RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA. BOLOGNA Via Sabotino, 1. Alloggio EBO0192

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1 ISPETTORATO DELLE INFRASTRUTTURE DELL ESERCITO 6 REPARTO INFRASTRUTTURE RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA BOLOGNA Via Sabotino, 1 Alloggio EBO0192 1

2 Indice 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI 2

3 Scheda riassuntiva Data sopralluogo: 03 ottobre 2011 Indirizzo: Descrizione: Via Sabotino n. 1, Bologna (BO) Trattasi di unità abitativa posta al piano secondo di edificio ad uso residenziale avente struttura portante in muratura, disposto su quattro piani fuori terra e un piano interrato e copertura a falde. Data di costruzione dell edificio: 1910 Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: --- Consistenza unità immobiliare: Attuale uso unità immobiliare: 77,00 mq Libero Identificativi catastali: Foglio 184, Mappale 30, Sub. 6, Cat. A/4, Classe 4, Cons. 5 vani 3

4 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa n. EBO0192) sita al piano secondo del fabbricato, ubicato in Provincia di Bologna, nel Comune di Bologna, alla Via Sabotino n. 1 Non sono presenti posti auto o bo auto esclusivi all unità immobiliare. 2. UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona centrale e fa parte di un fabbricato nelle immediate vicinanze del quale transitano le principali linee di trasporto pubblico urbano che consentono di raggiungere agevolmente qualsiasi zona della città. La viabilità non è particolarmente agevole in quanto l immobile è posto in prossimità di rete viaria a traffico veicolare intenso nelle ore di punta delle giornate lavorative, la zona è scarsamente dotata di aree pubbliche di parcheggio. L edificio non presenta particolari caratteristiche di panoramicità rispetto a elementi paesaggistici o di interesse storico artistico. Si desumono, altresì, in tal senso, fattori di esposizione/panoramicità negativi, per l adiacenza del complesso alloggiativo alla caserma Mameli. Confini Il fabbricato confina con due reti viarie principali quali Viale Giovanni Vicini e Via Sabotino e con la caserma Goffredo Mameli. 4

5 3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della presente valutazione, costruito nel 1910, è di isolato rispetto ai fabbricati limitrofi e si eleva in n. 4 piani fuori terra e n. 1 piano interrato, aventi destinazione d uso abitativa. In relazione al livello di piano dell unità immobiliare ed alla presenza dell ascensore, barrare la casella di interesse. Tabella coefficienti di piano per edifici dotati di ascensore seminterrato terreno primo piani intermedi e ultimo attico seminterrato terreno primo secondo terzo quarto quinto sesto e oltre Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore Struttura e finiture dell edificio L edificio possiede le seguenti caratteristiche: Struttura portante in muratura, solaio di copertura in legno e manto in laterizio a coppi; le unità abitative sono accessibili da due scale interne con accesso esterno. Le finiture sono generalmente medio-basse e di scarsa qualità. I pavimenti delle parti comuni sono in cemento lisciato tranne l atrio posto al piano terra che presenta una pavimentazione in marmette. Gli infissi d accesso alle parti comuni sono in legno 5

6 verniciato. Sono presenti spazi comuni quali il cortile pertinenziale in adiacenza a Via Sabotino e n. due cortili interni di cui uno esclusivo alle sole unità abitative di Via Sabotino, e l altro comune anche alle unità abitative con accesso da Viale Vicini. Oltre ai cortili è presente un vano adibito a lavanderia e due piccoli ripostigli comuni. Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare possiede le seguenti caratteristiche: Previo accesso dal vano scala comune, l unità abitativa e composta da ingresso-disimpegno, soggiorno, n. 1 camera doppia, n. 1 camera singola, cucina, bagno con accesso da disimpegno. Le finiture, così come gli infissi e rivestimenti, sanitari e impianti, sono di qualità medio bassa e in mediocre stato di manutenzione. Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato degli impianti di seguito descritti: Sono presenti gli impianti minimi essenziali quali impianto elettrico e citofonico. Non sono presenti impianti di riscaldamento condominiale, ne ascensore. Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: Impianto elettrico, impianto termo idrico-sanitario e impianto riscaldamento autonomo. Non è presente impianto di raffrescamento estivo. L unità immobiliare è dotata dell'attestato di certificazione energetica (ACE). [Il Valutatore dovrà indicare se il bene è dotato dell'attestato di certificazione energetica (ACE) ai sensi del D.P.R. 59 del 2 aprile 2009 (in G.U. 132, del 10 giugno 2009) Regolamento di attuazione dell art. 4, comma 1, lett. a) e b) del D.Lgs. 192 del 19 agosto 2005, concernente l attuazione della Direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia Riferimento eventuale Legge Regionale in materia]. Stato manutentivo dell edificio Considerando la vetusta strutturale lo stato manutentivo risulta BUONO L edificio presenta condizioni di manutenzione mediocri, classiche di edifici risalenti ai primi 900, che non hanno subito nel corso del tempo consistenti interventi di riqualificazione Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale 6

7 Stato manutentivo pessimo Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell edificio, si tiene conto dei seguenti elementi: Prospetti esterni; impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico; copertura; accessi, infissi comuni, scale, parti comuni; impianto di riscaldamento centralizzato; ascensore. In particolare, lo stato si considera: o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati; o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l intonaco od altri tipi di paramento risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato di umidità permanente; l impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico sarà considerato scadenti nel momento in cui non rispetta la vigente normativa in materia ovvero sono riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente l infiltrazione di acque piovane ; le scale, e parti comuni; saranno considerati scadenti quando verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti; l impianto di riscaldamento centralizzato; sarà considerato scadente quando l impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere economicamente conveniente la sua riparazione; l ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa vigente. (barrare la casella di interesse) Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare NON SCADENTE SCADENTE 7

8 Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico Copertura Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore (non presente) (non presente) (non presente) (non presente) Si considera lo stato manutentivo dell unita immobiliare BUONO per la seguente ragione: - l impianto elettrico parti comuni è sprovvisto di certificazione di conformita. Stato manutentivo dell unità immobiliare Considerando la vetusta lo stato manutentivo risulta Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare anni unità immobiliare oltre 40 anni stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell unità immobiliare, si tiene conto dei seguenti elementi: a. pavimenti; b. pareti e soffitti; c. infissi esterni; d. infissi interni; e. impianto elettrico; f. impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari, rubinetterie, pavimenti e rivestimenti); g. impianto termico. In particolare, lo stato si considera: o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni; 8

9 o buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati; o mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici. b. pareti, soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici. c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente normativa in materia. f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento. g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti dell unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. (barrare la casella di interesse) Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare NON SCADENTE SCADENTE Pavimenti Pareti e soffitti Infissi esterni Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico Si considera lo stato manutentivo dell unita immobiliare BUONO per la seguente ragione: 9

10 - Gli infissi esterni data la vetustà e lo stato conservativo generale, non assicurano una sufficiente tenuta agli agenti atmosferici. Servitù attive e passive NON PRESENTI (Allegato 1 fotografie: esterni ed interni). 4. DATI CATASTALI L immobile risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di Bologna Comune di Bologna, come di seguito riportato. Catasto Terreni Foglio P.lla Sub. Qualità Classe Consistenza R. D. [ ] R. A. [ ] Catasto fabbricati Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] A/ ,19 (Allegato estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure) 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI L edificio rientra in un contesto di interesse storico legato alla Caserma MAMELI di Bologna, dichiarato di interesse culturale con DDR 06/05/2008 vds allegato 6. I immobile,in base allo strumento urbanistico vigente (R.U.E.), ricade in Ambito storico specializzato (art. 61): 1. Definizione e generalità. Gli Ambiti storici specializzati sono costituiti dalle aree inserite nel disegno o realizzate in attuazione del Piano regolatore del 1889 e destinate a precise funzioni non residenziali, di servizio civile e militare che ancora oggi forniscono alla città servizi di rilievo. Obiettivo generale è la conservazione delle diverse forme di preesistenza storica (tracciati, edifici di 10

11 interesse storico-architettonico e documentale, parchi e giardini) mantenendone efficiente l'utilizzo attuale e, in caso di avvenuta dismissione delle attività, realizzando recuperi che prevedano un adeguato mi funzionale da definirsi in sede attuativa, comunque incentrato sull'offerta di nuove dotazioni territoriali. Nel caso in cui gli Ambiti di cui al presente articolo ospitino poli funzionali, individuati dal Psc, il Psc fissa le regole che governano gli interventi di trasformazione o di qualificazione funzionale, urbanistica ed edilizia, fissando i livelli prestazionali da raggiungere per la funzionalità dei poli, derivandone gli obiettivi dagli specifici Accordi territoriali che riguardano ogni polo. Entro il quadro definito dal Psc, ulteriori interventi sono attuabili se oggetto di specifici Accordi tra Amministrazione comunale e soggetti gestori dei poli. 2. Disciplina degli usi. I requisiti relativi agli usi degli Ambiti storici specializzati sono definiti dal comma 1, così come integrati dalle ulteriori indicazioni contenute nelle Schede d'ambito di cui al comma 5. Anche per gli Ambiti storici specializzati vale, inoltre, quanto prescritto all'art. 60, comma 2, lettera c. 3. Disciplina degli interventi sugli edifici. a. Norme generali. Fatte salve le prescrizioni specifiche di cui alla lettera b, sono ammessi i seguenti tipi di intervento: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Gli interventi sui singoli edifici non devono comunque consolidare la presenza di elementi estranei o non compatibili con i caratteri generali e le funzioni storicamente determinate dell'ambito storico specializzato in cui si trovano. b. Prescrizioni specifiche. Tutti gli interventi sugli edifici di interesse storico architettonico e sugli edifici di interesse documentale devono ottemperare alle norme statali in materia e alle prescrizioni degli artt. 54, 57, 58 del presente Regolamento e Schede prestazionali relative. In particolare : - Sugli edifici d'interesse storico-architettonico, in relazione agli interventi ammessi di cui alla lettera a, si deve operare con le modalità progettuali e le tecniche operative del restauro (art. 25, comma 2) estese all'intero edificio. Gli interventi di manutenzione, se interessano coperture o prospetti, devono avere carattere unitario e pertanto essere estesi all'intera copertura, a tutti i prospetti (se l'edificio è isolato) o all'intera facciata (se l'edificio è parte di una quinta stradale). Questi interventi, per la loro rilevanza sull'immagine urbana, sono classificati di manutenzione straordinaria e assoggettati alle relative procedure, così come stabilito dalla Parte 4 del presente Regolamento. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia è possibile demolire solo parti incongrue, individuate come tali dal progettista, sulla base di opportune verifiche e approfondimenti conoscitivi. - Sugli edifici d'interesse documentale, in relazione agli interventi ammessi di cui alla lettera a, si deve operare con le modalità progettuali e le tecniche operative del restauro (art. 25, comma 2) da applicarsi limitatamente alle parti di pregio storico culturale e testimoniale, individuate come tali dal progettista sulla base di opportune verifiche e approfondimenti conoscitivi. Le attrezzature pubbliche e di uso pubblico presenti negli Ambiti storici specializzati possono essere oggetto di interventi di adeguamento e ampliamento, finalizzati al miglioramento dell'offerta di servizi pubblici e di interesse. Scheda d Ambito n COMPLESSO MILITARE CASERMA MAMELI, che prescrive: Usi e interventi. La Caserma conserva la propria destinazione originaria. Gli interventi di adeguamento e ampliamento che si rendessero necessari devono essere realizzati nel rispetto dei 11

12 caratteri degli edifici di interesse storico-architettonico e documentale e dei caratteri dello spazio aperto che ne caratterizza le relazioni, sulla base di progetti di iniziativa statale, approvati secondo le modalità stabilite dalla legge. L immobile ricade negli Edifici d interesse storico-architettonico e d interesse documentale (art. 57). 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali bo auto e posti auto coperti e scoperti. Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale bo di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) 77,00 (Allegato 3 planimetrie dell unità immobiliare oggetto di valutazione) 7. SITUAZIONE LOCATIVA Indicare sinteticamente, secondo lo schema sotto riportato, la situazione locativa del bene al momento della valutazione. Usuario/Conduttore NON OCCUPATO Scadenza atto di concessione Canone annuo ( ) Bologna, Firma del Direttore/Comandante 12