Quando non pagare la provvigione all'agenzia immobiliare

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Orsola Castelli
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Quando non pagare la provvigione all'agenzia immobiliare Autore : Redazione Data: 01/03/2017 Contratto di vendita o di affitto di casa: in quali ipotesi l agente immobiliare non ha diritto al

1 Quando non pagare la provvigione all'agenzia immobiliare Autore : Redazione Data: 01/03/2017 Contratto di vendita o di affitto di casa: in quali ipotesi l agente immobiliare non ha diritto al compenso? Se hai preso contatto con un agenzia immobiliare e questa, nel suggerirti un appartamento per l acquisto, ti ha assegnato uno dei propri agenti, hai il diritto di pretendere da quest ultimo un comportamento corretto e imparziale, oltreché professionale e trasparente. Se non viene rispettato uno di questi obblighi, previsti dal codice civile, non sei più tenuto a pagare la provvigione all agenzia immobiliare. In questa scheda cercheremo, quindi, di capire quali sono i doveri che incombono al mediatore e quando, quindi, quest ultimo non può pretendere il pagamento del compenso per l attività prestata. Chi è l agente immobiliare Il mediatore, ossia l agente immobiliare, è un professionista che si impegna a far concludere un determinato contratto nel settore immobiliare (ad esempio vendite, locazioni ecc.) e che mette in contatto le parti (ad esempio, venditore e acquirente, padrone di casa e inquilino), svolgendo un'adeguata attività di assistenza e ricerca, con imparzialità ed indipendenza.

2 Come non pagare la provvigione all agente immobiliare: il dissenso Vediamo quali sono le ipotesi in cui è possibile non pagare la provvigione all agenzia immobiliare. Il primo caso è quando l intervento dell agente non sia stato richiesto e ci sia stato l espresso dissenso della parti a valersi dei suoi servizi. Che significa concretamente? Nella gran parte dei casi, il conferimento dell incarico all agente avviene per iscritto, con la firma di un contratto: in genere le parti si rivolgono entrambe e in tempi diversi alla medesima agenzia, conferendo a questa l incarico di cercare una controparte interessata all affare. Ma ben potrebbe essere che l incarico venga affidato oralmente da uno solo dei due soggetti, senza uno specifico mandato scritto; oppure potrebbe accadere che l agente, senza aver ricevuto il conferimento dell'incarico, segnali ad una parte (della quale conosce le esigenze) il nominativo di un potenziale contraente per concludere l'affare. In tali due casi, il mediatore ha diritto al compenso salvo che la controparte contattata dal mediatore manifesti il proprio dissenso ad avvalersi dell'attività del predetto agente o addirittura non rendersi conto dell'esistenza, durante le trattative, di questi. In dette ipotesi, dunque, tale contraente non è tenuto al pagamento della provvigione. Come non pagare la provvigione all agente immobiliare: indipendenza e correttezza L agente immobiliare deve svolgere il proprio incarico rimanendo indipendente ed imparziale (ossia neutrale) rispetto alle parti intermediate. Pertanto, oltre a non avere con la parte intermediata alcun rapporto di dipendenza, collaborazione o rappresentanza, egli deve anche non agevolarne gli interessi a discapito dell altra. Diversamente non gli è dovuta la provvigione. Secondo la Cassazione [1], il mediatore è vincolato all imparzialità nei confronti di entrambe le parti ed è pertanto tenuto a comunicare le circostanze che potrebbero indurre una di esse a non concludere il contratto oppure a concluderlo a diverse condizioni. Il codice civile [2], peraltro, che impone al mediatore l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell'affare che possano influire

3 sulla sua conclusione; egli è inoltre tenuto a un comportamento corretto [3] e diligente [4]. Non può quindi fornire informazioni non veritiere o su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Di conseguenza non bisogna pagare la provvigione all agente immobiliare che non ha fornito le informazioni circa la conseguibilità del certificato di abitabilità, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, oppure abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, oppure ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere oppure abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico [5]. Anche nel caso in cui la casa presenti dei vizi conosciuti dal mediatore e da questi taciuti alla parte interessata all acquisto o all affitto, all agente immobiliare non è dovuta la provvigione [6]. Niente provvigione senza iscrizione nel registro Il mediatore ha diritto ad ottenere una provvigione (ossia un compenso) da ciascuna delle parti intermediate a condizione che sia iscritto al registro delle imprese o al Rea. Può valere anche il modulo di proposta di acquisto predisposto dal mediatore, dal quale risulti la suddetta iscrizione [7]. Le parti possono stabilire che l'obbligo di versare la provvigione gravi su una soltanto di esse o prevedere dei criteri di ripartizione della provvigione secondo quote differenti. Se il contratto viene stipulato dopo la scadenza del mandato all Agenzia Se le parti firmano il contratto dopo la scadenza dell'incarico all agente, è comunque necessario pagare la provvigione. Viceversa, se la conoscenza delle parti è avvenuta dopo la scadenza del contratto con l agenzia, non bisogna versare alcun compenso.

4 Se il contratto non si conclude l agente va pagato? L agenzia immobiliare va pagata per il semplice fatto di aver messo in contatto le parti interessate alla conclusione del contratto. Nel caso, quindi, in cui le parti si siano conosciute autonomamente, senza alcun apporto causale dell agenzia non è dovuta la provvigione. Il mediatore matura il diritto alla provvigione anche quando l'affare tra le parti intermediate non si conclude per colpa di una di queste perché, ad esempio, questa rinunci a firmare il contratto all ultimo minuto. Se però la parte dimostra che il proprio comportamento è stato giustificato da validi motivazioni non bisogna più pagare la provvigione all agenzia. È il caso, ad esempio, del mediatore che presenti come interessato all acquisto di una casa un soggetto noto nell ambiente per non pagare i propri debiti ed essere inaffidabile anche dal punto di vista bancario. In ogni caso il contratto può prevedere che all agenzia immobiliare vada il compenso solo per gli affari andati a buon fine. Pertanto, se le parti grazie all'attività del mediatore hanno stipulato tra loro solo un contratto preliminare, ma poi una delle due recede per qualsiasi ragione, non firmando il contratto definitivo, al mediatore non è dovuto alcun compenso. Note: [1] Cass. sent. n /2016. [2] Art. 1759, co. 1, cod. civ. [3] Art cod. civ. [4] Art cod. civ. [5] Cass. sent. n. 4415/2017. [6] Cass. sent. n. 6926/2012.

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