Ivan Meo e Marta Jerovante. IL COMPENSO DELL AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO Identificazione e problematiche irrisolte

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1 Ivan Meo e Marta Jerovante IL COMPENSO DELL AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO Identificazione e problematiche irrisolte

2 Ivan Meo e Marta Jerovante IL COMPENSO DELL AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO Identificazione e problematiche irrisolte

3 Autori: Ivan Meo e Marta Jerovante Copyright GRUPPO CONDOMINIOWEB S.R.L. info@condominioweb.com Sito Web: Per un contatto diretto con gli autori scrivi a redazione@condominioweb.com Servizio quesiti: quesiti@condominioweb.com tutti i diritti riservati Questo Ebook è protetto da Copyright. Contiene un codice personale criptato al fine di un riconoscimento dell acquirente in caso di pirateria, distribuzione online, p2p. Tutti i diritti sono riservati a norma di legge. Nessuna parte di questo libro può essere riprodotta con alcun mezzo senza l autorizzazione scritta. È espressamente vietato trasmettere ad altri il presente testo, né in formato cartaceo né elettronico, né per denaro né a titolo gratuito. L elaborazione dei testi contenuti in questo e-book, anche se curata con scrupolosa attenzione, non può comportare specifiche responsabilità, nei confronti degli Autori e dell Editore, per eventuali errori ed inesattezze. È vietata qualsiasi forma di riproduzione o di distribuzione.

4 INDICE Capitolo 1 L amministratore di condominio ed il contratto di mandato... 6 La figura dell amministratore di condominio: brevi aspetti generali. Il rapporto di mandato... 6 Il contenuto del contratto di mandato... 9 Capitolo 2 La determinazione del compenso Il compenso dell amministratore: onerosità o gratuità? Come si determina la misura del compenso alla luce del nuovo articolo 1129 cod.civ.?14 A chi spetta deliberare sul compenso dell amministratore? Il compenso dell amministratore di nomina giudiziaria La determinazione del compenso in caso di amministratore anticipatamente revocato17 Amministratore dimissionario e gratuità delle incombenze Individuazione delle attività comprese rientranti tra le prestazioni ordinarie Capitolo 3 La determinazione del compensi aggiuntivi...21 La distinzione tra le prestazioni ordinarie e straordinarie...21 Cosa si intende per compensi aggiuntivi?...22 L Individuazione delle prestazioni straordinarie Il caso dell esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria Il caso dell assistenza fiscale extra Capitolo 4 La casistica Quando l amministratore può richiedere compensi per attività di natura straordinaria? Si può riconoscere all amministratore un compenso extra rispetto all onorario annuale pattuito per l esecuzione di lavori straordinari? L amministratore può pretendere compensi extra per la convocazione e partecipazione alle assemblee straordinarie? Anche l amministratore scaduto ha diritto al compenso? A chi spetta versare il compenso dell amministratore di un condominio al proprietario oppure dall inquilino? Unità immobiliare disabitata e compenso dell amministratore: posso non pagarle? Il costo della polizza assicurativa incide sul compenso complessivo dell amministratore? La riforma prevede la determinazione del compenso dell amministratore via forfettaria? L amministratore revocato ha diritto al compenso integrale? Si può aggirare l art comma 8, il quale prevede che l amministratore deve effetuare il passaggio delle consegne senza diritto ad ulteriori compensi

5 connesse alla complessità degli atti da rimettere e alla necessità di loro preventiva sistemazione e organizzazione, ma spesso risultano prive di concreta e condivisibile giustificazione. È frequente, da parte de! condominio, il ricorso allo strumento cautelare della procedura d urgenza ex art 700 c.p.c.. Individuazione delle attività comprese rientranti tra le prestazioni ordinarie Generalmente possono farsi rientrare tra le prestazioni di ordinaria amministrazione le seguenti attività 1 : 1. Attività correlata al ruolo di legale rappresentante del condominio (ricevere/inviare corrispondenza ed atti indirizzati al condominio e per il condominio); 2. gestione e custodia del registro dei verbali delle assemblee; 3. gestione dei dati confluiti nell anagrafe condominiale e relativo aggiornamento in caso di variazione comunicate dai relativi condomini; 4. compilazione, gestione e custodia di tutti i documenti contabili, amministrativi e fiscali intestati al condominio amministrato; 5. cura dell osservanza del regolamento di condominio; 6. esecuzione delle delibere assembleari; 7. apertura e gestione del c/c bancario o postale del condominio; 8. gestione ed aggiornamento del sito web condominiale (ove previsto); 9. redazione del rendiconto annuale e del preventivo dell anno successivo ed invio di copia degli stessi ai condòmini; 10. convocazione dell assemblea annuale e presenza alla medesima nonché, se richie sto, redazione del processo verbale; 11. convocazione della riunione annuale del consiglio di condominio (se esistente); 12. invio tempestivo, e comunque entro dieci giorni dall assemblea, di copia del verbale della stessa a tutti i condòmini, assenti e presenti; 13. messa a disposizione dei condòmini che lo richiedano, previo appuntamento, dei documenti relativi al condominio e, prima dell assemblea, dei documenti giustificativi delle spese non-ché dell estratto conto bancario o postale, con rilascio, se richiesto, di copia dei documenti anzidetti a spese dei singoli richiedenti; 14. predisposizione della disciplina dell uso delle cose comuni e cura della prestazione dei servizi nell interesse comune, in modo da assicurarne il miglior godimento a tutti i condòmini, nel rispetto delle norme vigenti, nonché svolgimento delle attività volte a conservare nel tempo il valore patrimoniale delle parti comuni degli immobili; 15. gestione dei rapporti tra il condominio e la Pubblica Amministrazione; 16. cura dei rapporti con i fornitori, eventuali dipendenti e collaboratori, gli eventuali professionisti esterni e di terzi in genere; 1 L elenco riportato è frutto di una analisi comparata di alcuni preventivi rilasciati da amministratori di condominio. Condominioweb.com 19

6 Capitolo 3 La determinazione dei compensi aggiuntivi La distinzione tra le prestazioni ordinarie e straordinarie Ai sensi dell art del codice civile, la rappresentanza legale del condominio è riconducibile ad un rapporto di mandato conferito all amministratore mediante una volontà assembleare. Nell ambito dell esplicazione del suo mandato, l amministratore può svolgere differenti tipologie di prestazioni: Prestazioni ordinarie In questa categoria rientrano tutte le attività che vengono ricomprese nel mandato conferito all amministratore ed incluse nel compenso concordato, preventivamente, per tale mandato in quanto sono corrispondenti, necessarie e strutturali alla normale amministrazione del condominio. Prestazioni straordinarie In questa categoria rientrano una serie di attività supplementari che possono eventualmente verificarsi durante il corso del mandato, ma che non sono prevedibili a priori. Tutte le prestazioni straordinarie non possono per la loro natura essere inserite e ricondotte nel conteggio del compenso annuale in quanto, a causa del loro carattere straordinario e non ripetitivo, non possono essere predeterminate al momento della stipula del mandato. Per tali ragioni il compenso relativo a tali prestazioni potrà essere determinato specificatamente dall assemblea all atto delle deliberazione delle stesse. In tal caso lo stesso amministratore formalizzerà, contestualmente, l accettazione del compenso fissato. Cosa si intende per compensi aggiuntivi? La questione pare complicarsi quando si prova a fare una distinzione tra quanto viene riconosciuto all amministratore per le prestazioni cosiddette ordinarie e quello che dovrebbe spettargli per le prestazioni extra o straordinarie. Potrebbe infatti accadere che, in sede di assemblea, l amministratore tenda a distinguere tra quelle che sono le sue mansioni ordinarie e quelle di natura straordinaria, agganciando a queste ultime maggiori richieste economiche; tuttavia, la norma del codice civile di riferimento, ossia l art che, si rammenta, per effetto della legge di riforma ha accresciuto le attribuzioni dell amministratore in materia di esecuzione degli adempimenti fiscali e tenuta di due nuovi registri obbligatori, il registro dell anagrafe condominiale e il registro di contabilità, elenca quelle che sono le attribuzioni dell amministratore e non fa distinzione o riferimento ad altri o diversi compiti; di conseguenza, non è semplice operare una distinzione tra attribuzioni ordinarie e straordinarie dell amministratore in linea teorica, ossia prescindendo da specifici incarichi o poteri che il regolamento o l assemblea gli possono attribuire. Specificamente, in materia di compensi cd. aggiuntivi, si è osservato che se le attribuzioni dell amministratore sono quelle elencate nell art c.c., allora il compenso del profes- Condominioweb.com 21

7 L amministratore non ha mai diritto, in generale, ad onorari aggiuntivi L attività connessa e indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza: deve ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell incarico per tutta l attività amministrativa di durata annuale non deve essere retribuita a parte (Cass. civ., , n ) L assemblea può, però, decidere diversamente Tuttavia, per alcune prestazioni dell amministratore può esservi il dubbio se esse rientrino o meno tra i compiti e le funzioni naturali nel suo mandato. In questi casi, spetta all assemblea chiarire se e quando vanno previsti compensi extra, preferibilmente al momento del conferimento dell incarico. Il caso dell esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria Si è così affermato che l esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria occupi l amministratore oltre misura, con riguardo ad attività che per legge non gli competerebbero e con un impegno proiettato ben oltre la fase della sola rappresentanza sostanziale dei condomini. Pertanto, di fronte a lavori che esulano dall ordinaria amministrazione sarebbe dovuto all amministratore un compenso extra rispetto all onorario annuale pattuito (Pret. Perugia, 6 febbraio 1998). In realtà, come vedremo meglio in seguito, la Cassazione ha superato questo orientamento di merito, negando il diritto al compenso straordinario dell amministratore in mancanza di una delibera ad hoc. Il caso dell assistenza fiscale extra Anche l assistenza fiscale dovrebbe essere considerata come attività che esula dalle funzioni proprie dell amministratore, anche perché è il condominio e non l amministratore Condominioweb.com 24

8 sionista non può che essere riferito ad esse: detto compenso dovrà ritenersi onnicomprensivo e l amministratore non avrà diritto ad altro. Sulla base di tali considerazioni, la giurisprudenza ha così escluso che la convocazione e la partecipazione alle assemblee straordinarie siano attività idonee a determinare, in capo all amministratore, il diritto ad un maggior compenso; né si potrà configurare analogo diritto per tutte quelle altre prestazioni inerenti al mandato e che rientrano tra le attribuzioni tipiche dell incarico dell amministratore condominiale, quali sono, in via esemplificativa: la consegna della documentazione condominiale nelle mani del nuovo amministratore, in quanto atto dovuto da espletare alla cessazione dell incarico; la preparazione necessaria al professionista incaricato per la redazione del modello fiscale; l invio delle lettere raccomandate di sollecito ai condomini in ritardo nel pagamento dei contributi condominiali; l invio della comunicazione al fisco in occasione di lavori di manutenzione che consentano ai condomini di usufruire delle detrazioni fiscali. Salvo diverso accordo contrattuale, tali prestazioni dovranno farsi rientrare nel compenso determinato dall assemblea dei condomini; in altri termini, in assenza di una diversa ed esplicita approvazione da parte dell assemblea al momento della nomina, la retribuzione dell amministratore deve ritenersi globale e comprensiva di tutte le prestazioni inerenti al mandato. L Individuazione delle prestazioni straordinarie Partecipazione a determinati tipi di assemblee e riunioni particolari Partecipazione all assemblea per la parte eccedente il limite di durata di.. ore (*) Partecipazione alla riunione del Consiglio di condominio per la parte eccedente il limite delle ore (*)per attività diverse dall ordinario se richieste dai condomini o consiglieri e con riferimento ad interventi di manutenzione straordinaria Convocazione e partecipazione a riunioni di Commissioni speciali indette dalla assemblea Partecipazione ad assemblee straordinarie con contestuale redazione di processi verbali Convocazione e partecipazione ad assemblee tenute al sabato, festivi o in orario serale se richieste espressamente dai condomini (*) in questo caso, il compenso supplementare, eventualmente pattuito, potrà essere applicato solo per la parte di attività che ecceda la normalità La tabella è stata realizzata grazie ad una analisi comparata della documentazione pubblicata e messa a disposizione da diverse associazioni di categoria Condominioweb.com 22

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