1 REPARTO INFRASTRUTTURE TORINO

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1 1 REPARTO INFRASTRUTTURE TORINO RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA Corso Francia,22 SUSA (TO) 1

2 Indice 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI 2

3 Scheda riassuntiva Data sopralluogo: Indirizzo: corso Francia, 22 Susa (TO) Descrizione: Trattasi di complesso immobiliare costituito da un lotto di terreno indipendente con due corpi di fabbrica con annessa area cortilizia di pertinenza. L aspetto è dimesso e formalmente non contiene rilevanze particolari sotto l aspetto architettonico. Dal punto di vista planimetrico, il primo c.f., ad uso abitativo, si presenta con base rettangolare. Il fabbricato si sviluppa in tre piani fuori, con sottostante cantinato. La struttura portante verticale è in muratura tradizionale mista, mentre le solette sono a struttura mista in calcestruzzo di cemento armato e laterizi. La copertura è a padiglione (quattro falde), la struttura è costituita da travi e puntoni, e travetti con sovrastanti tegole marsigliesi. Si trovano due accessi al complesso, pedonale con cancello in ferro e carraio con cancello in ferro a doppia anta, attraverso il quale si accede all area parcheggio e alle aree esterne circostanti. Gli spazi esterni, circostanti il fabbricato, sono costituiti da aree verdi e aree cortilizie, totalmente recintante.. Il secondo c.f.,ad uso box auto, si presenta con base rettangolare. L aspetto è dimesso e formalmente non contiene rilevanze particolari sotto l aspetto architettonico. Data di costruzione dell edificio: 1939 Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: n.n. Consistenza unità immobiliare: 128mq Attuale uso unità immobiliare: libero Dati catastali L unità immobile cod. eto0509 risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di Torino Comune di SUSA come di seguito riportato. Catasto Terreni: intestato ENTE URBANO Foglio P.lla Sub. Qualità Classe Consistenza (mq.) R. D. [ ] R. A. [ ] / 282 / / / 3

4 Catasto fabbricati : intestato a DEMANIO DELLO STATO CON SEDE IN ROMA Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] A/3 1 5,5 (vani) 284, C/ (mq.) 67, C/ (mq.) 45,24 (Allegato 2 estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure) 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa n. ETO0509) sita al piano primo del fabbricato, ubicato in Provincia di Torino, nel Comune di Susa, a Corso Francia n. 22. Il compendio dispone di una vasta area cortilizia ove sono collocati i box auto ed posti auto scoperti. 2. UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona semiperiferica a circa 800 mt dal centro della cittadina. La viabilità è agevole. La cittadina di Susa (circa abitanti) garantisce la presenza dei servizi essenziali, sintetica descrizione del contesto viario, e del contesto socio-economico in cui il bene ricade: dotazione di servizi come scuole, negozi, uffici pubblici, strutture sanitarie etc ) La zona è dotata di aree pubbliche di parcheggio. Indicare inoltre: a. se l unità immobiliare presenta particolari caratteristiche di panoramicità, rispetto a elementi paesaggistici (mare, fiumi, parchi, altro) o di interesse storico-artistico (monumenti, piazze, altro) ovvero quando il fabbricato si trovi in posizione di particolare pregio o valore (su strade, piazze, di particolare interesse commerciale o immobiliare). b. se l unità risente di elementi negativi connessi alla posizione, quali l ubicazione all interno del perimetro militare, la prossimità di attività industriali o artigianali che arrecano disagio o punti di particolare degrado sociale. 4

5 L unità mobiliare non presenta particolari caratteristiche di panoramicità. Confini Il fabbricato confina a sud con la strada cittadina, a ovest ed est con proprietà privata a destinazione residenziale a nord con area boschiva (descrizione delle eventuali altre porzioni che delimitano i confini del bene, delle parti comuni dell edificio, strade, altro). Mappa della città o dell area in cui è inserito il bene da valutare da cui si possa evincere la posizione rispetto a grandi strade di collegamento ed inquadramento territoriale 5

6 Particolare di mappa della città o dell area in cui è inserito il bene da valutare da cui si possa evincere il contesto urbanistico in cui è inserito il bene 3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della presente valutazione, costruito negli anni 1939 (specificare la data di costruzione o l epoca in mancanza di una data certa), è del tipo edificio isolato e si eleva in n. 3 piani fuori terra e n1 piano seminterrato, aventi destinazione d uso abitativa. (Specificare eventuali ristrutturazioni sia dell edificio che della sola unità immobiliare). In relazione al livello di piano dell unità immobiliare ed alla presenza dell ascensore, barrare la casella di interesse. Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore seminterrato terreno 6

7 primo secondo terzo quarto quinto sesto e oltre X Struttura e finiture dell edificio Trattasi di complesso immobiliare costituito da un lotto di terreno indipendente con due corpi di fabbrica con annessa area cortilizia di pertinenza. L aspetto è dimesso e formalmente non contiene rilevanze particolari sotto l aspetto architettonico. Dal punto di vista planimetrico, il primo c.f., ad uso abitativo, si presenta con base rettangolare. Il fabbricato si sviluppa in tre piani fuori, con sottostante cantinato. La struttura portante verticale è in muratura tradizionale mista intonacata, mentre le solette sono a struttura mista in calcestruzzo di cemento armato e laterizi. La copertura è a padiglione (quattro falde), la struttura è costituita da travi e puntoni, e travetti con sovrastanti tegole marsigliesi. La lattoneria ( canali di gronda in aggetto, doccioni e pluviali) è del tipo metallica in lamiera verniciata. Le sei unità abitative sono poste al piano rialzato, al 1 e 2 piano, in modo speculare rispetto al vano scala. Nel piani seminterrato si collocano le cantine. I collegamenti verticali sono consentiti da una scala con pedate in pietra. Si trovano due accessi al complesso, pedonale con cancello in ferro e carraio con cancello in ferro a doppia anta, attraverso il quale si accede all area parcheggio e alle aree esterne circostanti. Gli spazi esterni, circostanti il fabbricato, sono costituiti da aree verdi e aree cortilizie, totalmente recintante. La recinzione di queste aree è costituita da muretto in pietrame con sovrastante rete metallica in filo di ferro sul fronte strada e muro in pietrame sugli altri lati. Il secondo c.f.,ad uso box auto, si presenta con base rettangolare. L aspetto è dimesso e formalmente non contiene rilevanze particolari sotto l aspetto architettonico. Il fabbricato si sviluppa in un solo livello ed è suddiviso in sei locali. Si presenta con una struttura portante verticale in muratura tradizionale mista. Struttura e finiture dell unità immobiliare L apparenza dell unita abitativa è dimessa e formalmente non contiene rilevanze particolari sotto l aspetto architettonico. Si compone di n. 3 camere, n..1 locale cucina, n. 1 locale bagno, una cantina ed un box auto ( posti nel 2 corpo fabbrica), un posto auto scoperto ( presso l area cortilizia). Tutte le pareti e le soffittature sono intonacate e pitturate. Le pavimentazioni di alcune camere, del corridoio e del bagno sono realizzate con mattoni in cemento e graniglia, di altre camere con palchetto in legno, della cucina corridoio con piastrelle in ceramica,. Il portoncino d ingresso è costituito da un telaio e due ante di legno massello. Le due ante sono del tipo con specchiature formate da pannelli in legno massello. Le porte interne sono costituite da un telaio di legno ed un anta, con specchiature di legno massello. Tutti i locali fruiscono d aerazione ed illuminazione diretta per mezzo di finestrature. Le finestrature sono composte dalle chiusure interne e dalle chiusure esterne. Le chiusure interne sono costituite da infissi in alluminio anodizzato, a doppia anta con specchiature a vetro camera e con avvolgibili in plastica. Alcune 7

8 chiusure esterne sono composte dalle persiane in legno, realizzate alla piemontese con stecche chiuse a doppia anta. I davanzali sono costituiti da lastre di pietra.. Le pareti del vano cucina e del bagno sono rivestite con piastrelle di ceramica. Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato degli impianti di seguito descritti: impianto citofonico, elettrico del vano scale e area esterna, rete idrica, di scarico, predisposizione impianto gas, non dispone di impianto di ascensore. (descrizione dell impianto elettrico, citofonico/videocitofonico, dell eventuale impianto di riscaldamento condominiale, dell eventuale ascensore, etc.). Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: Impianto elettrico: la fornitura elettrica viene effettuata dall ENEL con linea B-T a 220 v. La potenza impegnata è di 3 KW. I cavi sono posizionati in tubazioni incassate su pareti e/o affogate a pavimento, i punti di utilizzo sono costituiti da prese tipo civile da 10 e 16 amp., i punti luce sono del tipo tradizionale con lampade di potenza massima pari a 100 w. Gli interruttori e le prese sono del tipo montato su scatola a frutto rettangolare, con all esterno la placca in plastica. Impianto idrico-sanitario: L impianto idrico-sanitario garantisce l alimentazione dell acqua fredda e calda nei servizi e cucina. L impianto è costituito dalle tubazioni di carico e di scarico dei servizi igienici e della cucina. L impianto di adduzione, sia per l acqua fredda potabile sia per quella calda sanitaria, è realizzato in parte con tubi in ferro posti sottotraccia. La produzione dell acqua calda sanitaria viene eseguita con boiler elettrico. Impianto di riscaldamento: l impianto di riscaldamento è del tipo discontinuo, autonomo (dotata di propria caldaia a pavimento a gasolio installata nella cucina), diretto, a due tubi esterni a parete, a circolazione forzata, fluido termovettore ad acqua..sistemi di irraggiamento, per la cessione delle calorie prodotte agli ambienti serviti, viene svolto da radiatori in lega di ghisa. L unità immobiliare è dotato dell'attestato di certificazione energetica (ACE). Stato manutentivo dell edificio Lo stato manutentivo dei due edifici è da definirsi normale. Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale Stato manutentivo scadente X 8

9 Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell edificio, si tiene conto dei seguenti elementi: Prospetti esterni; impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico; copertura; accessi, infissi comuni, scale, parti comuni; impianto di riscaldamento centralizzato; ascensore. In particolare, lo stato si considera: o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati; o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l intonaco od altri tipi di paramento risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato di umidità permanente; l impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico sarà considerato scadenti nel momento in cui non rispetta la vigente normativa in materia ovvero sono riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente l infiltrazione di acque piovane ; le scale, e parti comuni; saranno considerati scadenti quando verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti; l impianto di riscaldamento centralizzato; sarà considerato scadente quando l impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere economicamente conveniente la sua riparazione; l ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa vigente. (barrare la casella di interesse) Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico NON SCADENTE X X 9

10 X Copertura X Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore I prospetti esterni presentano l intonaco e le coloriture gravemente deteriorati Gli impianti comuni risultano obsoleti non sono a norma. (Breve descrizione giustificativa della definizione di SCADENTE degli elementi costitutivi riportati in tabella). Stato manutentivo dell unità immobiliare Lo stato manutentivo dell unità è da definirsi mediocre. assunzioni della tabella di seguito riportata) Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare anni unità immobiliare oltre 40 anni X Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell unità immobiliare, si tiene conto dei seguenti elementi: a. b. c. d. e. f. pavimenti; pareti e soffitti; infissi esterni; infissi interni; impianto elettrico; impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari, rubinetterie, pavimenti e rivestimenti); g. impianto termico. In particolare, lo stato si considera: o o o o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni; buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati; mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra citati; pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici. 10

11 b. pareti, soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici. c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente normativa in materia. f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento. g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti dell unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. (barrare la casella di interesse) Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE Pavimenti X X Pareti e soffitti Infissi esterni X X Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico NON SCADENTE X X X I pavimenti necessitano del totale rifacimento L impianto elettrico risulta essere obsoleto e non a norma. Gli impianti idrico sanitario ed i servizi richiedono consistenti interventi di manutenzione straordinaria. L impianto di riscaldamento richiede consistenti interventi di manutenzione straordinaria, la sostituzione della caldaia ed il collegamento con le rete gas cittadina (Breve descrizione giustificativa della definizione di SCADENTE degli elementi costitutivi riportati in tabella). Servitù attive e passive 11

12 Indicare le servitù e altri diritti reali insistenti sulla proprietà, oltre a quelli desumibili dall atto di provenienza. Agli atti non risultano servitù od altri atti insistenti sulla proprietà (Allegato 1 fotografie: almeno otto tra esterni ed interni). 4. DATI CATASTALI L unità immobile cod. SUB 6 risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di Torino Comune di SUSA come di seguito riportato. Catasto Terreni: intestato ENTE URBANO Foglio P.lla Sub. Qualità Classe Consistenza (mq.) R. D. [ ] R. A. [ ] / 282 / / / Catasto fabbricati : intestato a DEMANIO DELLO STATO CON SEDE IN ROMA Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] A/3 1 5,5 (vani) 284, C/ (mq.) 67, C/ (mq.) 45,24 (Allegato 2 estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure) 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI NN 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e scoperti. 12

13 Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m2) 128 Eventuale superficie catastale box di pertinenza dell unità immobiliare (m2) 14 Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell unità immobiliare (m2) Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m2) / 12 (Allegato 3 planimetrie dell unità immobiliare oggetto di valutazione) 7. SITUAZIONE LOCATIVA omissis ALLEGATI Allegato 1 Documentazione fotografica; Allegato 2 Estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure; Allegato 3 Planimetrie dell unità immobiliare oggetto di valutazione; Allegato 4 Certificato ACE; Allegato 5 Certificato di destinazione urbanistica. Allegato 6 Tabelle millesimali 13

14 Allegato 1 documentazione fotografica Vista lato strada Vano scale 14

15 Prospetto esterno Prospetto esterno 15

16 Bagno Cucina (particolare caldaia) 16

17 Camera Ingresso 17

18 Cucina Camera 18

19 Allegato 2 Estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure; 19

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28 Allegato 3 Certificato ACE; 28

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31 Allegato 4 Certificato di destinazione urbanistica. omissis 31

32 Allegato 5 Tabelle millesimali e ripartizione oneri accatastamento 32

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35 RIPARTIZIONE PER ALLOGGIO DEGLI ONERI PER LE PRESTAZIONI PROFESSIONALI NECESSARIE PER PRATICHE DI ACCATASTAMENTO, VARIANIONI CATASTALI E REDAZIONE TABELLE MILLESIMALI. UNITA' IMMOBILIARE ALLOGGIO SUB. 3 MILL. GENERALI 9,11 POSTO AUTO SCOPERTO SUB 20 3,79 7,74 POSTO AUTO SCOPERTO SUB 19 3,79 7,39 POSTO AUTO SCOPERTO SUB 18 3,79 7,39 POSTO AUTO SCOPERTO SUB 17 3, ,66 161, ,05 160, ,68 178, ,95 166,44 AUTORIMESSA SUB. 10 8,52 POSTO AUTO SCOPERTO SUB 16 3,79 ALLOGGIO SUB ,74 149,68 AUTORIMESSA SUB. 11 ALLOGGIO SUB ,95 150,47 AUTORIMESSA SUB. 12 ALLOGGIO SUB ,17 146,21 AUTORIMESSA SUB. 13 ALLOGGIO SUB. 5 IMPORTO PER ALLOGGIO 151,27 AUTORIMESSA SUB. 14 ALLOGGIO SUB. 4 MILL. PER ALLOGGIO 164,52 AUTORIMESSA SUB. 9 8,52 POSTO AUTO SCOPERTO SUB 15 3,79 176, , , , ,45 35