APPUNTI DI STATISTICA DELL INTERMEDIAZIONE CORSO DI LAUREA IN ECONOMIA AZIENDALE DISPENSA IL MERCATO IMMOBILIARE IN ITALIA

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1 APPUNTI DI STATISTICA DELL INTERMEDIAZIONE CORSO DI LAUREA IN ECONOMIA AZIENDALE DISPENSA IL MERCATO IMMOBILIARE IN ITALIA 1

2 IL MERCATO IMMOBILIARE IN ITALIA Introduzione La ricerca della casa in cui vivere è diventata un vero e proprio percorso ad ostacoli; è infatti, sempre più difficile trovare l abitazione dei propri sogni, tutto più che oggi i prezzi sono arrivati veramente alle stelle. Negli ultimi quattro anni le città hanno sperimentato considerando il dato cumulativo aumenti medi delle quotazioni del 45,1 %, facendo così scattare la legittima domanda: cosa succederà adesso? Secondo gli operatori non si verificherà lo scoppio della bolla immobiliare, ma è indubbio che per una coppia giovane diventerà sempre più difficile riuscire ad attivare un mutuo nonostante i bassi tassi di interesse ma anche riuscire a pagare un affitto. Che si scelga il fai da te o si cerchi di affidarsi ad un agenzia, il periodo di ricerca supera ampiamente i sei mesi di tempo, durante i quali la perdita di tempo è considerevole come anche notevole è l incertezza sulla giusta richiesta di prezzo da parte del venditore. E noto che il mercato immobiliare sta conoscendo una fase di crescita sia nelle dimensioni che in termini di valori. Con i dati a disposizione sembra utile stabilire, anzitutto, quali siano le dimensioni del successo, almeno dal punto di vista delle quantità di beni immobili compravenduti. Il grafico successivo (grafico 1), contenente i dati delle compravendite di abitazioni dal 1985 al 2003, mostra con evidenza tre periodi distinti: - una prima fase di crescita ( ), caratterizzata da un ritmo medio annuo d incremento della massa delle transazioni di circa il 4,4% e da una battuta di arresto nel 1989; - una seconda fase, comprendente il periodo dal 1992 al 1996, che presenta invece elementi di crisi e stazionarietà nei volumi di scambio; 2

3 - una terza fase, ancora in corso, apertasi nel 1997, caratterizzata da un buon ritmo di crescita delle compravendite (6,7% annuo), tanto da conseguire, nel 2003, oltre transazioni aggiuntive rispetto al picco del Grafico 1: Andamento del numero di compravendite di case in Italia ( ). Andamento delle compravendite Fonte: Elaborazione su dati delle Agenzie del Territorio. Andamento delle compravendite Facendo alcuni richiami storici, bisogna ricordare che dopo la fase di crescita della seconda metà degli anni ottanta, si ebbe la crisi del 1992 connessa alle turbolenze dell economia italiana e dei mercati finanziari di quell anno. Si deve ricordare che il tasso medio sui prestiti a breve termine alla clientela residente balzò dal 13,7%, dell autunno del 1991, al 18% circa dell autunno del Quelli erano i livelli dei tassi d interesse all epoca. Dal 1996 ad oggi vi è stata invece un enorme riduzione dei tassi d interesse, diminuiti di oltre il 65%, di cui hanno beneficiato le famiglie italiane per l acquisto delle abitazioni. Il carburante che ha spinto il motore del mercato immobiliare deriva essenzialmente dalla discesa dei tassi d interesse. Solo nell ultimo biennio le difficoltà dei mercati azionari e obbligazionari hanno sicuramente spostato una parte della domanda verso l investimento immobiliare. In quest ultima fase, infine, gli andamenti annuali sono stati influenzati anche da transitori fattori di natura fiscale. Per esempio, l abolizione dell INVIM ha avuto l effetto di ritardare l acquisto o la firma del rogito, in 3

4 particolare da dicembre 2001 a gennaio Ciò in parte spiega la lieve flessione delle transazioni nel 2001 e l impennata del Così come l'incentivo all acquisto di beni d investimento offerto dalla cosiddetta Tremonti bis, vigente fino al 2002, spiega in buona misura sia il significativo incremento nell acquisto di capannoni, negozi e uffici nel corso del 2002, sia il successivo contraccolpo avvenuto nel 2003 (le transazioni si sono contratte: -11,2% nel 2003 rispetto l anno precedente). Per ciò che concerne i prezzi, esiste una rilevante variabilità di situazioni territoriali. Per esempio, il forte incremento dei prezzi negli ultimi anni si è avuto in particolare in alcune città e addirittura solo in alcune aree delle città. Da uno studio condotto dall Agenzia del Territorio su Milano (città e provincia), risulta che l incremento complessivo medio dei prezzi in città, tra il II semestre 2000 ed il I semestre 2003, è una composizione d incrementi intorno al 24-26% nelle fasce centrali e di incrementi del 6,5% - 7% nelle fasce periferiche della città. D altra parte la costruzione d indicatori che consentano di monitorare in modo attendibile ed in via sintetica, dal punto di vista territoriale, gli andamenti di mercato, rappresenta una delle sfide dell Osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia del territorio. Per tornare all ultimo periodo, in merito all influenza degli andamenti dei mercati finanziari e azionari sulla scelta di investire nel mattone, con l ausilio del grafico (Grafico 2), si può evidenziare con chiarezza come la crescita impetuosa della Borsa sia avvenuta nel triennio , in concomitanza in pratica con l avvio del ciclo immobiliare. La Borsa continua a crescere, sia pure a ritmi inferiori, nell anno 2000 per poi crollare nel biennio successivo. Nel settore residenziale, le compravendite segnano una battuta d arresto nel 2001, ma riprendono la corsa nel 2002 mantenendosi sostanzialmente invariate nel Si può dunque anzitutto affermare che il ciclo positivo del mercato immobiliare non è stato causato dalla crisi della Borsa, che è, infatti, avvenuta dopo che il mercato immobiliare aveva già iniziato a crescere nei volumi di scambio. Grafico 2: compravendite delle abitazioni e capitalizzazione della Borsa di Milano. 4

5 Fonte: Borsa Italiana ed Osservatorio Agenzie del Territorio. Capitalizzazione di borsa Valore compravendita immobili Per quanto riguarda l ultimo triennio, si può osservare che nonostante l economia italiana si presenti in affanno, il mercato immobiliare sembra essere l unico mercato a non risentire della crisi economica e della stagnazione dei diversi mercati. In effetti, nel triennio , i volumi di scambio nel settore abitativo permangono a livelli pari a più di una volta e mezza quelli del 1996 (ultimo anno di crisi prima della ripresa). Si registra inoltre (e si accentua in taluni casi), un ulteriore crescita dei prezzi delle abitazioni. Questo andamento in controtendenza può essere spiegato dalla presenza di un flusso aggiuntivo di domanda generata da un insieme di cause intervenute a partire dal 2001, quali: - la caduta dei corsi azionari e quindi il rilevante ridimensionamento della capitalizzazione di Borsa (44% in meno tra il 1999 ed il 2002), - la pesante incertezza nella politica internazionale, - il permanere di bassi tassi d interesse, - l approvazione di alcuni provvedimenti fiscali che fanno rimpatriare capitali dall estero (il cosiddetto scudo fiscale ). E dunque probabile che nell ultimo triennio la domanda d immobili abbia continuato a rimanere su alti livelli, se non addirittura a crescere, nonostante le difficoltà dell economia, per il sostegno di una domanda addizionale orientata a ritrarre un rendimento più sicuro di quello azionario (e obbligazionario, dati i recenti casi Cirio e Parmalat) e più elevato di quello offerto dai titoli di Stato. Ma è anche una domanda che va stabilizzata sul mercato immobiliare, in quanto in attesa della ripresa, in un quadro di maggiore stabilità, dei corsi azionari e della redditività dei rendimenti finanziari. D altra parte, per le considerazioni sopra svolte, si ritiene che non si possa parlare in Italia dell esistenza di una bolla immobiliare. Il 5

6 numero d abitazioni compravendute rispetto allo stock è ancora basso rispetto ad altri Paesi europei di analoga dimensione (Francia, Inghilterra). Si può ritenere, inoltre, con riferimento al settore abitativo che almeno il 70% dell incremento nella dimensione del mercato (le transazioni in più rispetto al 1991) rappresenti un fatto strutturale. Ovviamente un ruolo centrale sul futuro degli andamenti del mercato sarà esercitato dai tassi d interesse. Un loro aumento potrebbe innescare un movimento discendente della domanda e dei valori immobiliari. Un canale per stabilizzare le dimensioni attuali del mercato e anche per farlo crescere ulteriormente, è certamente quello connesso agli acquisti da parte dei non residenti, in particolare a fini d investimento. L Italia può diventare uno stabile luogo d investimento immobiliare da parte degli investitori internazionali, a patto però che prosegua e acceleri il processo di modernizzazione del mercato inteso quale istituzione. Tutto questo ovviamente implicherebbe la crescita degli operatori professionalizzati, sviluppo dei fondi immobiliari, incremento delle gestioni patrimoniali, introduzione di regole chiare e condivise per la valutazione immobiliare, snellimento delle procedure per la compravendita, certezza dei dati catastali. D altra parte ciò è quel che necessita (a parte i rendimenti netti adeguati) anche al fine di stabilizzare sul mercato immobiliare l impiego del risparmio intermo. Nonostante i miglioramenti intervenuti, il nostro Paese è ancora indietro. In Italia, per fare un esempio, negli atti di compravendita difficilmente è riportato il prezzo effettivo della transazione. Questo fatto normale genera un opacità che ovviamente non garantisce certezza e trasparenza all investitore (estero o nazionale che sia). Le Agenzie del Territorio Nell analisi del mercato immobiliare una considerevole importanza viene rivestita dalle agenzie del territorio; in particolare, attraverso il loro sistema informativo è stato reso possibile riuscire a monitorare l andamento del mercato immobiliare, il volume delle compravendite a livello nazionale, regionale, provinciale e comunale. 6

7 Nonostante per anni, il processo di assimilazione delle informazioni e di aggiornamento dei dati era rimasto arretrato basti pensare che l arretrato medio era di circa dieci anni l ammodernamento di tutta la rete informatica della stessa Agenzia del Territorio ha favorito la realizzazione di un Osservatorio del mercato immobiliare, che vuole contribuire alla trasparenza del mercato immobiliare, offrendo informazioni neutrali, indipendenti e attendibili. Un importante strumento per valutare il volume delle compravendite immobiliari sia residenziali sia commerciali o, anche di altro genere, viene fornito dal Rapporto Immobiliare che, si sofferma, in particolare, sulla distribuzione territoriale del numero delle compravendite della piena proprietà e della nuda proprietà relativamente ai fabbricati ad uso residenziale e commerciale, del relativo stock e dell indicatore dell intensità del mercato immobiliare (IMI) dato dal rapporto tra il numero delle compravendite e lo stock. Il rapporto consente di svolgere un analisi del territorio in maniera capillare e precisa, dato che in esso è possibile effettuare un analisi del mercato immobiliare a livello comunale per classi di comuni definite sia relativamente al numero di residenti sia per zona altimetrica. E ovvio che in esso è anche possibile osservare i fenomeni per grandi aree geografiche (Nord - Centro - Sud) in particolare, in esso sono descritti gli andamenti delle compravendite, dello stock e dell IMI registrati a livello nazionale e per macro aree dal 2000 al Si osservano, inoltre, le differenze di andamento del mercato residenziale e di quello commerciale rilevate tra i capoluoghi ed i comuni della provincia. All interno del rapporto immobiliare vengono esaminati distintamente il mercato residenziale e quello commerciale; nello studio del settore residenziale, vengono gli immobili vengono analizzati secondo i mercati regionali e provinciali dell edilizia ordinaria e classificati per pregio e per dimensione. Viene, inoltre, proposta l analisi del mercato residenziale dei capoluoghi di provincia. Una novità presente nel rapporto sono le schede per regione con i dati del numero di compravendite residenziali per provincia e per capoluogo e la mappa regionale con la distribuzione del NTN per comune (in appendice A sono stati riportati i dati relativi all anno 2003). Una particolare attenzione viene anche rivolta a tutto il settore delle compravendite commerciali (uffici, negozi e laboratori, centri commerciali, capannoni, 7

8 magazzini, industrie). Per tutte le tipologie in esso viene effettuata un analisi relativa gli andamenti delle compravendite, dello stock e dell Imi nel periodo. Una sezione del Rapporto Immobiliare è dedicata anche alle compravendite della nuda proprietà dei fabbricati residenziali e commerciali. Interessante è la sezione nella quale è stata effettuata l analisi delle compravendite per classi dimensionali dei comuni; nello studio si sintetizzano gli andamenti delle compravendite e dell Imi, considerando tutti i comuni della nazione (esclusi quelli delle province di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia) suddivisi in cinque classi secondo il numero di residenti e prendendo in considerazione anche la dislocazione dei comuni per zona altimetrica. L analisi riguarda sia il settore residenziale sia alcune tipologie commerciali: uffici, negozi e centri commerciali, capannoni ed industrie. Il mercato immobiliare Dopo un 2003, conclusosi con un intonazione decisamente positiva sia in termini di scambi sia di trend delle quotazioni, il mercato immobiliare disattende ancora una volta le previsioni formulate da molti operatori dell ambito mobiliare, dato che l esplosione della bolla immobiliare è avvenuta proprio nel corso del Pur con un trend meno brillante, il mattone continua a mantenere alti i suoi numeri. Se in alcune città gli incrementi dei valori nel primo semestre 2004 sono stati anche superiori alle aspettative, i monitoraggi effettuati dai diversi istituti di ricerca hanno mostrato però per il 2005 una tendenza in generale del mercato all assestamento senza più impennate di rilievo 1. Le maggiori difficoltà si riscontrano proprio al momento dell acquisto di una abitazione; oggi per acquistare in media 90 mq di abitazione si richiedono mediamente venti anni di lavoro, mentre quattro anni fa ne bastavano solo quindici e circa sette anni 1 Le diverse argomentazioni affrontate in questo scritto ed i risultati apportati sono il risultato dall analisi effettuata sulle diverse indagini condotte dai maggiori istituti e dalle maggiori testate giornalistiche nazionali e analizzando in maniera autonoma i dati forniti dai maggiori operatori del settore - come Tecnocasa, Gabetti e Professionecasa - e dagli osservatori delle due più importanti rappresentative federazioni dai professionisti della casa - la Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionisti) e la Fimaa (Federazione italiana dei mediatori ed agenti d affari). 8

9 fa ne bastavano solo dieci. Tutto questo si è verificato per il fatto che gli aumenti dei prezzi delle case al metro quadro sono aumentati del 39,6 %, a differenza delle retribuzioni che contrariamente sono aumentate solo del 10,9 %. Da diverse indagini condotte, si è riscontrato che il record spetta proprio alla città di Roma, dove i prezzi di abitazioni sono aumentati dell ottanta per cento circa negli ultimi cinque anni; tale fenomeno non è stato tanto dissimile nelle città di Milano e Firenze, che hanno seguito a ruota tale tendenza. Dal 2000 ad oggi, il canone medio di affitto nelle grandi città è aumentato circa del 46,8 %, anche se a Roma si è registrato un picco dell 86,2 %. L aumento delle spese non ha riguardato gli affittuari soltanto, ma anche gli stessi proprietari per l aumento relativo alle spese straordinarie di manutenzione degli immobili. Dall analisi della seguente tabella, appare molto chiaro che in media i prezzi degli affitti sono aumentati del 52,7 % mentre i prezzi degli immobili sono aumentati del 59,2 %; nonostante, i prezzi siano saliti esponenzialmente negli ultimi anni proprio per l andamento del mercato borsistico, proprio per i fenomeni relativi al fallimento di grandi gruppi industriali e per l incremento del livello di rischiosità negli investimenti il risparmiatore preferisce proprio investire nel cosiddetto mattone. Tab. 1 Aumento degli affitti e dei prezzi delle case per mq negli anni Aumento affitti al mq Aumento prezzi al mq Città Massimo Minimo In % Massimo Minimo In % Torino ,8 % ,7 % Milano ,3 % ,3 % Venezia ,7 % ,1 % Genova ,9 % ,2 % Bologna ,6 % ,9 % Firenze ,1 % ,3 % Roma ,2 % ,9 % Napoli ,7 % ,5 % Cagliari ,4 % ,2 % Bari ,6 % ,8 % Palermo ,8 % ,4 % Media ,7 % ,2 % Fonte: Elaborazione su dati ISTAT. 9

10 Negli ultimi due anni, le obbligazioni si comperano solo se emesse dalle banche, i titoli solo se pubblici; analizzando più in dettaglio il fenomeno, si osserva che abbandonati i fondi comuni d investimento nei primi sei mesi del 2004 sono state cedute quote per 7,3 miliardi contro i 16,5 acquistati nello stesso periodo dell anno precedente le famiglie si sono concentrate sui titoli pubblici, le obbligazioni bancarie o l acquisto di immobili. L aumento della capacità di risparmio (8 % rispetto al PIL del semestre, valore più elevato rispetto alla media degli ultimi dieci anni) ha spinto i risparmiatori a risparmiare ed accantonare ulteriormente piuttosto che aumentare gli stessi consumi; nonostante i prezzi siano quindi aumentati esponenzialmente, nonostante l acquisto di una casa prevede mediamente l accensione di un mutuo in media ventennale, i risparmiatori italiani continuano a coltivare il sogno di possedere un abitazione di proprietà. Nonostante sia aumentata la capacità di risparmio, il senso di sfiducia dei cittadini spinge i risparmiatori a rifugiarsi nell unico bene che continua a dare fiducia. In questo stato di incertezza verso gli investimenti mobiliari, si inserisce quindi un notevole aumento della domanda di immobili, favorito ulteriormente sia dall abbassamento dei tassi sia dalle agevolazioni fiscali per l acquisto della casa. In ogni modo, l aumento della domanda di immobili ha spinto i prezzi ad aumentare, nonostante i rapporti di Banca d Italia segnalino che l indice di accessibilità all acquisto dell abitazione dato dal rapporto fra il costo finanziario del mutuo e il reddito disponibile delle famiglie - è decisamente sceso e che quindi l acquisto è più facile. Nel 2003 si è registrato nel complesso una tenuta sostanziale delle compravendite del settore residenziale ed un calo significativo delle compravendite del settore commerciale rispetto al Il forte incremento di compravendite del 2002 rispetto, soprattutto, al 2001 sia del settore residenziale che, ed in particolare, di quello commerciale per motivi di natura fiscale : abolizione anticipata al 2001 dell Invim ed agevolazioni fiscali introdotte per le imprese ed i professionisti dalla cosiddetta Tremonti bis. Il risultato registrato nel 2003, pertanto, appare sicuramente notevole, confermando il trend positivo del 2002 per il settore residenziale, mentre il settore commerciale, sia pure in calo significativo rispetto al 2002, risulta, comunque, in crescita rispetto sia al 2001 che al

11 Nella seguente tabella (Tab. 2) viene riassunto l andamento delle compravendite per semestre del quadriennio , mentre il grafico riportato nella figura successiva (Fig. 2) riporta gli andamenti semestrali del numero indice relativo alle compravendite (NTN) diviso per settore (residenziale, commerciale, altro e totale) ed al netto delle compravendite derivanti dalle cartolarizzazioni. Y NTN = Y s t *1000 dove: Y s = volume di compravendite per settore Y t = volume totale delle compravendite al netto delle cartolarizzazioni. Tab. 2 Volume delle compravendite per settore dal 2000 al 2003 Anno Residenziale Commerciale Altro Totale 1 sem II sem I sem II sem I sem II sem I sem II sem Fonte: Elaborazioni su dati dell Osservatorio dell Agengia del Territorio. Fig. 2: numero indice semestrale relativo alle compravendite (NTN) distribuito per settore e relativo agli anni 2000/

12 Altro Resideinziale Totale Commerciale I sem I sem I sem I sem Fonte: Elaborazioni su dati dell Osservatorio dell Agengia del Territorio. L andamento del numero indice semestrale della figura precedente, mostra chiaramente l impennata delle compravendite del secondo semestre 2002 del settore commerciale. Così come si nota il forte calo registrato nel primo semestre 2003 e la successiva ripresa per tutti i settori nel secondo semestre. In particolare il settore residenziale registra nel secondo semestre rispetto al primo semestre 2003, un aumento del 7,65%, quello commerciale del 12% circa e l altro del 13%. Nel complesso, peraltro, la ripresa registrata nel secondo semestre 2003, porta i valori delle compravendite totali ad un livello analogo a quello registrato nel 2002, che pure è risultato un anno di notevole incremento e vivacità del mercato immobiliare. Si registra, infatti, una piccola variazione negativa pari a 1% circa, sul dato annuale complessivo del 2003 rispetto al L andamento medio dell intero periodo è complessivamente positivo, passando da compravendite del 2000 a del 2003 (+17% circa). Il settore che risulta sempre in crescita (su base annua) è l Altro, prevalentemente formato da box e posti auto, oltre che da alberghi, pensioni ed immobili a destinazione pubblica e speciale. Sia questo settore che quello commerciale si attestano su un incremento rispetto al 2000 del 23% circa, mentre il residenziale aumenta del 10% circa. In sintesi, allora, è evidente come le differenze di andamenti dei diversi mercati sono, peraltro, alquanto ragguardevoli, come si può verificare nelle analisi per singola tipologia e per dimensione dei comuni riportate nei capitoli seguenti. 12

13 Una considerazione è stato posta proprio in relazione alle compravendite che, in particolare, hanno visto gli inquilini divenire acquirenti, non possono considerarsi di mercato, sia per il contenuto normativo-procedurale sia per la straordinarietà che, in qualche modo, caratterizza il fenomeno; inoltre, riprendendo il concetto relativo alle compravendite relative alla cartolarizzazione degli immobili di proprietà di enti pubblici gestita tramite la società Scip, si evidenzia che nel 2003 sono state considerevoli, come si evince dalla seguente tabella (Tab. 3). Tab. 3 Cartolarizzazione relativa all anno Immobili Immobili altro Totale residenziali Commerciali Fonte: Elaborazioni su dati dell Osservatorio dell Agengia del Territorio. A questo punto è importante analizzare il mercato immobiliare differenziando i diversi settori; particolare attenzione deve essere posta al mercato residenziale ed a quello commerciale. E ovvio che particolarmente interessante può risultare un analisi degli stessi settori differenziandoli per grandi aree geografiche. In mercato immobiliare residenziale Considerando dapprima il settore residenziale si è riassunta nella tabella seguente la distribuzione di stock, ovvero il numero complessivo di abitazioni esistenti, il numero indice relativo alle compravendite (NTN) ed IMI per macro aree geografiche, Nord, Centro e Sud, per il periodo che va dal 2000 al È necessario premettere, come già riportato nei Rapporti precedenti, che la variazione dello stock di unità immobiliari, non registra solo l incremento o il decremento reale delle unità immobiliari, bensì le variazioni delle unità immobiliari censite al Catasto che dipendono da innumerevoli fattori quali i cambi di destinazione d uso, l accorpamento di diverse unità immobiliari in un unica unità immobiliare, le 13

14 nuove costruzioni e da fattori amministrativi connessi all attività di recupero dell arretrato ai fini della costituzione dell anagrafe dei beni immobiliari, che l agenzia del territorio sta portando. L indice Imi è dato dal rapporto tra NTN e relativo stock di unità immobiliari, è un indicatore di mobilità del mercato immobiliare; ovvero: IMI = compravendite *100 stock. di. unità. immobiliari Tab. 4 - NTN, stock ed IMI del settore residenziale per aree geografiche NTN Stock IMI NTN Stock IMI NTN Stock IMI NTN Stock IMI Nord ,97% ,86% ,15% ,11% Centro ,72% ,70% ,96% ,85% Sud ,86% ,80% ,98% ,97% Totale ,52% ,44% ,69% ,64% Fonte: Elaborazioni su dati dell Osservatorio dell Agengia del Territorio. Tab. 5 - percentuale di compravendite residenziali per area geografica Aree geografiche Nord 51% 51% 52% 49% Centro 23% 24% 24% 24% Sud 26% 25% 24% 26% Totale 100% 100% 100% 100% Fonte: Elaborazioni su dati dell Osservatorio dell Agengia del Territorio. Dalla seguente figura, emerge chiaramente l importanza del mercato residenziale del Nord, che rappresenta, mediamente, più del 50% dell intero mercato in termini di compravendite relativamente ad uno stock che è pari solamente al 45%. Lo stock, peraltro, risulta in maggior crescita al Nord, sia pure tenendo presente considerazioni della nota 2, con un incremento lineare nel periodo e pari al 6,2% complessivamente. Si rileva, inoltre, come lo stock dei comuni del Centro sia incrementato maggiormente nel 2003 rispetto agli anni precedenti, mentre per il Sud si nota una crescita inferiore complessivamente ed un rallentamento ulteriore nel Fig. 3 - Andamento dello stock di unità immobiliari di tipo residenziale per aree geografiche (anno base 2000). 14

15 Nord Centro Sud Totale Fonte: Elaborazioni su dati dell Osservatorio dell Agengia del Territorio. Le compravendite (NTN) mostrano andamenti simili con il calo del 2001, la forte ripresa del 2002 e la successiva lieve crescita del 2003 per il Nord ed il Sud, sia pure con un incremento maggiore per il Nord (+11% circa complessivamente nel periodo ). Il mercato del Centro si discosta abbastanza dagli altri due: non si registra, infatti, il calo delle compravendite del 2001, mentre appare in diminuzione nel 2003, riportandolo ad un incremento complessivo leggermente inferiore a quello del mercato del Nord ed in linea con quello medio nazionale (+ 0,4% circa). E, peraltro, leggermente in calo l IMI del 2003 rispetto al 2002, soprattutto per le province del Centro (2,85% rispetto a 2,96%) (vedi figura 5). Fig. 5 - andamento dell'imi per area geografica. 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% Nord Centro Totale Sud Fonte: Elaborazioni su dati dell Osservatorio dell Agengia del Territorio. 15

16 Molto interessante risulta la differenza di andamento del mercato residenziale tra le compravendite relative ai soli capoluoghi ed quelle relative ai comuni della provincia. Premesso che il mercato dei capoluoghi rappresenta mediamente il 45-50% di quello del resto della provincia, si nota chiaramente come tale percentuale sia sensibilmente in calo. Si conferma quanto già rilevato nel rapporto 2003, ovvero, lo spostamento degli acquisti dalle città ai comuni minori, sia perché si tratta di seconde abitazioni sia perché i valori immobiliari sono inferiori. I maggiori scostamenti si hanno nel 2003, laddove, mentre il mercato dei comuni della provincia continua ad incrementare soprattutto al Nord ed al Centro, quello dei capoluoghi risulta in netto calo, in particolare al Centro. Il mercato immobiliare di tipo commerciale Il settore commerciale mostra andamenti analoghi a quelli del settore residenziale, sia pure con qualche differenza sostanziale sulla distribuzione e concentrazione dello stock e del NTN. Se si considera l intero settore commerciale, comprendendo pertanto anche i magazzini, la percentuale di stock e di compravendite per area geografica risulta simile a quella del settore residenziale. Senza considerare la tipologia dei magazzini che è maggiormente presente al Sud e risulta, inoltre, maggiormente collegata al settore residenziale per la presenza in buona parte di cantine e piccoli locali di deposito inerenti le abitazioni, le percentuali si modificano sensibilmente. In questo caso, infatti, il NTN del Nord rappresenta circa il 58% del totale mentre il relativo stock è pari al 48% circa. Nella tabella seguente, sono riassunti i dati del NTN, dello stock e dell IMI del settore commerciale complessivo, per aree geografiche dal 2000 al 2003 (si veda tabella 6). Tab. 6 - NTN, stock ed IMI del settore commerciale per aree geografiche

17 NTN Stock IMI NTN Stock IMI NTN Stock IMI NTN Stock IMI Nord ,98% ,85% ,57% % Centro ,35% ,45% ,02% ,59% Sud ,63% ,60% ,88% ,80% Totale ,33% ,30% ,84% ,45% Fonte: Elaborazioni su dati dell Osservatorio dell Agengia del Territorio. Si può notare una maggior crescita dello stock del settore commerciale rispetto a quello residenziale soprattutto al Nord, +13,8 % rispetto al Il n. indice delle compravendite (NTN), mostra il deciso incremento del 2002 registrato sia al Nord sia, in particolare al Centro. Il Sud si discosta maggiormente, presentando un aumento inferiore nel 2002, ma una tenuta sostanziale nel Nel quadriennio risulta un incremento medio del 14,7% circa, più elevato al Centro (18,7%) ed al Sud (17,5%), sensibilmente inferiore al Nord, +11,5%. Andamento analogo presenta l IMI: si nota sempre la notevole differenza d intensità del mercato del Sud rispetto al Centro-Nord, con solamente 1,8 NTN per cento unità immobiliari, contro il 2,6-2,9%, ma si rileva anche la maggior tenuta del mercato del Sud nel La distribuzione del NTN commerciale tra capoluoghi e comuni della provincia è simile a quella del settore residenziale: nel complesso risulta una maggior concentrazione delle compravendite nei capoluoghi e, soprattutto, non si nota, nel quadriennio, lo spostamento degli acquisti verso i comuni minori, che si evidenzia nel residenziale. Tab. 7 - percentuale del NTN dei capoluoghi rispetto al NTN complessivo della provincia. Aree geografiche Nord 44% 45% 44% 46% Centro 80% 83% 81% 76% Sud 40% 37% 37% 38% Totale 50% 51% 50% 50% Fonte: Elaborazioni su dati dell Osservatorio dell Agengia del Territorio. Confrontando i rispettivi numero indice del NTN dei capoluoghi e del resto della provincia, peraltro, si notano andamenti non omogenei nelle diverse aree geografiche. Nel Nord provincia e capoluogo mostrano variazioni analoghe, sia pure con una maggior tenuta del mercato dei capoluoghi, nel Nel Centro, invece, nel 2003 si 17

18 nota un miglior risultano nella provincia. Nel Sud, infine, si nota la maggior crescita di NTN registrata nei comuni di provincia nel quadriennio , rispetto ai capoluoghi. Mentre nel 2003, il calo di compravendite si è avuto solo in provincia, mentre i capoluoghi sono rimasti allo stesso livello di compravendite del E complesso poter individuare ragioni specifiche a questa diversità di andamento: è probabile che la marcata differenza esistente tra Sud e Centro-Nord dipenda dalle diverse relazioni sussistenti tra centro urbano e periferia, oramai più strette e correlate nelle aree ad urbanizzazione diffusa del Nord rispetto al Sud. L andamento dei prezzi Sulle performance del mattone nel 2001 non ci sono più segreti: la ripresa, dopo anni di stasi, è proseguita ed è stata vigorosa. Il mercato immobiliare italiano ha superato la "bolla speculativa" (ovvero una crescita del mercato lontana dalle logiche dell economia reale) che aveva gonfiato le quotazioni nei primi anni 90 e, con un effetto esponenziale, le aveva fatte riprecipitare agli stessi livelli della metà degli anni 70. In pochi anni le famiglie-proprietarie ma, soprattutto, gli investitori si erano visti ridurre il valore di mercato nell ordine del 25 per cento. La crescita in corso è testimoniata da un ampio ventaglio di indicatori come la dinamica dei prezzi che, fra la fine del 1999 ad oggi, ha fatto registrare un aumento del 17,2 per cento per le abitazioni, del 14,1 per cento per gli uffici e del 15,4 per cento per i negozi. Oggi, dopo due anni di rapida risalita, uno studio del Censis ha evidenziato due aspetti importanti. Il primo è la crescita del mattone come investimento, anche come conseguenza naturale di una Borsa avara di soddisfazioni e dei rendimenti sui titoli di Stato ormai scesi sotto la soglia psicologica del 3 per cento. Il secondo è il degrado urbano, la scarsità di offerte immobiliari di qualità (in particolare di quelli con bassi costi di gestione e buona redditività) che peserà negativamente in prospettiva. 18

19 Ma, secondo gli analisti, ancora per questo e per il prossimo anno, le previsioni sono improntate all ottimismo, tanto che un 10 per cento delle famiglie italiane interpellate pensa di acquistare l abitazione principale nei prossimi due anni. Il 2001 ha visto una crescita sostenuta (tra il 7 e l 8 per cento) delle vendite nel segmento residenziale, con un dato significativo: il risveglio di interesse per la seconda casa, che torna ad essere considerato, così come era accaduto dieci-venti anni fa, il miglior investimento rispetto ad altre forme di risparmio. Tuttavia, rispetto al boom che aveva vissuto precedentemente, questo settore del mercato oggi deve fare i conti con alcuni fattori che hanno modificato gli stili di vita. In primo luogo si va accentuando la tendenza a trascorrere vacanze più frequenti, ma più brevi; così chi decide di mettere a reddito un immobile può contare sempre meno sulla locazione stagionale o mensile, ma deve essere disposto a proporre formule contrattuali più flessibili (affitto settimanale, se non addirittura per il semplice week end). In secondo luogo c è la preferenza ad acquistare immobili in località turistiche facilmente raggiungibili dai grandi centri urbani, senza dare importanza decisiva al costo dell abitazione. Un esempio emblematico è Madonna di Campiglio: la località trentina, che può contare su una domanda elevata tutto l anno, vede valori degli appartamenti più belli ed eleganti che superano addirittura quelli del centro di Milano (mediamente tra i 6 e i 7 mila euro al metro quadro). Tuttavia, i proprietari si possono consolare con il reddito che proviene dall eventuale affitto: un bilocale, in agosto, può costare 200 euro, mentre per la canonica settimana bianca a febbraio si possono spendere fino a 700 euro. Il boom registrato in questi ultimi anni dall intero mercato è confermato da un ulteriore elemento: gli italiani sono disposti anche a indebitarsi di più pur di acquistare una casa ad uso abitativo o per semplice investimento. Dall analisi di Bankitalia sui mutui ipotecari erogati l anno scorso emerge, infatti, che sono in costante aumento sia il valore medio dell abitazione acquistata sia l importo medio finanziato che passa da 73 mila a 82 mila euro. Generalmente, il mutuo che le famiglie contraggono corrisponde al 65 per cento del costo dell appartamento e la durata prevalente dell indebitamento è di 15 anni, con la differenza che al Nord e al Centro è maggiormente richiesto il tasso variabile, mentre al Sud e nelle isole va di più il fisso. 19

20 Tab. 8 - Aumento percentuale (anno 2004) dei costi delle abitazioni. Prime 10 città Ultime 10 città Roma 12,5 Verbania 5,8 Milano 11,8 Pisa 5,7 Napoli 10,2 Vercelli 5,6 Venezia 9,8 Massa 5,6 Bologna 9,7 Piacenza 5,3 Firenze 9,5 Udine 5,2 Ravenna 9,1 Campobasso 5,1 Alessandria 8,9 Messina 4,9 Asti 8,8 Benevento 4,8 Catanzaro 8,7 Palermo 4,6 Fonte: Elaborazione su dati Censis. Fig. 6 Aumento medio dei prezzi delle abitazioni e degli affitti negli ultimi 5 anni Prezzo max al mq Prezzo min. al mq Affitto max. al mq Affitto min. al mq 0 Torino Venezia Bologna Roma Cagliari Palermo Fonte: Elaborazione su dati Censis. Anche nel 2004, i prezzi delle abitazioni hanno registrato un ulteriore rincaro: in particolare a Roma, l aumento delle quotazioni rispetto allo stesso periodo del 2003 è 20