NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel I semestre Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Padova data di pubblicazione: 27 novembre periodo di riferimento: primo semestre
Andamento del mercato immobiliare nel I semestre Provincia di Padova - Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Padova con la collaborazione dell Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dc.omise@agenziaentrate.it Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.
Indice 1 Introduzione... 1 2 Mercato regionale... 2 3 Mercato provinciale... 6 4 Mercato del comune di Padova... 15 5 Note metodologiche... 19 1 Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al I semestre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Padova, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Padova. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Veneto con approfondimenti sulla provincia di Padova ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni e relative variazioni di periodi; le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e NTN per dimensione delle abitazioni. 1
2 Mercato regionale In questa prima sezione è fornita un analisi del mercato immobiliare residenziale di tutte le province del Veneto riguardante il I semestre, dove si sono registrate complessivamente 18.608 NTN. Dalla Tabella 1 si evince, per l intera regione Veneto, un discreto incremento delle compravendite tra il I semestre e lo stesso periodo dell anno precedente pari al +9,2%. Gli incrementi più significativi si segnalano nelle provincie di Venezia (+17,0%) e Belluno (+10,8%); tutte le altre provincie si attestano su valori percentuali più contenuti. Per i soli capoluoghi, nella medesima Tabella 1, si osserva un aumento complessivo del NTN, confrontato con lo stesso periodo del 2014, del +12,1%. Gli incrementi più significativi sono stati segnalati nei capoluoghi di Treviso (+21,7%), Padova (+19,1%) e Belluno (+17,9%); solo Rovigo registra un incremento molto contenuto con +0,1%. Anche i dati riportati sempre in Tabella 1 riguardanti i Comuni non capoluogo di provincia portano il segno positivo nelle compravendite, del +8,3%. L incremento più rilevante si registra nei comuni (ad esclusione del Capoluogo) della provincia di Venezia con +19,5%, mentre l incremento più contenuto si registra per i comuni (non Capoluogo) della provincia di Padova con +0,9%. La Tabella 2 illustra il dato relativo alle quotazioni medie, che indica con quotazione più elevata, pari a 1.956 /m 2, la provincia di Venezia, seguita da Vicenza con 1.479 /m 2 ; la quotazione media più bassa, pari a 1.072 /m 2, riguarda la provincia di Rovigo. La variazione percentuale delle quotazioni tra il I semestre e il II semestre 2014 mostra nel complesso, a livello regionale, un leggero decremento (-1,2%), con oscillazioni che vanno dal -3,6% osservato nella provincia di Treviso, al -0,2% delle provincie di Padova e Venezia. Nei capoluoghi la quotazione media più elevata è quella rilevata a Venezia (2.738 /m 2 ), seguita da Treviso (2.088 /m 2 ); le quotazioni più basse si rilevano nelle citta di Rovigo e Belluno (rispettivamente 1.148 /m² e 1.059 /m 2 ). La variazione percentuale delle quotazioni tra il I semestre e il II semestre 2014 mostra, anche nei capoluoghi un lieve decremento dei valori, con variazioni in diminuzione, dal -4,0% di Verona al -0,1% di Padova. Per quanto attiene le quotazioni medie relative ai comuni delle province con esclusione dei capoluoghi, i valori maggiori si riscontrano, ancora nella provincia di Venezia (1.625 /m²) seguita da quella di Belluno (1.502 /m²), mentre i valori più bassi si registrano nelle provincie di Rovigo (1.053 /m²) e Padova (1.175 /m²). Le variazioni percentuali delle quotazioni, sempre nei comuni delle provincie non capoluogo, calcolate tra il I semestre ed il II semestre 2014, confermano il lieve decremento dei valori così come è stato rilevato nei capoluoghi, con oscillazioni che vanno dal -3,7% nei comuni della provincia di Treviso, al - 0,1% di quelli della provincia di Venezia. 2
Tabella 1: NTN e variazioni % Province Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi NTN I sem / I sem 2014 Quota % NTN Regione NTN I sem / I sem 2014 Quota % NTN Regione NTN I sem / I sem 2014 Quota % NTN Regione Belluno 831 10,8% 4,47% 144 17,9% 0,78% 687 9,4% 3,69% Padova 3.329 5,7% 17,89% 977 19,1% 5,25% 2.352 0,9% 12,64% Rovigo 825 6,1% 4,43% 241 0,1% 1,29% 584 8,7% 3,14% Treviso 2.638 6,0% 14,18% 380 21,7% 2,04% 2.258 3,8% 12,14% Venezia 4.084 17,0% 21,95% 1.236 11,8% 6,64% 2.848 19,5% 15,30% Verona 3.977 8,1% 21,37% 1.253 9,6% 6,73% 2.725 7,4% 14,64% Vicenza 2.923 8,3% 15,71% 447 4,6% 2,40% 2.476 9,0% 13,30% Veneto 18.608 9,2% 100,00% 4.678 12,1% 100,00% 13.930 8,3% 100,00% Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % Province I sem Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi N. indice N. indice quotazioni quotazioni quotazione quotazione quotazione I sem I sem I sem I sem I sem I sem I sem / II sem / II sem / II sem (base = I (base = I 2014 2014 2014 sem 2004) sem 2004) N. indice quotazioni I sem (base = I sem 2004) Belluno 1.447-0,7% 128,4 1.059-0,4% 109,3 1.502-0,7% 130,7 Padova 1.306-0,2% 110,7 1.687-0,1% 110,0 1.175-0,2% 111,1 Rovigo 1.072-0,3% 138,5 1.148-0,7% 120,0 1.053-0,2% 144,8 Treviso 1.351-3,6% 106,6 2.088-3,2% 99,1 1.266-3,7% 108,2 Venezia 1.956-0,2% 110,6 2.738-0,3% 116,6 1.625-0,1% 106,6 Verona 1.424-2,8% 114,5 1.840-4,0% 107,8 1.260-2,0% 118,7 Vicenza 1.479-0,3% 107,9 2.012-0,4% 123,6 1.397-0,3% 104,9 Veneto 1.485-1,2% 112,1 2.019-1,4% 112,3 1.342-1,2% 111,9 3
Figura 1: Distribuzione estre per provincia 15,7% 4,5% 17,9% 21,4% 4,4% 14,2% 21,9% Belluno Padova Rovigo Treviso Venezia Verona Vicenza Nella Figura 1 è riportato il grafico della distribuzione del NTN tra le province del Veneto, dal quale si evince che la provincia di Venezia è la prima nella regione per numero di transazioni (21,9%), mentre quelle con il minor numero sono Belluno e Rovigo (4,5% e 4,4%). 4
Figura 2: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 107,3 104,4 107,6 105,3 105,6 104,2 100,3 101,2 105,1 105,5 98,0 100 105,5105,6 99,6 99,5 94,1 100,0 96,785,8 92,2 96,4 79,1 78,7 74,5 77,4 69,6 72,7 75,7 71,0 69,2 69,8 70,0 67,3 66,1 68,2 68,4 70,6 65,8 67,0 65,7 67,0 64,7 Veneto 69,1 67,6 66,0 50,9 48,8 50,8 48,1 50,652,356,8 Capoluoghi 47,3 47,9 48,9 48,2 45,3 47,6 Non capoluoghi 44,8 46,6 42,944,5 46,646,8 43,2 41,7 I_04II_04I_05II_05I_06II_06I_07II_07I_08II_08I_09II_09I_10II_10I_11II_11I_12II_12I_13II_13I_14II_14I_15 Nella Figura 2 è rappresentato l indice del NTN dal I semestre 2004 che evidenzia l andamento delle compravendite a livello regionale distinto negli ambiti territoriali dei comuni capoluogo e non capoluogo posti a confronto con la situazione regionale; il grafico mostra il maggior numero di compravendite, per i comuni non capoluogo, nel II semestre 2005, mentre per i comuni capoluogo nel I semestre 2006; i cali più consistenti si sono rilevati, per i comuni capoluogo e per i comuni non capoluogo nel I semestre 2013. 5
3 Mercato provinciale In questa seconda sezione si analizzano i dati riguardanti il mercato immobiliare residenziale dell intero territorio della provincia di Padova costituito da 104 Comuni, che sono stati aggregati in 7 macroaree al fine di consentire una migliore lettura ed analisi dei contenuti. La formazione di queste macroaree tiene conto delle affinità che uniscono i Comuni appartenenti a ciascuna di esse, non solo per la loro dislocazione territoriale ma anche per le caratteristiche morfologiche, infrastrutturali ed immobiliari, ritenute più significative allo scopo. Le macroaree risultano quelle sottoelencate: Capoluogo; Bassa Padovana; Cintura Urbana; Colli Euganei; Piovese; Regione Nord-Occidentale; Regione Nord-Orientale La suddivisione in macroaree è rappresentata con diversi cromatismi nella mappa tematica sottorappresentata Figura 3: Macroaree provinciali Padova Nella Tabella 3 sono illustrati i dati riguardanti le macroaree provinciali ripartiti per singola macroarea riguardanti il NTN e relative variazioni rispetto allo stesso periodo del 2014, le quotazioni e relative variazioni ma riferite quest ultime al II semestre 2014, nonché il N. indice che non è altro che il rapporto tra la quotazione media del periodo in esame e quella riferita al 1 semestre 2004 (epoca dalla quale iniziano le serie storiche rappresentate nel presente documento). Attraverso il N. indice, è possibile rilevare le variazioni delle quotazioni nell intervallo di detto periodo. Il mercato provinciale registra un incremento delle compravendite pari a +5,7% rispetto al medesimo periodo del 2014; l incremento più significativo si 6
registra nella macroarea della Regione Nord Orientale +25,9% seguita dal Capoluogo +19,1%. Mostrano il segno negativo le regioni del Piovese, Colli Euganei e Bassa Padovana. Si confermano Capoluogo e Cintura Urbana le macroaree con maggior dinamismo nelle quali avviene il maggior numero di scambi (977 e 1.019); insieme rappresentano quasi il 60% del volume di scambi dell intera provincia. Le variazioni delle quotazioni, pur con segno negativo, non registrano significative variazioni. La quotazione media provinciale è di 1.306 /m 2 (-0,2% rispetto al II sem. 2014), mentre la quotazione più alta che si registra pari a 1.987 /m 2 è com è noto nella macroarea Capoluogo (-0,1% rispetto al II sem. 2014). Tabella 3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali NTN I sem / I sem 2014 Quota % NTN Provincia I sem quotazione I sem / II sem 2014 N. indice quotazioni I sem (base = I sem 2004) Bassa Padovana 398-12,8% 11,94% 1.070-0,1% 110,4 Capoluogo 977 19,1% 29,35% 1.687-0,1% 110,0 Cintura Urbana 1.019 6,0% 30,59% 1.252-0,5% 113,2 Colli Euganei 186-11,5% 5,59% 1.210 0,0% 111,9 Piovese 197-12,8% 5,91% 1.120 0,0% 109,8 Regione Nord Occidentale 265 6,3% 7,96% 1.188 0,0% 107,5 Regione Nord Orientale 288 25,9% 8,65% 1.171-0,2% 111,6 Provincia di Padova 3.329 5,7% 100,00% 1.306-0,2% 110,7 Figura 4: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie capoluogo e resto provincia 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 107,3 107,6 104,4 105,3 105,6 104,2 100,3 101,2 105,1 105,5 98,0 100 105,5 105,6 99,6 99,5 94,1 100,0 96,7 85,8 92,2 96,4 79,1 78,7 74,5 77,4 69,6 72,7 75,7 71,069,8 69,2 70,0 67,3 70,6 66,1 68,2 68,4 65,8 67,0 65,7 67,0 69,1 64,766,0 Veneto 67,6 50,9 48,8 50,8 47,3 48,1 50,652,356,8 Capoluoghi 47,9 48,9 48,2 45,3 47,6 44,8 Non capoluoghi 46,646,8 46,6 42,944,5 43,2 41,7 I_04II_04I_05II_05I_06II_06I_07II_07I_08II_08I_09II_09I_10II_10I_11II_11I_12II_12I_13II_13I_14II_14I_15 7
Figura 5: Distribuzione estre per macroaree provinciali 8,6% 12,0% 8,0% 5,9% 5,6% 29,3% 30,6% Bassa Padovana Cintura Urbana Piovese Capoluogo Colli Euganei Regione Nord Occidentale Figura 6: Mappa della distribuzione NTN comunale I semestre 8
Figura 7: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale Nelle tabelle che seguono dalla Tabella 4 alla Tabella 9 vengono presentati dati e informazioni di dettaglio relativi ai comuni appartenenti a ciascuna macroarea. Per ciascuno di essi vengono illustrati il valore NTN al I semestre e la sua variazione rispetto all omologo semestre del 2014 nonchè la quota d incidenza rispetto all intera provincia; nell ambito delle quotazioni è rappresentato il dato relativo al valore, la sua variazione rispetto al II semestre 2014 ed il differenziale di quotazione (I semestre rispetto alla quotazione media provinciale), che consiste nel rapporto tra il valore medio residenziale comunale rispetto alla media provinciale. E importante ribadire che per effettuare una corretta lettura del dato riguardante le variazioni percentuali del NTN occorre tener conto del fatto che queste possono risultare elevate, in aumento o in diminuzione, a fronte di variazioni esigue in termini assoluti. La Tabella 4 riporta i dati appartenenti ai comuni della macroarea Bassa Padovana che territorialmente rappresenta l area più estesa: con 36 comuni copre l 11,94 % delle contrattazioni della provincia subito dopo il Capoluogo e la Cintura Urbana. Osservando il dato NTN riguardante l intera regione si rileva una modesta contrazione, del -12,8% rispetto al medesimo periodo dell anno precedente. Si distinguono all interno della macroarea i comuni di Este e Monselice che rispettivamente con 72 e 46 NTN, mostrano ancora una volta essere quelli con maggior dinamismo; le quotazioni medie risultano di 1.230 /m 2 ed 1.273 /m 2. Le quotazioni nel resto dei comuni appartenenti alla macroarea si confermano stabili con una quotazione media di macroarea pari a 1.070 /m 2. E importante sottolineare che oltre il 50% dei comuni appartenenti a questa macroarea riporta quotazioni medie sotto i 1.000 /m 2. La Tabella 5 illustra i comuni della macroarea Cintura Urbana che rappresenta la zona della Provincia dove avviene il maggior numero di scambi; in questo semestre si registra un incremento del 6% rispetto al 9
corrispondente periodo dell anno precedente, registrando 1.019 compravendite. Primeggiano i comuni di Albignasego, Vigonza e Selvazzano Dentro seguiti da Abano Terme e Noventa Padovana che rappresentano, sia all interno della macroarea sia rispetto all intera provincia, quelli nei quali si conclude il maggior numero di contrattazioni. Noventa Padovana si conferma ancora una volta per la quotazione media più alta, 1.406 /m 2, seguono Ponte San Nicolò con 1.405 /m 2 ed Abano Terme con 1.377 /m 2. La quotazione media della macroarea è di /m 2 1.202 il -0,5% rispetto al semestre precedente. La macroarea dei Colli Euganei, rappresentata in Tabella 6, è quella dove a causa della sua vocazione turistica si attestano quotazioni mediamente più alte rispetto alle altre macroaree provinciali. In questa regione che rappresenta il 5,59% dell intero volume di scambi, si è osservato un calo a livello provinciale pari al -11,5% rispetto al medesimo periodo dell anno passato. In evidenza i Comuni di Montegrotto e a distanza Teolo rispettivamente con 51 e 27 NTN, mentre è il Comune di Arquà Petrarca che anche in questo semestre riporta la quotazione media provinciale più alta fra tutti i Comuni delle altre macroaree pari a 1.458 /m 2. La quotazione media di macroarea rimane invariata con 1.210 /m 2. Nella regione del Piovese il calo complessivo delle compravendite rispetto all omologo periodo dell anno precedente si è attestato in -12,8%. E il Comune di Piove di Sacco a registrare il maggior numero di NTN (pari a 59) e sempre lo stesso spunta le quotazioni più alte,( 1.314 /m 2 ); la quotazione media di macroarea è pari a 1.120 /m 2. Nella Tabella 8 sono rappresentati i dati riguardanti la Regione Nord Occidentale, il NTN riferito all intera macroarea mostra anch esso il segno positivo con un + 6,3% rispetto al medesimo periodo dell anno precedente. Domina ancora Cittadella con 47 NTN seguito da Piazzola sul Brenta (32) e Carmignano di Brenta (31); Piazzola sul Brenta rileva la quotazione più alta con 1.283 /m 2, seguito da Cittadella /m 2 1.238. La quotazione media di macroarea è pari a 1.188 /m 2. La Tabella 9 mostra i dati che rappresentano la regione Nord Orientale che è la macroarea nella quale si registra il maggior incremento di NTN rispetto a all omologo periodo dell anno precedente, 288 NTN, pari ad un incremento del +25,9%. Emerge, per maggior numero di compravendite, il comune di Campodarsego con 67 NTN, seguito a distanza da Trebaseleghe e Camposampiero rispettivamente con 39 e 30 transazioni; Villanova di Camposampiero spunta la quotazione più alta di macroarea con 1.275 /m 2, mentre la media di macroarea rilevata è pari a 1.171 /m 2 (-0,2%). Complessivamente, a livello provinciale, il trend ricalca quanto accade a livello nazionale con un incremento nei volumi di compravendita motivato dal calo delle quotazione soprattutto fuori dal Capoluogo, dove le quotazioni ne hanno maggiormente risentito incentivando all acquisto. Tengono le quotazioni soprattutto nel Capoluogo e le Zone ad esso vicine, anche se le leggere oscillazioni inviano segnali di un trend con tendenza al ribasso. 10
Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Bassa Padovana Comune NTN I sem / I sem 2014 Quota % NTN Provincia I sem quotazione I sem / II sem 2014 Differenziale quotazioni I sem rispetto alla media di provincia ANGUILLARA VENETA 8 3,8% 0,25% 925 0,0% 0,71 BAGNOLI DI SOPRA 8-34,7% 0,24% 1.044 0,0% 0,80 BARBONA 1-24,8% 0,03% 817 0,0% 0,63 BOARA PISANI 4-41,5% 0,13% 1.015 0,0% 0,78 CARCERI 1-72,8% 0,03% 1.020 0,0% 0,78 CARTURA 14 109,4% 0,44% 1.112 0,0% 0,85 CASALE DI SCODOSIA 6-57,8% 0,17% 1.088 0,0% 0,83 CASTELBALDO 1-73,4% 0,04% 822 0,0% 0,63 CONSELVE 30-16,9% 0,89% 1.085 0,0% 0,83 ESTE 72 17,0% 2,17% 1.230-0,4% 0,94 GRANZE 2 49,3% 0,06% 858 0,0% 0,66 MASI 4 9,0% 0,12% 845 0,0% 0,65 MEGLIADINO SAN FIDENZIO 5 150,0% 0,15% 1.010 0,0% 0,77 MEGLIADINO SAN VITALE 5-5,3% 0,14% 975 0,0% 0,75 MERLARA 10 100,0% 0,30% 833 0,0% 0,64 MONSELICE 46-38,3% 1,37% 1.273-0,2% 0,97 MONTAGNANA 22-18,9% 0,67% 1.196 0,0% 0,92 OSPEDALETTO EUGANEO 18 12,9% 0,54% 980 0,0% 0,75 PERNUMIA 5-22,7% 0,15% 1.113 0,0% 0,85 PIACENZA D`ADIGE 2 75,2% 0,07% 925 0,0% 0,71 PONSO 5-37,5% 0,15% 845 0,0% 0,65 POZZONOVO 6-14,3% 0,18% 955 0,0% 0,73 SALETTO 8 19,0% 0,25% 980 0,0% 0,75 SAN PIETRO VIMINARIO 10-22,4% 0,29% 955 0,0% 0,73 S MARGHERITA D`ADIGE 6-34,3% 0,19% 1.033 0,0% 0,79 SANT`ELENA 7-18,6% 0,22% 900 0,0% 0,69 SANT`URBANO 1-75,0% 0,03% 925 0,0% 0,71 SOLESINO 10-55,8% 0,31% 1.008 0,0% 0,77 STANGHELLA 14 24,0% 0,41% 996 0,0% 0,76 TERRASSA NA 9 23,3% 0,26% 883 0,0% 0,68 TRIBANO 10-5,8% 0,30% 1.045 0,0% 0,80 URBANA 4-5,6% 0,12% 998 0,0% 0,76 VESCOVANA 9 63,6% 0,27% 996 0,0% 0,76 VIGHIZZOLO D`ESTE 1-81,2% 0,02% 968 0,0% 0,74 VILLA ESTENSE 3-16,7% 0,08% 968 0,0% 0,74 DUE CARRARE 32-11,0% 0,95% 1.055 0,0% 0,81 BASSA NA 398-12,8% 11,94% 1.070-0,1% 0,76 11
Tabella 5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Urbana Comune NTN I sem / I sem 2014 Quota % NTN Provincia I sem quotazione I sem / II sem 2014 Differenziale quotazioni I sem rispetto alla media di provincia ABANO TERME 78 36,1% 2,35% 1.377-0,1% 1,05 ALBIGNASEGO 148 8,2% 4,46% 1.267-0,6% 0,97 CADONEGHE 62-11,5% 1,85% 1.252-2,9% 0,96 CASALSERUGO 20 13,7% 0,61% 1.078 0,0% 0,83 LEGNARO 50 48,8% 1,51% 1.200 0,0% 0,92 LIMENA 32-1,9% 0,97% 1.256 0,0% 0,96 MASERA` DI 38 36,0% 1,13% 1.113 0,0% 0,85 MESTRINO 47-12,9% 1,40% 1.183 0,0% 0,91 NOVENTA NA 76 14,8% 2,29% 1.406-1,0% 1,08 PONTE SAN NICOLO` 63-1,3% 1,89% 1.405-1,1% 1,08 RUBANO 66-17,0% 1,98% 1.199-0,1% 0,92 SACCOLONGO 7-33,9% 0,21% 1.043 0,0% 0,80 SAONARA 39 30,0% 1,17% 1.234 0,0% 0,94 SELVAZZANO DENTRO 97-8,8% 2,91% 1.208-0,2% 0,92 VEGGIANO 11-19,2% 0,32% 1.029 0,0% 0,79 VIGODARZERE 43 49,2% 1,30% 1.240-1,5% 0,95 VIGONZA 106 11,2% 3,17% 1.291-0,2% 0,99 VILLAFRANCA NA 36-4,7% 1,07% 1.194 0,0% 0,91 CINTURA URBANA 1.019 6,0% 30,59% 1.252-0,5% 0,93 Tabella 6: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Colli Euganei Comune NTN I sem / I sem 2014 Quota % NTN Provincia I sem quotazione I sem / II sem 2014 Differenziale quotazioni I sem rispetto alla media di provincia ARQUA` PETRARCA 15 164,6% 0,45% 1.458 0,0% 1,12 BAONE 5-54,6% 0,16% 1.175 0,0% 0,90 BATTAGLIA TERME 11-49,5% 0,32% 993 0,0% 0,76 CERVARESE SANTA CROCE 15 25,8% 0,46% 1.188 0,0% 0,91 CINTO EUGANEO 3-52,9% 0,10% 1.112 0,0% 0,85 GALZIGNANO TERME 13-0,7% 0,40% 1.206 0,0% 0,92 LOZZO ATESTINO 8-17,5% 0,24% 1.058 0,0% 0,81 MONTEGROTTO TERME 51-16,0% 1,54% 1.238 0,0% 0,95 ROVOLON 18 28,0% 0,54% 1.185 0,0% 0,91 TEOLO 27 1,4% 0,81% 1.256 0,0% 0,96 TORREGLIA 16-0,2% 0,48% 1.306 0,0% 1,00 VO 3-74,6% 0,09% 1.256 0,0% 0,96 COLLI EUGANEI 186-11,5% 5,59% 1.210 0,0% 0,92 12
Tabella 7: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Piovese Comune NTN I sem / I sem 2014 Quota % NTN Provincia I sem quotazione I sem / II sem 2014 Differenziale quotazioni I sem rispetto alla media di provincia AGNA 8 25,1% 0,24% 988 0,0% 0,76 ARRE 9 50,0% 0,27% 958 0,0% 0,73 ARZERGRANDE 10-43,4% 0,30% 961 0,0% 0,74 BOVOLENTA 3-69,7% 0,10% 1.097 0,0% 0,84 BRUGINE 25-3,4% 0,74% 1.120 0,0% 0,86 CANDIANA 5-1,0% 0,15% 938 0,0% 0,72 CODEVIGO 27 150,5% 0,80% 1.140 0,0% 0,87 CORREZZOLA 10-1,5% 0,31% 1.015 0,0% 0,78 PIOVE DI SACCO 59-28,4% 1,76% 1.314 0,0% 1,01 POLVERARA 18-30,6% 0,54% 1.033 0,0% 0,79 PONTELONGO 6 60,0% 0,18% 960 0,0% 0,73 S ANGELO D PIOVE D SACC 17-19,8% 0,52% 1.045 0,0% 0,80 PIOVESE 197-12,8% 5,91% 1.120 0,0% 0,80 Tabella 8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Regione Nord Occidentale Comune NTN I sem / I sem 2014 Quota % NTN Provincia I sem quotazione I sem / II sem 2014 Differenziale quotazioni I sem rispetto alla media di provincia CAMPODORO 12 54,4% 0,37% 1.125 0,0% 0,86 CAMPO SAN MARTINO 11 15,8% 0,33% 1.175 0,0% 0,90 CARMIGNANO DI BRENTA 31 15,6% 0,92% 1.138 0,0% 0,87 CITTADELLA 47-9,4% 1,40% 1.238-0,2% 0,95 CURTAROLO 20-13,3% 0,59% 1.153 0,0% 0,88 FONTANIVA 11 26,9% 0,33% 1.275 0,0% 0,98 GALLIERA VENETA 19-14,3% 0,56% 1.147 0,0% 0,88 GAZZO NO 7-44,0% 0,21% 1.065 0,0% 0,82 GRANTORTO 13 7,1% 0,38% 1.108 0,0% 0,85 PIAZZOLA SUL BRENTA 32 6,9% 0,95% 1.283 0,0% 0,98 SAN GIORGIO IN BOSCO 12-2,8% 0,35% 1.173 0,0% 0,90 SAN MARTINO DI LUPARI 21-4,5% 0,63% 1.160 0,0% 0,89 SAN PIETRO IN GU 11 266,7% 0,33% 1.160 0,0% 0,89 TOMBOLO 20 103,3% 0,61% 1.163 0,0% 0,89 REGIONE NORD OCCIDENTALE 265 6,3% 7,96% 1.188 0,0% 0,89 13
Tabella 9: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Regione Nord Orientale Comune NTN I sem / I sem 2014 Quota % NTN Provincia I sem quotazione I sem / II sem 2014 Differenziale quotazioni I sem rispetto alla media di provincia BORGORICCO 36 200,1% 1,07% 1.200 0,0% 0,92 CAMPODARSEGO 67 33,8% 2,00% 1.172-0,7% 0,90 CAMPOSAMPIERO 30 32,7% 0,89% 1.170-1,2% 0,90 LOREGGIA 20 30,3% 0,59% 1.100 0,0% 0,84 MASSANZAGO 14-41,6% 0,41% 1.088 0,0% 0,83 PIOMBINO DESE 21 21,9% 0,63% 1.100 0,0% 0,84 SAN GIORGIO D PERTICHE 27 10,2% 0,81% 1.255 0,0% 0,96 SANTA GIUSTINA IN COLLE 8-6,3% 0,23% 1.225 0,0% 0,94 TREBASELEGHE 39 26,1% 1,16% 1.125 0,0% 0,86 VILLA DEL CONTE 4-45,8% 0,11% 1.181 0,0% 0,90 VILLANOVA CAMPOSAMPIERO 25 31,5% 0,76% 1.275 0,0% 0,98 REGIONE NORD ORIENTALE 288 25,9% 8,65% 1.171-0,2% 0,90 14
4 Mercato del comune di Padova In questa terza sezione sono analizzati i dati riguardanti il comune di Padova. Per poter affrontare una corretta analisi sulle dinamiche del segmento del mercato residenziale, le 22 zone OMI del comune di Padova sono state aggregate in 5 macroaree urbane utilizzando la zonizzazione in fasce come illustrato graficamente in Tabella 10: Centrale: zone OMI B1,B2; Semicentrale: zone OMI da C1 a C6; Periferica: zone OMI da D1 a D8; Suburbana: zone OMI da E1 a E3; Extraurbana: zone OMI da R1 a R3 La città di Padova ha registrato, nel I semestre, un totale di 942 NTN pari a circa il 30% del totale delle transazioni rilevate sull intero territorio provinciale, con una variazione percentuale, rispetto allo stesso periodo dell anno 2014, pari al 19,1%. Tabella 10: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Padova Macroaree urbane I sem /m 2 Var% I sem /II sem 2014 /m 2 Differenziale quotazioni II sem 2014 rispetto alla media comunale Centrale 153 3014-0,5% 1,61 Semicentrale 320 1794-0,1% 0,99 Periferica 426 1484 0,1% 0,81 Suburbana 27 1366 0,0% 0,59 Extraurbana 16 1369 0,0% 0,35 ND 36 ND ND ND Padova 977 1721 1-0,1% 1,00 Nella Tabella 10 sono illustrati i dati riguardanti il mercato immobiliare residenziale relativi alle macroaree che costituiscono il territorio comunale. Il dato riguarda esclusivamente il trend delle quotazioni che per quanto si possa affermare abbia mantenuto una certa stabilità anche nei semestri in cui il dato NTN segnava cali significativi, comincia a dare segnali in diminuzione anche nelle zone più apprezzate del capoluogo. Le mappe rappresentate in Figura 8 e Figura 10 illustrano, con diverso grado cromatico, rispettivamente la distribuzione del NTN e il differenziale delle quotazioni rispetto alla media comunale per ciascuna zona OMI del capoluogo. Analogamente a quanto fatto per le macroaree provinciali le tabelle, dalla 10 alla 15, analizzano i dati delle macroaree urbane, distinti per zona OMI. Le figure dalla 10 alla 15 rappresentano invece l analisi per classi dimensionali nelle medesime zone. 1 La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto calcolata pesando le quotazioni comunalicon lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 15
Figura 8: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI I semestre Figura 9: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre 16
Tabella 11: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centrale Zona OMI Denominazione I sem Var% I sem /II sem 2014 /m 2 Differenziale quotazioni I sem rispetto alla media comunale B1 Zona entro le riviere- Via XX Settembre 45 3.258-0,5% 1,81 B2 Carmine, Savonarola, Riviere ext, P.ta S. Giovanni, Città Giardino, S. Giustina, Santo, Santa Sofia 108 2.769-0,4% 1,53 Centrale 153 3.014-0,5% 1,61 Tabella 12: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale Zona OMI Denominazione I sem Var% I sem /II sem 2014 Differenziale quotazioni I sem rispetto alla media comunale C1 Portello 26 2.175 0,0% 1,21 C2 Stazione, Scrovegni, Corso del Popolo, Fiera, Cittadella 9 1.675 0,0% 0,93 C3 Borgomagno,Prima Arcella, Pescarotto 90 1.315 0,0% 0,73 C4 Direzionale Padova Uno 2 nq nd nd C5 Madonna Pellegrina, S.Rita, Nazareth, Sant'Osvaldo 119 1.981 0,0% 1,10 C6 Palestro,Sacra Famiglia, San Giuseppe 74 1.825-0,3% 1,01 Semicentrale 320 1.794-0,1% 0,99 Tabella 13: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferica Zona OMI Denominazione I sem Var% I sem /II sem 2014 Differenziale quotazioni I sem rispetto alla media comunale D1 Chiesanuova,Brusegana 61 1.438-0,4% 0,80 D2 Paltana, Brusegana, Mandria 24 1.475-0,4% 0,82 D3 Bassanello, Guizza,Voltabarozzo 99 1.425 0,9% 0,79 D4 Ponte di Brenta, San Lazzaro 23 1.350 0,0% 0,75 D5 S. Ignazio, Montà, Altichiero 39 1.444-0,4% 0,80 D6 Torre,Pontevigodarzere, Sacro Cuore 52 1.438 0,0% 0,80 D7 Arcella Nord, Mortise 105 1.381 0,0% 0,77 D8 San Gregorio, Terranegra, Forcellini Est 24 1.925 0,3% 1,07 Periferica 426 1.484 0,1% 0,81 Tabella 14: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Suburbana Zona OMI Denominazione I sem Var% I sem /II sem 2014 Differenziale quotazioni I sem rispetto alla media comunale E1 Camin 11 1.363 0,0% 0,76 E2 Zona Industriale, Zip 4 nq nd nd E3 Salboro 12 1.369 0,0% 0,76 Suburbana 27 1.366 0,00% 0,59 Tabella 15: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Extraurbana 17
Zona OMI Denominazione I sem Var% I sem /II sem 2014 Differenziale quotazioni I sem rispetto alla media comunale R1 Zona Rurale comprende quartiere Ponterotto 8 1.369 0,0% 0,76 R2 Zona Rurale 0 nq nd nd R3 Zona Rurale 8 nq nd nd Extraurbana 16 1.369 0,0% 0,35 10: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali della città di Padova 18
5 Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al NTN sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del NTN relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici utilizzati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali SETTORE RESIDENZIALE (Categoria catastale) A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 (Descrizione) Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici. Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. 19
Glossario NTN QUOTAZIONE MEDIA COMUNALE QUOTAZIONE MEDIA PESATA QUOTAZIONE MEDIA DI ZONA OMI DIFFERENZIALE VALORE MEDIO Numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del NTN sono riportati nelle tabelle approssimati all unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori NTN arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all unità dei valori non arrotondati. La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa 31.000 zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in /mq a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili). Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona. Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. ZONA OMI La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell ambito della destinazione residenziale. 20
Indice delle figure Figura 1: Distribuzione estre per provincia... 4 Figura 2: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi... 5 Figura 3: Macroaree provinciali Padova... 6 Figura 4: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie capoluogo e resto provincia... 7 Figura 5: Distribuzione estre per macroaree provinciali... 8 Figura 6: Mappa della distribuzione NTN comunale I semestre... 8 Figura 7: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale... 9 Figura 8: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI I semestre... 16 Figura 9: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre... 16 10: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali della città di Padova... 18 Indice delle tabelle Tabella 1: NTN e variazioni %... 2 Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni %... 3 Tabella 3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali... 7 Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Bassa Padovana... 11 Tabella 5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Urbana... 12 Tabella 6: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Colli Euganei... 12 Tabella 7: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Piovese... 13 Tabella 8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Regione Nord Occidentale... 13 Tabella 9: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Regione Nord Orientale... 14 Tabella 10: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Padova... 15 Tabella 11: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centrale... 17 Tabella 12: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale... 17 Tabella 13: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferica... 17 Tabella 14: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Suburbana... 17 Tabella 15: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Extraurbana... 17 21