Emanuele Piccinno, Stefano Faberi, Raffaello Martini. Marzo Bozza finale

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1 METODI E STRUMENTI PER MASSIMIZZARE L'ADESIONE DEI CONDOMINI AGLI INCENTIVI ECONOMICI PREVISTI DALLA LEGGE 232/2016 PER LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI Emanuele Piccinno, Stefano Faberi, Raffaello Martini Marzo 2018 Bozza finale

2 Sommario 1 ANALISI DELLE BUONE PRATICHE SULLA BASE DELL ESPERIENZA DI PROGETTI EUROPEI ED ITALIANI ANALISI DELLE DINAMICHE SOCIALI E DELLE BARRIERE TECNICO ECONOMICHE ALL INTERNO DEL CONDOMINIO OBIETTIVI E METODOLOGIA ANALISI DELLE RISPOSTE AL QUESTIONARIO Conoscenza degli incentivi per l'efficienza energetica negli edifici Valutazione degli strumenti disponibili Cosa [l amministratore] è interessato (potrebbe essere interessato) a fare Analisi delle barriere Cosa la potrebbe aiutare Dati descrittivi del campione intervistato CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE Aspetti informativi e procedurali Aspetti economici Aspetti comportamentali e sociali legati alle dinamiche condominiali RACCOMANDAZIONI PER MIGLIORARE L EFFICACIA DELL ATTUALE QUADRO NORMATIVO E RENDERLO PIÙ ADERENTE ALLA REALTÀ DEI CONDOMINI... 21

3 1 Analisi delle buone pratiche sulla base dell esperienza di progetti europei ed italiani La riqualificazione profonda del parco edilizio italiano è tra le principali azioni da realizzare se si vorranno raggiungere gli obiettivi delineati in sede europea e internazionale per il contenimento delle emissioni dei gas climalteranti e la riduzione dei consumi energetici. A tal fine, la stessa Strategie Energetica Nazionale, approvata recentemente dal Governo italiano, si pone di: ottenere risparmi aggiuntivi per 10 Mtep/anno al 2030, pari a circa 1 Mtep di risparmio annuale da nuovi interventi nel periodo , da indirizzare prevalentemente nei settori civile (residenziale e dei servizi) e trasporti 1. Appare evidente la necessità di elaborare e gestire efficacemente una pianificazione di lungo periodo, accompagnata però da azioni di breve-medio periodo e da un sistema di valutazione dei risultati in grado di informare con tempestività circa l andamento delle soluzioni introdotte con l attuale impianto normativo a supporto della riqualificazione energetica e, nel caso, provvedere a eventuali azioni correttive. Nel settore dei condomini il sistema di incentivazione a supporto della riqualificazione energetica e sismica degli edifici sembrerebbe definitivamente delineato con le novità introdotte dall ultima legge di Bilancio per il Oltre alla completa definizione dei meccanismi applicativi, i decreti applicativi previsti dall articolo 14 del Decreto legge 63/2013, modificato dall ultima legge di Bilancio, sui requisiti tecnici che devono soddisfare gli interventi che beneficiano delle agevolazioni, compresi i massimali di costo e le procedure e le modalità di esecuzione di controlli a campione, nonché le procedure e le modalità di esecuzione di controlli a campione eseguiti da ENEA o le modalità di cessione del credito per tutti gli interventi di efficientamento, da definire con provvedimento dell Agenzia delle Entrate. Ad ogni modo, è apparso evidente durante questo studio l interesse dell intero mercato della riqualificazione, anche se il lavoro ha curato essenzialmente l approccio di una particolare categoria di professionisti, gli amministratori di condominio, di fronte a queste novità. Gli operatori hanno richiesto più che altro un supporto pratico per la gestione del processo di riqualificazione sia dal punto di vista tecnico, l identificazione degli interventi più utili a migliorare la qualità dell edificio, che organizzativo. Si pensi, ad esempio, all importanza del ruolo dell amministratore nella cessione del credito. Come illustrato più in dettaglio nel capitolo riguardante l analisi delle barriere, il campione di operatori ha però evidenziato ancora la necessità di avere informazioni circa il meccanismo delle detrazioni, per poterle veicolare 1 Cfr. pag. 100 della Strategia Energetica Nazionale

4 correttamente ai condòmini anche dal punto di vista della convenienza economica. Partendo quindi dai risultati dell analisi delle barriere, illustrati in dettaglio in tabella 2, dalle richieste formulate in Figura 8 e da quelle raccolte durante gli incontri svolti, sono stati analizzati alcuni progetti nazionali ed europei alla ricerca di buone pratiche da poter eventualmente replicare sul territorio nazionale o da suggerire come strumenti applicativi del meccanismo. A livello di dettaglio e soprattutto in ambito locale, sono state diverse le iniziative sorte perché inserite tra le azioni da svolgere per il raggiungimento degli obiettivi stabiliti con i PAES, o perché frutto della collaborazione degli Enti Locali con altre realtà operanti sul territorio (Università, Centri di ricerca, Imprese) nell ambito di progetti europei di dimostrazione e/o di ricerca. Tra i progetti analizzati, che sono elencati e descritti brevemente in allegato a questo report, vi sono alcune attività che, anche sulla base delle indicazioni emerse con l elaborazione del questionario rivolto agli amministratori di condominio, hanno prodotto dei risultati potenzialmente in grado di rispondere potrebbero essere maggiormente approfondite anche organizzando degli incontri di approfondimento con i soggetti responsabili dei diversi progetti, attività non prevista in questo studio. Le migliori pratiche qui suggerite, dopo un eventuale aggiornamento legato alle novità intercorse dalla loro pubblicazione e in accordo con gli Enti promotori, potrebbero essere inserite ad esempio nel portale ENEA dedicato all efficienza energetica e diventare strumenti condivisi dai diversi livelli della Pubblica Amministrazione. In tal modo, ad esempio, in occasione di giornate informative rivolte ai diversi portatori di interesse coinvolti nei processi di riqualificazione degli edifici potrebbero rappresentare quelle soluzioni pratiche che ci sono state richieste a gran voce. Tra i diversi progetti analizzati, ci è sembrato utile segnalare le seguenti azioni e risultati: Il tool condomini, le linee guida per gli amministratori e la delibera standardizzata Il Tavolo Condomini della Provincia Autonoma di Trento prevede l erogazione di contributi a fondo perduto per la realizzazione delle diagnosi energetiche dei condomini, svolte da un soggetto terzo accreditato in grado di stabilire al meglio le reali capacità di miglioramento del singolo edificio. Il progetto, inoltre, ha previsto la stesura di linee guida per gli amministratori di 3

5 condominio e di una delibera standard 2 per partecipare al progetto, liberamente scaricabili on line ma non aggiornate alle ultime novità normative, quali ad esempio la possibilità di cedere il credito per i lavori effettuati. Infine, sono previsti anche l erogazione di un contributo in conto interessi e la possibilità di stipulare convenzioni con gli istituti di credito che rilasceranno mutui a tasso agevolato. Ultimo punto per chi il progetto merita di essere menzionato in questo elenco è la presenza del tool condomìni, un foglio di calcolo liberamente utilizzabile, per i soggetti che aderiscono al progetto, in grado di restituire immediatamente i tempi di ritorno dell investimento per i singoli condòmini, una volta noti i costi e i risparmi previsti. Il toolkit per amministratori e consiglieri di condominio Il Progetto condomini del Comune di Bologna, principalmente per aver realizzato un Toolkit per amministratori e consiglieri di condominio 3 " che offre un percorso suddiviso in passi da compiere per arrivare alla riqualificazione energetica dei condomini. Anche questi strumenti, però, non sono aggiornati rispetto alle ultime modifiche normative. Anche il progetto bolognese ha previsto la realizzazione degli audit energetici come momento precedente alla definizione e finalizzazione della decisione assembleare di realizzare l intervento di riqualificazione energetica. Il tavolo permanente di confronto tenuto dal comune Il tavolo di confronto Parma in classe A, cui ci siamo appoggiati per poter svolgere il presente studio, è riuscito a raccogliere intorno all Agenzia Energetica del comune di Parma tutti i portatori di interesse che operano nel campo della realizzazione degli interventi e a farli confrontare con gli amministratori di condominio al di là delle logiche commerciali e di mercato. Il facilitatore di condominio Il progetto europeo Padova fit del comune di Padova 4, perché ha introdotto nel nostro Paese la figura del facilitatore di condominio, un soggetto che dovrebbe essere in grado di aiutare gli amministratori nella conduzione delle assemblee riguardanti i lavori di riqualificazione energetica. Da notare che anche per questo progetto sono state previste le diagnosi energetiche in un momento antecedente alla decisione sul se e come intervenire per la riqualificazione energetica degli edifici. 2 mamministratori.pdf

6 2 Analisi delle dinamiche sociali e delle barriere tecnico economiche all interno del condominio 2.1 Obiettivi e metodologia Come è noto i provvedimenti di legge relativi agli incentivi per la riqualificazione energetica degli edifici previsti dalla Legge del 11 dicembre 2016, n. 232 e da quella del 27 dicembre 2017, n. 205, che permette di aggiungere a quest ultimi quelli necessari a migliorare la prestazione antisismica dell edificio, arrivando sino all 85% di sgravi fiscali, hanno dato agli amministratori di condominio un ruolo centrale per la promozione e attuazione di queste importanti misure. Per sondare quindi il livello di recepimento di tali interventi da parte di questi professionisti si è deciso di condurre una indagine avente il duplice obiettivo di: analizzare le principali barriere di tipo legislativo, comportamentale ed economiche che si frappongono alle decisioni di investimento per la riqualificazione energetica dei condomini; definire meccanismi e indicazioni per supportare gli amministratori di condominio verso l'adozione di interventi di riqualificazione energetica; Dati i limiti temporali ed economici dello studio l indagine è stata ristretta agli amministratori operanti nel comune di Parma, rappresentati dalla locale sezione dell associazione tra amministratori di condominio ANACI. La scelta del comune di Parma è dovuta al fatto che questo comune ha come obiettivo qualificante del suo PAES la riqualificazione energetica dei propri condomini. Si è potuta quindi avviare una proficua collaborazione con i tecnici comunali che hanno efficacemente collaborato al successo del sondaggio organizzando contatti ed eventi. L indagine è stata effettuata in tre fasi: una fase preparatoria dove è stato predisposto un questionario che è stato discusso e messo a punto con i dirigenti dell ANACI di Parma nel corso di una riunione preparatoria che è servita anche sensibilizzare queste persone sull importanza dello studio e sulla necessità di distribuire in modo efficace il questionario non appena disponibile; a tale riunione hanno partecipato anche fornitori di servizi, ESCO, imprese edili e associazioni di piccole imprese operanti nel settore. Questa presenza è stata molto utile per mettere a fuoco gli interessi, i problemi e le aspettative di queste categorie rispetto i provvedimenti di legge, specie per ciò che concerne la cessione del credito; una fase intermedia relativa alla messa a punto del questionario e alla sua distribuzione agli amministratori di condominio della città; una fase finale di sintesi e formazione (richiesta dall ANACI di Parma nel corso della prima riunione) in cui sono stati presentati e discussi i punti 5

7 salienti dei provvedimenti di legge. Relatori della giornata sono stati il dott. Prisinzano, Coordinatore Task-force "Detrazioni fiscali e normativa per l'efficienza energetica" dell ENEA, il dott. Pocobelli, direttore dell Agenzia delle Entrate della provincia di Parma e gli estensori di questo studio. Al questionario (vedi allegato) hanno risposto 27 persone corrispondenti al 40% degli iscritti all ANACI provinciale mentre al seminario di Parma hanno partecipato circa 40 amministratori, dimostrando il notevole interesse che questi provvedimenti di legge suscitano tra questi operatori. 2.2 Analisi delle risposte al questionario Le risposte fornite al questionario insieme agli approfondimenti resi possibili dal dialogo instaurato con gli amministratori di condominio durante due giornate organizzate a Parma, hanno consentito agli autori di questo studio di mettere a fuoco i principali problemi che devono essere affrontati dagli amministratori di condominio per convincere i propri condòmini ad affrontare gli investimenti necessari per migliorare le prestazioni energetiche delle proprie abitazioni. A tal fine il questionario è stato suddiviso nelle seguenti sette sezioni le cui risposte vengono illustrate nei paragrafi seguenti: 1. Conoscenza degli incentivi per l'efficienza energetica negli edifici 2. Valutazione degli strumenti disponibili 3. Cosa [l amministratore] è interessato (potrebbe essere interessato) a fare 4. Analisi delle barriere 5. Cosa la potrebbe aiutare 6. Dati anagrafici e descrittivi 7. Proposte di miglioramento/altre osservazioni Conoscenza degli incentivi per l'efficienza energetica negli edifici Le risposte alle domande relative alla conoscenza degli incentivi hanno mostrato che una buona maggioranza degli amministratori (circa il 60%) ha una buona visone degli incentivi relativi alla normativa meno recente mentre questa quota diminuisce notevolmente quando ci si riferisce agli incentivi più recenti, oggetto di questo studio. Aumenta in tal caso la percentuale degli incerti come quella di coloro che non ne sanno nulla. I due grafici seguenti illustrano la ripartizione di queste risposte: 6

8 Fig. 1: Conoscenza degli incentivi per l'efficienza energetica negli edifici Fig. 2: Conoscenza della legge sull Ecobonus condomini 70 e 75%(232/2016) 59% 17% 24% Poco o per nulla Non saprei valutare Completa 31% 34% 35% Poco o per nulla Non saprei valutare Completa La sezione era poi completata da una domanda sulla conoscenza del provvedimento relativo all associazione del sismabonus all ecobonus le cui risposte sono ripartite in modo praticamente identico a quelle relative alla conoscenza della legge 232/2016. In pratica solo un terzo degli amministratori di condominio intervistati dichiara di avere una buona conoscenza di questi ultimi provvedimenti di legge mentre un altro terzo probabilmente conosce i testi delle due leggi ma non si sa esprimere in merito alla loro effettiva applicazione Valutazione degli strumenti disponibili In questa sezione veniva innanzitutto chiesto se l amministratore avesse già svolto azioni di promozione degli incentivi (anche quelli relativi alle leggi passate) all interno dei propri condomini o se fosse a conoscenza del fatto che i condòmini li avessero autonomamente utilizzati. Nel primo caso, come mostrano i due grafici sottostanti, solo poco più di un terzo degli amministratori ha già svolto azioni di promozione mentre quasi tutti si dicono al corrente di interventi già effettuati (o meno). In pratica si conosce l esistenza di questi strumenti di legge, quantomeno perché utilizzati o non utilizzati da altri, ma, a stare alle risposte precedenti, non tutti gli amministratori si sono preoccupati poi di approfondirli. 7

9 Fig. 3: Se ha effettuato azioni di promozione presso i propri condòmini Fig. 4: Se a conoscenza che i condòmini abbiano già utilizzato tali strumenti 4% 36% 64% Si No 52% 44% Si No Non So In questa sezione il questionario poneva poi altre tre domande più specifiche, le prime due rivolte a capire se gli amministratori di condominio ritenessero più vantaggioso ricorrere all incentivo del 50% relativo ai soli lavori edili di manutenzione dell edificio piuttosto che agli incentivi di riqualificazione energetica, che, in molti casi comprendono anche lavori di semplice manutenzione (rifacimento degli intonaci esterni, sostituzione degli infissi, ecc.). Le risposte dimostrano che l incentivo relativo ai soli lavori di manutenzione è visto dal 40% degli intervistati come più conveniente e che circa la metà degli intervistati ha già fatto queste valutazioni nel passato (quando però, in molti casi, gli incentivi per la riqualificazione energetica non arrivavano al 75%). Si tratta evidentemente di una valutazione costi-benefici, che andrebbe analizzata con più attenzione ma che, comunque, mette in concorrenza queste due tipologie di incentivi. Infine veniva chiesto agli intervistati se l'opzione relativa alla cessione del credito potesse facilitare la realizzazione di interventi di riqualificazione energetica della struttura dell edificio. In tal caso il 64% degli intervistati ha risposto positivamente a riprova della validità di questa opzione che però suscita più di una perplessità per la sua effettiva applicazione. Infatti, in questo caso, il fatto di ritenere valida quest opzione non significa che poi questa venga effettivamente implementata. A tal fine il questionario chiedeva, in caso di risposte negative, anche il motivo della risposta e la gran maggioranza delle spiegazioni fornite individuava nella poca chiarezza del testo di legge il maggior problema ostativo per la scelta di questa opzione. Anche in base al dialogo avuto con gli amministratori di condominio nel corso della giornata di formazione tenutasi a Parma il problema maggiore sembra essere la validità della volontà dei condòmini di utilizzare questa opzione (e la relativa accettazione della ditta fornitrice) ai fini della formazione della provvista di denaro necessaria per dare inizio ai lavori, obbligatoria per legge ai fini del diritto condominiale. Ovvero è plausibile che il 100% di questa provvista di fondi sia composto dal 30% o 25% fornito in 8

10 contanti dai condòmini (in funzione delle loro quote millesimali) più il restante 70% o 75% rappresentato dalle sole comunicazioni di accettazione della cessione del credito (ai fornitori o alle banche in caso di incapienza)? La risposta sembra essere positiva ma si attendono a questo proposito chiarimenti che si spera vengano forniti dai decreti attuativi della legge e dalla stessa Agenzia delle Entrate Cosa [l amministratore] è interessato (potrebbe essere interessato) a fare Questa sezione veniva chiesto se l amministratore pensasse che fosse opportuno approfittare di eventuali finestre di opportunità (es. rifacimento facciate) per far eseguire anche lavori di coibentazione delle pareti e quanto potesse contare questa opportunità nella scelta dell investimento. Infine si chiedeva se l amministratore intendesse portare in assemblea la discussione sulla possibile applicazione della legge 232/2016 (o anche della legge di bilancio 2018 nel caso di ristrutturazione per la riduzione del rischio sismico 5 ) e se intendesse farlo nel corso di quest anno. Una domanda se i condomini amministrati fossero stati oggetto di diagnosi energetica chiudeva questa sezione. Per ciò che riguarda le finestre di opportunità il 72% degli intervistati dice che intenderebbe approfittare di tali possibilità ma solo il 39% conferma che queste possono costituire un buon incentivo per investire in efficienza energetica. Infatti un altro 39% risponde che non è in grado di valutare tale vantaggio. Vi è quindi una certa discrepanza tra queste due risposte per ciò che riguarda l aspetto positivo delle risposte mentre, in tutti e due i casi un quarto degli intervistati non ritiene utili tali opportunità (vedi sotto). Fig. 5: Se intende approfittare di eventuali finestre di opportunità Fig. 6: Quanto possono contare tali finestre nella scelta dell investimento 28% 72% Si No 39% 36% 25% Poco o per nulla Non saprei valutare Molto 5 Si ricorda che la provincia di Parma si trova in zona sismica 3 9

11 Indipendentemente da tali risposte, l 86% degli intervistati intenderebbe portare in assemblea la discussione per investimenti ai sensi della legge 233/2016 e una percentuale ancora molto alta intenderebbe farlo entro quest anno. Una percentuale minore, ma pur sempre elevata, intende approfittare anche dell incentivo sismabonus insieme all ecobonus e tutti entro quest anno. La tabella seguente mostra la ripartizione delle risposte fornite a queste domande: Tab. 1: Volontà di discutere gli incentivi in assemblea condominiale Incentivi Percentuale di amministratori che intendono portarli in assemblea Di cui quest anno Solo Ecobonus 70% o 75% Ecobonus + Sismabonus, 80% o 85% 86% 72% 64% 64% Infine è interessante notare che il 71% dei condomini oggetto di questa indagine è stato oggetto di una diagnosi energetica. Questo numero è coerente con il fatto che un analoga percentuale di amministratori intenderebbe (il condizionale è d obbligo) portare in assemblea entro quest anno la discussione sugli incentivi energetici Analisi delle barriere Le possibili barriere per l accesso agli incentivi di legge sono state suddivise in diverse tipologie tenendo in considerazione il contesto sociale a cui questi sono indirizzati e la particolare dinamica dei condomini italiani. La tabella seguente mostra le diverse domande poste agli amministratori organizzate per tipologia di barriera e la ripartizione delle relative risposte. Tipologia di barriera e relative domande D accordo Neutrale In disaccordo Barriere economiche o socio-economiche Anche con la cessione del 31% 41% 28% 10

12 Tipologia di barriera e relative domande credito, il 20%/30% residuo è comunque troppo oneroso per i condòmini, a prescindere dai vantaggi derivanti dalla riqualificazione energetica D accordo Neutrale In disaccordo La differenza di disponibilità economiche fra i condòmini rende difficile la decisione 72% 21% 7% Barriere tecnico-amministrative Difficoltà nel gestire efficacemente le pratiche (tempo da dedicare, costo delle pratiche in termini di lavoro svolto) 48% 42% 10% Barriere informative I condòmini fanno fatica a capire i vantaggi derivanti dagli investimenti per l efficientamento energetico 79% 10% 11% I condòmini non sono informati sui benefici di i di legge 48% 42% 10% Barriere derivanti da conflitto di interesse e sociali I proprietari residenti e i locatari hanno interessi troppo diversi e in conflitto 79% - 21% La presenza nel condominio di generazioni diverse rende difficoltoso identificare un interesse comune rispetto a possibili interventi di efficientamento 73% 17% 10% 11

13 Tipologia di barriera e relative domande energetico D accordo Neutrale In disaccordo Le cattive relazioni fra i condomini, i contrasti fra famiglie, la negatività e il cattivo clima condominiale, rendono impossibile la decisione 39% 45% 24% La presenza nel condominio di qualcuno che si ritiene particolarmente esperto sull argomento che propone soluzioni in contrasto con la maggioranza e che, di fatto, blocca l adozione di soluzioni di efficienza energetica 31% 34% 35% Una domanda finale organizzata in forma di tabella a doppia entrata ha poi indagato sulle barriere tipiche della dinamica dell assemblea condominiale. La Fig. 7 mostra il risultato di questa serie di domande dove l intervistato doveva indicare quali fossero a suo parere tre maggiori problemi che impediscono la presa delle decisioni nelle assemblee di condominio. Fig. 7: Barriere alla presa di decisioni relative alla dinamica dell assemblea condominiali 12

14 Conflitti con l amministratore Ostilità preconcetta Difficoltà a stare sull argomento Scarsa partecipazione Presenza di persone problematiche Conflitti tra condòmini Difficoltà a decidere Numero risposte No Si Cosa la potrebbe aiutare In questa è stato richiesto all intervistato quali informazioni vorrebbe trovare in eventuali linee guida. Le tipologie di informazione sono state organizzate in una tabella a doppia entrata dove si chiedeva di esprimere almeno tre preferenze. La Fig. 8 mostra il risultato di questo sondaggio. Fig. 8: Lista dei supporti informativi necessari agli amministratori di condominio elencati in ordine decrescente di importanza 13

15 Una descrizione chiara dei provvedimenti di legge e del tipo di lavori soggetti a incentivo Qualcuno che supporti nell attività informativa verso i condòmini. Alcune nozioni su come valutare i benefici economici dell investimento: tempo di ritorno, costo dell energia Dei suggerimenti su come ben presentare una proposta di investimento in efficienza energetica in assemblea, al Qualcuno che aiuti nella conduzione delle assemblee su questi argomenti. La definizione del livello di incapienza, e documenti necessari per dimostrarlo, al fine di accedere al Le informazioni su come collaborare con una società di servizi energetici (ESCO) La presenza di un soggetto aggregatore di interventi (es. patto di quartiere per la riqualificazione); Numero Risposte Utile o molto utile Non saprei Poco o nulla Infine è da notare che il 93% degli intervistati ritiene utile ricevere il supporto dell ENEA e del comune per istruire le pratiche per la richiesta di incentivi mentre solo il 54% ritiene utile ricevere questo supporto anche dai CAF o dall Agenzia delle Entrate Dati descrittivi del campione intervistato In questa sezione sono stati richiesti dati per avere informazioni sul numero e, la tipologia e le caratteristiche dei condomini amministrati (età, vincoli architettonici) dagli intervistati come pure sul tipo di interventi di riqualificazione energetica effettuati. Tre domande finali erano dirette a ad avere informazioni sulla dimensione dei loro degli studi professionali., l esperienza degli amministratori e le modalità da questi prevalentemente utilizzate per comunicare con i propri condomini (per saggiare l attitudine all uso delle tecnologie digitali intesa come possibile proxi del livello di modernizzazione degli studi professionali ma anche per verificare l uso di modalità di comunicazione più diretta e amichevole, come l incontro personale o la telefonata). Dimensione Per quanto riguarda la dimensione dei condomini amministrati la maggior parte è composta da un massimo di 20 unità abitative 14

16 Per quanto riguarda la dimensione dei condomini amministrati il 40% degli intervistati amministra quasi esclusivamente condomini sino ad un massimo di 20 unità abitative, il 48% amministra prevalentemente condomini di questa dimensione ma anche palazzi sino a 50 unità abitative, due dei 25 amministratori che hanno risposto a questa domanda amministrano prevalentemente condomini medi (sino a 50 unità abitative) e uno amministra prevalentemente condomini di grandi dimensioni (oltre le 50 unità abitative). Età Per ciò che riguarda l età degli edifici circa il 70% degli intervistati amministra edifici costruiti dagli anni 60 agli anni 2000 con prevalenza agli anni Il 20% amministra prevalentemente edifici di recente costruzione (dopo gli anni 2000) e solo il 10% restante ha incarico prevalentemente (o quasi prevalentemente) edifici costruiti sino agli anni 60. Vincoli architettonici ecc. Il 39% degli intervistati ha dichiarato che proporzioni variabili dal 20 sino all 80% dei condomini da loro amministrati sono soggetti a qualche forma di vincolo architettonico. Un vincolo architettonico che vieti interventi sulle facciate o anche sui tetti degli edifici può rappresentare una barriera seria a qualsiasi intervento di efficientamento energetico. Conflitto di interesse tra proprietari utilizzanti l appartamento e proprietari e affittano Il 69% degli intervistati ha dichiarato che la maggioranza delle assemblee di condominio degli edifici da loro amministrati è composta da proprietari utilizzanti l appartamento. Quando ciò non avviene il conflitto di interesse tra proprietari utilizzanti l appartamento e proprietari che affittano le proprie abitazioni può facilmente impedire che vengano decisi investimenti per la riqualificazione energetica degli edifici. Ristrutturazioni già effettuate La Fig. 9 mostra la percentuale degli amministratori i cui condomini hanno avuto di recente (massimo tre anni fa) ristrutturazioni importanti, sia di semplice manutenzione degli edifici che di riqualificazione energetica. Naturalmente i lavori di tinteggiatura e ripristino delle facciate sono quelli effettuati con maggior frequenza al contrario dii lavori di consolidamento della struttura, dato il loro costo elevato. E però interessante notare che circa un quarto degli amministratori intervistati ha effettuato lavori di riqualificazione energetica, anche se è possibile che la coibentazione degli edifici comprenda anche quella delle singole unità abitative per le quali non è necessaria la delibera dell assemblea condominiale. 15

17 Fig. 9: Percentuale degli amministratori i cui edifici hanno avuto di recente ristrutturazioni importanti Consolidamento struttura Coibentazione involucro Rifacimento lastrico solare Sostituzione caldaia Tinteggiatura e ripristino facciata 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Dati sul numero di condomini amministrati e sugli studi professionali degli amministratori Come si vede dalla Fig. 10 poco meno della metà degli amministratori intervistati gestisce meno di 20 condomini ma un numero rilevante (almeno rispetto il campione) ne amministra più di 60. Questo porta ad una stima di condomini coinvolti in questa indagine 6. Si tratta di un numero sicuramente elevato che sottolinea ancor di più la centralità di queste figure professionali Fig. 10: Numero di condomini amministrati dal campione intervistato 30% 44% 11% 15% meno di oltre 60 6 Con una stima, probabilmente per difetto, di una media di 20 unità abitative per condominio, il numero di queste oscillerebbe tra le e le

18 L anzianità media di lavoro degli intervistati è di 15 anni con un minimo di meno di un anno ed un massimo di 40. Il numero medio di impiegati negli studi professionali di queste persone è di 2,3 con un minimo di 1 (8 studi) ed un massimo di 8 (un solo studio). Il numero di impiegati non è sempre correlato con il numero di condomini amministrati Si tratta quindi di microimprese con un carico di lavoro ingente. 2.3 Considerazioni conclusive Sulla base delle risposte fornite al questionario, corroborate dagli scambi diretti di informazioni svolti durante gli incontri di Parma, si può dire che sulla realizzabilità degli interventi di efficientamento che riguardano le parti comuni influiscono sostanzialmente aspetti informativi, economici e comportamentali, quest ultimi riconducibili agli attori del condominio, alle loro esigenze, alla loro cultura e alle loro relazioni Aspetti informativi e procedurali Gli aspetti informativi giocano un ruolo determinante sulla possibilità che gli interventi di efficientamento vengano discussi ed approvati in assemblea. Infatti, se l amministratore per primo non è sicuro della procedura e delle regole da seguire e se non è in grado di illustrare in modo chiaro ai propri condòmini i benefici derivanti da una maggior efficienza energetica dello stabile, tanto meno lo saranno quest ultimi. È pur vero che un terzo degli amministratori intervistati si è detto pienamente consapevole dei provvedimenti di legge, ma consapevolezza non significa convincimento sulla loro attuabilità (come abbiamo avuto modo di verificare nelle giornate di Parma). Ed è anche vero che la gran maggioranza intenderebbe portare in assemblea queste proposte di investimento, ma, a nostro avviso, questa determinazione è più basata dall attenzione ai potenziali benefici derivanti da questi provvedimenti di legge che non sulla effettiva praticabilità della loro applicazione. Occorre quindi (vedi anche il paragrafo seguente): chiarire meglio alcuni aspetti delle due leggi discusse in questo studio, specie per ciò che concerne la cessione del credito ai fornitori o alle banche; fornire solidi supporti informativi sia di tipo procedurale che tecnico, possibilmente basati sull esemplificazione di buone pratiche; fornire supporto ai comuni perché possano sviluppare interventi di governo multilivello di queste iniziative coinvolgendo sia le associazioni di impresa, le banche e gli istituti finanziari come pure le autorità fiscali del territorio, sia le agenzie ambientali ed energetiche regionali e nazionali come l ENEA. Dal punto di vista procedurale poi sarebbe auspicabile assicurare maggior continuità di regole e contenuti alle leggi di bilancio che si susseguono di anno in anno, aumentando i tempi di validità delle stesse leggi (bene ha fatto la 17

19 legge 232/2016 a stabilire come scadenza per i condomini il 2021) e cercando di accelerare per quanto possibile l emanazione di eventuali decreti attuativi e di norme chiarificatrici in modo da permettere la partenza dei lavori entro l anno di validità della legge Aspetti economici Anche gli aspetti economici possono costituire un forte deterrente all implementazione di interventi di efficientamento energetico. Di sicuro la possibilità di cedere il proprio credito fiscale ai fornitori o alle banche in caso di incapienza è un notevole passo in avanti rispetto le leggi di bilancio precedenti al 2016 ma questa materia, come già detto in precedenza, deve essere meglio chiarita. Nonostante la possibilità di usufruire della cessione del credito per molte famiglie italiane anche il 30 o 25% residuo può rappresentare un problema (vedi paragrafo 2.2.4). In questo caso l intervento di finanziarie con prestito garantito dallo Stato, come previsto anche dal nascente Fondo per l'efficienza energetica gestito da Invitalia, o dalla Regione potrebbe aiutare a risolvere il problema. Con un costo di investimento di Euro per unità abitativa la quota residua sarebbe dell ordine di Euro (nel caso di incentivo al 70%) che mutuati in 5-10 anni comporterebbero una spesa probabilmente sostenibile anche per le famiglie meno abbienti. Questa opportunità potrebbe anche mitigare la barriera rappresentata dalla differenza di disponibilità economiche tra i condòmini, vista come un ostacolo di notevole entità da più del 70% degli intervistati Aspetti comportamentali e sociali legati alle dinamiche condominiali Sulla realizzabilità degli interventi di efficientamento che riguardano le parti comuni influiscono anche aspetti che sono, almeno in parte, riconducibili agli attori del condominio, alle loro esigenze, alla loro cultura e alle loro relazioni. Le dinamiche sociali possono rappresentare quindi sia delle barriere, ma possono anche essere fattori di facilitazione, quando sono positive e innescano meccanismi virtuosi. Gli attori delle dinamiche condominiali sono i condomini e l amministratore che sono in gioco con le loro risorse e i loro limiti, personali e di ruolo. L amministratore Il coinvolgimento e la collaborazione dell amministratore di condominio rappresenta una condizione imprescindibile per la diffusione su vasta scala degli interventi di efficientamento dei condomini. Anche se oltre l 80% degli amministratori rispondendo al questionario dichiara che intende portare in discussione la possibile applicazione della legge 232/2016 (e sue modifiche in funzione della legge di bilancio 2018), nei colloqui di persona emerge una difficoltà ad impegnarsi a proporre interventi di efficientamento per la condizione in cui si trovano ad operare. Il carico di compiti e di responsabilità che gravano sul ruolo e l avere a che fare con condòmini sempre più esigenti, difficili e litigiosi, fanno emergere la preoccupazione che l intervento di efficientamento possa essere un ulteriore 18

20 aggravamento della propria condizione di lavoro e fonte di ulteriori difficoltà. Molti amministratori sono già sotto stress per l attività ordinaria e potrebbero guardare con preoccupazione un altro impegno. Quasi in 50% dichiara di essere preoccupato per le difficoltà nel gestire efficacemente le pratiche, sia per il tempo da dedicare, sia per il costo in termini di lavoro da svolgere. La relazione dell amministratore con i condomini La relazione amministratore/condomini non è una dimensione esplorata con la presente indagine che aveva altri scopi. Tuttavia può essere utile segnalare alcuni aspetti ricavati dagli incontri e dal questionario stesso. Si può ritenere che la qualità delle relazioni fra i condomini e l amministratore e, soprattutto, l autorevolezza di quest ultimo giochi un ruolo significativo, anche se non determinante, sulle decisioni relative agli interventi, sia in positivo che in negativo. Se l amministratore non è bravo anche sul piano relazionale, non è trasparente e non dà sicurezza anche nel fornire informazioni, la reputazione non sempre positiva di cui gode la categoria potrebbe alimentare sospetti nei condomini e compromettere la fiducia necessaria per avviare un percorso. Ovviamente gli amministratori tendono ad attribuire la causa dell eventuale difficile rapporto con i condomini a questi ultimi e alle loro caratteristiche, richieste e pretese. Ma ovviamente anche loro sono in gioco e il loro comportamento influisce, in un modo o nell altro sulle dinamiche condominiali. Tanto per cominciare un amministratore che vuole essere attivo nel promuovere l efficientamento deve fare i conti con il fatto che i condomini spesso non ne capiscono i vantaggi. Quasi l 80% del campione dichiara che i condòmini fanno fatica a capire i vantaggi derivanti dagli investimenti per l efficientamento energetico. E quindi devono farsi carico di questo con i dovuti strumenti di comunicazione. Le modalità di comunicazione che utilizzano nel rapporto con i condomini, oltre alle informazioni che forniscono, giocano un ruolo importante nella relazione. Per rispettare precisi vincoli normativi e per tutelarsi, oltre che per semplicità e rapidità, la modalità di comunicazione con i condomini più utilizzata è quella scritta: raccomandate (75%), posta elettronica (75%), posta ordinaria (39%). Queste modalità sono in genere poco amichevoli e non forniscono alcuna garanzia rispetto alla comprensione del messaggio. A questo scopo servono maggiormente gli incontri di persona (43%) e anche la comunicazione telefonica (53%). La comunicazione con i condomini, se deve essere fatta bene, richiede tempo oltre che attenzione e competenze. Tutte risorse queste non sempre a disposizione degli amministratori. Le dinamiche fra condomini L altro aspetto che si ritiene influisca sulla decisione di realizzare interventi di efficientamento concerne le dinamiche sociali presenti nel condominio e che hanno la loro origine nella storia delle persone e dello specifico contesto. In 19

21 generale, oggi, si assiste ad un aumento delle differenze e delle difficoltà relazionali fra le persone che abitano uno stesso stabile. A volte le persone non si conoscono, quando non sono apertamente in conflitto, sono comunque sulla difensiva, spesso condizionati da una reciproca diffidenza. La capacità di dialogo è spesso molto compromessa come la capacità di rappresentarsi e ragionare in termini di interessi e bisogni comuni. Tutto questo, ovviamente, si ripercuote sulle decisioni e può rappresentare una barriera alla realizzazione di interventi di efficientamento. Dialogare, discutere e confrontarsi fra condomini sono attività sempre più difficili. Sembra che le persone abbiamo perso le competenze necessarie per relazionarsi con gli altri, e in particolare con quelli con i quali hanno parti comuni da condividere. La difesa sembra essere la modalità relazionale prevalente, con le conseguenze che comporta. Se a tutto questo si aggiunge la necessità di prendere decisioni collettive, con il più ampio consenso possibile, appare evidente la sfida in tutta la sua dimensione. A tutto questo si aggiunge il fatto che le differenze anche di disponibilità economiche fra le famiglie che abitano nello stesso condominio possono anche essere aumentate a causa della crisi. Per oltre il 70% del campione la differenza di disponibilità economiche fra i condomini è un fattore che rende difficile la decisione (vedi paragrafo precedente). Quasi l 80% dichiara che ci sono interessi molto diversi e in conflitto fra i condomini e la presenza nel condominio di generazioni diverse rende difficoltoso identificare un interesse comune rispetto a possibili interventi di efficientamento energetico per oltre il 70% del campione. Per poco più del 30% le cattive relazioni fra i condòmini, i contrasti fra famiglie, la negatività e il cattivo clima condominiale, rendono impossibile la decisione. Il 30% dichiara che la presenza nel condominio di qualcuno che si ritiene particolarmente esperto sull argomento e propone soluzioni in contrasto con la maggioranza blocca l adozione di soluzioni di efficienza energetica. Per quasi l 80% proprietari residenti e i locatari hanno interessi troppo diversi e in conflitto. L assemblea condominiale L organo deputato a prendere le decisioni che riguardano il condominio è l assemblea condominiale. Anche le decisioni rispetto agli interventi di efficientamento che riguardano le parti comuni dell edificio devono essere prese dall assemblea, con le regole formali previse dalla norma. Nelle assemblee condominiali, specialmente se non preparate bene e non facilitate adeguatamente, succede di tutto. Poco meno dell 80% del nostro campione riporta la difficoltà a decidere, che vuol dire a raggiungere le maggioranze previste, per non dire ad evitare che la 20

22 decisione produca lacerazioni e conflitti che possono danneggiare la convivenza. Oltre il 60% indica nei conflitti fra condomini un aspetto critico delle assemblee. Conflitti di cui nessuno ha la responsabilità di farsi carico e che si manifestano nell assemblea, ma che sono nella vita della comunità condominiale e che sono causa ed effetto del progressivo ritirarsi dall interazione sociale. Per oltre il 40% nelle assemblee si manifesta l ostilità preconcetta, cioè che esiste a prescindere dall argomento in discussione. La scarsa partecipazione alle assemblee condominiali segnalata dal 55% potrebbe spiegarsi anche come esigenza di evitare il conflitto. Tale conflittualità è accentuata a volte dalla presenza nel condominio di persone problematiche (55%). Può trattarsi, ad esempio, di persone con disagio mentale che i servizi non sono in grado di seguire con la dovuta attenzione. Ma anche di persone prepotenti, arroganti, violente. Persone che non sanno dire la loro senza insultare, non sanno ascoltare, non riescono a concepire che possa esistere un idea diversa dalla propria, ecc. Ci sono quelli che sanno tutto e che hanno la soluzione per tutti i problemi. Insomma un campionario molto ricco di comportamenti possibili che, alla fine, risultano problematici e che richiedono competenze specifiche nel momento che si manifestano nell assemblea. Un fenomeno tipico delle riunioni e che oltre il 50% del gruppo degli amministratori riconosce anche nelle assemblee di condominio è la difficoltà a mantenere il focus sull argomento di cui si sta discutendo. Se non c è qualcuno legittimato, autorevole e competente a presidiare questo aspetto, molto facilmente si perde il focus e gli argomenti si sovrappongono e si confondono e alla fine non si capisce più di cosa si parla. 3 Raccomandazioni per migliorare l efficacia dell attuale quadro normativo e renderlo più aderente alla realtà dei condomini Le seguenti raccomandazioni sono frutto del lavoro svolto con gli amministratori di condominio della Provincia di Parma e sono state elaborate a partire dalle risposte fornite al questionario, dei principali argomenti dibattuti durante gli incontri tenuti a Parma e degli scambi di informazioni e opinioni avuti con i colleghi dell'enea per tutta la durata dello studio. Anche se non è possibile garantire la rappresentatività del campione di riferimento rispetto alla complessa realtà italiana, è da sottolineare che l'analisi sulle barriere e sulle difficoltà sono state impostate per confermare o meno quanto è stato possibile leggere nella stampa di settore e nei rapporti tecnici. Partendo quindi dalle risposte che hanno confermato le ipotesi di barriera sono state stilate alcune raccomandazioni da sottoporre all'attenzione del legislatore, e della Pubblica Amministrazione più in generale, per incrementare 21

23 l'efficacia di questo strumento, aumentando il numero e la qualità dei progetti realizzati. La prima, più generale, riguarda la metodologia utilizzata in questo studio. Partendo dalle buone pratiche esposte in questo studio e anche grazie all'utilizzo di metodologie sociali, focus group ad esempio, l'enea potrebbe trasporre le buone pratiche locali verso una dimensione nazionale. Il risultato porterebbe tutti gli operatori del settore a disporre di modalità informative condivise e facilmente comprensibili, destinate esse stesse ai diversi portatori di interesse ma anche a un pubblico generalista, beneficiario finale degli interventi di riqualificazione. Modificare la strategia di comunicazione È evidente che gli incentivi economici, per quanto necessari e importanti, non sono di per sé sufficienti a promuovere su larga scala gli interventi di riqualificazione profonda degli edifici condominiali. Pensare di aver risolto il problema contando solo sulla loro forza propulsiva potrebbe essere poco utile. Potrebbe risultare più efficace proporre l intervento non tanto come un problema in più da affrontare, quanto piuttosto come un occasione per migliorare la qualità dell edificio ma anche per migliorare il benessere e la qualità della convivenza. A tal fine, gli amministratori di condominio possono essere alleati insostituibili. Per coinvolgerli e per poter contare sulla loro attiva collaborazione serve però mettere a punto una strategia di comunicazione che integri obiettivi di sensibilizzazione, informazione e sviluppo di competenze e che metta gli amministratori in condizione di disporre di informazioni certe, procedure sicure e supporto non occasionale da parte degli enti che sono interessati a promuovere l efficientamento del parco edilizio. In sintesi, gli amministratori dichiarano di conoscere la norma ma di non saperla applicare o di non essere sicuri di saperlo fare correttamente. Le principali richieste ricevute riguardano gli aspetti "pratici" del provvedimento: in un contesto che vedrà ben presto un crescente numero di proposte commerciali più diverse tra loro, gli amministratori chiedono un supporto su come valutare la convenienza energetica ed economica delle offerte e come conoscere esattamente la procedura da applicare, così da poterla spiegare ai loro condòmini senza generare confusione. Completare e rendere stabile la normativa Sulla normativa, appare evidente che l'attuale impianto, recentemente migliorato e reso ulteriormente vantaggioso per gli interventi sui condomini, sia uno strumento particolarmente gradito. Va però evidenziato che proprio le numerose modifiche introdotte successivamente alla legge di Bilancio per il 2016 hanno determinato una mole crescente di decreti attuativi ancora da emanare o di provvedimenti sostituiti 22

24 dopo poco tempo che non hanno aiutato il settore a comprendere appieno gli strumenti di cui è stato dotato. In pratica, il ciclo di vita della norma è stato di fatto più breve dei progetti che voleva incentivare. Un progetto di riqualificazione energetica, dalla fase di valutazione dei consumi prima dell'intervento alla realizzazione e valutazione dei benefici post intervento, è un'attività complessa che molto probabilmente avrà una durata temporale superiore all'anno solare. In questo senso, le leggi di stabilità con cui si modificano i meccanismi e soprattutto i decreti attuativi, che troppo spesso sono emanati ben oltre i termini indicati nella legge, non contribuiscono a rendere il processo comprensibile e facilmente attuabile. Al contrario, un intervento di riqualificazione corre il rischio di impantanarsi tra novità normative e necessità delle imprese di programmare i lavori con un certo anticipo. Lavorare in sinergia tra i diversi livelli dell'amministrazione Quest'ultimo è un aspetto decisamente importante se si vogliono superare le barriere economiche tuttora marcate ed evidenziate dai risultati del questionario. Se, al momento, non è possibile indicare delle possibili soluzioni alla presenza all'interno del condominio di interessi contrapposti, tra differenti generazioni e fasce di reddito e tra inquilini e proprietari in particolare, dove la pubblica amministrazione si è fatta carico di riunire attorno allo stesso tavolo i diversi portatori d'interesse presenti sul territorio è stato possibile ottenere risultati positivi anche prima dell'introduzione degli incentivi dedicati al condominio. Il 93% degli intervistati ritiene utile ricevere il supporto dell ENEA e del comune per istruire le pratiche per la richiesta di incentivi ma l'analisi dei progetti nazionali ed europei ha dimostrato che i tavoli di lavoro sono in grado di coinvolgere anche il settore del credito, con iniziative dedicate, e di migliorare la qualità media degli interventi, grazie al dialogo con le ESco, alla definizione di contratti standard di prestazione energetica o, in virtù di stanziamenti concessi dalle amministrazioni locali o a finanziamenti europei, la realizzazione di diagnosi energetiche indipendenti rispetto all'intervento di riqualificazione e l'ulteriore abbattimento del costo dell'intervento. È da evidenziare, in questo contesto, il potenziale del Fondo per l'efficienza energetica, che a breve sarà pienamente operativo e che ha suscitato un crescente interesse tra gli amministratori condominiali. A livello centrale sarebbe quindi auspicabile la realizzazione di un punto di incontro, reale o virtuale, dove gli amministratori locali interessati possano attingere informazioni per replicare sul proprio territorio le buone pratiche locali già realizzate. 23

25 ALLEGATO: Struttura del questionario distribuito agli amministratori di condominio Introduzione La legge di Bilancio per il 2018, la n. 205 del 27 dicembre 2017, ha prorogato al 31 dicembre le detrazioni fiscali del 50% per le ristrutturazioni edilizie e l ecobonus del 65% per la realizzazione di interventi di riqualificazione energetica degli edifici. Rispetto al passato, gli interventi di sostituzione di finestre comprensive di infissi e schermature solari, la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione in assenza di interventi tecnologicamente più complessi (impianti ibridi costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione di almeno classe A, generatori d aria calda a condensazione, caldaia a condensazione di classe A o superiore abbinata sistemi di termoregolazione evoluti) e la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale alimentati da biomasse combustibili vedranno ridotta la percentuale di detrazione al 50%. Solo per i condomini e fino al 31 dicembre 2021, la legge di bilancio per il 2017, la n. 232 dell 11 dicembre 2016, ha ulteriormente incrementato la portata dell incentivo introducendo due importanti novità: l estensione degli interventi di riqualificazione energetica alle parti comuni degli edifici condominiali con due livelli di detrazione (70% e 75%), a seconda che gli interventi riguardino le parti comuni degli edifici condominiali o che interessino, in base a regole stabilite, tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio; la possibilità di cedere il credito di imposta maturato a seguito degli interventi ai fornitori che hanno effettuato gli interventi o ad altri soggetti privati, possibilità recentemente estesa a tutti gli interventi, compresi quelli sul singolo immobile. Con la legge Legge di Bilancio 2018 viene poi data la possibilità di incrementare l incentivo sino all 85% se agli interventi per la riqualificazione energetica si aggiungono lavori per migliorare la prestazione antisismica dell edificio. Con questi strumenti di legge i condomini, e con loro gli amministratori, possono svolgere un ruolo centrale nella strategia di diminuzione dei consumi energetici dell'italia. Per verificarne la reale efficacia è però importante indagare quale sia il livello di consapevolezza rispetto queste misure, il grado di interesse a implementarle e le barriere che questi professionisti incontrano, o si aspettano di incontrare, al momento di promuoverle all'interno dei condomini da loro amministrati. A tal fine si è predisposto il presente questionario, la cui compilazione non dovrebbe richiedere più di 15, 20 minuti. Il questionario è strutturato in 6 sezioni: la prima riguarda il livello di conoscenza degli strumenti disponibili, la seconda ne chiede una valutazione, la terza e la quarta analizzano opportunità e barriere che possono impedire l'utilizzazione degli incentivi di legge, la quinta indaga sul supporto tecnico/consulenziale necessario agli amministratori e la sesta richiede informazioni generali sugli edifici amministrati.