti da coppie sposate (38,1%). Il 9,4% sono separati e divorziati.

7 L analisi sul ricorso al finanziamento dice che il 50,8% acquista senza ricorso al mutuo, la restante parte invece fa ricorso al finanziamento. Quali sono i motivi per cui si è venduta l abitazione nella seconda parte del 2012? Il 48,8% dei venditori ha voluto migliorare la qualità abitativa, a seguire il 23,3% per reperire liquidità (motivo per ci spesso si vende un immobile diverso dalla prima casa). Il 15,5%vende per la necessità di trasferirsi in un altra città ed il 12,4% per cambiamento della struttura familiare.

8 La maggioranza dei venditori hanno un età compresa tra 55 e 64 anni (31,6%)