REGOLAMENTO PER L ALIENAZIONE E VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE COMUNALE

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1 REGOLAMENTO PER L ALIENAZIONE E VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE COMUNALE APPROVATO CON DELIBERA C.S. CON POTERI DI C.C. N. 21 DEL Pagina 1 di 8

2 Art. 1 Oggetto 1. Il presente Regolamento disciplina l alienazione del patrimonio immobiliare disponibile del Comune ai sensi dell'art. 12, comma 2, della Legge n. 127/97 e successive modificazioni e integrazioni, fermi restando i principi generali dell'ordinamento giuridico contabile, assicurando trasparenza e adeguate forme di pubblicità ed utilizzando criteri che abbiano lo scopo di accelerare i tempi e rendere più snelle le procedure di alienazione. Art. 2 Beni Alienabili 1. Fanno parte del patrimoniali immobiliare disponibile dell'ente: a) i beni appartenenti al demanio comunale ai sensi dell'art. 824 del codice civile, che siano stati oggetto di un provvedimento di sdemanializzazione. Qualora detto provvedimento non sia stato ancora deliberato dall'ente, in sede di programmazione della vendita viene accertato il venir meno della demanialità del bene. I beni di interesse storico, archeologico ed artistico sono alienati previo parere degli uffici competenti del Ministero per i Beni e le Attività Culturali; b) i beni appartenenti al patrimonio indisponibile ai sensi dell'art. 828, comma 2, del codice civile che con deliberazione del Consiglio Comunale abbiano avuto riconosciuta la cessazione della loro destinazione ad un pubblico servizio; c) i beni immobili appartenenti al patrimonio disponibile dell Ente; d) i diritti reali costituiti sui beni immobili di cui alle lettere precedenti. Art. 3 Programmazione delle alienazioni e delle valorizzazioni 1.Il Piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari del Comune è redatto dall'ufficio Patrimonio facente capo all Area G.T.C. e costituisce allegato al bilancio di previsione. Viene definito dalla Giunta Comunale con apposita deliberazione, ai sensi dell'art. 58, comma 1, D.L. 25 giugno 2008, n. 112 ed approvato, quale atto fondamentale programmatorio, con deliberazione di Consiglio Comunale ai sensi dell'art. 42, comma 2, D. Lgs. 18 agosto 2000, n Nell individuazione dei beni da alienare sono stabilite le seguenti priorità: - beni sdemanializzati (lett. a dell art. 2); - beni per i quali sia stato riconosciuto il venir meno del pubblico interesse all utilizzo degli stessi (lett.b dell art. 2); - beni a gestione particolarmente onerosa; che necessitano di interventi manutentivi particolarmente impegnativi; per i quali non permanga l interesse pubblico a conservarne la proprietà. 3. I valori dei beni da alienare scaturiscono da stime effettuate dal Settore Tecnico e, a richiesta, dall'agenzia delle Entrate (Agenzia del Territorio) ai sensi dell'art. 64, comma 3-bis, D. Lgs. 30 luglio 1999, n Articolo 4 Alienazione di alloggi E.R.P. 1. Le norme del presente regolamento non trovano applicazione per la vendita di alloggi di edilizia pubblica. L'alienazione di tali beni, sebbene di proprietà comunale è regolamentata dalla Legge 24 dicembre 1993, n 560 e successive modifiche ed integrazioni ovvero da ogni altra eventuale Pagina 2 di 8

3 sopraggiunta normativa, statale o regionale, applicabile alla materia, nonché da apposito regolamento dedicato. Articolo 5 Beni vincolati e soggetti a diritto di prelazione 1. La vendita di beni immobili vincolati da leggi speciali o realizzati con il contributo dello Stato a fondo perduto, è preceduta dall'espletamento della formalità liberatoria del vincolo, nelle forme indicate dal D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) e successive modifiche ed integrazioni. 2. Quando il bene è gravato da diritto di prelazione, la circostanza deve essere indicata nel bando di gara e l'aggiudicazione dovrà essere notificata nei modi previsti dalle disposizioni di legge in materia. Articolo 6 Elementi per l'identificazione 1. Oggetto della vendita è il bene patrimoniale inserito nel programma di alienazione approvato dal Consiglio Comunale di cui è stata accertata la disponibilità. 2. L'immobile da alienare deve essere esattamente individuato nella sua effettiva consistenza, con eventuali relative pertinenze (art. 817 codice civile), eventuali diritti e servitù sullo stesso gravanti. A tal fine devono essere acquisiti i seguenti elementi: - dati catastali completi (partita; foglio; particella e subalterno; categoria catastale; classe catastale); - consistenza, superfici e confini; - destinazione urbanistica; - estremi atto d'acquisto; estremi della registrazione; estremi della trascrizione (numero e data) tranne che per i beni appartenenti a titolo originario al demanio o al patrimonio dell'ente indipendentemente da un fatto giuridico acquisitivo; - i criteri seguiti nella determinazione del valore di mercato Articolo 7 Determinazione del prezzo base 1. Il valore di vendita dell'immobile è determinato con apposita perizia tecnico-estimativa a firma del Responsabile dell Area G.T.C. con riferimento ai valori correnti di mercato della zona per i beni con analoghe caratteristiche, e applicando i metodi e le tecniche estimative più consone alla natura del bene da valutare. 2. La perizia di cui precedente comma deve altresì contenere: a) i criteri obiettivi e le considerazioni tecniche che hanno portato alla determinazione del valore; b) la descrizione e lo stato di conservazione del bene, il grado di appetibilità ed il probabile mercato interessato potenzialmente all'acquisto, al fine di individuare la scelta della procedura di alienazione da utilizzare; c) l indicazione dell esistenza o meno di diritti di prelazione o particolari vincoli di cui al precedente art. 5); d) il valore di vendita dell immobile al netto dell IVA se dovuta; e) il prezzo base della procedura di alienazione costituito dal valore di vendita dell immobile e da tutte le spese effettuate dall Ente nel procedimento di vendita, comprese quelle di pubblicità e Pagina 3 di 8

4 quelle sostenute o da sostenere per eventuali frazionamenti o altri atti tecnici, nonché le spese eventuali per la messa in sicurezza dell immobile per la relativa accessibilità. 3. Il responsabile dell Area G.T.C. può richiedere all'agenzia delle Entrate (Agenzia del Territorio), ai sensi dell'art. 64, comma 3-bis, D. Lgs. 30 luglio 1999, n. 300, una valutazione immobiliare e tecnico-estimativa dei beni oggetto della vendita. Articolo 8 Determinazione a contrarre 1.La procedura di vendita degli immobili compresi nel Piano di alienazione dei beni immobiliari del Comune è avviata dal Responsabile dell Area G.T.C. con determina nella quale viene approvato il bando di gara e vengono indicati: - gli elementi per l identificazione del bene di cui al precedente art. 6; - la tipologia di vendita; - le forme di pubblicità; - i tempi di esecuzione della procedura; - il nominativo del responsabile del procedimento; - il prezzo base della procedura di alienazione, costituito dal valore di vendita dell immobile determinato come da precedente art. 7 e da tutte le spese effettuate dall Ente nel procedimento di vendita comprese quelle di pubblicità e quelle sostenute o da sostenere per eventuali frazionamenti o altri atti tecnici, nonché le spese eventuali per la messa in sicurezza dell immobile per la relativa accessibilità. Articolo 9 Alienazione beni soggetti a diritto di prelazione 1.Oltre alle fattispecie stabilite dalla legge, nel Piano delle alienazioni immobiliari può essere prevista la facoltà di concedere il diritto di prelazione a favore dei conduttori di immobili destinati ad attività industriale, commerciale, artigianale a patto che siano in regola col pagamento del canone di locazione, ed in generale col pagamento di tasse e tributi comunali. Sono esclusi comunque gli immobili destinati ad attività professionale. 2. La circostanza che il bene oggetto di vendita sia gravato da diritto di prelazione deve essere precisata nell'avviso d'asta, senza comunque necessità di indicare il soggetto avente titolo alla prelazione, e l'aggiudicazione dovrà essere notificata nei modi previsti dalle disposizioni di legge in materia. 3. Ove, in relazione alla particolare tipologia di immobile oggetto di vendita, non sussistano particolari disposizioni in materia di esercizio del diritto di prelazione, si applicherà la seguente procedura: a) l'offerta risultante dall'esito della procedura di vendita dovrà essere formalizzata tramite notifica all'interessato e contenere l'indicazione del prezzo richiesto, delle condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l'invito specifico ad esercitare o meno il diritto di prelazione nel termine perentorio di trenta giorni dalla data di notifica, salvo che il titolo da cui la prelazione deriva non stabilisca un termine diverso; b) l'accettazione dell'offerta alle condizioni prospettate deve avvenire con atto notificato al Comune e contenente la prova della costituzione della cauzione pari al 10% del prezzo. La cauzione, qualora non sia versata in Tesoreria, può essere costituita anche da fideiussione bancaria o assicurativa; in tal caso la fideiussione deve espressamente prevedere la rinuncia al beneficio dell'escussione del debitore principale e la sua operatività entro quindici giorni a semplice richiesta scritta del Comune. Pagina 4 di 8

5 4. Se il diritto di prelazione spetti a più soggetti, qualora anche uno solo dei medesimi manifesti la volontà di esercitare la prelazione, nessun diritto potrà vantare l'aggiudicatario dell'incanto nei confronti dell'amministrazione. 5. Qualora uno solo degli aventi diritto eserciti la prelazione, l'intero immobile oggetto della vendita sarà al medesimo attribuito in proprietà piena ed esclusiva. Qualora due o più aventi diritto esercitino la prelazione, l'immobile sarà attribuito in comproprietà agli stessi, in quote uguali, il cui numero sarà pari a quello degli aventi diritto che abbiano esercitato la prelazione. Articolo 10 Alienazione dei fondi interclusi 1. Si procede alla vendita a trattativa privata per i terreni che possono essere classificati come fondi interclusi o parzialmente interclusi la cui utilità, quali beni a sé stanti, sia ridotta a causa delle limitazioni di uso derivanti dalla interclusione e sia tale da rendere il valore di mercato sensibilmente inferiore a quello complementare in relazione alle proprietà limitrofe. 2. In tali fattispecie l'amministrazione Comunale procederà all'alienazione del bene a trattativa privata, previo avviso di gara informale, da pubblicarsi all Albo pretorio online del Comune. A tale gara potranno partecipare esclusivamente i proprietari dei fondi limitrofi, identificati a seguito di apposto accertamento, ai quali sarà data comunicazione del procedimento di alienazione in corso. 3. L aggiudicazione avverrà a favore di chi avrà offerto un aumento maggiore sul prezzo fissato dall Amministrazione Comunale. Articolo 11 Alienazione di beni vincolati 1. La vendita di beni vincolati da leggi speciali o realizzati con il contributo a fondo perduto dello Stato è subordinata all espletamento delle formalità necessarie all eliminazione del vincolo. Articolo 12 Modalità di individuazione del contraente 1. Alla vendita dei beni immobili e dei diritti reali si procede mediante: a) procedura competitiva del pubblico incanto ai sensi del R.D. n. 827/1924, salvo i casi di vendita di alloggi di E.R.P.; b) trattativa privata mediante gara ufficiosa; c) trattativa privata diretta. 2. Per la disciplina delle procedure di cui alle lett. b) e c) si fa seguito dopo che sono stati esperiti infruttuosamente tre diverse procedure competitive di pubblico incanto, la prima con base d asta il valore di mercato fissato ai sensi del precedente art. 7, la seconda con decurtazione del 10%, e la terza con decurtazione dell ulteriore 10%. 3. In entrambe le ipotesi, il Responsabile dell Area G.T.C. dovrà provvedere, con proprio provvedimento, a formalizzare gli elementi essenziali della trattativa (modalità e termini di presentazione dell'offerta, esplicazione di eventuali trattative successive, ecc.) dopo aver evidenziato i criteri sulla base dei quali viene adottato il presente metodo. 4. Nelle tre ipotesi sopra indicate il Responsabile dell Area G.T.C. potrà avvalersi di apposita commissione da lui nominata, la cui presidenza potrà essere assunta direttamente dal responsabile stesso o da altro funzionario del Comune titolare di P.O., nonchè da due componenti esperti, preferibilmente interni. Pagina 5 di 8

6 Articolo 13 Asta Pubblica 1. Il sistema dell asta pubblica deve essere normalmente previsto per la vendita dei beni immobili comunali. I bandi di gara per l'alienazione degli immobili, oltre alla pubblicazione all'albo Pretorio per un termine non inferiore a trenta giorni e, per il medesimo periodo, devono essere visionabili anche sul sito internet dell'amministrazione, devono prevedere la pubblicità degli stessi nei seguenti termini: a) per gara mediante asta pubblica: pubblicazione obbligatoria su Bollettino Ufficiale della Regione Campania, Gazzetta Ufficiale, e affissione di manifesti nell'intero territorio comunale; b) per gara mediante trattativa privata previa gara informale: pubblicazione su giornali a diffusione regionale, anche on line ed affissioni di manifesti nell'intero territorio comunale; 2. Ove ritenuto opportuno dal responsabile del procedimento, potranno essere adottate ulteriori forme di pubblicità. 3. I bandi di gara devono indicare: a) il bene da alienare con i dati catastali; b) il prezzo a base d'asta; e) le modalità ed i termini di pagamento del prezzo risultante dall'asta; d) le modalità per la presentazione delle offerte, il termine entro cui devono pervenire e il metodo delle aggiudicazioni; e) la cauzione che i concorrenti devono versare per partecipare alla gara; f) il giorno, l'ora ed il luogo in cui si terrà l'incanto ed il termine entro cui devono pervenire le offerte; g) il nominativo del responsabile del procedimento e l'ufficio presso cui gli interessati possono prendere visione dei documenti relativi all'immobile oggetto della vendita. 4. Il bando di gara dovrà espressamente prevedere che faranno carico all'aggiudicatario, oltre al corrispettivo derivante dalla procedura dì vendita, le seguenti spese: a) le spese tecniche sostenute o da sostenere (frazionamenti, aggiornamenti catastali, costo della perizia estimativa se affidata a tecnici esterni); b) le spese d'asta (bolli, diritti di segreteria ecc.), di pubblicità della gara (avvisi, inserzioni, pubblicazioni ecc.); Articolo 14 Esclusione dalla partecipazione alle gare 1. Sono esclusi dalla partecipazione alla gara i soggetti che: a) si trovino in stato di fallimento o che siano incorsi negli ultimi cinque anni in procedure concorsuali; b) si trovino in stato di interdizione giudiziale, legale (fra cui l'incapacità di contrattare con la pubblica amministrazione) o di inabilitazione. c) si trovino non in regola con la normativa antimafia; d) si trovino nelle condizioni di cui all'art del Codice civile. Articolo 15 Trattativa privata mediante gara ufficiosa 1. La procedura, ammessa solo nei casi previsti dalla vigente normativa, nonché dopo aver esperito tre diverse procedure competitive di pubblico incanto, così come previsto dal precedente art. 12, Pagina 6 di 8

7 deve prevedere le forme più opportune per assicurare comunque l'imparzialità e correttezza del procedimento, la parità di trattamento tra i concorrenti ed adeguati criteri di segretezza delle offerte, almeno nella fase preliminare. 2. La trattativa può essere gestita: a) dal responsabile del procedimento; b) in alternativa, da una commissione che costituisce un soggetto terzo rispetto al responsabile del procedimento. 3. La trattativa si può sviluppare in due fasi distinte: - la prima, di carattere esplorativo, che consente di ottenere una serie di offerte da parte dei soggetti interessati; in questa fase le offerte dovranno pervenire entro un termine prefissato in modo da assicurare i caratteri della segretezza e della imparzialità; - una seconda, eventuale fase, in cui il soggetto preposto tratta direttamente e separatamente con i due concorrenti le cui offerte siano risultate maggiormente vantaggiose. 4. Le offerte presentate non vincolano in alcun modo l'amministrazione Comunale all'accettazione delle stesse e, pertanto, all'alienazione del bene, che verrà effettuata con provvedimento del Responsabile dell Area GTC che attesti la congruità e convenienza per l'ente del prezzo offerto. Articolo 16 Trattativa privata diretta 1. La trattativa privata diretta - intendendosi per tale la procedura secondo cui l'amministrazione negozia la vendita del bene direttamente con un unico interlocutore - è ammessa dopo che le tre diverse procedure competitive di pubblico incanto siano andate deserte, nelle seguenti ipotesi: a) allorché sia andata deserta la gara ufficiosa di cui al precedente art 15; b) qualunque sia il valore dell'immobile, fatti salvi gli specifici diritti di prelazione, qualora l'alienazione venga disposta a favore di enti pubblici e vi siano motivate ragioni; c) la cessione dell'immobile, qualunque sia il valore dello stesso, sia finalizzata alla permuta con un altro bene, di proprietà di soggetti pubblici o privati, che l'amministrazione ritenga utile acquisire per il perseguimento dei propri fini istituzionali o di pubblico interesse. 2. Nelle ipotesi previste al precedente comma, il prezzo risultante dalla trattativa deve comunque essere oggetto di giudizio di congruità da parte dell'ufficio Tecnico Edilizia Patrimoniale. Articolo 17 Stipulazione dell'atto di compravendita 1. La stipulazione dell'atto di compravendita deve avvenire entro sessanta giorni dall'aggiudicazione definitiva, rappresentata dalla determinazione dirigenziale di approvazione degli atti della gara ovvero di conclusione della trattativa privata ovvero di presa d'atto dell'esercizio della prelazione da parte degli aventi diritto. 2. Il pagamento del residuo prezzo deve avvenire in unica soluzione al momento del rogito, mediante esibizione di quietanza originale rilasciata dal Responsabile dell Area E.F. a seguito di versamento all Ente della corrispondente somma. Non è prevista la possibilità di dilazioni di pagamento. 3. Il citato termine di sessanta giorni, fissato per la stipula dell'atto di compravendita, potrà essere prorogato una sola volta e per non più di ulteriori sessanta giorni se l'acquirente abbia presentato richiesta di mutuo e questo non sia stato ancora erogato per cause indipendenti dalla volontà dell'acquirente medesimo. In tale evenienza, la proposta è subordinata: - ad una dichiarazione dell'acquirente medesimo che confermi la validità dell'offerta per il periodo di proroga concesso dall'amministrazione; Pagina 7 di 8

8 - alla proroga del termine di scadenza della cauzione provvisoria. 4. Qualora la stipulazione del contratto non avvenga nei termini stabiliti per fatto dell'acquirente o non vengano rispettate le condizioni di vendita, si applica la procedura stabilita dal codice civile. Pagina 8 di 8