1 REPARTO INFRASTRUTTURE TORINO

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1 1 REPARTO INFRASTRUTTURE TORINO RELAZIONE TECNICO DESCRITTIVA Corso Orbassano 12A CANDIOLO (TO) ALLOGGIO ETO

2 Indice 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI Allegato 1 documentazione fotografica; Allegato 2 estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure; Allegato 3 planimetrie dell unità immobiliare oggetto di valutazione. Allegato 4 - certificato destinazione urbanistica - MIBAC Allegato 5 ACE Allegato 6 Tabelle millesimali ripartizione costi 2

3 Scheda riassuntiva Data sopralluogo: 08 maggio 2012 Indirizzo: Corso orbassano 12A Descrizione: Trattasi di complesso immobiliare costituito da un lotto di terreno indipendente con un corpo di fabbrica con annessa area cortilizia. La palazzina si sviluppa su una pianta rettangolare, su due piani fuori terra. che. Le facciate sono lisce, semplici, senza balconi. L immobile è costitutito da due piani fuori terra, con la presenza di due unità abitativa per piano, al piano interrato sono presenti le cantine abbinate agli alloggi. gli alloggi sono identificati dai codici ETO0437, ETO0438; ETO0440, ETO0441. Le finiture delle facciate sono ad intonaco. La struttura portante verticale in muratura tradizionale mista, mentre le solette e i sistemi voltati sono in mattoni o in C.A.. La struttura di copertura, del tipo a falde, è costituita da tetto in legno, con travi, puntoni e travetti con sovrastanti tegole tipo coppi marsigliesi. L accesso principale, al compendio avviene mediante cancello carraio che consente di transitare nella corte prospiciente l ingresso alla palazzina, sul retro del fabbricato è presente un area verde comune. Data di costruzione dell edificio: 1956 Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: Consistenza unità immobiliare: Attuale uso unità immobiliare: Identificativi catastali: L unità immobile cod. ETO0440 risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di Torino Comune di Candiolo come di seguito riportato. Catasto Terreni: intestato ENTE URBANO Foglio P.lla Sub. Qualità Classe Consistenza (mq.) R. D. [ ] R. A. [ ] / 282 / / / 3

4 Catasto fabbricati : intestato a DEMANIO DELLO STATO CON SEDE IN ROMA Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] C/ (mq) 55, A/2 1 5 (vani) 464,81 (Allegato 2 estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure) 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa n. ID codice alloggio ETO0437) sita all interno.. della scala. al piano TERRA.. del fabbricato, ubicato in Provincia di...torino..., nel Comune di. Candiolo..loc...,alla Via Orbassano 12a Gli alloggi hanno, come pertinenza una cantina ed un box auto in muratura. 2. UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in Candiolo, centro urbano situato nella prima cintura fuori Torino. Gli alloggi sono posizionati nell area centro settentrionale del comune di Candiolo, in posizione periferica, adiacenti all infrastruttura militare ex CE.RI.CO. Nelle immediate vicinanze degli alloggi è presente la stazione ferroviaria del paese. Il paese è ben collegato con il Capoluogo piemontese mediante linee di trasporto pubblico urbano e linea ferroviaria locale. Il compendio, sebbene non goda di articolari caratteristiche di panoramicità, non presenta elementi negativi connessi alla posizione. Confini Il fabbricato confina con Corso Orbassano, da cui si accede alla proprietà. Gli altri confini sono comuni al comprensorio militare del CE.RI.CO da cui è enucleato e separato da una recinzione prefabbricata in cls. 4

5 Mappa della città o dell area in cui è inserito il bene da valutare da cui si possa evincere la posizione rispetto a grandi strade di collegamento ed inquadramento territoriale. Particolare di mappa della città o dell area in cui è inserito il bene da valutare da cui si possa evincere il contesto urbanistico in cui è inserito il bene. 5

6 3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della presente valutazione, costruito negli anni 1956, è del tipo edificio isolato e si eleva in n. 2 piani fuori terra e n. 1..piani interrati, in corrispondenza di ogni piano sono costituite due unità abitative mentre nel piano interrato sono presenti le cantine. Tabella coefficienti di piano per edifici dotati di ascensore seminterrato terreno primo piani intermedi e ultimo attico seminterrato terreno primo secondo terzo quarto quinto sesto e oltre Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore X Struttura e finiture dell edificio L edificio possiede le seguenti caratteristiche: Trattasi di complesso immobiliare costituito da un corpo di fabbrica con ampia area a verde ( piantumata) e cortilizia, circostante.nel lotto di terreno indipendente, su cui insiste l immobile, i confini sono costituiti da un arecinzione prefabbricata in cls. Gli spazi esterni, circostanti, sono costituiti da aree verdi e aree cortilizie, totalmente recintante. La recinzione di confine è costituita da una pennellatura prefabbricata in cls.. Lo stile del fabbricato non costituendo motivo di particolare interesse architettonico si può inquadrare come tipo di edilizia abitativa semplice. Il corpo di fabbrica si sviluppa in due piani fuori terra, con sottostanti cantine. Il primo livello si raggiunge attraverso quattro gradini che seguono, nel pozzo scala, il portoncino d ingresso. I due livelli e la cantina sono collegati da scala interna. Il compendio si presenta con una struttura portante verticale in muratura tradizionale mista, mentre le solette sono in C.A... Il sistema a volte piane costituiscono il solaio delle cantine mentre il solaio del piano primo e costituito da cordoli e architravi in C.A. e solai con travetti ed interposti elementi in laterizio. I soffitti del secondo livello sono del tipo cannucciato intonacato, gli utenti dell ultimo piano hanno provveduto alla realizzazione di un controsoffitto in pannelli di cartongesso. Esternamente le murature sono intonacate e pitturate. La struttura di copertura, del tipo a falde, è costituita da tetto in legno, con travi e puntoni,e travetti con sovrastanti tegole tipo coppi marsigliesi.. La lattoneria è del tipo metallica in lamiera di zinco. L accesso principale, al compendio, è costituito da un passo carraio/pedonale, custodito da un 6

7 cancello in ferro che consente l ingresso nell area verde e cortiliza (giardino piantumato).. Il posto auto coperto è costituito da un box in muratura, con copertura metallica, portellone frontale basculante, posato su piattaforma in cls. Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare possiede le seguenti caratteristiche: Gli alloggi, due per piano occupano ognuno una metà della superficie e si sviluppano in maniera simmetrica rispetto all asse longitudinale del vano scale, posto in posizione centrale. L accesso all alloggio avviene in corrispondenza di un ampio ingresso sul quale si affacciano tutti i locali dell abitazione: il bagno, la cucina e tre camere. Nessuna unità abitativa è provvista di balconi. I pavimenti sono tutti in ceramica. Nel bagno ed in cucina le pareti sono rivestite in monocottura. Gli infissi interni, come il portoncino di ingresso sono in legno. I serramenti esterni sono in legno verniciato a smalto con vetro semplice, le persiane esterne sono in legno. Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato di impianto elettrico per l illuminazione dell area esterna e del vano scale e impianto citofonico. Risulta inoltre allacciato alle reti idrica e del gas municipali, lo scarico delle acque reflue non è ancora allacciato alla rete fognaria comunale, lo smaltimento avviene mediante fossa biologica. Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: Impianto elettrico, idrico, di scarico e del gas, l impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia utilizzata anche per la produzione di acqua calda sanitaria. L unità immobiliare è dotato dell'attestato di certificazione energetica (ACE) che si allega. Stato manutentivo dell edificio Sebbene l edificio si presenti in buone condizioni generali, l impianto elettrico di illuminazione del vano scale e l impianto citofonico necessitano di un intervento di completo rifacimento in quanto non più rispondenti alle norme, in particolare l impianto citofonico a causa della vetustà non garantisce più il corretto funzionamento. Anche la copertura e relativa faldaleria necessitano di interventi di straordinaria manutenzione. La copertura in particolare necessita di un completo rimaneggiamento con revisione della piccola orditura, ciò al fine di evitare infiltrazioni ai piani sottostanti. Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale Stato manutentivo scadente Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell edificio, si tiene conto dei seguenti elementi: Prospetti esterni; impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico; copertura; accessi, infissi comuni, scale, parti comuni; impianto di riscaldamento centralizzato; 7 X

8 ascensore. In particolare, lo stato si considera: o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati; o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l intonaco od altri tipi di paramento risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato di umidità permanente; l impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico sarà considerato scadenti nel momento in cui non rispetta la vigente normativa in materia ovvero sono riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente l infiltrazione di acque piovane ; le scale, e parti comuni; saranno considerati scadenti quando verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti; l impianto di riscaldamento centralizzato; sarà considerato scadente quando l impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere economicamente conveniente la sua riparazione; l ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa vigente. Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico Copertura Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore X X X X / / / / 8

9 Stato manutentivo dell unità immobiliare Lo stato manutentivo dell unità immobiliare è definito buono. L impianto elettrico necessita di rifacimento in quanto realizzato in maniera non più conforme alla normativa vigente. Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare anni unità immobiliare oltre 40 anni stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell unità immobiliare, si tiene conto dei seguenti elementi: a. pavimenti; b. pareti e soffitti; c. infissi esterni; d. infissi interni; e. impianto elettrico; f. impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari, rubinetterie, pavimenti e rivestimenti); g. impianto termico. In particolare, lo stato si considera: o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni; o buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati; o mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici. b. pareti, soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici. c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente normativa in materia. X 9

10 f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento. g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti dell unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare Pavimenti Pareti e soffitti SCADENTE NON SCADENTE X X Infissi esterni X Infissi interni X Impianto elettrico X Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico X X Servitù attive e passive Trattasi di fondo intercluso con diritto di passaggio su fondi intestati al Demanio dello Stato censiti nel comune di Candiolo (TO), Catasto Fabbricati al foglio 6 particella 297 (area urbana), che sarà oggetto di successiva proposta di dismissione definitiva all Organo Finanziario. (Allegato 1 fotografie: almeno otto tra esterni ed interni). 4. DATI CATASTALI L unità immobile cod. ETO0440 risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di Torino Comune di Candiolo come di seguito riportato. Catasto Terreni: intestato ENTE URBANO Foglio P.lla Sub. Qualità Classe Consistenza (mq.) R. D. [ ] R. A. [ ] / 282 / / / 10

11 Catasto fabbricati : intestato a DEMANIO DELLO STATO CON SEDE IN ROMA Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] C/ (mq) 55, A/2 1 5 (vani) 464,81 (Allegato 2 estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure) 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI Estremi urbanistici: I dati sono riportati in allegato n.4 Zona urbanistica: I dati sono riportati in allegato n SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e scoperti. Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale box di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) / (Allegato 3 planimetrie dell unità immobiliare oggetto di valutazione) 11

12 7. SITUAZIONE LOCATIVA Indicare sinteticamente, secondo lo schema sotto riportato, la situazione locativa del bene al momento della valutazione. Omissis ALLEGATI Allegato 1 documentazione fotografica; Allegato 2 estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure; Allegato 3 planimetrie dell unità immobiliare oggetto di valutazione. Allegato 4 - certificato destinazione urbanistica - MIBAC Allegato 5 ACE Allegato 6 Tabelle millesimali ripartizione costi 12

13 Allegato 1 documentazione fotografica Area esterna, cancello di ingresso e box Prospetto principale con ingresso alla palazzina 13

14 Prospetto posteriore 14

15 Prospetto laterale Ingresso alloggio 15

16 Cucina Bagno 16

17 Camera Camera 17

18 Soggiorno 18

19 Allegato 2 estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure; 19

20 Allegato 3 planimetrie dell unità immobiliare oggetto di valutazione. 20

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24 Allegato 4 - Destinazione urbanistica I documenti relativi ai Piani urbanistici del Comune di Candiolo, l elenco completo delle Tabelle di Zona sono contenuti nel CD consegnato a corredo della presente relazione. Di seguito sono riportati alcuni estratti ai documenti sopra indicati, di interesse per le proprietà demaniali. 24

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27 Allegato 5 - ACE 27

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30 Allegato 6 Tabelle millesimali ripartizione costi 30

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