MINISTERO DELLA DIFESA ISPETTORATO DELL INFRASTRUTTURE DELL ESERCITO

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1 MINISTERO DELLA DIFESA ISPETTORATO DELL INFRASTRUTTURE DELL ESERCITO 8 REPARTO INFRASTRUTTURE VIA TODI N ROMA Unità immobiliare ERM 0102 Piazza S. Apollonia n. 14 CITTÀ Roma

2 INDICE 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA 2 / 44

3 Scheda riassuntiva Data sopralluogo: 14 novembre 2011 Indirizzo: Piazza S. Apollonia n. 14 Comune di Roma Provincia di Roma Descrizione: Trattasi di un fabbricato, ex monastero, risalente alla fine del 1600 inizi del 1700 avente cinque piani fuori terra. Nella seconda metà del 1900, a seguito del trasferimento della sede del monastero, sono stati realizzati interventi che hanno conferito all immobile l attuale aspetto trasformandolo in civile abitazione. L'edificio, grazie alla sua ubicazione nel centro storico e alla sua annessione alla Chiesa di S. Margherita, presenta interesse storico e artistico; il corpo di fabbrica ha forma articolata con struttura portante in muratura intonacata, solai a volta e copertura a falde con travi in legno e tegole. Il complesso, inoltre, dispone di una corte comune, pertinenza delle singole unità immobiliari con posti auto assegnati, che ospita, anche, l ingresso della sede della Presidenza del Consiglio dei Ministri. Data di costruzione dell edificio: fine 1600 inizio 1700 Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: 1970 circa Consistenza unità immobiliare (*): mq mq 12 Attuale uso unità immobiliare: libero Identificativi catastali: Foglio 497, Particella 366, Subalterno 509 Foglio 497, Particella 366, Subalterno 521 (*) Per consistenza dell unità immobiliare è da intendersi la superficie catastale 3 / 44

4 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art. 6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa n. ERM 0102) sita all interno 6, quarto piano del fabbricato ubicato in Provincia di Roma, nel Comune di Roma, in Piazza S. Apollonia n. 14. Nella consistenza della singola unità immobiliare fa parte un posto auto scoperto interno al cortile contrassegnati con il n UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in zona centrale, nel quartiere Trastevere, a 50 metri da piazza Santa Maria in Trastevere. La viabilità non è particolarmente agevole trattandosi di zona a traffico limitato; a circa 2.5 km vi è la stazione F.S. di Trastevere, mentre, a 200 mt. sono presenti fermate di tram e autobus. La zona è servita da scuole di ogni ordine e grado, musei, alberghi, ristoranti e vari servizi pubblici; di contro, trattandosi di zona centrale, è scarsamente dotata di aree pubbliche di parcheggio. A poche centinaia di metri, inoltre, si trova l ospedale Fatebenefratelli. L unità immobiliare è ubicata in posizione di particolare pregio/valore e presenta interesse storico artistico confinando con la Chiesa di S. Margherita. Confini Il fabbricato confina a nord con proprietà privata, a sud con la chiesa Santa Margherita, ad est con la sede della Presidenza del Consiglio dei Ministri e con un convento e ad ovest con piazza S. Apollonia. 4 / 44

5 3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della presente valutazione, costruito tra la fine del 1600 e gli inizi del 1700, è composto da cinque piani fuori terra; non vi sono attici né piani interrati. Intorno agli inizi degli anni 70 sono stati eseguiti lavori di ristrutturazione esterna ed interna consistenti, rispettivamente, nel rifacimento della tinteggiatura e nell installazione all interno degli alloggi del riscaldamento autonomo. Tabella coefficienti di piano per edifici dotati di ascensore seminterrato terreno primo piani intermedi e ultimo attico Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore seminterrato terreno primo secondo terzo quarto quinto sesto e oltre 5 / 44

6 Struttura e finiture dell edificio L edificio ha struttura portante in muratura di pietrame di grosso spessore intonacato con sabbia e calce, solai a volta ad eccezione del sottotetto dove sono visibili travi in legno rinforzate con putrelle in ferro e pignatte e copertura a falde con coppi sovrapposti poggiati su orditura in legno. È parte del bene oggetto di stima la corte antistante il fabbricato, ove si trovano i posti auto pertinenze esclusive delle abitazioni. L accesso alla palazzina è assicurato da un portone in legno e da un cancello metallico sia carraio che pedonale. La pavimentazione della corte comune è in sampietrini, il pavimento dell atrio, dei pianerottoli e delle scale è in porfido e le pareti sono tinteggiate. Lungo tutto il vano scala, inoltre, sono presenti infissi in legno. Al piano terra è presente un unità abitativa e due locali ad uso cantina, pertinenze esclusive; altri due locali cantina, ad uso esclusivo, si trovano, invece, al primo ed al terzo piano. Prospetto Esterno Portone Ingresso 6 / 44

7 Cancello Elettrico Corte Comune Prospetto Interno Prospetto Interno 7 / 44

8 Particolare Atrio Particolare Atrio Particolare Vano Scala Particolare Vano Scala 8 / 44

9 Particolare Vano Scala Particolare Vano Scala Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare è composta da ingresso, un piccolo disimpegno, cucina, bagno ed una camera. La porta di accesso è in legno e la pavimentazione è in monocottura; i pavimenti ed i rivestimenti della cucina e del bagno, invece, sono in ceramica. Gli infissi sono in legno con vetro singolo, i radiatori sono in ghisa con tubazioni di collegamento alla caldaia a vista e le porte interne sono in legno. Le finestre della cucina e del bagno, che affacciano sul tetto della palazzina confinante, e quella dell ingresso, che affaccia sul vano scala, hanno grate in ferro, mentre la finestra della camera, che affaccia su piazza Sant Apollonia, ha scuri in legno. Nel bagno è installata la caldaia e i sanitari sono in pessimo stato. Le pareti sono in parte tinteggiate ed in parte rivestite con carta da parati; sono presenti, inoltre, varie macchie di umido. Fa parte dell unità immobiliare un posto auto scoperto interno alla corte. Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato dei seguenti impianti: citofono ed impianto elettrico vano scale non a norma. Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata di caldaia a gas ed impianto elettrico non a norma in quanto non realizzato ai sensi della 46/90 e s.m.i.. 9 / 44

10 L unità immobiliare non è dotata dell'attestato di certificazione energetica (ACE). Stato manutentivo dell edificio Lo stato manutentivo generale risulta normale ; l impianto elettrico non è a norma, inoltre, la copertura necessita di riparazioni (nell alloggio Erm 0103 il soffitto presenta macchie di umido). Si farà riferimento alla seguente tabella: Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale Stato manutentivo scadente Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell edificio, si tiene conto dei seguenti elementi: prospetti esterni; impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico; copertura; accessi, infissi comuni, scale, parti comuni; impianto di riscaldamento centralizzato; ascensore. In particolare, lo stato si considera: o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati; o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l intonaco od altri tipi di paramento risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato di umidità permanente; l impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico sarà considerato scadenti nel momento in cui non rispetta la vigente normativa in materia ovvero sono riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento; la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente l infiltrazione di acque piovane; le scale, e parti comuni; saranno considerati scadenti quando verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti; l impianto di riscaldamento centralizzato; sarà considerato scadente quando l impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere economicamente conveniente la sua riparazione; 10 / 44

11 l ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa vigente. Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell edificio SCADENTE NON SCADENTE Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico Copertura Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore L impianto elettrico non è a norma Dalla copertura ci sono infiltrazioni ai piani sottostanti Stato manutentivo dell unità immobiliare Lo stato manutentivo generale risulta mediocre ; va sottolineato che l impianto elettrico non è a norma, vi sono varie macchie di umido, gli infissi esterni sono deteriorati dalle intemperie e dall usura e i servizi igienici sono in pessime condizioni. Si farà riferimento alla seguente tabella: unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare anni unità immobiliare oltre 40 anni Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell unità immobiliare, si tiene conto dei seguenti elementi: a. pavimenti; b. pareti e soffitti; c. infissi esterni; d. infissi interni; e. impianto elettrico; f. impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari, rubinetterie, pavimenti e rivestimenti); g. impianto termico. 11 / 44

12 In particolare, lo stato si considera: o o o o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni; buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati; mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra citati; pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici. b. pareti, soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici. c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente normativa in materia. f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento. g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti dell unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Pavimenti Pareti e soffitti Infissi esterni Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico Sono presenti varie macchie di umido Gli infissi esterni sono usurati dalle intemperie L impianto elettrico non rispetta la normativa vigente I servizi igienici sono fatiscenti Allegato 1 Documentazione fotografica 12 / 44

13 Servitù attive e passive La proprietà è gravata da servitù passive di passaggio a favore della Presidenza del Consiglio dei Ministri, del Cardinal Vicario di Sua Santità pro tempore e di un ufficio che ospita l Associazione dei Volontari di Guerra. Di fatto le servitù consistono nell accesso all ufficio attraverso il portone principale, alla Presidenza del Consiglio e al Cardinal Vicario tramite la corte; inoltre, è presente una porta di emergenza/sicurezza della Presidenza del Consiglio con uscita sul pianerottolo del secondo piano della palazzina oggetto di stima. Va evidenziato che il titolo originario di costituzione delle servitù non è stato mai trascritto essendo tutte le proprietà del Demanio dello Stato. Allegato 2 Documentazione fotografica servitù 4. DATI CATASTALI L immobile e la relativa pertinenza risultano censiti al Catasto Fabbricati della provincia di Roma Comune di Roma come di seguito riportato. 13 / 44

14 Allegato 3 Estratto di mappa e planimetria catastale 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI L area in cui ricade il fabbricato presenta destinazione d uso Abitativa ; il sistema insediativo è: Città storica Tessuti di origine medievale (T1). Allegato 4 P.R.G. (stralcio) P.R.G. Legenda P.R.G. Norme tecniche di attuazione (stralcio) P.R.G. Norme tecniche di attuazione Controdeduzioni (stralcio) 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R / 44

15 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e scoperti. Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale box di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) SITUAZIONE LOCATIVA La situazione locativa del bene, al momento della valutazione, è la seguente: Usuario/Conduttore Scadenza atto di concessione Canone ( ) IL COMANDANTE Col. g. (gua.) Ing. Luca Leonetti 15 / 44