Informativa per la clientela di studio

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1 Informativa per la clientela di studio Ai gentili Clienti Loro sedi Oggetto: Immobili da costruire: la tutela del contribuente nell acquisto Chi intende acquistare un immobile da costruire è tutelato dalle disposizioni contenute nel decreto legislativo del 20 giugno 2005 n. 122, con tale decreto si è intervenuti per porre rimedio a molte situazioni che si verificano quando un acquirente di un immobile da costruire si trova di fronte a situazioni di crisi delle imprese costruttrici. Premessa Il D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210 é applicabile dal 21 luglio Tale provvedimento, pone delle ben precise garanzie a tutela dell acquirente e a carico di chi vende i suddetti immobili, oltre che più in generale numerose norme di comportamento, tese ad impedire che nell eventualità di una situazione di crisi (fallimento, pignoramento o altro) dell impresa venditrice, venga compromesso non solo l acquisto da effettuare, ma anche la possibilità di riottenere le somme ed i soldi anticipatamente versati. Chi sono i soggetti coinvolti Il costruttore Ò soggetto che vende l immobile costruito anche da altri Imprese individuali; Società di qualsiasi tipo; Società immobiliari; Cooperative edilizie. 1

2 Il decreto si applica solo a quelle negoziazioni di edifici ove il venditore (denominato dalla legge costruttore ) è un soggetto che vende un immobile, costruito da lui medesimo o da altri. Acquirente Ò persona fisica che acquista l immobile L acquirente è la persona fisica che acquista un immobile o che, abbia ad esempio, assunto obbligazioni con una cooperativa edilizia per ottenere l assegnazione di un immobile (art. 1, primo comma, lettera a). Nota bene Soggetti esclusi dalla tutela Sono escluse dalla tutela prevista dalla legge gli acquirenti che non siano persone fisiche Associazioni; Fondazioni; Società; Enti pubblici. Cosa si intende per immobili da costruire Gli immobili da costruire sono quelli per i quali il permesso di costruire o altro titolo abilitativo alla costruzione sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore della legge (21 luglio 2005), e per i quali la costruzione non sia stata ancora ultimata, versando in uno stato tale da non potersi ancora richiedere l agibilità. Osserva Non è poi rilevante la tipologia della costruzione, cioè se è, per uso abitazione, uso ufficio, capannone o altro, in quanto la legge in merito, non compie alcuna distinzione e pertanto si applica indistintamente a tutte le tipologie. Condizioni per la tutela Chi vende Soggetto costruttore che agisce nell esercizio d impresa No privato Cooperativa edilizia Chi acquista Persona Fisica (privato) No società Immobile da costruire Residenziali Tipo di immobile Già richiesto il permesso di costruire Commerciali Ancora da edificare o costruzione non Produttivi ultimata (no agibilità) Direzionali 2

3 Eccezione (Residenziali) Il diritto di prelazione previsto, e l esclusione della revocatoria fallimentare si applica solo ai ä Fabbricati di destinazione residenziale Le garanzie per il contribuente 1. Garanzia fideiussoria a tutela delle somme versate In sede di stipula del contratto preliminare o di altro contratto o accordo mediante il quale a fronte delle obbligazioni assunte l acquirente non acquista da subito la proprietà del nuovo immobile in corso di costruzione, il venditore deve rilasciare una apposita fideiussione (bancaria o assicurativa) che garantisca le somme consegnate o ancora da consegnare prima del rogito notarile. 2. Assicurazione dell immobile Obbligo del costruttore o venditore, di rilasciare una polizza assicurativa che per almeno 10 anni tenga indenne l acquirente da danni per gravi difetti costruttivi. 3. Contratti secondo le disposizioni del legislatore Obbligo di adeguare qualsiasi tipo di contratti diretto al successivo trasferimento della proprietà ad un contenuto minimo stabilito dal legislatore. 4. Frazionamento del finanziamento Prevista una procedura alternativa per il frazionamento del Mutuo e ella relativa ipoteca iscritta a garanzia qualora non vi provveda la banca entro 90 giorni dalla richiesta. 5. Diritto di prelazione Diritto a favore dell acquirente in caso di vendita all asta dell immobile anche nel caso in cui abbia ottenuto dal fideiussore le somme anticipate. 6. Azione revocatoria Esclusione dall azione revocatoria fallimentare per l acquirente che si sia impegnato ad abitare entro 12 mesi dalla data di acquisto o di ultimazione. 3

4 7. Fondo di solidarietà Istituzione di un fondo presso il Ministero dell Economia diretto ad assicurare un indennizzo ai soggetti vittime di fallimenti immobiliari tra il dicembre 1993 e giugno Momenti in cui hanno operatività le tutele previste Stipula del preliminare Dopo il preliminare Atto notarile definitivo di trasferimento della proprietà Dopo la stipula dell atto Obbligo di consegna all acquirente della fideiussione Obbligo di adeguare il contratto al contenuto di legge Vi è facoltà di chiedere il frazionamento del mutuo L impedimento del notaio alla stipula di atti in assenza di titolo per il frazionamento o la cancellazione dell ipoteca o del pignoramento Obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria. Diritto di prelazione Esclusione della revocatoria fallimentare. Fideiussione Ò è la forma di garanzia più importante per chi acquista Il costruttore entro la stipula del contratto preliminare deve consegnare all acquirente (a pena di nullità di contratto) una fideiussione che sarà rilasciata da un banca o da una impresa di assicurazione o intermediario abilitato garanzia di un importo pari alle somme e/o al valore di ogni eventuale corrispettivo corrisposto dal costruttore Cosa copre la fideiussione Le somme che il costruttore abbia già riscosso al momento della stipula del preliminare; Le somme corrisposte dopo la stipula del preliminare ma prima del rogito Sono escluse Le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante (banca). I contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia. Accollo del Mutuo Caso di accollo del mutuo stipulato dal costruttore 4

5 La garanzia non riguarda: à Le somme che l acquirente si è impegnato a pagare mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, accollo da perfezionare nel momento in cui si verificherà il trasferimento della proprietà. La garanzia copre: à le somme che l acquirente ha pagato mediante accollo del mutuo (del costruttore) se lo stesso sarà perfezionato in un momento precedente al trasferimento della proprietà (costruttore: terzo datore di ipoteca). Esempio Preliminare per edificio da costruire, viene stabilito un prezzo di Ú ,00 Caparra confirmatoria Ú30.000,00 Acconti per SAL (stato avanzamento lavori) Ú ,00 Saldo al rogito mediante accollo di quota del mutuo in corso di ,00 e pagamento in denaro per ,00 Fideiussione che dovrà essere prestata Ú ,00 5