TRIESTE. Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni immobiliari di Trieste hanno subito un calo del 6,4%.

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1 TRIESTE Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni immobiliari di Trieste hanno subito un calo del 6,4%. Nella Città Vecchia e a San Vito è stata osservata stabilità e sembrano esserci timidi segnali di ripresa. La composizione della domanda è variegata e si registra anche la presenza di stranieri, ma una componente importante è data dagli acquisti migliorativi: il budget medio a disposizione non supera 120 mila e viene impiegato su trilocali già rimessi a nuovo. Il numero di investitori è esiguo, ma si registrano transazioni per circa 100 mila per bilocali da concedere in locazione (soprattutto a studenti universitari grazie alla vicinanza delle facoltà umanistiche). Questo mercato ha riscontrato un andamento positivo, anch esso con richieste variegate: una stanza singola costa circa 220 al mese, mentre per un bilocale e un trilocale si spendono da 450 a non oltre 600 al mese. Piace molto la zona del Colle di San Vito grazie alla vista mare, alla presenza di aree verdi e stabili residenziali dotati di posto auto e terrazzo: un medio usato costa al mq, ma si toccano al mq per le abitazioni dotate di vista mare. Da segnalare il Borgo Teresiano, rivalutatosi dopo l apertura del ponte sul Canal Grande che ha migliorato i collegamenti: l edilizia è di tipo storico e si valuta al mq allo stato originario e non oltre 2000 al mq se già ammodernata. Non mancano acquisti di seconde case ad uso turistico, la maggior parte dei quali proviene da veneti che ricercano bilocali o piccoli trilocali per una spesa massima di 150 mila. La zona più ricercata si sviluppa nei pressi di Le Rive, nelle aree pedonali di via Cavana, piazza Hortis e piazza Venezia. Le case sono state realizzate alla fine dell 800 e presentano valori di al mq allo stato originario e non superiori a 2000 al mq se già interessate da ristrutturazione. Di interesse turistico c è anche la Città Vecchia, dove è possibile acquistare fronte mare con una spesa non superiore a 2500 al mq, mentre nelle file più interne il prezzo scende a 1800 al mq. La zona di Baiamonti ha evidenziato un trend in ribasso, sia nei prezzi (-9,1%) sia nel numero di transazioni. L offerta sul mercato è aumentata notevolmente e spesso proviene da chi ha necessità di monetizzare o da chi eredità e non ha desiderio di mantenerne la proprietà; i potenziali clienti hanno tendenzialmente espresso un potere d acquisto inferiore anche a seguito della maggiore rigidità degli istituti di credito. Chi acquista casa opta generalmente per trilocali (a seguire i bilocali) dotati di balcone e inseriti in contesti con basse spese condominiali (in questo senso si preferisce il riscaldamento autonomo). Sul mercato delle locazioni c è una buona domanda, che proviene chi non riesce a comprare, ma anche da lavoratori trasfertisti: un monolocale costa circa 300 al mese, un bilocale 400 e un trilocale Piace la zona di via dei Soncini, via Marco Praga, via Pulco, via del Pane Bianco perché offre villette indipendenti con giardino privato e box/posto auto: si tratta di soluzioni di 100 mq sviluppate su due livelli, che attualmente si valutano mila. Via Baiamonti è situata in una zona pianeggiante e dotata dei principali servizi; qui si concentrano condomini realizzati tra gli anni 60 e gli anni 70, dove un appartamento in buone condizioni si valuta tra 1000 e 1200 al mq. Su via Roncheto (e relative traverse) si rivolgono perlopiù giovani in quanto si trova in una posizione più elevata e offre meno servizi, ma le quotazioni non sono dissimili dalle precedenti. Prezzi di 1200 al mq si incontrano in via de Jenner, caratterizzata da palazzi in cemento armato realizzati dall ex Lloyd Adriatico, mentre in via Ponticello i valori sono più bassi ( al mq) a causa della vicinanza di una fabbrica.

2 Poiché la zona soffre della carenza di parcheggi, box e posti hanno una domanda elevata e, pertanto, non hanno subito variazioni: per un box singolo si chiedono mila, per un posto auto mila. Mercato in ribasso in zona Barriera Ospedale Maggiore, con prezzi in calo del 10%. Il budget si è notevolmente ridotto ma, più in generale, si è ravvisata una minore propensione all acquisto. I potenziali clienti sono diventati più esigenti e ricercano la soluzione che meglio si adatta alla propria disponibilità di spesa: piacciono le tipologie già ristrutturate, i piani alti con ascensore, dotati di balcone e posto per parcheggiare (elementi, tuttavia, molto difficili da trovare). In calo le compravendite di seconde case, sia da parte degli investitori che desiderano mettere a reddito sia da parte dei genitori che acquistano per i figli studenti. Questa, infatti, è una zona leggermente più distaccata dall Università, ma la presenza di studenti è sempre attiva (una camera singola costa circa 150 al mese). Le locazioni hanno mostrato un andamento stabile, la maggior parte dei conduttori è costituita da single, seguiti dalle giovani coppie: il canone medio di un bilocale e un trilocale si attesta tra 300 e 400 al mese. Piace la zona che si sviluppa nelle vicinanze del Centro Storico (viale XX Settembre, via Carducci, corso Saba), dove ci sono palazzi dell 800 dalle finiture signorili, talvolta dotate di posto auto, giardini condominiali e terrazzo: il prezzo per una tipologia già ristrutturata e di ottima qualità supera 2000 al mq, ma può toccare anche 2500 al mq. L area di Barriera è adiacente al Centro Storico ed è caratterizzata da palazzi di fine 800-inizi 900, ma ci sono anche immobili degli anni 50-70: per i primi, le quotazioni oscillano tra 1500 e 2000 al mq, per i secondi tra 1000 e 1200 al mq. La parte più economica si estende attorno a piazza Garibaldi e via del Bosco, dove il prezzo per una soluzione già ammodernata si attesta intorno a 1000 al mq, se sono necessari lavori di ristrutturazione il costo scende fino a 500 al mq. Sempre alta la domanda di box e posti auto, ma la scarsa offerta determina prezzi elevati: un posto auto costa mila, un box auto mila. La zona di Chiarbola-Campanelle non ha evidenziato variazioni dei prezzi; i primi mesi dell anno sono stati particolarmente difficili, ma da Marzo si è assistito a un timida ripresa. Chi vende ha manifestato preoccupazione per l importo della tassazione a cui è sottoposto o ha ricevuto l appartamento in eredità e non è intenzionato a mantenerlo. La domanda proviene da giovani e stranieri (soprattutto serbi) che già abitano in zona e che si orientano su trilocali di mq su cui impiegare mila (e compravendite avvengono o direttamente in contanti o con mutuo a coprire l intero importo). Sul fronte degli affitti si registra un mercato stabile, con richieste che provengono da giovani coppie, immigrati e trasfertisti: i canoni mensili sono diminuiti e si attestano su per i bilocali e per i trilocali. Piace la zona di Campanelle grazie alla presenza di parcheggi e zone verdi. Il quartiere è sorto negli anni 80, caratterizzato da condomini dotati di ascensore e da cui talvolta è possibile godere della vista mare: per un appartamento in ottime condizioni interne, inserito in un contesto con ascensore e senza importanti lavori da effettuare si possono spendere al mq, ma il prezzo medio per un buon usato si attesta tra 1200 e 1300 al mq. Tra Strada di Fiume e via delle Campanelle c è un area residenziale realizzata negli anni dove le abitazioni spesso offrono la vista sul mare e si valutano al mq. Verso il centro città, in zona San Giacomo, i prezzi più bassi attirano la clientela e si realizza un buon numero di compravendite: l offerta edilizia consiste soprattutto in palazzi d epoca (ma ci sono anche immobili degli anni 70), le quotazioni partono da 1000 al mq per arrivare a al mq per le tipologie in miglior stato manutentivo. Il quartiere Chiarbola si è sviluppato negli anni con la costruzione di stabili

3 popolari, anche ex Iacp, dove un buon usato costa al mq. Da segnalare un buon numero di vendite nei rioni di Borgo San Sergio e Poggi Paese, zone verdi edificate a partire dagli anni dove i prezzi non superano al mq. Si registrano prezzi in diminuzione del 7,7% nei borghi Roiano e Gretta. In difficoltà il segmento di mercato composto dai trilocali di 120 mila, per i quali c è una notevole offerta; in ogni caso, il numero di compravendite si è mantenuto sostanzialmente stabile. Il mercato è trainato dalle compravendite di prime case, per le quali si pone sempre più attenzione alle condizioni interne e alla presenza dell ascensore (elemento considerato fondamentale). Una piccola parte delle transazioni avviene per investimento, impiegando non oltre 60 mila per bilocali da concedere in affitto. Su questo fronte si registra una buona domanda, proveniente da giovani coppie e separati, e una leggera diminuzione dei canoni, che attualmente ammontano a 400 al mese per i bilocali e per i trilocali. Gretta è la zona più richiesta, perché residenziale ed esclusiva grazie alla panoramicità del contesto. L offerta immobiliare risale agli anni 70 e consiste in piccoli condomini e villette indipendenti: per la prima tipologia si spendono 2000 al mq, per la seconda da 350 a 500 mila. Roiano è un rione ben servito e più economico, dove sono presenti sia palazzi di fine 800 sia soluzioni più recenti (erette fino al 2000): una tipologia da ristrutturare costa al mq, praticamente la metà di una già ammodernata. A causa delle difficoltà di parcheggio, c è una forte domanda di box e posti auto, ma l offerta non è adeguata: un box singolo costa non più di 40 mila, un posto auto coperta non supera 25 mila. L area di Rozzol ha evidenziato una diminuzione del 7,4% a seguito della diminuita capacità di spesa dei potenziali acquirenti, che attualmente guardano molto al prezzo ed eventualmente puntano sulla dimensione e sulla zona; i venditori hanno recepito questa situazione e hanno ridimensionato le proprie richieste. Ad acquistare la prima casa ci sono giovani coppie e famiglie che dispongono di mila, eventualmente da integrare con mutuo; le transazioni di seconde case sono in numero minore e provengono perlopiù da genitori che comprano per i figli, impiegando non più di 100 mila. Gli elementi più richiesti sono l ascensore, la possibilità di parcheggio, lo sfogo esterno e la vista mare; le famiglie si orientano su quadrilocali o ampi trilocali, mentre le giovani coppie si rivolgono a trilocali di medie dimensioni, possibilmente termoautonomi o con spese di gestione contenute. Chi volesse acquistare un box auto, dotato di sufficiente spazio di manovra, deve mettere in conto una spesa di mila Tra le zone più apprezzate ci sono le panoramiche via dell Eremo e via dei Pellegrini, dove sono presenti abitazioni degli anni di tipologia signorile: dotate di terrazzo, box o posto auto, in buono stato il prezzo oscilla tra 1800 e 1900 al mq. Prezzi più contenuti, nell ordine di 1400 al mq, su via Rivoltella, area servita da negozi e attività commerciali dove sono stati realizzati condomini tra gli anni 60 e 70. Da segnalare via San Pasquale, importante arteria di comunicazione semi-collinare che piace per la facilità di parcheggio e per la vista mare. L edilizia della zona è composta da palazzi dei primi anni 60, alcuni realizzati da cooperative: le quotazioni si attestano intorno a al mq per le tipologie da ristrutturare e 1500 al mq se si può godere della vista mare. Sul fronte delle locazioni si registrano numerose richieste da parte di dipendenti dell Ospedale di Cattinara e di studenti della MIB School of Management, a cui si aggiungono famiglie e giovani coppie che non riescono ad acquistare. Nonostante i tagli piccoli e le stanze singole siano difficili da trovare, si osservano

4 canoni medi di al mese per i monolocali; bilocali e trilocali si affittano da 350 in su. Si sottoscrivono soprattutto contratti transitori, ma anche quelli a canone libero e concordato per famiglie. A Settefontane si è assistito ad un mercato in rallentamento, con prezzi in calo dell 8%: complice l elevata offerta immobiliare e la stretta creditizia, i potenziali clienti sono diventati più esigenti e tendono ad aspettare che la situazione socio-economica migliori. Hanno sofferto notevolmente le tipologie di fascia intermedia (tra 100 e 200 mila ), per le quali spesso è necessario un mutuo di importo consistente. Settefontane è un quartiere economico, dotato di ottimi servizi e ben collegato con il centro: perciò, non di rado si sono verificati spostamenti da altri quartieri limitrofi. Ad acquistare ci sono famiglie con reddito consolidato, giovani supportati dai propri genitori, ma anche stranieri ben referenziati e investitori. Questi ultimi si orientano su appartamenti di piccolo taglio già ristrutturati su cui spendere non più di mila, con la prospettiva di ottenere un rendimento da locazione nell ordine del 4-5% netto. La preferenza di acquisto per la prima casa ricade su monolocali e bilocali (qualche anno addietro si ricercavano i trilocali) termoautonomi e già ristrutturati; sono esclusi i piani terra, i piani rialzati e i piani alti senza ascensore. Il mercato delle locazioni ha evidenziato un buon andamento, con richieste provenienti soprattutto da giovani, stranieri e famiglie di anni che non riescono ad ottenere il mutuo: per un monolocale si richiedono al mese, per un bilocale , mentre per un trilocale La zona che più piace è quella di via Rossetti, area signorile dove sono presenti piccole palazzine di 4-5 piani con ascensore degli anni con accanto un parco verde e spazio per parcheggiare: un appartamento allo stato originario costa al mq, se ristrutturato qualche anno fa al mq. Interessanti anche via del Ghirlandaio, strada alberata e tranquilla da cui si può godere di una bella vista sul mare nella parte più alta: le quotazioni di un buon usato si attestano a al mq, mentre per una soluzione già ammodernata al mq. Prezzi molto simili per tutta la parte alta delle traverse di via Rossetti (Gambini, Matteotti, Petronio, Ananian) dove la maggior parte dei piani alti consente la vista sulla città. Poiché vi sono difficoltà di parcheggio, box e posti auto sono sempre richiesti: per la prima tipologia si devono considerare mila, per la seconda mila. Mercato a rilento in zona Università, con prezzi in calo del 9,1%. L offerta è notevolmente aumentata a seguito di problemi di liquidità manifestati dai proprietari, i potenziali clienti si sono dimostrati attendisti ed esigenti, preferendo valutare il maggior numero possibile di appartamenti. Questa è una zona che si presta all investimento, componente sempre presente: chi acquista per mettere a reddito spende mila, mentre i genitori che comprano per i figli (provengono soprattutto da Veneto e Friuli) impiegano circa 100 mila. Gli appartamenti più richiesti sono quelli di dimensioni piccole e comprese tra 50 e 70 mq. Questo tipo di domanda si concentra tra via Fabio Severo e via Cologna, adiacenti al centro e dove si concentra la maggior parte delle Facoltà universitarie. L offerta consiste in condomini, sia d epoca sia degli anni 70, dove un appartamento in buone condizioni costa al mq. In via Cologna è stata ultimata la realizzazione di box sotterranei (compravenduti a circa 30 mila, cifra non dissimile da quella di un box usato) e appartamenti Ater. La domanda di prime case si concentra in via Cantù, vicolo Castagneto e via Montegrappa, dove l edilizia riguarda immobili degli anni 70 e d epoca anche di tipologia signorile: per

5 queste soluzioni le quotazioni sono nell ordine di al mq, mentre se l appartamento è stato ristrutturato negli ultimi dieci anni, con finiture di qualità, il prezzo sale fino a 1800 al mq. Il mercato delle locazioni ha visto canoni in ribasso e una domanda proveniente per la quasi totalità dagli studenti (veneti, friulani, siciliani, piemontesi e qualche spagnolo): un posto letto in stanza singola costa 170 al mese, in stanza doppia 140, mentre per bilocali e trilocali si spendono 450 e 550 al mese.