MERCATO IMMOBILIARE CESENA

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1 MERCATO IMMOBILIARE CESENA Nel secondo semestre del 2013 le quotazioni immobiliari di Cesena sono diminuite del 4,6%. Prezzi in calo nel Centro Storico: l offerta di immobili in vendita è alta, spesso a vendere sono persone che avevano comprato per investimento qualche anno fa, che adesso hanno necessità di liquidità e per questo motivo sono maggiormente predisposte ad abbassare i prezzi. La domanda proviene principalmente da investitori. Il Polo Universitario è ormai una realtà importante, in particolare la facoltà di Psicologia, e la richiesta di case in affitto da parte di studenti provenienti da tutta Italia è in crescita, anche se non mancano domande da parte di lavoratori trasfertisti impiegati nelle importanti aziende presenti in città come ad esempio Technogym, Trevi, Orogel ed Amadori. La maggior parte dei contratti di affitto sono a canone libero, si segnala però un aumento dei contratti a canone concordato con cedolare secca: per un bilocale la spesa mensile è di , il trilocale costa circa 600. Il 2013 ha evidenziato un aumento di richieste di nude proprietà: a cercare queste tipologie sono investitori in cerca di appartamenti ampi da acquistare a prezzi ridotti. Il Centro storico è caratterizzato da tipologie di pregio spesso dotate di travi a vista, affreschi, balconi e logge. Le vie principali sono corso Sozzi, via Uberti, corso Mazzini, via Chiaramonti, Piazza del Popolo dove è possibile acquistare soluzioni signorili usate, ristrutturate negli anni 90, a 2400 al mq. Prezzi più alti si registrano per le soluzioni di pregio ristrutturate recentemente che vengono messe in vendita a al mq. Da segnalare che il Comune di Cesena sta valorizzando il Centro storico grazie all apertura al pubblico di alcuni palazzi storici, al prolungamento degli orari di apertura dei negozi e ad altre manifestazioni volte al rilancio di questa area della città. Nell area del Centro Urbano, edificata tra gli anni 50 e 60, si sviluppa intorno a via Cairoli, via Fratelli Bandiera e via Cesare Battisti, qui è possibile acquistare soluzioni dalle metrature ampie, da sempre sono molto richieste. I prezzi per appartamenti da ristrutturare oscillano tra 1500 e 1600 al mq. Residenziale zona Osservanza, dove si possono acquistare villette singole e bifamiliari risalenti agli anni 50 e 60. Si tratta di tipologie molto richieste da chi cerca la tranquillità ma preferisce rimanere vicino al centro: una villa singola da ristrutturare si vende a circa 450 mila. Tipologie e quotazioni similari sono presenti in zona Abbadesse. Molto alta la richiesta di box auto, spesso utilizzati anche come depositi, ma l offerta in Centro storico è bassa e attualmente un box singolo si vende a circa 35 mila. Sono in calo le quotazioni nell area del Centro Urbano e dello Stadio nella seconda parte del Sempre più spesso i proprietari decidono di abbassare le richieste, soprattutto se i propri immobili sono rimasti sul mercato per più di un anno. Il mercato è comunque vivace, le richieste non mancano, in particolare da parte di persone in cerca della prima casa, genitori che acquistano per i figli oppure acquirenti per la compravendita di soluzioni migliorative. In netto calo la presenza di investitori, i quali stanno dirottando su altri mercati i propri capitali, anche a causa di una eccessiva tassazione sulle seconde case. La tipologia più richiesta è il trilocale, posizionato in condominio con poche unità abitative e possibilmente dotato di box auto: la spesa media è di su mila. La richiesta di box auto nell area del Centro Urbano è alta, anche in locazione: il prezzo di un box singolo è di mila mentre il canone di locazione si attesta tra 100 e 120 al mese. Il Centro Urbano è sorto tra gli anni 50 e 60, anche se nei pressi della stazione si trovano inoltre tipologie costruite tra il 2000 ed il Soluzioni datate ma ristrutturate costano circa al mq, mentre per le costruzioni più recenti la richiesta sale a 2400 al mq. Molto apprezzate anche zona Fiorita e zona Vigne perché centrali ma con prezzi inferiori alla media, sono quartieri realizzati in edilizia popolare tra gli anni 60 e 70 con valutazioni per il medio usato che si attestano sui 1400 al mq. Più prestigiosa l area dell Ospedale, sorta negli anni e richiesta in

2 particolare da persone che lavorano all interno della struttura ospedaliera; soluzioni usate in buone condizioni si scambiano a al mq. Nell area semicentrale della città si trova la zona di Case Finali, edificata a partire dagli anni 70 fino ai primi anni del 2000, dove tipologie usate si acquistano con una spesa di 1600 al mq. Più periferica l area di Case Frini, caratterizzata da villette e palazzine da 3 4 unità costruite dal 2000 in poi e valutate tra 1700 e 1800 al mq. Villette a schiera e case abbinate si possono acquistare anche nelle aree periferiche di Macerone e Ponte Pietra: si tratta di soluzioni da ristrutturare degli anni 70 ed 80 dal valore medio di 130 mila, mentre villette a schiera già ristrutturate si vendono a mila. Da segnalare che in zona Case Finali sono attivi alcuni cantieri per la realizzazione di soluzioni residenziali valutate dai costruttori al mq. Lieve il calo dei prezzi in zona Ippodromo ed in zona San Rocco. I proprietari sempre più spesso decidono di rivedere al ribasso le proprie richieste, inoltre le banche concedono mutui leggermente più bassi rispetto a quelli richiesti dagli acquirenti e questo comporta una naturale contrazione dei valori residenziali. In questa area della città le compravendite sono effettuate soprattutto da persone in cerca della prima casa, genitori che acquistano per i figli oppure da persone in cerca della soluzione migliorativa. È un ottimo momento per chi vuole migliorare la qualità abitativa: infatti la vendita della propria abitazione ad un prezzo ridotto rispetto al passato è ampiamente compensata dalla possibilità di acquistare soluzioni abitative più ampie a prezzi più bassi. Il trilocale ed il quattro locali sono le tipologie più richieste, spesso ad acquistare sono persone che provvedono personalmente alla ristrutturazione, riuscendo in tal modo a contenere le spese. La spesa media si aggira sui 140 mila. Da segnalare inoltre una buona richiesta di soluzioni indipendenti e semindipendenti, in particolare nelle aree periferiche di San Rocco, Ponte Vecchio e Borgo Paglia, dove si trovano case indipendenti da ristrutturare a mila. Ville indipendenti dei primi anni del 2000 si possono acquistare nelle frazioni di Pieve Sestina e Diegaro, con valori che si attestano su 400 mila. L area di San Rocco è adiacente al centro ed è sorta a partire dal secondo dopoguerra, l edilizia del quartiere è composta da case singole e bifamiliari quasi sempre ristrutturate. Una bifamiliare ristrutturata da 80 mq con giardino e senza box auto ha un valore di 160 mila circa; tipologie molto simili si possono comprare in zona Ippodromo, nella parte adiacente al fiume. Sempre in zona Ippodromo, ma nell area della Piscina Comunale e del Palazzetto dello Sport, si trovano soluzioni in condomini degli anni 60 e 70 con valori medi di 1600 al mq. In via Coppi ed in via Oneglia ci sono soluzioni di prestigio, anche di nuova costruzione, valutate al mq. Quotazioni di al mq si registrano nell area frontale al Parco Ippodromo dove si possono acquistare appartamenti e tipologie a schiera costruiti nella seconda parte degli anni 90. I prezzi diminuiscono in zona Torre del Moro, adiacente zona Ippodromo, dove ci sono appartamenti degli anni 60 ed 80 che si vendono a 1500 al mq. Tipologie nuove si possono acquistare in zona Famila a 2200 al mq. Stesse quotazioni si registrano in zona San Mauro in Valle, tranne che nella parte di via Pistoia e di via Viareggio caratterizzate da edilizia popolare valutata mediamente 1400 al mq. Tipologie indipendenti e semindipendenti si possono acquistare in zona Parco per Fabio, area verde della città, dove una villa singola con giardino ha un valore di mila. Verso le colline si trova l area di via San Vittore e via Borello, soluzioni indipendenti da ristrutturare costano circa 140 mila. Da segnalare che nell area di via Zuccherificio è in fase di realizzazione un intervento che prevede la costruzione di appartamenti e soluzioni commerciali. Attivo il mercato delle locazioni, anche se i proprietari si dimostrano sempre più attenti alle credenziali dei potenziali inquilini. La domanda proviene da famiglie, giovani coppie e single, il canone di locazione di bilocali e trilocali in zona San Rocco è di al mese. Si stipulano contratti da a canone concordato, oppure da + 4 a canone libero, spesso con cedolare secca. Prezzi ancora in calo nell area di Sant Egidio, Vigne e Villachiaviche. I proprietari infatti sempre più spesso sono disposti a rivedere verso il basso le richieste, soprattutto se il loro immobile è sul mercato da troppo tempo. La domanda in questa area della città proviene principalmente da famiglie in cerca della prima casa, la disponibilità di spesa è compresa in genere tra 100 e 160 mila (di cui l 80% circa ottenuti attraverso un mutuo) con cui acquistare bilocali e trilocali usati, mentre la richiesta per il nuovo si attesta tra 200 e 220 mila. Da segnalare qualche acquisto per investimento grazie alla presenza delle facoltà universitarie di psicologia, ingegneria, biomedica ed architettura. A cercare case in affitto sono sia studenti sia famiglie, i

3 canoni di locazione sono di al mese per i bilocali e di al mese per i trilocali, il contratto maggiormente utilizzato è il concordato con cedolare secca, a seguire i contratti di carattere transitorio. Zona Sant Egidio è molto apprezzata perché servita, verde, commerciale, ben collegata con l autostrada ed adiacente al Centro storico della città, si possono acquistare soluzioni signorili degli anni 70 a 1600 al mq, mentre per tipologie di nuova costruzione la spesa sale a al mq. Servita e vicina al Centro anche zona Vigne, edificata tra gli anni 60 e 70 e caratterizzata da soluzioni dalle ampie metrature particolarmente adatte alle famiglie. Si tratta quasi sempre di ex case popolari il cui valore attualmente si attesta su 1100 al mq. Più periferica l area di Villachiaviche, zona in via di sviluppo dove si trova l importante stabilimento dell azienda Technogym. Qui è possibile acquistare sia soluzioni usate degli anni 60 e 70 (1400 al mq) sia tipologie di nuova costruzione (2000 al mq). Da segnalare che sono in fase di completamento i lavori per la realizzazione della strada Cervese Bis, importante arteria che collegherà il centro della città con l autostrada ed alleggerirà notevolmente il traffico attualmente presente sulla strada Cervese che attraversa i quartieri di Vigna, Sant Egidio e Villachiaviche: questa nuova arteria renderà più verde e tranquilla l intera zona, migliorando la qualità della vita ed incidendo positivamente sul mercato residenziale dell intera area. Chi volesse acquistare casolari e rustici da ristrutturare può indirizzarsi verso le zone di Gattolino, Capannaguzzo e Pioppa. MERCATO IMMOBILIARE RIVIERA ROMAGNOLA Le quotazioni del mercato di Milano Marittima sono in ribasso, mentre sono invariate le richieste dei potenziali venditori che quasi mai hanno necessità di vendere. I prezzi richiesti sono spesso molto elevati e questo si scontra con una generalizzata diminuzione della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Questo determina anche una contrazione delle compravendite. Si registrano prezzi più bassi sulle nuove costruzioni dove l aliquota Iva, più elevata sulle seconde case, ha indotto i costruttori a rivedere i prezzi richiesti. In questo momento il nuovo a Milano Marittima si vende a 4500 al mq (parliamo in particolare della zona Amati, più residenziale e distante dal mare, dove lo sviluppo edilizio negli ultimi anni è stato più intenso). In zona Amati è possibile trovare anche villette a schiera e soluzioni indipendenti che, in buono stato, si scambiano a 3000 al mq. Una delle zone più ambite di Milano Marittima è il lungomare a ridosso del centro, dove si concentrano anche numerosi alberghi e quindi l offerta abitativa è molto contenuta. Le quotazioni in prima fila (dove è possibile trovare sia appartamenti sia ville stile liberty) al momento non superano 6500 al mq. A Cervia il mercato immobiliare si divide in due zone, quella che va verso la collina (lato monte rispetto alla Ferrovia), denominata Malva e quella che va verso il mare, denominata Cervia Centro. Per un trilocale nuovo i prezzi medi sono rispettivamente di 210 mila e di 300 mila a seconda che ci si trovi dal lato della ferrovia, più distante o più vicina al mare. Nel centro di Cervia per un bilocale nuovo si arriva ad un massimo di 250 mila, per un trilocale ad un massimo di 320 mila. Le abitazioni della zona Malva, per la presenza di prezzi più contenuti, accontenta le richieste di coloro che non riescono ad accedere al mercato di Cervia Centro, decisamente più costoso. Per una soluzione usata si spendono mediamente al mq. In diminuzione del 10% le quotazioni della zona dei Lidi (sia Lido di Savio che Lido di Classe ) che pur essendo esclusivamente turistici hanno prezzi contenuti a causa della lontananza dal centro. Infatti per un buon usato si arriva ad un massimo di 1800 al mq. A cercare la casa vacanza a Cervia e Milano Marittima sono prevalentemente persone residenti in Emilia. Le quotazioni delle abitazioni di Cervia nella zona di Tagliata sono in diminuzione. Stabili i valori a Pinarella e nell entroterra. La disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti si è contratta e al momento per un bilocale si spendono 150 mila, per un trilocale 200 mila. A Tagliata le quotazioni immobiliari sono diminuite maggiormente perché è un piccolo borgo che si anima solo durante l estate e in cui, negli ultimi anni, la presenza dei servizi è in diminuzione. Inoltre negli anni del boom immobiliare, tra Tagliata e

4 Pinarella sono sorti molti bilocali e trilocali di nuova costruzione destinati ad uso turistico e ora, in parte, invenduti. Le quotazioni sono di al mq. Pinarella è la zona che piace di più, vicina al centro, servita, a ridosso della Pineta e dotata di stabilimenti balneari molto curati. Sulla prima fila prevalgono le strutture alberghiere, dalla seconda fila si possono trovare appartamenti in piccoli contesti ed in palazzi degli anni 70. Un buon usato costa mediamente 2200 al mq. Nella zona dell entroterra, che si sviluppa oltre la Ferrovia, acquistano prevalentemente persone residenti a Cervia e alla ricerca della prima casa. Negli ultimi anni la domanda in zona è diminuita a causa della stretta creditizia, l offerta è aumentata perché ci sono state molte nuove costruzioni ( erano sorte villette a schiera, singole e appartamenti ). I prezzi di una tipologia usata sono di 1500 al mq. In diminuzione la domanda di abitazioni ad affittare durante l estate, di conseguenza anche i canoni di locazione sono diminuiti. Nella seconda parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Gatteo Mare sono in diminuzione. Questo ha però portato ad un aumento della domanda perché i potenziali acquirenti hanno capito che possono acquistare a prezzi interessanti. Per un bilocale si spendono mediamente 100 mila e per questo gli investitori acquistano e poi procedono a fare lavori di riqualificazione e ad affittare l immobile per il periodo estivo. Ci sono poi acquirenti che provengono dalla provincia di Forlì, dalla Lombardia e dall Alta Emilia e che ricercano la casa vacanza in zona, preferibilmente bilocali e piccoli trilocali. La zona più richiesta da chi cerca la seconda casa è il lungomare Giulio Cesare, dove è possibile acquistare appartamenti fronte mare a prezzi di 3000 al mq. Le quotazioni scendono man mano che ci si sposta verso la zona interna. Oltre la ferrovia si sviluppa un area destinata soprattutto all acquisto della prima casa e dove, a partire dal 2000, sono sorte molte nuove abitazioni. Ci sono soluzioni indipendenti e ville singole che hanno valori minimi di mila. Sul mercato degli affitti estivi si registra una buona domanda che è sempre più limitata nel tempo (una settimana, al massimo due settimane). Nel secondo semestre del 2013 le quotazioni delle case a San Mauro al Mare sono in diminuzione. Parliamo di un mercato immobiliare costituito soprattutto da compravendite di seconda casa. A partire da settembre, complice il ribasso dei prezzi, si è avuta una ripresa della domanda e delle compravendite. Ad acquistare persone provenienti da Milano e dall Alta Emilia alla ricerca di piccoli tagli (bilocali e trilocali) su cui investire non più di 120 mila. San Mauro Mare è una località turistica molto piccola e tranquilla che si presta soprattutto ad acquisti da parte di famiglie. Queste ultime preferiscono gli immobili situati nella parte compresa tra il mare e il passaggio della Ferrovia (conosciuta come zona mare) dove si concentrano prevalentemente condomini degli anni 70. Le quotazioni vanno da 2300 al mq per le soluzioni fronte mare in discrete condizioni a 2100 al mq se ci si allontana dalla prima fila e si resta entro il limite della ferrovia. Oltre quest ultima, i prezzi scendono a 1900 al mq per le soluzioni costruite nei primi anni Ad acquistare in quest ultima zona sono persone alla ricerca della prima casa oppure coloro che vogliono la casa al mare ma preferiscono abitazioni più recenti o non riescono ad accedere ai prezzi della prima fila. Nel paese di San Mauro Pascoli la domanda è orientata solo alla prima casa e molti scambi interessano le soluzioni usate (1350 al mq), nonostante ci sia molto nuovo e i prezzi siano diminuiti (1900 al mq). Nella seconda parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni a Cesenatico sono in diminuzione. Questo vale sia per la zona che si sviluppa dalla linea ferroviaria verso il mare, a più alta vocazione turistica, sia per quella che va dalla linea ferroviaria verso l entroterra, a vocazione più residenziale. In quest ultima area sorge il quartiere Madonnina che si caratterizza per la presenza di numerose nuove costruzioni che ora sono immesse sul mercato a prezzi non superiori a 2400 al mq. A muoversi sul mercato sono due categorie di potenziali clienti, accomunate entrambe dal desiderio di acquistare a prezzi particolarmente vantaggiosi. Una fascia di clienti è quella che arriva da Bologna, Modena, Reggio Emilia e che cerca un abitazione nella zona di Levante e del centro storico di Cesenatico dove si concentrano i servizi più importanti. Sono persone che vivono la seconda casa anche di inverno e per questo preferiscono le zone centrali dove hanno la possibilità di trovare appartamenti di recente costruzione. Per un appartamento in buono stato si spendono mediamente al mq, il nuovo non supera i 5000 al mq. Esiste poi una seconda categoria di potenziali acquirenti, residenti nelle zone di Cesena e Forlì che preferisce invece restare a pochi passi dal mare e cerca l abitazione fronte mare o con vista. In questo

5 caso si orientano sul lungomare Carducci, alla ricerca di tipologie vista mare che hanno quotazioni medie di 4000 al mq per toccare punte (molto raro) di 6000 al mq per il fronte mare di cui c è pochissima offerta sul mercato. Altre arterie importanti sono viale Roma e viale Trento strade ad alta concentrazione di negozi, dove le nuove costruzioni hanno rispettivamente valori medi di 4000 e 3800 al mq. In questi ultimi mesi si registra molto interesse sia per l acquisto sia per l affitto. La bassa offerta di immobili in affitto rende difficoltoso l incontro tra domanda e offerta: spesso i proprietari preferiscono affittare solo durante il periodo estivo. Chi cerca casa ad uso turistico mira alle zone vicine al mare, chi cerca l affitto annuale si sposta anche oltre alla ferrovia. I canoni i locazione non differiscono di molto in entrambe le zone. Per un bilocale si spendono mediamente intorno a 550/600 al mese. MERCATO IMMOBILIARE FORLI Nella seconda parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni di Forlì sono diminuite del 6,3%. In ribasso i valori nei quartieri di Ca Ossi, Vecchiazzano e San Martino in Strada. La domanda è in aumento e a muoversi sul mercato sono prevalentemente famiglie alla ricerca della prima casa e della casa migliorativa. La tipologia più richiesta è il trilocale possibilmente con ingresso indipendente giardino su cui investire mediamente mila. Si ricercano abitazioni in buono stato all interno di condomini di piccole dimensioni e per abbattere le spese condominiali si preferiscono spesso soluzioni costruite dagli anni 80 agli anni 90. Anche sul nuovo si registrano ribassi di prezzi e l unica area di sviluppo è quella di San Martino in Strada dove al momento si costruiscono appartamenti che si sviluppano su due piani, piano terra con giardino e primo piano con terrazzo. Sono in costruzione anche ville unifamiliari e bifamiliari quotate mediamente 2000 al mq. Sull usato si trovano porzioni di case e villette singole i cui valori si abbassano a al mq. La zona più richiesta è Ca Ossi, perché servita ma allo stesso tempo tranquilla e, in seguito al completamento della tangenziale, anche ben collegata con il centro di Forlì. L offerta edilizia risale agli anni e consiste di soluzioni semindipendenti e grandi condomini: per la prima tipologia si spendono tra 350 e 400 mila, per un trilocale la cifra ammonta a mila. A Vecchiazzano gli immobili risalgono alla fine degli anni 90 inizio anni 2000 ma i prezzi e le tipologie sono molto simili a quelli di Ca Ossi. Prezzi in calo nelle frazioni e nei quartieri periferici di Forlì. La motivazione principale è la difficoltà di accesso al credito dal momento che in zona la maggioranza degli acquirenti fa ricorso a mutui importanti. Molte aziende del posto hanno difficoltà economiche e questo determina incertezza nei potenziali acquirenti, alla ricerca solo di immobili particolarmente convenienti. Si preferiscono appartamenti con due o tre camere da letto oppure soluzioni semindipendenti (in questo caso si tratta esclusivamente di acquisti migliorativi). La zona che ha sofferto maggiormente è quella di Coriano dove c è molto invenduto anche perché i proprietari non sempre sono disponibili ad abbassare i prezzi. Coriano è un area verde e ben servita, dove l edilizia è eterogenea e ci sono soluzioni degli anni 90 (1300 al mq), abitazioni ex Aler (1150 al mq) e villette a schiera. Riduzione dei prezzi anche a Villafranca, frazione a circa km da Forlì, apprezzata sempre meno da coloro che lavorano in città. Si realizzano compravendite solo se i prezzi sono particolarmente vantaggiosi, altrimenti si preferisce restare in città. Più ricercati gli immobili situati a Ospedaletto e Foro Boario che offrono dalle case indipendenti e semindipendenti degli anni ( mila la valutazione) ad appartamenti di recente ristrutturazione. Piace molto Foro Boario, area che si sviluppa intorno a via Gorizia, fatta di strade piccole, silenziose, prive di traffico. Stabili i valori degli immobili a Pieve Acquedotto e in leggera diminuzione a Ravegnana. A Pieve Acquedotto il mercato è poco dinamico, si tratta di una zona sviluppata alcuni anni fa e dove chi ha comprato si trova con immobili recenti e non necessita di venderli.

6 Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda ma i proprietari sono molto selettivi. L offerta è abbondante anche se alcuni investitori stanno pensando di dismettere la seconda casa. Sempre più numerose le richieste di diminuzione dei canoni da parte degli stessi inquilini. Un bilocale non si affitta a più di 400 al mese (420 se dotato di giardino), un trilocale tra 450 e 500, fino ad un massimo di 550 se tenuto molto bene. Il contratto maggiormente stipulato è quello concordato.