MERCATO IMMOBILIARE - PALERMO

Транскрипт

1 MERCATO IMMOBILIARE - PALERMO In diminuzione del 2.2% le quotazioni immobiliari di Palermo nel primo semestre del I sem % +9.8% +5.4% +9.7% +10.6% +16.4% +8.4% +4.6% -2.2% In ribasso del 4.6% le quotazioni immobiliari delle aree centrali della città. Nel Centro storico ormai da anni si assisteva ad un aumento delle quotazioni ed un ridimensionamento delle stesse era atteso, soprattutto sulle tipologie più popolari destinate ad un target di acquirenti medio. Si registrano difficoltà nella compravendita delle case situate sulle più importanti arterie di comunicazione come via Roma, via Maqueda e corso Vittorio Emanuele perchè i proprietari che intendono vendere hanno ancora richieste elevate ( al mq). Molto ambita l area compresa tra Foro Umberto I e via Roma. Tra le tipologie più apprezzate quelle con terrazzo. Gli acquirenti preferiscono acquistare abitazioni simili ma meno quotate, posizionate in zone limitrofe. Il maggior numero di compravendite si realizza sulle tipologie più popolari, nelle aree a ridosso del mercato di Ballarò sottoposte ad interventi di ristrutturazione nel tempo e si vendono a cifre comprese tra 1600 e 2200 al mq. In quest area acquistano stranieri, che spesso si accontentano di piani bassi e poco luminosi, famiglie ed investitori che affittano a studenti oppure avviano attività di Bed and Breakfast. Restano ancora sul mercato coloro che sono interessati all acquisto di tipologie da ristrutturare da vendere oppure affittare successivamente. Il mercato delle locazioni della zona è alimentato soprattutto da studenti universitari o lavoratori trasfertisti. Nel quartiere Marconi si registrano riduzioni delle quotazioni sia sulle tipologie signorili che su quelle più popolari. La motivazione principale è da ricercarsi nel valore troppo elevato ormai raggiunto dalle abitazioni nella zona e che creano difficoltà nell acquisto soprattutto agli acquirenti appartenenti ad un target medio-basso. Si sono riscontrate anche problematiche per chi notoriamente investiva cifre importanti nell immobile. La zona infatti presenta un mercato immobiliare molto eterogeneo che spazia dalle tipologie signorili a quelle più popolari. Le prime si concentrano in via Sammartino, via Dante, via Siracusa, via Agrigento. Sono state costruite negli anni 30, con soffitti affrescati e tagli che partono da 180 mq. Per una soluzione ristrutturata si spendono cifre medie di 2200 al mq. Su queste tipologie si cercano soprattutto i piani alti e possibilmente l attico, che in zona si riesce ancora a trovare. Più popolari le costruzioni situate in via Basile, via Volturno, via Riolo e via Ferrara; sono palazzi degli anni 40, spesso con facciate esterne da ristrutturare che sono acquistate da chi può investire cifre medie di mila. Non ci sono molti investitori in zona anche se la domanda di immobili in affitto è in aumento. Tra questi si registra una buona componente di stranieri. In diminuzione le quotazioni delle abitazioni intorno a via Dante dove acquistano soprattutto le famiglie. La tipologia più richiesta è il trilocale con una spesa media non superiore a mila. Sempre molto apprezzata la cucina abitabile. Le abitazioni della zona sono vetuste, risalgono agli anni 40. Poche le soluzioni degli anni 80. Tra le vie più richieste ci sono via Veneziano e via Re Federico esteticamente apprezzabili e dai prezzi contenuti (un medio usato costa 1500 al mq). Soluzioni signorili sono disponibili in via Regina Margherita, via Dante e via Parlatore dove si possono raggiungere quotazioni di 2100 al mq. Tra le macroaree che hanno subito un sensibile ribasso dei prezzi si segnala la Fiera con -4.4%, dove nell omonimo quartiere si registra un allungamento delle tempistiche di vendita che ha costretto i proprietari degli immobili, soprattutto chi aveva necessità di vendere, a rivedere il prezzo delle abitazioni verso il basso. L acquirente tipo della zona in questo primo semestre dell anno è stato chi aveva già un capitale a disposizione, anche in seguito alla vendita di un altro immobile e

2 non ha dovuto fare ricorso al mutuo per importi significativi. Si cercano soprattutto tagli grandi, dal trilocale fino al cinque locali. Infatti ci sono edifici costruiti tra gli anni 70 e gli anni 80 in edilizia civile ma anche alcune soluzioni di edilizia popolare. Le prime si concentrano soprattutto su via Montepellegrino, dove per una soluzione usata si spendono cifre medie da 1600 a 1900 al mq. Ci sono aree più ristrette di immobili signorili dove si possono toccare punte di 3000 al mq. Si parla in futuro di un possibile intervento per la riqualificazione dell area occupata dal Mercato Ortofrutticolo che potrebbe lasciare spazio ad un area verde. In diminuzione del 2.2% le quotazioni della macroarea Università-Brancaccio dove si segnala la performance negativa di Calatafimi-Villa Tasca che ha visto particolarmente penalizzate le abitazioni più popolari verso cui si orientavano coloro che finanziavano l acquisto con il ricorso al mutuo e che investivano cifre medie di mila per l acquisto di un abitazione. Ad averne risentito in particolare sono stati gli immobili situati a Villa Tasca dove si concentrano le tipologie più popolari della seconda metà degli anni 50. Le quotazioni in questa zona sono di circa 1800 al mq. Sono ricercate anche le abitazioni posizionate su corso Calatafimi dove sono sorte numerose attività commerciali. Si alternano abitazioni costruite tra i primi anni del 1900 fino agli anni 80 che possono costare, in buono stato, intorno a 2500 al mq. Tra gli acquirenti della zona si contano anche genitori di studenti universitari e lavoratori del vicino Ospedale e delle caserme presenti in zona, anche se nei primi sei mesi dell anno gli acquirenti sono stati soprattutto giovani coppie alla ricerca di trilocali e quattro locali. In diminuzione anche le quotazioni degli immobili del quartiere Oreto in seguito alla minore capacità di spesa dei potenziali acquirenti ma anche alla diminuzione degli investitori che sono ancora presenti ma meno propensi a spendere le cifre del passato. La zona infatti vanta la presenza di facoltà universitarie, del Policlinico ed è comoda all ingresso autostradale per Catania e Trapani. Gli investitori investono cifre medie di mila e prediligono in particolare le aree a ridosso del Polo Ospedaliero dove, per un buon usato, si spendono mediamente 1800 al mq per soluzioni degli anni 70. Tra questi ci sono genitori di studenti. Ad acquistare nel quartiere ci sono anche persone che vi hanno sempre vissuto e che in questi primi sei mesi dell anno hanno comprato guardando solo ed esclusivamente il prezzo, accontentandosi anche di soluzioni da ristrutturare. Al momento non ci sono interventi di nuova costruzione ma solo di rifacimento delle facciate degli immobili. In aumento le famiglie che cercano immobili in affitto. La macroarea di Parco della Favorita ha segnalato un ribasso dello 0.6% trascinato in particolare dal quartiere di San Lorenzo-Strasburgo dove si assiste ad una scissione del mercato che vede ancora un certo dinamismo sulle fasce di spesa tra mila e su quelle tra 800 e 900 mila. Si riscontrano difficoltà nella fascia di spesa intorno a mila, dal momento che chi acquista quasi sempre effettua anche una vendita contestuale e, ad oggi, la difficoltà a collocare il proprio immobile sul mercato rende difficile l acquisto. Nella prima fascia di spesa rientrano prevalentemente giovani coppie che hanno sempre abitato nella zona, con una famiglia che li sostiene economicamente e che si orientano soprattutto su bilocali e su trilocali. Le zone più accessibili a livello di prezzo sono Villaggio Ruffini e alcune strade parallele a viale Strasburgo come via Villa Giocosa e via Florio dove ci sono tipologie più popolari degli anni a prezzi medi di al mq. Nella fascia di spesa vicina al milione di Euro rientrano soprattutto imprenditori e professionisti alla ricerca di soluzioni indipendenti o appartamenti di particolare prestigio. Se ne possono trovare nei pressi di Villa Niscemi dove ci sono parchi di ville singole o residence di prestigio. Soluzioni signorili sono disponibili anche su viale Strasburgo dove si toccano punte di 3000 al mq. Ad acquistare in questo quartiere non ci sono solo persone che hanno sempre vissuto, ma anche acquirenti che si spostano dai quartieri limitrofi, meno prestigiosi per effettuare una compravendita di qualità e definitiva. Sul mercato delle locazioni si registra un calo della domanda perché i canoni richiesti sono troppo elevati per la capacità di spesa di coloro che cercano in affitto nella zona. Per un trilocale si chiedono al mese mentre chi cerca vorrebbe spendere mediamente intorno a 450 al mese.

3 A Partanna Mondello si registra un lieve aumento dei prezzi degli immobili nel primo semestre del 2008, questo anche perché le compravendite sono state realizzate dopo lunghe trattative e gli immobili erano stati messi in vendita nell anno precedente. Infatti ora la tendenza è al ribasso. Inoltre le compravendite realizzate hanno riguardato abitazioni civili che rientravano in un budget abbastanza contenuto, entro i 250 mila, ed erano collocate quasi esclusivamente sul territorio di Partanna, quartiere che, rispetto a Mondello, si caratterizza per la presenza di tipologie costruite tra gli anni 30 e gli anni 60, valutate intorno a al mq. Quotazioni che arrivano anche a 3500 al mq per le tipologie ristrutturate a Mondello, dove il mercato è esclusivo e vede come protagonisti acquirenti che sono disposti a spendere cifre importanti anche se ora sembrano porsi in una posizione di attesa e rimandano l acquisto sperando in un ridimensionamento dei prezzi. Molto apprezzate le soluzioni in stile liberty che si trovano tra Mondello e Valdesi. A Mondello si registrano anche richieste di persone che cercano la seconda casa e che, in genere, si orientano su soluzioni il cui prezzo è compreso tra 300 e 350 mila. Sono in corso degli interventi di nuova costruzione valutati a prezzi medi di 4000 al mq. Da segnalare che il Comune di Palermo ha intrapreso una serie di lavori per migliorare l estetica del quartiere di Mondello, con interventi su marciapiedi, illuminazione e la creazione di strutture balneari per i turisti. L unica macroarea che non ha segnalato riduzioni di prezzo è stata quella di Uditore con un lieve aumento delle quotazioni a Parisio dove la maggioranza delle compravendite si realizza con persone che hanno sempre vissuto nel quartiere. Al momento la tipologia più richiesta è il trilocale. E molto apprezzata la presenza della cucina abitabile. La zona offre tipologie immobiliari medio-popolari, costruite negli anni e, in parte, anche negli anni 40. Apprezzate le abitazioni di edilizia popolare ex Iacp che pur non essendo di qualità elevata hanno il vantaggio di essere sviluppate su due piani e di avere il giardino al piano terra. Le quotazioni medie sono di al mq. Tra le zone più richieste c è quella che si sviluppa intorno a via Nazario Sauro e che presenta tipologie degli anni 70 trattate a prezzi medi di al mq e con punte di 2000 al mq. Sul territorio di Palermo sono in corso degli interventi di miglioramento, in particolare nel Centro storico, dove si vuole procedere al recupero dell edilizia degradata presso il Foro Italico, nei pressi di Piazza Marina. Saranno riqualificati anche parcheggi, aree verdi, piazze e sedi stradali. Previsto anche un piano di risanamento per le coste. Altra opera importante è il Passante Ferroviario che collega Palermo con Punta Raisi, attraversando la città da una periferia all altra lungo un asse parallelo alla futura metropolitana leggera che coprirà la fascia urbana più vicino alla costa. La fine dei lavori è prevista per il Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio % 19.0% 46.2% 23.3% 9.8% Luglio % 17.7% 47.8% 23.9% 9.4% A Palermo la tipologia più richiesta è il trilocale che raccoglie il 46.2% delle richieste. A seguire il trilocale con il 23.3%. La distribuzione delle richieste segnala un incremento sui bilocali ( +1.3%) Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio % 16.4% 29.7% 28.5% 21.0% Luglio % 21.8% 25.5% 28.4% 18.9% Dal lato dell offerta si segnala una maggiore presenza sul mercato di tagli grandi, a partire dal trilocale. Fonte: Ufficio studi Tecnocasa

4 PALERMO CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo CENTRO CENTRO STORICO DANTE LIBERTA' MARCONI OLIVUZZA POLITEAMA - CENTRO STORICO TERRASANTA Università - Brancaccio BONAGIA Nd Nd CALATAFIMI - VILLA TASCA CALATAFIMI ALTA CORSO DEI MILLE - MESSINA MARINE Nd Nd INDIPENDENZA MESSINA MARINE Nd Nd ORETO Nd Nd ORSA MINORE Nd Nd ROCCELLA STAZIONE TORRELUNGA Nd Nd TUKORY Nd Nd Nd VILLA TASCA VILLAGGIO SANTA ROSALIA - UNIVERSITA' Nd Nd Uditore BORGO NUOVO Nd Nd L'EMIRO - NOCE LEONARDO DA VINCI MICHELANGELO PARISIO Nd Nd PASSO DI RIGANO Nd Nd PIAZZA UDITORE Parco della Favorita BELGIO - STRASBURGO - NEBRODI CARDILLO

5 CRUILLAS DE GASPERI LAZIO - CAMPANIA - SPERLINGA PALLAVICINO PARTANNA - MONDELLO RESTIVO - AUSONIA SAN LORENZO - STRASBURGO SFERRACAVALLO Fiera DON BOSCO FIERA GALILEI MONTEPELLEGRINO - FIERA SCIUTI - LEOPARDI - MAGNOLIE Nd Nd PALERMO PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo ALTAVILLA C ALTAVILLA P Nd Nd BAGHERIA C BAGHERIA P BAGHERIA - BUTERA C BAGHERIA - BUTERA P CAMPOFELICE DI ROCCELLA C CAMPOFELICE DI ROCCELLA - CONTRADE P CAPACI C CAPACI P CARINI C CARINI P CASTELBUONO C Nd Nd CASTELBUONO P Nd Nd CASTELDACCIA C CASTELDACCIA P CEFALU' C CEFALU' P FICARAZZI C FICARAZZI P

6 ISOLA DELLE FEMMINE C MONREALE C MONREALE P PETRALIE SOTTANA C PETRALIE SOTTANA P TERMINI IMERESE C TERMINI IMERESE P TERRASINI C TERRASINI P TRABIA C TRABIA P VILLABATE C VILLABATE P Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa