IL MERCATO IMMOBILIARE: TENDENZE IN ATTO E RISVOLTI FUTURI

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1 IL MERCATO IMMOBILIARE: TENDENZE IN ATTO E RISVOLTI FUTURI La casa resta un desiderio prioritario degli italiani anche in un periodo difficile come quello vissuto negli ultimi mesi, caratterizzati da un generale clima di incertezza. Il peggioramento del quadro economico italiano e l inasprimento della selettività del sistema bancario hanno frenato la ripresa del mercato immobiliare anche in questo semestre, durante il quale il ridimensionamento dei prezzi e delle transazioni immobiliari ha raggiunto la percentuale più elevata dal Le banche, infatti, hanno incrementato gli spread per compensare l aumentato costo di raccolta del capitale, hanno introdotto criteri più restrittivi per l accesso al credito e hanno diminuito l importo finanziabile (ora compreso tra il 60 e il 70% del valore dell immobile). A queste motivazioni si devono aggiungere le preoccupazioni relative al mondo del lavoro che vede una disoccupazione in aumento, soprattutto tra le fasce più giovani di età e in generale un incertezza lavorativa percepita in molti potenziali acquirenti. In questo semestre si sono aggiunte le perplessità per l introduzione dell Imu, sebbene occorre precisare che al momento non si ravvisano effetti sul segmento della prima casa, mentre i proprietari di più immobili talvolta hanno optato per la dismissione di alcuni di essi e chi ha deciso per l investimento nel mattone ha ben ponderato la scelta. Si evidenzia quindi un progressivo cambiamento del comportamento dei potenziali acquirenti sempre più prudenti e riflessivi anche quando dispongono di capitali sufficienti per realizzare l acquisto o sono consapevoli di poter ottenere un mutuo. Ancora una volta il mercato immobiliare è stato caratterizzato da una diminuzione della domanda, un aumento dell offerta, una persistente distanza tra richieste dei proprietari e disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, allungamento delle tempistiche di vendita. I tempi di vendita A Luglio 2012 i tempi di vendita nelle grandi città sono di 191 giorni, nell hinterland delle grandi città di 217 e nei capoluoghi di provincia di 219. Prezzi immobiliari L analisi sul profilo dimensionale evidenzia che sono state le grandi città e il loro hinterland ad evidenziare la diminuzione più sensibile dei valori, rispettivamente con -5,4% e -5,3%. A seguire i capoluoghi di provincia con -4,4%. Nelle grandi città i ribassi più accentuati si sono registrati a Bari con -8,2% e Bologna con -8,0%. Milano è stata la città dove la diminuzione dei prezzi è stata meno accentuata (-2,8%) mentre le abitazioni della capitale perdono il 5,3%. L andamento delle grandi città, suddividendo tra aree periferiche, semicentrali e centrali, vede un risultato leggermente peggiorativo anche per le aree centrali. L analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore nelle città del sud Italia (-4,9%), seguite da quelle del centro Italia (-4,7%) e da quelle del nord Italia (-3,8%). Nel sud Italia, in modo particolare, abbiamo notato che è stata la difficoltà di accesso al credito e l ottenimento di mutui di basso importo a determinare una contrazione dei valori degli immobili. Domanda ed offerta immobiliare La domanda abitativa è in diminuzione, a muoversi sul mercato sono tutti quei potenziali acquirenti che hanno già l intero capitale da destinare all acquisto dell abitazione o buona parte di esso. Infatti la maggiore informazione sul mercato immobiliare e sul mercato del credito ha contribuito a selezionare ulteriormente i potenziali acquirenti, ora più consapevoli rispetto al passato circa le loro possibilità di acquisto e più attenti alla qualità dell abitazione. Le abitazioni di tipologia medio-bassa hanno subito sconti sempre più importanti rispetto al prezzo iniziale richiesto dai venditori, questo a prescindere dal fatto che le zone fossero centrali, periferiche o semicentrali. Le top location non hanno subito consistenti perdite di valore. Le soluzioni in buono stato sono preferite dai potenziali acquirenti, sempre più attenti alla qualità abitativa e soprattutto a quelle caratteristiche dell immobile che consentono di abbattere le spese condominiali.

2 Sempre più attenzione si ripone alla presenza degli spazi esterni, alla disposizione degli spazi interni, allo stato del condominio e al posizionamento in zone tranquille e poco trafficate. Si riscontrano difficoltà nella vendita di immobili posizionati ai piani bassi e ai piani alti ma privi di ascensore. L analisi della domanda nelle grandi città italiane evidenzia una maggiore concentrazione delle richieste per i trilocali con il 35,2%. A seguire il bilocale che raccoglie il 30,7% delle preferenze. Rispetto a sei mesi fa si nota una diminuzione della concentrazione sui piccoli tagli e un aumento su quattro locali e cinque locali. A Milano, Roma e Napoli la tipologia più richiesta è il bilocale. Anche negli altri capoluoghi di regione è il trilocale la tipologia preferita dai potenziali acquirenti, raccoglie infatti il 50,2% delle preferenze. Nelle grandi città l analisi della disponibilità di spesa continua a registrare una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 170 e 249 mila. Negli altri capoluoghi di regione la disponibilità di spesa vede una maggiore concentrazione nella fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila. L analisi dell offerta nelle grandi città evidenzia una maggiore presenza di trilocali con il 32,4%. A seguire i bilocali con il 24,7% ed infine i quattro locali con il 23,2%. Compravendite immobiliari Dati interessanti sono emersi dall analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa. Il 72,4% delle compravendite ha riguardato l abitazione principale, seguito dal 23,4% per uso investimento e dal 4,2% di casa vacanza. Più interessante il dato relativo all età degli acquirenti: la percentuale più elevata è nella fascia tra 35 e 44 anni che si indirizza soprattutto verso la prima casa. Gli acquisti di seconda casa prevalgono nella fascia di età tra 55 e 64 anni e sono in aumento tra i potenziali acquirenti oltre i 45 anni, età in cui si ha una buona solidità finanziaria. A dimostrazione di ciò il basso ricorso al credito che si registra a partire dai 45 anni. Per quanto riguarda l analisi delle compravendite dal lato dei venditori si rileva che il 63,7% lo ha fatto per migliorare la qualità abitativa o per necessità di liquidità, il 15,2% per cambiamento della struttura familiare e il 21,1% per trasferimento da altro quartiere o città. Locazioni immobiliari Sul mercato delle locazioni, nelle grandi città, si registrano canoni in diminuzione del 3,2% sia per i bilocali sia per i trilocali. Le motivazioni sono la minore disponibilità di spesa dei potenziali conduttori e la maggiore offerta di abitazioni sul mercato. Anche in questo semestre tra coloro che alimentano la domanda di immobili in affitto si registrano numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani, i monoreddito e gli immigrati. A questi si aggiungono poi gli studenti e i lavoratori fuori sede. Il 42,9% di coloro che cercano casa in affitto ha un età compresa tra 18 e 34 anni. Resta la maggiore rigidità da parte dei proprietari ad affittare l immobile. Si desiderano sempre più garanzie sull affidabilità dell inquilino e la continuità dei pagamenti dei canoni di locazione. I rendimenti immobiliari sono del 4% annuo lordo. Previsioni Non è facile intuire dove andrà il mercato immobiliare e quanto durerà ancora questa correzione dei valori. In base ai nuovi dati raccolti si rivedono ancora al ribasso le previsioni immobiliari per il Riteniamo che entro l anno i prezzi nelle grandi città potranno avere un oscillazione compresa tra -9% e - 7% e che le compravendite residenziali potrebbero essere circa 500 mila. Sicuramente il comportamento dei potenziali acquirenti sarà influenzato dalla situazione economica del Paese, dalle politiche delle banche, dal grado di fiducia sulla ripresa. Se dovessero permanere le difficoltà legate al mantenimento del posto di lavoro, alla capacità di risparmio e di conseguenza all accesso al credito sarà difficile ipotizzare una svolta nel breve periodo. E anche vero che le famiglie italiane hanno sempre avuto un affezione molto forte alla casa posizionandola al primo posto nelle scelte di impiego dei propri risparmi e qualora i prezzi dovessero continuare nel loro sentiero di discesa si aprirebbero sicuramente nuove opportunità di acquisto da cogliere.

3 IL MERCATO IMMOBILIARE BERGAMO CITTA A Bergamo, nella prima parte del 2012, i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 6,6%. Il Centro storico presenta un mercato immobiliare di prestigio che attira acquirenti con una disponibilità di spesa medio alta, si tratta in genere di persone che acquistano in contanti sia per investimento che per utilizzo personale. Gli investitori di solito prediligono comprare bilocali da 50 mq situati nell area pedonale dal valore compreso tra 220 e 275 mila. Queste tipologie si affittano a valori mensili compresi tra 800 e Per quanto riguarda il mercato delle prime case si registra un calo delle richieste di trilocali, mentre sono in aumento le domande di quattro locali e di attici, questi ultimi spesso dotati di ampi terrazzi e vista sui tetti della città. Il centro storico di Bergamo è caratterizzato da soluzioni d epoca, in particolare nell area pedonale, mentre al di fuori di questa area è possibile acquistare anche soluzioni signorili degli anni 70. Sia le tipologie d epoca sia gli appartamenti più recenti hanno un valore compreso tra 3500 e 4000 al mq se ristrutturati. Tra le vie più richieste da segnalare via XX Settembre, viale Papa Giovanni XXIII e piazza Pontida, strade principali del centro sempre molto ambite dagli acquirenti. Quotazioni inferiori si registrano per le soluzioni posizionate nelle strade limitrofe, dove si vende a valori compresi tra 2500 e 3000 al mq. I prezzi scendono ancora se ci si sposta nell area di via Baschenis, via Palazzolo e via San Giorgio, più trafficate e meno prestigiose, con valori che si attestano sui 2500 al mq per quanto riguarda l usato in ottime condizioni. Da segnalare che nel Centro storico sono in corso i lavori per l istallazione di tubature che forniscano acqua calda in arrivo da caldaie comunali esterne agli edifici. Buona la richiesta di box, si tratta di un mercato attivo anche perché le soluzioni in vendita non mancano: per l acquisto di un box singolo si parte da una spesa di 30 mila per arrivare anche ad 80 mila nelle zone più centrali. Quotazioni in calo nell area di via Broseta, Ospedale, Longuelo, Piscine Conca D Oro e Loreto. Il mercato evidenzia segnali di rallentamento, rimane ampia la distanza tra le richieste dei proprietari e la disponibilità di spesa degli acquirenti e le compravendite vanno a buon fine solamente quando sono i proprietari a rivedere verso il basso le proprie pretese. La domanda proviene quasi esclusivamente da famiglie e da coppie, spesso all acquisto della prima abitazione. La tipologia più ricercata è il quattro locali con doppi servizi e posizionato ai piani alti, la spesa media per questo tipo di abitazione è di 250 mila. Non mancano comunque le richieste di bilocali, in questo caso la spesa media scende a 120 mila. Vivace il mercato delle locazioni, le richieste provengono da diverse categorie ed i canoni di bilocali e trilocali sono compresi tra 400 e 500 al mese. Sempre molto apprezzata l area dell Ospedale, residenziale e signorile, che presenta condomini degli anni 60 e 70. Un buon usato costa circa 1900 al mq. Si registra un buon interesse anche per il quartiere di Longuelo, ricco di verde ma comunque ben servito, dove si acquistano soluzioni usate a al mq. Da segnalare che, in questa zona della città, sono in costruzione palazzine in classe energetica A dal valore compreso tra 3500 e 4000 al mq. Molto prestigiosa l area di Piscina e Conca D Oro, nei pressi della città alta, caratterizzata dalla presenza di ville e case d epoca difficilmente reperibili sul mercato. Commerciale l area di via Broseta, nata tra gli anni 60 e 70 nella zona semicentrale della città: qui un appartamento in buone condizioni si può acquistare con una spesa di al mq. In difficoltà il mercato immobiliare nell area di Colognola, Villaggio degli Sposi, Carducci Moroni e Carnovali Carpinoni. La distanza tra la richiesta dei proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti rimane ampia, anche a causa di una persistente rigidità da parte degli istituti di credito nella concessione dei mutui. In questa area della città ad acquistare sono prevalentemente famiglie, le

4 preferenze si concentrano su trilocali dal valore compreso tra 120 e 140 mila box compreso. Più vivace il mercato delle locazioni che da qualche semestre registra un aumento delle richieste. La domanda di immobili in affitto è eterogenea e proviene da famiglie, coppie, single e lavoratori trasfertisti; il canone di un bilocale arredato con box non supera 500 al mese. Da segnalare anche qualche richiesta di box auto sia in vendita sia in affitto: il prezzo di un box singolo è di 15 mila, mentre il canone di locazione annuale è di Adiacente al Centro si trova la zona Carducci Moroni, caratterizzata da soluzioni costruite a partire dal Qui è possibile acquistare appartamenti in buono stato di conservazione a prezzi compresi tra 1700 e 2000 al mq, mentre il nuovo si vende a cifre che oscillano tra 3000 e 4000 al mq. Più periferico il quartiere di Colognola, molto apprezzato perché ben servito, ben collegato e verde. La zona è stata edificata a partire dagli anni 50 ed attualmente si costruisce nell area dell ex Molini Moretti ; sono state inoltre completate alcune soluzioni in edilizia convenzionata in via Azzanella. L usato si vende a 1300 al mq, per il nuovo la richiesta sale a al mq. Molto apprezzato anche il quartiere del Villaggio degli Sposi, grazie alla presenza di aree verdi, del nuovo ospedale e di un grande parco. Al momento si scambiano immobili che si aggirano intorno a al mq per l usato e a 2500 al mq per il nuovo. Da segnalare che sono ancora in corso i lavori per la realizzazione del nuovo ospedale. Quotazioni in ribasso anche nell area nord-est della città, nei quartieri di Borgo Santa Caterina, Redona, Valtesse e Monterosso. Permane la distanza tra il prezzo richiesto dai proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali clienti, l offerta immobiliare inoltre è abbondante, i tempi medi di vendita si sono notevolmente allungati e continuano le difficoltà di accesso al credito. Comprano prevalentemente famiglie in cerca di soluzioni che massimizzino il rapporto qualità-prezzo, dotate di box auto e preferibilmente con annesso spazio esterno; la tipologia più richiesta è il trilocale. La domanda di appartamenti in affitto è eterogenea e proviene da single, coppie, famiglie e lavoratori trasfertisti (spesso insegnanti): il canone di un bilocale è di al mese, quello di un trilocale è compreso tra 550 e 650 al mese. Buona la domanda di immobili in zona Santa Caterina, borgo storico della città, sempre molto apprezzato dagli acquirenti. Il quartiere si trova nell area semicentrale di Bergamo ed è composto da un nucleo storico risalente al XIV e XV secolo circondato da una zona edificata tra gli anni 60 e gli anni 70. Soluzioni ristrutturate di recente si possono acquistare con una spesa di al mq, mentre tipologie ristrutturate più di 40 anni fa hanno un valore di al mq. Da segnalare che in via Corridoni sono in fase di realizzazione 4 nuovi condomini. Il quartiere di Redona si sviluppa nell area pedecollinare di Bergamo. La parte maggiormente apprezzata del quartiere è quella posizionata nella zona alta, dove è possibile acquistare soluzioni in buono stato a al mq. A Redona si stanno realizzando diverse nuove costruzioni in palazzina anche se si registra parecchio invenduto. L offerta immobiliare spazia dall appartamento al piano terra con giardino all attico con ampie terrazze. Soluzioni nuove si possono acquistare anche in zona Valtesse ed in particolare nell area della ex BB Sace, dove sono in fase di realizzazione tipologie residenziali. Nel quartiere sono inoltre in costruzione appartamenti in edilizia privata e convenzionata. Piace la zona di Monterosso perché verde ed economica, caratterizzata dalla presenza di palazzine in edilizia convenzionata; qui un buon usato si acquista con una spesa di al mq.

5 BERGAMO PROVINCIA BASSA VAL CAVALLINA Un generale ribasso delle quotazioni immobiliari si registra nell area della Bassa Val Cavallina (-8,7%), zona che si sviluppa ad est della città di Bergamo e comprende, tra i comuni più importanti, Trescore Balneario e Cenate Sotto. Nella prima parte del 2012 la macroarea è stata caratterizzata da un surplus di offerta focalizzato sul segmento del nuovo e da difficoltà di accesso al credito. In questo semestre ad acquistare sono state soprattutto le famiglie già in possesso dell abitazione ed in cerca di soluzioni indipendenti o semindipendeti dotate di spazi esterni. Il budget previsto per questo tipo di acquisto è in genere compreso tra 140 e 200 mila. Più bassa la disponibilità di chi ha acquistato per investimento, questa tipologia di acquirenti cerca in genere bilocali usati dal valore di 80 e 90 mila. Sul fronte delle locazioni si segnala un aumento delle richieste, in particolare da parte di giovani coppie che non riescono ad accedere al mercato del credito oppure da parte di famiglie costrette a vendere perché non più in grado di pagare la rata del mutuo. Il canone mensile di un bilocale arredato con box si attesta mediamente su Trescore Balneario è il comune più importante di questa macroarea della provincia bergamasca. La parte centrale è caratterizzata da soluzioni storiche in alcuni casi di epoca romanica. Si tratta di un paese che negli ultimi semestri si è sviluppato molto, sono state costruite infatti sia soluzioni indipendenti sia appartamenti in classe energetica A e B. Molte di queste tipologie risultano ancora invendute, la richiesta dei costruttori si attesta tra 1800 e 2000 al mq, con punte di 2100 al mq per le soluzini in classe energetica A. Prestigiosa ed apprezzata la parte collinare di Trescore Balneario dove si trovano soluzioni indipendenti e semindipendenti dotate di vista panoramica. Numerose richieste si registrano nel comune di Cenate di Sotto, dove negli ultimi anni in zona Piscine è sorta un area prestigiosa composta da ville ed appartamenti in villa con valori compresi tra 1800 e 2000 al mq. Sempre molto apprezzata l area collinare, dove si possono acquistare soluzioni indipendenti, semindipendenti e cascinali ristrutturati o da ristrutturare. VALSERIANA Nel primo semestre del 2012 le abitazioni della Valseriana hanno mostrato un andamento tendenzialmente al ribasso: quotazioni e volumi di vendita sono in calo, ma si è assistito ad un miglioramento della qualità del cliente, che ora compra solo se ha reale necessità e sufficiente disponibilità di liquidità. Infatti si realizzano poche compravendite con mutui, che peraltro coprono importi di lieve entità. La maggior parte degli acquisti viene effettuata a scopo migliorativo e solo ad opera di un target di clientela che possiede una buona capacità di spesa, con cui si orienta su trilocali e quadrilocali inseriti in piccoli contesti condominiali, possibilmente ad elevata classe energetica. Le giovani coppie sono in netto calo a causa della difficoltà di accesso al credito, pertanto si rivolgono all affitto: ad Alzano Lombardo bilocali e trilocali costano 550 e 650 al mese, ad Albino i prezzi scendono a 450 e , mentre nell Alta Valle non sono necessari più di 350 e Grazie alla sua vicinanza rispetto a Bergamo, la domanda si concentra maggiormente ad Alzano Lombardo, in particolare nelle zone centrali e in quelle collinari. L offerta in centro è di tipo variegato, ma si osserva molto invenduto soprattutto per quanto riguarda il nuovo (che viene proposto a al mq, prezzo ancora troppo alto), le soluzioni da ristrutturare e le villette che spesso presentano elevati costi di gestione.

6 In generale per un medio usato si richiedono al mq. Le colline piacciono perché sono soleggiate e offrono costruzioni di pregevole fattura, tipicamente villette indipendenti con annesso giardino: realizzate 2-3 anni fa, il prezzo a cui sono immesse sul mercato parte da 2000 al mq. Albino ha una discreta domanda interna, che si concentra soprattutto nelle zone centrali, dove però ci sono poche abitazioni in vendita. Offerta elevata in periferia, grazie alla realizzazione di nuove case di media qualità che si compravendono a al mq; un buon usato si valuta tra 1400 e 1500 al mq. Penalizzata la Valle del Lujo, poiché più decentrata e per l elevata presenza di nuove costruzioni. Nell Alta Valseriana, precisamente nei comuni di Cene, Gandino, Gazzaniga e Legge, il mercato è depresso a causa della difficoltà di accesso, ma anche per le problematiche lavorative che hanno colpito le aziende limitrofe. Una soluzione usata si valuta al mq, una di nuova o recente costruzione costa circa 2300 al mq. A Gorle e Torre Boldone, comuni all imbocco della Valseriana al confine con il capoluogo orobico, si è registrato un calo dei prezzi pari al 14,6% e 9,9% durante il primo semestre del 2012, ma fino allo scorso anno i valori avevano sostanzialmente tenuto. A muoversi sul mercato sono famiglie e giovani coppie, già residenti in queste zone, che dispongono di un budget di mila, con cui si orientano su trilocali o quadrilocali inseriti in contesti di nuova o recente costruzione, possibilmente posizionati o ai piani alti o al piano terra con giardino annesso. A Torre Boldone l offerta edilizia consiste di appartamenti di buona fattura, edificati tra gli anni 70 e 90. I primi soffrono per la presenza del riscaldamento centralizzato, pertanto il loro valore è compreso tra 1000 e 1200 al mq (quest ultimo se ristrutturato); l edilizia più recente si valuta tra 1800 e 1900 al mq, a seconda della tipologia e del contesto di riferimento. Per quanto riguarda le nuove costruzione, si segnala un cantiere che prevede la realizzazione di tipologie di buona qualità, in classe A e inserite in un complesso signorile: la consegna è prevista per la prossima primavera, il loro valore è stimato tra 2500 e 2600 al mq. A Gorle è possibile acquistare tipologie molto simili rispetto a Torre Boldone, ma a prezzi leggermente superiori in quanto la zona è percepita come meglio rispondente alle caratteristiche ricercate. Nonostante ciò, si compravendono poche abitazioni, in quanto la maggior parte è stata già collocata sul mercato; le nuove costruzioni sono sporadiche perché sono state sbloccate poche nuove lottizzazioni. Si segnala comunque una zona semicentrale, quasi al confine con Bergamo: si tratta di un complesso in corso di ultimazione (mancano ancora poche lottizzazioni), che in origine prevedevano quotazioni di al mq, mentre ora i prezzi sono notevolmente scesi. BERGAMO HINTERLAND La recente crisi economica e le difficoltà di accesso al credito hanno ridotto il budget a disposizione dei potenziali clienti, cosicché si è assistito ad un forte calo dei prezzi per le zone a ridosso del fiume Brembo durante il primo semestre del In queste zone sono attive perlopiù famiglie e coppie provenienti dalle aree limitrofe, accanto a cui si muovono anche single e famiglie di mezz età, che ricercano la soluzione migliorativa. Generalmente si fa ricorso totale al mutuo, per un importo che varia a seconda della soluzione richiesta: per i bilocali si parte da mila, mentre per i trilocali sono necessari mila se in condominio e mila se indipendenti. In generale, a seconda del comune di appartenenza, Brembate Sopra, Valbrembo e Paladina registrano valori più alti rispetto agli altri. Il mercato degli affitti è attivo e la domanda è abbastanza consistente: un monolocale o un piccolo bilocale costano 350 al mese, un bilocale , per un trilocale servono tra 450 e al mese.

7 Vengono stipulati soprattutto contratti a canone libero 4+4, con uno scarso utilizzo della cedolare secca da parte dei proprietari. Brembate di Sopra ospita case costruite in particolare nell ultimo ventennio seppur sono presenti immobili di più anziana fattura, che trovano il favore dei clienti perché inseriti in una zona dotata di servizi: una soluzione termoautonoma della metà degli anni 80, di 120 mq, si scambia a 150 mila, mentre un trilocale di 80 mq inserito in un contesto con taverna, box auto e giardino si valuta mila. Da segnalare che è stato approvato il nuovo PGT e qualche costruttore ha già manifestato l intenzione di effettuare delle lottizzazioni. A Valbrembo è possibile acquistare soprattutto trilocali: inseriti in villetta sono valutati mila, mentre in un condominio degli anni 70 il prezzo scende a 135 mila. Le soluzioni più recenti, edificate alla fine degli anni 90, costano mila grazie alla presenza di un piccolo giardino al piano terra. Valbrembo è una zona ancora in sviluppo, infatti sono presenti diversi cantieri (anche se molti dei quali sono la coda degli anni passati e quindi con prezzi alti) tra questi spicca un intervento che prevede la costruzione di una palazzina con 10 unità abitative, realizzati in classe B con riscaldamento a pavimento: si tratta di appartamenti in villa con ingresso indipendente (sia al piano terra sia al primo piano) che sono valutati al mq. La conferma dei prezzi sta proprio nella richiesta abbastanza viva: nonostante sia alle fondamenta, infatti, il 30% di tali soluzioni è già stato venduto. Ad Almenno San Bartolomeo è possibile acquistare trilocali di mq in ville a 130 mila se in buone condizioni manutentive, ma il prezzo scende da 110 mila in sotto se la soluzione è più vetusta. La zona meno richiesta è Almenno San Salvatore perché più distante da Bergamo (infatti si trova all imbocco della Valle Imagna); a Paladina, al contrario, c è una discreta richiesta ma l offerta è più scarna se non per immobili acquistati nel a prezzi più alti di quelli attuali, con conseguenti difficoltà di compravendita. Generalmente i trilocali sono di circa 80 mq, realizzati nella prima metà degli anni 80 ma, nonostante il prezzo si attesti a 150 mila, la loro vendita è difficile in particolar modo per la zona di Almenno. Fermo il mercato immobiliare di Seriate nella prima parte dell anno. Le difficoltà di accesso al credito ed un alta offerta di immobili nuovi determinano una situazione di stallo. A Seriate infatti negli ultimi anni si è costruito molto, anche se attualmente e stata bloccata un ampia area di realizzazione residenziale denominata Zona San Giuseppe. In questo semestre si sono registrate compravendite da parte di giovani coppie che hanno acquistato sia con l ausilio di un mutuo sia con un capitale a disposizione. Il trilocale è la tipologia più richiesta, il budget a disposizione per l usato è compreso tra 140 e 180 mila. Il prezzo del nuovo attualmente venduto si attesta su 1800/1900 al mq per quanto riguarda la classe energetica A+, mentre la spesa per tipologie usate è compresa tra 1300 e 1600 al mq. Buona la domanda di immobili in locazione, bilocali e trilocali si affittano con una spesa mensile di 450 e 650. Da segnalare un aumento di interesse da parte di ragazzi e famiglie per la formula di affitto a riscatto. A Brusaporto è possibile acquistare anche soluzioni realizzate nei primi anni del 2000 caratterizzate da contesti con poche unità abitative 4/8 famiglie valorizzate da giardini o mansarde annesse. ISOLA BERGAMASCA Nel corso del primo semestre del 2012 le quotazioni di Ponte San Pietro, primo comune dell Isola bergamasca quasi limitrofo a Bergamo, sono scese del 15%. Su tale andamento ha inciso innanzitutto la recente crisi economica, che ha ridotto il budget medio; secondariamente, la difficoltà di accesso al credito ha penalizzato coloro i quali si stanno affacciando sul mercato.

8 Il bacino d utenza consiste in acquirenti che provengono dall hinterland bergamasco, soprattutto dallo stesso Ponte san Pietro, Curno, Presezzo e limitrofi (più raramente da Bergamo): si tratta di coppie, anche alla prima esperienza fuori casa, single e famiglie di mezz età. Per questi ultimi le trattative sono più lunghe, in quanto spesso effettuano acquisti migliorativi con un immobile a loro volta da alienare e sovente il prezzo dello stesso è alto in proporzione al nuovo acquisto. Il budget investito parte da un minimo di mila (con cui ci si orienta sui bilocali), fino ad un massimo di mila, che viene generalmente impiegato per trilocali, possibilmente appartamenti in villa; chi disponesse di mila, invece, si orienta anche su appartamenti in condominio. La maggior parte delle compravendite viene effettuata con l ausilio del mutuo, che copre l intera spesa. Per quanto riguarda il mercato degli affitti, con 350 al mese è possibile prendere un monolocale o un piccolo bilocale, ne servono per un bilocale, mentre per i trilocali sono necessari da 450 a al mese. Il contratto più utilizzato è quello a canone libero 4+4, con uno scarso utilizzo della cedolare secca. Ponte San Pietro si divide in tre parti. Il nucleo storico è la parte centrale, composto da piccole e medie palazzine dotate di box auto, ma anche di corti con appartamenti più anziani: il taglio più presente è il trilocale di circa 80 mq, per una spesa che parte da 60 mila per arrivare a mila, nel caso in cui sia stato completamente ristrutturato e dotato di riscaldamento autonomo. Le frazioni Briolo e Locate Bergamasco ospitano soluzioni di anni, accanto ad appartamenti in villa dove un appartamento di 85 mq con cantina e box auto costa mila a Locate Bergamasco e fino a 200 mila a Briolo. Si mantengono stabili le quotazioni di Calusco D Adda, Solza, Villa D Adda e Carvico nella prima parte del Da marzo in poi si è registrato un calo delle richieste, mentre i mesi di gennaio e febbraio si erano dimostrati maggiormente dinamici. Ad acquistare sono state in prevalenza famiglie in cerca della soluzione migliorativa, ad esempio soluzioni più spaziose oppure tipologie più piccole in seguito al ridimensionamento del nucleo familiare. Trilocali, quattro locali e soluzioni indipendenti sono state le soluzioni più richieste, in tanti cercano il giardino. Il capitale per l acquisto di un bilocale si attesta mediamente su mila, mentre per un trilocale si spendono mila. Calusco D Adda è il comune più importante della macroarea ed è quello che presenta un mercato residenziale più dinamico. Si tratta infatti di un area ben servita, con numerose attività commerciali e la presenza della stazione ferroviaria. I prezzi dell usato si attestano tra 1150 e 1350 al mq, mentre per il nuovo si spendono da 1650 a 1800 al mq. L area di Calusco D Adda è in forte espansione, si costruiscono appartamenti e qualche soluzione indipendente in classe energetica B. Adiacente a Calusco D Adda si trova Solza, dove si registrano quotazioni leggermente inferiori che vanno da al mq per l usato a al mq per il nuovo. Elitario il mercato residenziale di Villa D Adda, area collinare apprezzata anche da acquirenti provenienti dalla Brianza perché ben collegata. Nella parte alta del comune soluzioni nuove si acquistano con una spesa di al mq. Prezzi sostanzialmente stabili nei comuni di Terno D Isola, Chignolo D Isola, Medolago e Suisio nella prima parte dell anno. Una lieve contrazione delle quotazioni si registra a Terno D Isola dove i valori tendono a livellarsi con le valutazioni dei comuni limitrofi. In questa macroarea le compravendite sono state effettuate soprattutto da coppie che hanno acquistato la loro prima casa, spesso aiutate da un mutuo e dai genitori posti a garanzia del prestito bancario. Le tipologie più richieste sono bilocali e trilocali in villa di recente costruzione: per la prima tipologia la spesa media è di 100 mila, per il trilocale il prezzo sale a 160 mila. Terno D Isola è un comune che a partire dal 1994 ha raddoppiato il numero di abitazioni in seguito alla realizzazione di appartamenti in villa e di palazzine. Attualmente non ci sono cantieri all opera, una soluzione nuova si compra con una spesa di al mq. Anche Chignolo D Isola si è sviluppato

9 molto a partire dalla seconda metà degli anni 90. Qui le quotazioni del nuovo sono leggermente più contenute e si attestano tra 1400 e 1600 al mq. Si è assistito ad un rallentamento del mercato di Presezzo, Bonate di Sopra e Bonate di Sotto, anche se negli ultimi mesi si intravedono spiragli di ripresa. Ad acquistare sono soprattutto famiglie che già abitano in questa zona e che optano per la soluzione migliorativa: il loro budget oscilla tra 120 e 180 mila, con cui si orientano verso i trilocali, inseriti in piccole palazzine o in ville con giardino annesso. Al mercato delle locazioni si rivolgono quasi esclusivamente stranieri, che ricercano trilocali di grandi dimensioni. Per questi tagli si spendono al mese, che scendono a per un bilocale e 300 per un monolocale; il contratto più stipulato è stato quello a canone libero 4+4, a cui ha fatto seguito un buon utilizzo della cedolare secca. Nonostante Bonate di Sotto e Bonate di Sopra presentino un offerta abitativa sostanzialmente simile, la seconda località è quella che ha incontrato maggiormente il favore dei clienti, in quanto meglio servita e con più possibilità di scelta di costruzioni nuove o recenti. Per queste ultime tipologie (di circa 5 anni di età tipicamente inserite in piccoli contesti condominiali) si devono mettere in conto al mq, mentre il prezzo per l usato più vetusto (sorto dagli anni 80) si attesta a al mq. È anche possibile acquistare appartamenti in villa (dove ci sono tra 4 e 8 unità abitative) ad un prezzo più alto e compreso tra 1400 e 1500 al mq. Presezzo è un comune fondamentalmente di passaggio, dove chi ricerca casa normalmente già vi abitava. Le costruzioni sono sorte negli anni 80 e si vendono a al mq, mentre il nuovo è più rado, ad eccezione di qualche lotto che si sta sviluppando. BASSA BERGAMASCA Sostanzialmente stabili le quotazioni immobiliari a Dalmine nella prima parte del 2012, mentre si registra un netto calo per quanto riguarda il numero delle compravendite. La maggior parte delle compravendite è stata effettuata da famiglie in cerca di soluzioni migliorative, quadrilocali oppure appartamenti in villa con ingressi indipendenti e giardini privati. Meno numerose sono state le compravendite da parte di persone al primo acquisto e da parte di investitori. Questi ultimi sono incentivati dalla presenza del polo universitario e da Tenaris SPA che determina una buona richiesta di soluzioni in affitto. Chi compra per mettere a reddito spende generalmente mila per l acquisto di bilocali; il canone di locazione è di 500 al mese spese escluse. Quella di Brembo è la zona più residenziale e richiesta, si tratta infatti di un area sorta circa 30 anni fà dove si continua a costruire tutt ora. L offerta immobiliare è caratterizzata quasi esclusivamente da appartamenti in villa, le soluzioni usate si vendono a al mq, mentre per il nuovo la spesa è di 1800 al mq. Sforzatica è la parte più centrale del comune e sorge nei pressi dello stabilimento della Tenaris SPA. Qui si trovano anche le strade più commerciali del paese, Largo Europa, Viale Betelli, Viale Mazzini, Viale Marconi e Via Buttaro con valutazioni che variano dai al mq per l usato ai 1700 al mq per il nuovo. Si costruisce anche in zona Mariano al Brembo, il prezzo di un appartamento nuovo è di 1600 al mq. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa