1 REPARTO INFRASTRUTTURE TORINO

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1 1 Reparto Infrastrutture Torino 1 REPARTO INFRASTRUTTURE TORINO - Ufficio Demanio e Servitù Militari - RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA Strada Poligono,6 SAN CARLO CANAVESE (TO) cod. alloggio ETO0501 1

2 1 Reparto Infrastrutture Torino Indice 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI 2

3 1 Reparto Infrastrutture Torino Scheda riassuntiva Data sopralluogo: 16/05/2012 Indirizzo: Strada Poligono,6 San Carlo Canavese (TO) Descrizione: Trattasi di un lotto di terreno indipendente, con un corpo fabbrica isolato, giardino piantumato e spazi verdi limitrofi. L aspetto è dimesso e formalmente non contiene rilevanze particolari sotto l aspetto architettonico. Dal punto di vista planimetrico, il corpo di fabbrica ad un piano fuori terra si sviluppa in modo omogeneo con una planimetria rettilinea uniforme con un avancorpo simile ad un abside ubicato sul prospetto opposto a quello dell ingresso principale. Data di costruzione dell edificio: 1948 Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: Consistenza unità immobiliare: Attuale uso unità immobiliare: 245 mq Libero Identificativi catastali: L unità immobile cod. ETO0501 risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di Torino Comune di San Carlo Canavese (TO) come di seguito riportato. Catasto Terreni Ente Urbano Foglio P.lla Sub. Qualità Classe Consistenza (mq.) R. D. [ ] R. A. [ ] / 282 / / / Catasto fabbricati Demanio Pubblico dello Stato Ramo Difesa Esercito Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] / A/3 1 8 (vani) 404,90 3

4 1 Reparto Infrastrutture Torino 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice alloggio ETO0501) al piano terra del fabbricato ubicato in Provincia di Torino, nel Comune di San Carlo Canadese strada del poligono n.6 palazzina indipendente con giardino ad uso esclusivo. 2. UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona in aperta campagna, enucleato dalle strutture militari in uso all UTT di Torino. La proprietà risulta decentrata ed isolata ripetto al paese di S.Carlo e non è raggiunta dalle principali linee di trasporto pubblico urbano. I servizi come scuole, negozi, uffici pubblici, strutture sanitarie, ecc sono presenti presso l area urbana di S.Carlo e Cirè. La zona è scarsamente dotata di aree pubbliche di parcheggio. L unità mobiliare non presenta particolari caratteristiche di panoramicità e risente di elementi negativi connessi la posizione quale il confinante bene demaniale. Confini Il fabbricato confina a est ed a sud con strade comunali, a ovest con proprietà privata, a nord con proprietà del demanio (ex deposito munizioni) 4

5 1 Reparto Infrastrutture Torino Mappa della città o dell area in cui è inserito il bene da valutare da cui si possa evincere la posizione rispetto a grandi strade di collegamento Particolare di mappa della città o dell area in cui è inserito il bene da valutare da cui si possa evincere il contesto urbanistico in cui è inserito il bene 5

6 1 Reparto Infrastrutture Torino 3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della presente valutazione, costruito negli anni 1948 è del tipo isolato e si eleva in n. 1 piani fuori terra e n. 1 piani interrati aventi destinazione d uso abitativa. In relazione al livello di piano dell unità immobiliare ed alla presenza dell ascensore, barrare la casella di interesse. Tabella coefficienti di piano per edifici dotati di ascensore seminterrato terreno primo piani intermedi e ultimo attico seminterrato terreno primo secondo terzo quarto quinto sesto e oltre Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore Struttura e finiture dell edificio Trattasi di un lotto di terreno indipendente, con un corpo fabbrica destinato ad uso abitativo, e annesso giardino piantumato. L aspetto è dimesso e formalmente non contiene rilevanze particolari sotto l aspetto architettonico. Dal punto di vista planimetrico, il corpo di fabbrica ad un piano fuori terra si sviluppa in modo omogeneo con una planimetria rettilinea uniforme con un avancorpo tipo abside sul prospetto posteriore, opposto all ingresso. Lo stile del fabbricato non costituendo motivo di particolare interesse architettonico si può inquadrare come tipo di edilizia abitativa sobria. Il fabbbricato si presenta con una struttura portante verticale in muratura tradizionale mista, mentre le solette sono a volta in mattoni per il piano terra. I prospetti presentano superfici intonacate e pitturate di colore pesca e una fascia basamentale, costituita da intonaco, contrassegna il piano terra. Il sottotetto è composto da un unico ambiente grezzo, non abitabile, non coibentato, raggiungibile attraverso una botola. La copertura è del tipo tetti a più falde o tetti composti con sporto di gronda, per la protezione dei muri perimetrali. La struttura portante dell orditura è alla piemontese, costituita da struttura in legno, con travi di colmo, falsi puntoni, e travetti con sovrastante strato di tenuta all acqua composto da tegole tipo marsigliesi. La lattoneria è del tipo 6

7 1 Reparto Infrastrutture Torino metallica in lamiera. La recinzione di confine è costituita da una rete metallica in filo di ferro zincato plastificato di colore verde a maglie romboidale su sostegni in profili di ferro, sezione a T, posati ad un interasse di 3 metri, compreso le diagonali agli angoli e rompitratta. La porzione di recinzioneche separa la proprietà dalle strutture del poligono è costituita da pannelli prefabbricati in calcestruzzo. Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare è costituita da un piano rialzato, composto da n 1 ingresso, n.1 disimpegno, n 1 cucina, n 5 camere, un ripostiglio ed un bagno. Le pavimentazioni in generale sono da considerare come elementi di rifinitura non significativi e si diversificano nei diversi locali, ceramica per tutti i locali ad esclusine di due camere in cui è presente un parquet in cattivo stato di manutenzione.. Le pareti sono intonacate e tinteggiate, uin due locali è stata applicata carta da parati. Gli infissi esterni sono in legno con persiane oscuranti anch esse in legnoi. Le porte interne sono in legno massello, ad una o due ante, con riquadri ciechi, in legno massello, smaltate. Il portoncino d ingresso, a doppia anta, tre riquadri due ciechi e uno vetrato. L unità abitativa risulta essere libera dal Impianti tecnologici dell edificio Tutti gli impianti a servizio dell unità abitativa sono da considerare totalmente inefficienti e da ricostruire interamente. Impianti tecnologici dell unità immobiliare Tutti gli impianti a servizio dell unità abitativa sono da considerare totalmente inefficienti e da ricostruire interamente. L unità immobiliare è dotato dell'attestato di certificazione energetica (ACE). Stato manutentivo dell edificio Il fabbricato si presenta in pessimo stato manutentivo, le finiture ed agli impianti risultano completamente da rifare Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale Stato manutentivo scadente Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell edificio, si tiene conto dei seguenti elementi: x Prospetti esterni; 7

8 1 Reparto Infrastrutture Torino impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico; copertura; accessi, infissi comuni, scale, parti comuni; impianto di riscaldamento centralizzato; ascensore. In particolare, lo stato si considera: o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati; o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l intonaco od altri tipi di paramento risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato di umidità permanente; l impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico sarà considerato scadenti nel momento in cui non rispetta la vigente normativa in materia ovvero sono riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente l infiltrazione di acque piovane ; le scale, e parti comuni; saranno considerati scadenti quando verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti; l impianto di riscaldamento centralizzato; sarà considerato scadente quando l impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere economicamente conveniente la sua riparazione; l ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa vigente. (barrare la casella di interesse) Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico Copertura Scale, e parti comuni SCADENTE NON SCADENTE 8

9 1 Reparto Infrastrutture Torino Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore I prospetti esterni devono essere risanati, gli intonaci risultano in più punti ammalorati. Iserramenti risultano tutti da sostituire in quanto si presentano in cattive condizioni e non rispettano i requisiti minimi di contenimento energetico. Tutti gli impianti risultano non efficienti, obsoleti e non rispondenti alle norme. Stato manutentivo dell unità immobiliare Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare anni unità immobiliare oltre 40 anni stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell unità immobiliare, si tiene conto dei seguenti elementi: a. pavimenti; b. pareti e soffitti; c. infissi esterni; d. infissi interni; e. impianto elettrico; f. impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari, rubinetterie, pavimenti e rivestimenti); g. impianto termico. In particolare, lo stato si considera: o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni; o buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati; o mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici. b. pareti, soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici. 9

10 1 Reparto Infrastrutture Torino c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente normativa in materia. f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento. g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti dell unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. (barrare la casella di interesse) Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Pavimenti Pareti e soffitti Infissi esterni Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico I pavimenti in legno sono in cattivo stato di manutenzione e necessitano di completa sostituzione, in alcuni punti i pavimenti in ceramica risultano sconnessi e non più fissati al sottofondo. Le pareti presentano diversi fenomeni di infiltrazioni, risulta necessario provvedere ad un intervento di contenimento dell umidità di risalita. Tutti gli impianti necessitano di totale rifacimento. Servitù attive e passive Per poter accedere all unità immobiliare in questione si segnala una servitù di passaggio su proprietà demaniale identificata con le particelle 242 e 248 del Foglio 5 (di proprietà del Demanio Militare) nel comune censuario di San Carlo Canavese, compreso quindi anche il passaggio su strada militare esistente aperta al traffico privato. 10

11 1 Reparto Infrastrutture Torino (Allegato 1 fotografie: almeno otto tra esterni ed interni). 4. DATI CATASTALI L unità immobile cod. ETO0501 risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di Torino Comune di San Carlo Canavese (TO) come di seguito riportato. Catasto Terreni Ente Urbano Foglio P.lla Sub. Qualità Classe Consistenza (mq.) R. D. [ ] R. A. [ ] / 282 / / / Catasto fabbricati Demanio Pubblico dello Stato Ramo Difesa Esercito Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] / A/3 1 8 (vani) 404,90 (Allegato 2 estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure) 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI N.N. 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e scoperti. Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) 245 Eventuale superficie catastale box di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità 11

12 1 Reparto Infrastrutture Torino immobiliare (m 2 ) (Allegato 3 planimetrie dell unità immobiliare oggetto di valutazione) 7. SITUAZIONE LOCATIVA Indicare sinteticamente, secondo lo schema sotto riportato, la situazione locativa del bene al momento della valutazione. LIBERO Usuario/Conduttore Scadenza atto di concessione Canone annuo ( ) ALLEGATI Allegato 1 documentazione fotografica; 12

13 1 Reparto Infrastrutture Torino Allegato 1 documentazione fotografica; Ingresso principale Prospetto laterale 13

14 1 Reparto Infrastrutture Torino Prospetto posteriore Giardino 14

15 1 Reparto Infrastrutture Torino Ingresso Camera 15

16 1 Reparto Infrastrutture Torino Bagno Camera 16

17 1 Reparto Infrastrutture Torino Cucina Cantina 17

18 1 Reparto Infrastrutture Torino Accesso CT e cantina 18