La titolarità di una quota di un appartamento in comunione non preclude il beneficio prima casa

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1 Tribunale Bologna , n ISSN Direttore responsabile: Antonio Zama La titolarità di una quota di un appartamento in comunione non preclude il beneficio prima casa Nota di commento a Corte di Cassazione n del 08 ottobre Marzo 2015 Leonardo Leo SOMMARIO: 1. La fattispecie analizzata dalla sentenza 2. Precedenti giurisprudenziali 1. La fattispecie analizzata dalla sentenza Nella recente Ordinanza n del 08 ottobre 2014 la Corte di Cassazione torna ad occuparsi dell agevolazione, prevista nella nota II-bisdell articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Decreto del Presidente della Repubblica n. 131/1986, cd. prima casa. La disciplina del beneficio fiscale in oggetto prevede l applicazione dell imposta di registro con aliquota ridotta al 3% (in luogo del 7%) agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell usufrutto, dell uso e dell abitazione relativi alle stesse, purché ricorrano alcune condizioni. In particolare, per quello che qui rileva, la predetta nota alla lettera b) dispone che nell atto di acquisto l acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l immobile da acquistare. Oltre all aliquota ridotta per l imposta di registro (come detto, 3% invece del 7%), è prevista l applicazione in misura fissa ( 200,00) dell imposta ipotecaria e dell imposta catastale in luogo, rispettivamente, del 3% e dell 1%. Nella fattispecie analizzata dall ordinanza in commento, il giudice di primo grado aveva ritenuto illegittima la pretesa impositiva dell Agenzia delle Entrate nei confronti di un contribuente che aveva usufruito dell agevolazione prima casa, considerando sussistenti i presupposti per godere di tale beneficio. L Agenzia proponeva, dunque, ricorso avverso la sentenza di primo grado. La CTR Milano, Sez. 30, accoglieva così l appello ritenendo che il contribuente non avesse titolo per usufruire dell agevolazione prima casa per l acquisto dell unità abitativa in questione, in quanto al momento dell acquisto non sussisteva la condizione prevista dalla lett. b) della nota II-bisdell articolo 1 della Tariffa, Parte I della Legge di Registro, avuto riguardo al fatto che, in virtù di precedente rogito, risultava proprietario, di una quota pari al 5%, di altro immobile abitativo, ubicato nello stesso Comune.

2 Il contribuente ricorreva quindi in Cassazione deducendo quale motivo la violazione e falsa applicazione da parte del giudice di seconde cure dell articolo 1, comma 4, della Tariffa, Parte I, allegata al Decreto del Presidente della Repubblica n. 131/1986, nonché della lettera b) della nota II bis annessa al predetto articolo. Deduce l erroneità dell interpretazione della precitata normativa, per non aver considerato che la preclusione del beneficio è riferibile agli immobili acquistati in regime di comunione legale ex articolo 117 del codice civile e seguenti e non anche, come è nel caso, alle acquisizioni convenzionali, fatte da coniugi, in regime di separazione patrimoniale, in relazione alle quali non si sia usufruito del beneficio. L Agenzia, resistente in Cassazione, invece, non svolgeva difese. Ebbene, la Suprema Corte accoglie il ricorso proposto dal contribuente, e cassa la sentenza impugnata, riprendendo principi espressi in precedenti pronunce. Secondo la Corte, infatti, solo la comunione legale tra i coniugi osta all agevolazione, mentre la titolarità di una quota di un appartamento in comunione non preclude il beneficio, in quanto è connaturato alla natura del diritto d abitazione il legame ai bisogni del titolare e della sua famiglia (articolo 1022 del codice civile) e l incompatibilità di esso con ogni contitolarità, salvo che della comunione tra i coniugi. Pertanto, la titolarità di una quota di altra abitazione (nel caso di specie pari al 5%) è simile a quella di immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative dell acquirente, e quindi non è incompatibile con le agevolazioni. 2. Precedenti giurisprudenziali Si evidenzia come il principio della non decadenza dall agevolazione prima casa a seguito di titolarità di quota di altro immobile valutato come non idoneo all uso abitativo sia stato affermato più volte negli ultimi anni dalla giurisprudenza di legittimità. Tutto ciò è stato frutto di un attenta analisi del dettato normativo di riferimento, nel punto in cui assoggetta il godimento dell agevolazione prima casa alla non titolarità di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l immobile da acquistare. La Corte di Cassazione, con molteplici sentenze (tra le tante si ricordano Cassazione n del 28/06/2000, Cassazione n del 25/05/2002, Cassazione n del 18/02/2003, Cassazione n del 11/07/2003, Cassazione n del 17/05/2006), ha sostenuto che la spettanza dell agevolazione non fosse preclusa quando l altra abitazione posseduta nel medesimo Comune non fosse concretamente in grado di sopperire ai bisogni abitativi. Più specificatamente, si richiama la sentenza Cassazione n del 18/07/1996, nella quale la Corte afferma che il requisito dell impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione va inteso come carenza di altro alloggio concretamente in grado di sopperire ai bisogni abitativi. Quindi, la tassazione con aliquota ridotta non trova ostacolo nella possidenza di un altro alloggio, ove esso, pur munito di destinazione abitativa, sia inidoneo, per caratteristiche e dimensioni, ad offrire effettiva abitazione al compratore del nuovo immobile (ed alla sua famiglia). Nella Sentenza n del 25/05/2002, la Corte di Cassazione afferma che il requisito della mancanza di possidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione, va inteso come carenza di altro alloggio concretamente in grado di sopperire ai bisogni abitativi, come si evince con chiarezza dalla successiva disciplina della materia, la quale, nel rinnovare (con alcune modificazioni) la concessione del trattamento agevolato, ha adottato, per la condizione in discorso, l espressione chiarificatrice di fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione (nota II bis dell articolo 1 della tariffa allegata al Decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131, riformulato dall articolo 16

3 del Decreto Legge del 22 maggio 1993, n. 155, convertito in legge 19 luglio 1993 n. 243), ovvero quella equipollente di casa d abitazione (articolo 3, comma 131, della legge 28 dicembre 1995 n. 549). Deve, quindi, ritenersi che la tassazione con aliquota ridotta non trova ostacolo nella possidenza di un altro alloggio, ove esso, pur munito di destinazione abitativa, sia inidoneo, per caratteristiche e dimensioni, ad offrire effettiva abitazione al compratore del nuovo immobile (ed alla sua famiglia), fermo restando che la dimostrazione di tale inidoneità deve essere fornita dal contribuente (Cassazione n. 6476/96; Cassazione n. 9647/99). In merito si pongono all attenzione due ordinanze: una della Corte di Cassazione (la n. 100 del 08/01/2010 ) e una della Corte Costituzionale (la n. 203 del 06/07/2011). Nella prima, la Cassazione, applicando la normativa oggi vigente, ha riconosciuto l applicabilità dell agevolazione anche al contribuente che possieda un altro immobile abitativo nel medesimo Comune, se esso è inidoneo a soddisfare le esigenze abitative della famiglia. (alle medesime conclusioni, in relazione alla disciplina dettata dalla Legge n. 549/95, perviene la sentenza della Cassazione n del 06/03/2009 ). Infatti, secondo quanto sostenuto dalla Corte nell ordinanza in esame, la nota II bis, nella parte in cui richiede che l acquirente non possieda altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l immobile da acquistare, si riferisce ad una disponibilità non meramente oggettiva, bensì soggettiva. Per quanto concerne la seconda ordinanza su menzionata, la Corte Costituzionale, è stata chiamata a pronunciarsi in ordine alla legittimità costituzionale della disciplina in base alla quale la previa disponibilità di un altro immobile al momento dell acquisto dell abitazione per la quale si intende godere delle agevolazioni prima casa, costituisce circostanza ostativa al godimento delle stesse, esclusivamente nel caso in cui le abitazioni siano ubicate nello stesso Comune e non anche nel caso in cui dette abitazioni siano ubicate in Comuni diversi. La Corte ha dichiarato la manifesta inammissibilità della questione. Nel delineare i motivi alla base di tale pronuncia, la Consulta, procedendo all analisi della disciplina agevolativa prevista per la prima casa, si è soffermata altresì sull ampia discrezionalità riservata al legislatore in tema di regimi fiscali agevolati e ha attestato che è possibile fruire di detta disciplina a condizione che, tra l altro, l acquirente non possegga altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l immobile da acquistare. Alla luce di tutta la giurisprudenza menzionata, ritornando all ordinanza in commento, la Cassazione, è ferma nell escludere il beneficio prima casa solo nei confronti di acquirente di altro immobile acquistato in comunione ex articolo 177 del codice civile, con il coniuge, non ritenendo che la comunione ordinaria su altro cespite immobiliare con il coniuge possa integrare la destinazione del bene ad abitazione dello stesso in via esclusiva. SOMMARIO: 1. La fattispecie analizzata dalla sentenza 2. Precedenti giurisprudenziali 1. La fattispecie analizzata dalla sentenza Nella recente Ordinanza n del 08 ottobre 2014 la Corte di Cassazione torna ad occuparsi dell agevolazione, prevista nella nota II-bisdell articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Decreto del Presidente della Repubblica n. 131/1986, cd. prima casa. La disciplina del beneficio fiscale in oggetto prevede l applicazione dell imposta di registro con aliquota ridotta al 3% (in luogo del 7%) agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell usufrutto, dell uso e dell abitazione relativi alle stesse, purché ricorrano alcune condizioni.

4 In particolare, per quello che qui rileva, la predetta nota alla lettera b) dispone che nell atto di acquisto l acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l immobile da acquistare. Oltre all aliquota ridotta per l imposta di registro (come detto, 3% invece del 7%), è prevista l applicazione in misura fissa ( 200,00) dell imposta ipotecaria e dell imposta catastale in luogo, rispettivamente, del 3% e dell 1%. Nella fattispecie analizzata dall ordinanza in commento, il giudice di primo grado aveva ritenuto illegittima la pretesa impositiva dell Agenzia delle Entrate nei confronti di un contribuente che aveva usufruito dell agevolazione prima casa, considerando sussistenti i presupposti per godere di tale beneficio. L Agenzia proponeva, dunque, ricorso avverso la sentenza di primo grado. La CTR Milano, Sez. 30, accoglieva così l appello ritenendo che il contribuente non avesse titolo per usufruire dell agevolazione prima casa per l acquisto dell unità abitativa in questione, in quanto al momento dell acquisto non sussisteva la condizione prevista dalla lett. b) della nota II-bisdell articolo 1 della Tariffa, Parte I della Legge di Registro, avuto riguardo al fatto che, in virtù di precedente rogito, risultava proprietario, di una quota pari al 5%, di altro immobile abitativo, ubicato nello stesso Comune. Il contribuente ricorreva quindi in Cassazione deducendo quale motivo la violazione e falsa applicazione da parte del giudice di seconde cure dell articolo 1, comma 4, della Tariffa, Parte I, allegata al Decreto del Presidente della Repubblica n. 131/1986, nonché della lettera b) della nota II bis annessa al predetto articolo. Deduce l erroneità dell interpretazione della precitata normativa, per non aver considerato che la preclusione del beneficio è riferibile agli immobili acquistati in regime di comunione legale ex articolo 117 del codice civile e seguenti e non anche, come è nel caso, alle acquisizioni convenzionali, fatte da coniugi, in regime di separazione patrimoniale, in relazione alle quali non si sia usufruito del beneficio. L Agenzia, resistente in Cassazione, invece, non svolgeva difese. Ebbene, la Suprema Corte accoglie il ricorso proposto dal contribuente, e cassa la sentenza impugnata, riprendendo principi espressi in precedenti pronunce. Secondo la Corte, infatti, solo la comunione legale tra i coniugi osta all agevolazione, mentre la titolarità di una quota di un appartamento in comunione non preclude il beneficio, in quanto è connaturato alla natura del diritto d abitazione il legame ai bisogni del titolare e della sua famiglia (articolo 1022 del codice civile) e l incompatibilità di esso con ogni contitolarità, salvo che della comunione tra i coniugi. Pertanto, la titolarità di una quota di altra abitazione (nel caso di specie pari al 5%) è simile a quella di immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative dell acquirente, e quindi non è incompatibile con le agevolazioni. 2. Precedenti giurisprudenziali Si evidenzia come il principio della non decadenza dall agevolazione prima casa a seguito di titolarità di quota di altro immobile valutato come non idoneo all uso abitativo sia stato affermato più volte negli ultimi anni dalla giurisprudenza di legittimità. Tutto ciò è stato frutto di un attenta analisi del dettato normativo di riferimento, nel punto in cui assoggetta il godimento dell agevolazione prima casa alla non titolarità di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l immobile da acquistare. La Corte di Cassazione, con molteplici sentenze (tra le tante si ricordano Cassazione n del 28/06/2000, Cassazione n del 25/05/2002, Cassazione n del 18/02/2003, Cassazione n del 11/07/2003, Cassazione n del 17/05/2006

5 ), ha sostenuto che la spettanza dell agevolazione non fosse preclusa quando l altra abitazione posseduta nel medesimo Comune non fosse concretamente in grado di sopperire ai bisogni abitativi. Più specificatamente, si richiama la sentenza Cassazione n del 18/07/1996, nella quale la Corte afferma che il requisito dell impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione va inteso come carenza di altro alloggio concretamente in grado di sopperire ai bisogni abitativi. Quindi, la tassazione con aliquota ridotta non trova ostacolo nella possidenza di un altro alloggio, ove esso, pur munito di destinazione abitativa, sia inidoneo, per caratteristiche e dimensioni, ad offrire effettiva abitazione al compratore del nuovo immobile (ed alla sua famiglia). Nella Sentenza n del 25/05/2002, la Corte di Cassazione afferma che il requisito della mancanza di possidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione, va inteso come carenza di altro alloggio concretamente in grado di sopperire ai bisogni abitativi, come si evince con chiarezza dalla successiva disciplina della materia, la quale, nel rinnovare (con alcune modificazioni) la concessione del trattamento agevolato, ha adottato, per la condizione in discorso, l espressione chiarificatrice di fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione (nota II bis dell articolo 1 della tariffa allegata al Decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131, riformulato dall articolo 16 del Decreto Legge del 22 maggio 1993, n. 155, convertito in legge 19 luglio 1993 n. 243 ), ovvero quella equipollente di casa d abitazione (articolo 3, comma 131, della legge 28 dicembre 1995 n. 549). Deve, quindi, ritenersi che la tassazione con aliquota ridotta non trova ostacolo nella possidenza di un altro alloggio, ove esso, pur munito di destinazione abitativa, sia inidoneo, per caratteristiche e dimensioni, ad offrire effettiva abitazione al compratore del nuovo immobile (ed alla sua famiglia), fermo restando che la dimostrazione di tale inidoneità deve essere fornita dal contribuente (Cassazione n. 6476/96; Cassazione n. 9647/99). In merito si pongono all attenzione due ordinanze: una della Corte di Cassazione (la n. 100 del 08/01/2010 ) e una della Corte Costituzionale (la n. 203 del 06/07/2011). Nella prima, la Cassazione, applicando la normativa oggi vigente, ha riconosciuto l applicabilità dell agevolazione anche al contribuente che possieda un altro immobile abitativo nel medesimo Comune, se esso è inidoneo a soddisfare le esigenze abitative della famiglia. (alle medesime conclusioni, in relazione alla disciplina dettata dalla Legge n. 549/95, perviene la sentenza della Cassazione n del 06/03/2009 ). Infatti, secondo quanto sostenuto dalla Corte nell ordinanza in esame, la nota II bis, nella parte in cui richiede che l acquirente non possieda altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l immobile da acquistare, si riferisce ad una disponibilità non meramente oggettiva, bensì soggettiva.

6 Per quanto concerne la seconda ordinanza su menzionata, la Corte Costituzionale, è stata chiamata a pronunciarsi in ordine alla legittimità costituzionale della disciplina in base alla quale la previa disponibilità di un altro immobile al momento dell acquisto dell abitazione per la quale si intende godere delle agevolazioni prima casa, costituisce circostanza ostativa al godimento delle stesse, esclusivamente nel caso in cui le abitazioni siano ubicate nello stesso Comune e non anche nel caso in cui dette abitazioni siano ubicate in Comuni diversi. La Corte ha dichiarato la manifesta inammissibilità della questione. Nel delineare i motivi alla base di tale pronuncia, la Consulta, procedendo all analisi della disciplina agevolativa prevista per la prima casa, si è soffermata altresì sull ampia discrezionalità riservata al legislatore in tema di regimi fiscali agevolati e ha attestato che è possibile fruire di detta disciplina a condizione che, tra l altro, l acquirente non possegga altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l immobile da acquistare. Alla luce di tutta la giurisprudenza menzionata, ritornando all ordinanza in commento, la Cassazione, è ferma nell escludere il beneficio prima casa solo nei confronti di acquirente di altro immobile acquistato in comunione ex articolo 177 del codice civile, con il coniuge, non ritenendo che la comunione ordinaria su altro cespite immobiliare con il coniuge possa integrare la destinazione del bene ad abitazione dello stesso in via esclusiva. TAG: civile abitazione, diritto immobiliare, del condominio, dei diritti reali Avvertenza La pubblicazione di contributi, approfondimenti, articoli e in genere di tutte le opere dottrinarie e di commento (ivi comprese le news) presenti su Filodiritto è stata concessa (e richiesta) dai rispettivi autori, titolari di tutti i diritti morali e patrimoniali ai sensi della legge sul diritto d'autore e sui diritti connessi (Legge 633/1941). La riproduzione ed ogni altra forma di diffusione al pubblico delle predette opere (anche in parte), in difetto di autorizzazione dell'autore, è punita a norma degli articoli 171, 171-bis, 171- ter, 174-bis e 174-ter della menzionata Legge 633/1941. È consentito scaricare, prendere visione, estrarre copia o stampare i documenti pubblicati su Filodiritto nella sezione Dottrina per ragioni esclusivamente personali, a scopo informativo-culturale e non commerciale, esclusa ogni modifica o alterazione. Sono parimenti consentite le citazioni a titolo di cronaca, studio, critica o recensione, purché accompagnate dal nome dell'autore dell'articolo e dall'indicazione della fonte, ad esempio: Luca Martini, La discrezionalità del sanitario nella qualificazione di reato perseguibile d'ufficio ai fini dell'obbligo di referto ex. art 365 cod. pen., in "Filodiritto" ( con relativo collegamento ipertestuale. Se l'autore non è altrimenti indicato i diritti sono di Inforomatica S.r.l. e la riproduzione è vietata senza il consenso esplicito della stessa. È sempre gradita la comunicazione del testo, telematico o cartaceo, ove è avvenuta la citazione. Filodiritto(Filodiritto.com) un marchio di InFOROmatica S.r.l